紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店?duì)I銷策劃案22133317621

1、“紅樹林度假酒店”營(yíng) 銷 推 廣策劃方案*策劃部目 錄一、項(xiàng)目概述 41.1、項(xiàng)目名稱1.2、項(xiàng)目地址1.3、項(xiàng)目占地、四至及周邊環(huán)境1.4、項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)1.5、陵水新村中心漁港及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位情況介紹二、項(xiàng)目定位 42.1、項(xiàng)目的提出2.2、項(xiàng)目的發(fā)展方向2.3、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理模式2.4、項(xiàng)目的主題2.5、項(xiàng)目五大特征三、“紅樹林度假酒店”分析 83.1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)3.2、項(xiàng)目劣勢(shì)3.3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)3.4、項(xiàng)目威脅四、目標(biāo)市場(chǎng)定位 94.1、“上?！笔袌?chǎng)界定分析4.2、“大同”市場(chǎng)界定分析4.3、“哈爾濱”、“沈陽(yáng)”市場(chǎng)界定分析4.4、鎖定目標(biāo)市場(chǎng)五、目標(biāo)消費(fèi)群定位 105.1、目標(biāo)消費(fèi)群

2、年齡定位5.2、目標(biāo)消費(fèi)群家庭收入定位5.3、目標(biāo)消費(fèi)群其它特征定位5.4、鎖定目標(biāo)消費(fèi)群六、項(xiàng)目營(yíng)銷、推廣策略106.1、項(xiàng)目銷售策劃6.2、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣渠道6.3、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣活動(dòng)6.4、項(xiàng)目銷售計(jì)劃七、項(xiàng)目營(yíng)銷用 12八、結(jié)尾12一、項(xiàng)目概述：1、項(xiàng)目名稱：紅樹林度假酒店。2、項(xiàng)目地址：中國(guó)海南省陵水縣新村中心漁港綜合區(qū)。3、項(xiàng)目占地、四至及周邊環(huán)境：“紅樹林度假酒店” 地處陵水新村中心漁港整體規(guī)劃圈內(nèi)，第8號(hào)地塊，占地面積： 畝，合計(jì)： 平方米。（暫無本項(xiàng)目總體規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)）4、項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)： 總建筑面積：15516 m2（其中 ：酒店公寓建筑面積： ？ 平方米，別墅建筑面積： ？

3、 萬平米）   容積率：？ 密度：？ %     綠化率：？ %（暫無本項(xiàng)目總體規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)）。5、 陵水新村中心漁港及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位情況介紹：（1）陵水新村中心漁港是經(jīng)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)的重點(diǎn)建設(shè)工程，將建成一個(gè)集生產(chǎn)、加工、貿(mào)易、旅游、商業(yè)、居住為一體的綜合性漁港。漁港一期工程已于2008年11月1 8日竣工，二期工程將重點(diǎn)對(duì)港區(qū)陸域進(jìn)行全面開發(fā)，陸域范圍東連新村瀉湖，西至新村鎮(zhèn)臨高村，南至南灣猴島旅游景區(qū)，北至新村鎮(zhèn)雨傘村，規(guī)劃面積為45714畝。漁港的總用地面積為304760平方米，根據(jù)建設(shè)所體

4、現(xiàn)的功能分為：生產(chǎn)功能觀光區(qū)、蛋家文化體驗(yàn)區(qū)、海洋休閑娛樂區(qū)、旅游度假公寓區(qū)、酒店會(huì)所服務(wù)區(qū)五個(gè)不同的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，總建筑面積為269312平方米，容積率為0.88，建筑密度為l9.3，綠地率45。該漁港完全建成后，能充分呈現(xiàn)南海特有的海洋文化氛圍又能為中國(guó)的海洋漁業(yè)現(xiàn)代化運(yùn)作模式起到領(lǐng)頭作用，打造“陵水特色文化品牌”。（2）新村中心漁港及本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位為陵水縣城鄉(xiāng)投資有限公司，是陵水縣政府直屬國(guó)有企業(yè)，肩負(fù)著陵水縣政府的總體規(guī)劃開發(fā)、投資建設(shè)、招商融資、及城市資本運(yùn)營(yíng)管理工作。自有資金和通過銀行融資形式也使其具有了強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，同時(shí)也具備雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為開發(fā)建設(shè)新村中心漁港及“紅樹林度

