商業(yè)地產(chǎn)策劃模式

1、商業(yè)地產(chǎn)策劃模式一