5、假酒店”項(xiàng)目奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、項(xiàng)目定位：1、項(xiàng)目的提出：結(jié)合陵水海洋經(jīng)濟(jì)、旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略，確立在新村中心漁港地綜合區(qū)啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)大規(guī)模、港灣紅樹林特色的，集旅游度假、會(huì)議、休閑娛樂等功能為一體的綠色生態(tài)、港灣海景度假酒店項(xiàng)目；旨在利用自然景觀及旅游資源優(yōu)勢(shì)加強(qiáng)新村中心漁港地區(qū)在會(huì)議及商業(yè)服務(wù)等方面的配套服務(wù)功能，完善新村中心漁港綜合區(qū)的旅游、休閑、度假功能，提升新村中心漁港地區(qū)的整體形象，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和板塊升值。2、項(xiàng)目的發(fā)展方向：  “紅樹林度假酒店”項(xiàng)目將建設(shè)成為以“旅游度假+投資收益+生態(tài)養(yǎng)生”產(chǎn)權(quán)式酒店接待為主題的綠色生態(tài)、港灣海景度假酒店，項(xiàng)目建

6、成后一座設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特、洋溢濃郁熱帶濱海港灣度假特點(diǎn)、功能配置齊全的規(guī)?；燃倬频陮⒄宫F(xiàn)在世人面前，以高星級(jí)、高標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件環(huán)境，必將吸引眾多來海南陵水旅游度假的游客，使之成為游客的首選下榻地。 “紅樹林度假酒店”項(xiàng)目的投資及經(jīng)營(yíng)方式將采用“產(chǎn)權(quán)式酒店”的方式，這種起源于歐洲20世紀(jì)70年代的一種新型酒店經(jīng)營(yíng)模式，風(fēng)行于世界上著名的旅游城市和地區(qū)（如美國(guó)的夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地尤為盛行）。此種酒店經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)過30多年的發(fā)展已被發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛接受，許多國(guó)家還為此專門立法并成立行業(yè)協(xié)會(huì)以規(guī)范市場(chǎng)，約束市場(chǎng)參與者的行為。這種將房產(chǎn)與旅游投資相結(jié)合的投資模式在目前國(guó)內(nèi)

7、形式下是極具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y品種。國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)已經(jīng)由初期集中在國(guó)家級(jí)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和沿海旅游度假城市，但正在逐漸向二、三線中小城市轉(zhuǎn)移，這其中又以海濱類城市和集具歷史價(jià)值的文化古城為主，同時(shí)以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式是適合海南旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新品種，此經(jīng)營(yíng)模式擴(kuò)大了游客入住休閑度假酒店的需求，為游客提供了更多選擇入住高檔次度假酒店的機(jī)會(huì)，另外該模式還可帶動(dòng)陵水及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，賦予海南 “旅游房地產(chǎn)”市場(chǎng)更多活力和發(fā)展空間，這種新型的旅游房地產(chǎn)投資和消費(fèi)方式，符合現(xiàn)代經(jīng)

8、濟(jì)資源共享的基本原則，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)的高效結(jié)合，極具市場(chǎng)潛力和生命力；再者該模式還使高端消費(fèi)人士的保有量始終保持在較高水平，為陵水經(jīng)濟(jì)及就業(yè)問題拓寬渠路，為陵水創(chuàng)造著源源不斷財(cái)富。 產(chǎn)權(quán)式酒店的投資客戶（也即固定游客）的市場(chǎng)定位于中產(chǎn)階級(jí)家庭、成功人士、專業(yè)旅游房地產(chǎn)投資者及企業(yè)公司，據(jù)有關(guān)資料分析，目前購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的60%是個(gè)人購(gòu)買，其目的是保值和分紅，同時(shí)兼顧度假，采用的方式大多為銀行長(zhǎng)期按揭；企業(yè)公司購(gòu)買一方面用于投資，另一方面用于節(jié)省企業(yè)經(jīng)營(yíng)（招待）成本或員工度假、年會(huì)及業(yè)務(wù)會(huì)議專用。近年來一批產(chǎn)權(quán)式酒店已在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及大城市逐步興起，相信該旅游品種將成為適合海南陵水這座熱

9、帶濱海旅游城市的新型酒店房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。3、 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理模式：產(chǎn)權(quán)酒店大多分為純產(chǎn)權(quán)式酒店、返租式產(chǎn)權(quán)酒店。（1）、純產(chǎn)權(quán)式酒店純產(chǎn)權(quán)酒店（分紅式）的終身產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)買者所有，購(gòu)買者通過酒店的經(jīng)營(yíng)盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營(yíng)）購(gòu)買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時(shí)間以及監(jiān)督運(yùn)營(yíng)的制度都略有不同。純產(chǎn)權(quán)酒店（分紅式）的基本運(yùn)營(yíng)模式為：、聘請(qǐng)專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。、開發(fā)商履行日常經(jīng)營(yíng)監(jiān)管義務(wù)。、在業(yè)主大會(huì)監(jiān)督下成立業(yè)主委員會(huì)或直接委托開發(fā)商進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管。、對(duì)營(yíng)業(yè)收入全部營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)費(fèi)用后的純利進(jìn)行分紅。、分紅

10、周期以每個(gè)季度為最短期限，最長(zhǎng)不超過一年。、每季財(cái)務(wù)報(bào)告受監(jiān)督者認(rèn)可授權(quán)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)格審核。、開發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購(gòu)買者依據(jù)所購(gòu)客房的收益比數(shù)享受收益：收益的計(jì)算方式為：分紅總額×該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計(jì)算方式為：房間總價(jià)款/全部房間總價(jià)款    或 房間面積/營(yíng)業(yè)總面積、購(gòu)買者只享受收益、不對(duì)虧損負(fù)責(zé)，營(yíng)業(yè)虧損由開發(fā)商負(fù)責(zé)或由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司轉(zhuǎn)嫁。、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負(fù)責(zé)酒店第一期經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)所須的全部投入。、酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)不佳，業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商進(jìn)行酒

11、店經(jīng)營(yíng)管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進(jìn)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的聘用合同。（2）、返租式產(chǎn)權(quán)酒店其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營(yíng)收益為依托，以利潤(rùn)為總分紅標(biāo)的，購(gòu)買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營(yíng)沒有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報(bào)（一般為68%為/年）為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購(gòu)買者的收益計(jì)算辦法一般為：房產(chǎn)總價(jià)×年回報(bào)率（一般為68%）在這一形式下，酒店的定價(jià)方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，因?yàn)槭找媾c經(jīng)營(yíng)效益掛鉤的原因

12、，純產(chǎn)權(quán)式酒店一般采用無區(qū)分的定價(jià)方法，既每個(gè)銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價(jià)格進(jìn)行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報(bào)是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運(yùn)作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價(jià)是不同的，這一點(diǎn)直接決定了購(gòu)房者的收益大小，而且相對(duì)固定。（3）、開發(fā)商城投發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中欲涉及酒店經(jīng)營(yíng)管理業(yè)，建議采用分紅式，可為后期打造、儲(chǔ)備管理人才奠定基礎(chǔ)，如暫無規(guī)劃，可待本項(xiàng)目總體規(guī)劃方案出爐后基于開發(fā)商最大化利點(diǎn)、最小化風(fēng)險(xiǎn)原則與資深酒店管理公司洽定，利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，賺取酒店正常的經(jīng)營(yíng)管理的超額利潤(rùn)（

13、除去投資者所得），開發(fā)商其目的是盡快完成投資、回收其開發(fā)投資、賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)，并且有利于增強(qiáng)投資者的投資信心，提升品牌價(jià)值。4、 項(xiàng)目的主題：（1）主題一：旅游度假+投資收益+生態(tài)養(yǎng)生 = 寧?kù)o人生、超凡享受紅樹林港灣，有疲憊心靈的泊位。在天然氧吧中寧?kù)o休閑、分享紅樹林生態(tài)效益、與大自然候鳥為鄰。（2）主題二：寧?kù)o人生、品質(zhì)享受港灣深處、撣灑俗塵、海上紅樹林畔、棲息疲憊的心靈、天然氧吧中寧?kù)o休閑垂釣、與大自然候鳥為鄰。（3）訴求受眾對(duì)象即目標(biāo)消費(fèi)群體均為投身社會(huì)打拼二十年左右的中高端人群；歷經(jīng)二十年的社會(huì)責(zé)任、工作壓力、快節(jié)奏生活、人際關(guān)系維系身心已然疲憊，具備用物質(zhì)基礎(chǔ)改變生活狀態(tài)條件。5

14、、項(xiàng)目五大特征：（1）產(chǎn)權(quán)酒店，委托資深酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，固定高額投資回報(bào)率；（2）板塊綜合配套相對(duì)完善，后續(xù)服務(wù)管理細(xì)致，具有旅游地產(chǎn)的明顯優(yōu)勢(shì)；（3）搭載漁港綜合板塊平臺(tái)，具有明顯升值潛力；（4）生態(tài)紅樹林、港灣海景特色，環(huán)境卓越；（5）旅游度假+投資收益+生態(tài)養(yǎng)生主題；三、“紅樹林度假酒店”分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（1）地理環(huán)境優(yōu)越，位于新村漁港綜合版塊；坐擁港灣及生態(tài)紅樹林群自然景觀。（2）獨(dú)具一格環(huán)境規(guī)劃，符合現(xiàn)代人情景交融的投資度假要求。（3）市政重點(diǎn)項(xiàng)目，得到政府大力支持。（4）項(xiàng)目板塊業(yè)種豐富，各業(yè)種之間互補(bǔ)。（5）該項(xiàng)目板塊在陵水及島內(nèi)已經(jīng)形成了一定的號(hào)召力。（6）目前陵水產(chǎn)權(quán)酒店剛

15、起步，有非常大的市場(chǎng)空間。（7）毗鄰國(guó)際級(jí)酒店匯聚的一線海岸、旅游生態(tài)度假區(qū)、南灣猴島旅游景區(qū)、漁港等眾多可橫向聯(lián)合資源。（8）委托資深酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，如：國(guó)際假日、喜來登、萬豪。2、項(xiàng)目劣勢(shì)（1）開發(fā)商屬市級(jí)品牌，無品牌繼承性；（2）目前板塊地段尚不被高價(jià)值認(rèn)可，需要引導(dǎo)其投資。針對(duì)消費(fèi)者投資、購(gòu)買行為日益理性化，使其產(chǎn)生就低不就高的心理性引導(dǎo)。（3）目前項(xiàng)目所在區(qū)域人氣不足，未形成成熟度假區(qū)概念。本土消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店了解并不多，需要引導(dǎo)其投資。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（1）項(xiàng)目為發(fā)改委批準(zhǔn)的重點(diǎn)工程，其號(hào)召力將吸引較多目標(biāo)消費(fèi)群體關(guān)注。（2）島外再次投資置業(yè)者將成為項(xiàng)目的重要目標(biāo)消費(fèi)群。（3）投

16、資者投資途徑正在潛移默化的改變，受全球金融危機(jī)影響，資本縮水，一些抗風(fēng)險(xiǎn)低的投資者，懷著對(duì)股市的恐懼心理，從而開始轉(zhuǎn)向投資風(fēng)險(xiǎn)較低具有升值潛力的二、三線房地產(chǎn)市場(chǎng)，但住宅市場(chǎng)投資空間緊縮，加以引導(dǎo)必會(huì)將目光轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)酒店/商業(yè)地產(chǎn)。（4）借助資深酒店管理公司品牌，進(jìn)行品牌整合。4、項(xiàng)目威脅（1）建成期有可能過長(zhǎng)，與周邊支持系統(tǒng)的建設(shè)時(shí)間存在節(jié)奏脫節(jié)問題。（2）陵水周邊及三亞不斷涌現(xiàn)的投資型項(xiàng)目，將造成銷售分流現(xiàn)象。（3）雅居樂、富力灣、香水灣等知各品牌已推出部分現(xiàn)房，并全面展開大手筆營(yíng)銷和傳播攻勢(shì)，后期建設(shè)出盤在穩(wěn)步推進(jìn)中，本項(xiàng)目將面臨較為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)局面，需要慎選入市推盤時(shí)機(jī)。（4）基于目前無品

17、牌狀況的市場(chǎng)空白，有效目標(biāo)消費(fèi)群相對(duì)不足。四、目標(biāo)市場(chǎng)定位據(jù)資料表明：陵水周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的總銷售套數(shù)及總銷售面積，島外消費(fèi)市場(chǎng)占82-91%。1、“上海”市場(chǎng)界定分析（1）上海是中國(guó)異地置業(yè)最活躍的地區(qū)，對(duì)海南整體概念已經(jīng)認(rèn)可；異地置業(yè)概念成熟，較易找到市場(chǎng)突破口。（2）該區(qū)域購(gòu)房客戶選擇面極為寬廣，全國(guó)的旅游地產(chǎn)幾乎全部在此做市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。（3）該區(qū)域異地購(gòu)房者普遍有強(qiáng)烈的投資意識(shí)，所以訴求因項(xiàng)目所處漁港綜合板塊規(guī)劃而升值的產(chǎn)權(quán)酒店投資概念尤為重要。（4）生活節(jié)奏快、壓力大、收入高、生活理念時(shí)尚，消費(fèi)觀念前衛(wèi)是上?？蛻裘黠@的特征，所以本項(xiàng)目旅游度假休閑的格調(diào)，生態(tài)紅樹林、港灣海景的優(yōu)越

18、景觀環(huán)境，齊全的配套和完善的服務(wù)將很潛力地被接受和認(rèn)同。2、“大同”市場(chǎng)界定分析（1）能源資源豐富，大規(guī)模開采帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)環(huán)境污染亦同步增長(zhǎng)，新興異地置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，消費(fèi)潛力巨大，置業(yè)概念相對(duì)成熟。（2）近年眾多海南的項(xiàng)目已經(jīng)向該區(qū)域進(jìn)攻聯(lián)合展銷，大多以?？?、三亞的樓盤為主，故對(duì)海南整體已經(jīng)有感性認(rèn)識(shí)。（3）該地環(huán)境惡劣，目標(biāo)客戶為健康尤為關(guān)注，這和本項(xiàng)目所訴求的生態(tài)紅樹林群、港灣海景概念形成合并，項(xiàng)目整體檔次和品位訴求更為重要，消費(fèi)群體對(duì)價(jià)值尊貴感和品位高尚的感念容易接受。3、“哈爾濱”、“沈陽(yáng)”市場(chǎng)界定分析因時(shí)間關(guān)系不再逐個(gè)分析目標(biāo)城市。4、鎖定目標(biāo)市場(chǎng)以上海、大同、哈爾濱、沈陽(yáng)、北

19、京等北方氣候差異大，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市為第一核心目標(biāo)市場(chǎng)；以廣州、深圳、香港等南方氣候差異不明顯，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市為遞補(bǔ)核心市場(chǎng)。五、目標(biāo)消費(fèi)群定位基于上述項(xiàng)目五大特征，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行分析定位：1、目標(biāo)消費(fèi)群年齡定位：主流消費(fèi)群年齡在3060歲，核心層以年齡在3545歲的青壯年為主。2、目標(biāo)消費(fèi)群家庭收入定位：年收入15萬以上，家庭財(cái)政收入穩(wěn)定。3、目標(biāo)消費(fèi)群其它特征定位：雙職工家庭，私營(yíng)業(yè)主，已經(jīng)有房、有車；高收入自由職業(yè)者，接受度假休閑消費(fèi)文化；有投資置業(yè)計(jì)劃，具有超前消費(fèi)思想；銀行按揭意識(shí)強(qiáng)，關(guān)注健康養(yǎng)生環(huán)境。4、鎖定目標(biāo)消費(fèi)群（1）     第一目標(biāo)群有

20、能力進(jìn)行二次或多次置業(yè)的投資者。這部分投資者注重投資的回報(bào)率，多看重房產(chǎn)的利益性，他們以投資做為財(cái)富積累的方式，賺取高額的年收益和分紅為目的。 （2）   第二目標(biāo)群對(duì)旅游由衷熱愛的，具有一定資金實(shí)力的中外籍人仕。由于產(chǎn)權(quán)酒店除了每年能獲得收益和分紅，享有一定特權(quán)（如：每年可免費(fèi)入住20天左右）外，還有豐富的旅游資源卓越的環(huán)境，所以能夠吸引其進(jìn)行投資。（3）   第三目標(biāo)群具備相當(dāng)能力、資金的企事業(yè)單位的中高層人員。由于“紅樹林度假酒店”是高星級(jí)、高檔次酒店產(chǎn)業(yè)，因此投資在此將得以彰顯身份的尊貴，同時(shí)，投資收益和投資享受都可以得到滿足。六、項(xiàng)目營(yíng)銷、推廣

21、策略1、 項(xiàng)目銷售策劃（1）、行銷模式：采用“售樓處+網(wǎng)售+區(qū)域分銷+大型房展會(huì)”的營(yíng)銷模式。（2）、前期項(xiàng)目概念性宣傳： 項(xiàng)目所在板塊：海南 陵水新村中心漁港綜合區(qū) 經(jīng)營(yíng)模式上：集旅游度假+投資收益+退休養(yǎng)生為一體的“產(chǎn)權(quán)式酒店”； 產(chǎn)品上：港灣海景、生態(tài)紅樹林群、酒店細(xì)致服務(wù)特色、其他附加增值項(xiàng)目等；（3）、組織招標(biāo)會(huì)：高調(diào)公開招標(biāo)資深專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或房產(chǎn)代理銷售公司，提升關(guān)注度。（4）、組織全國(guó)范圍內(nèi)招聘、選拔房產(chǎn)銷售精英、高級(jí)家政服務(wù)專業(yè)人員，制造聲勢(shì)，間接為項(xiàng)目銷售做宣傳。（5）、賣場(chǎng)設(shè)立：在上海、大同、哈爾濱、沈陽(yáng)、北京、太原、廣州、深圳、香港等城市設(shè)立賣場(chǎng)，或發(fā)展分銷商委托銷售。（6）、在美蘭機(jī)場(chǎng)、鳳凰機(jī)場(chǎng)及陵水、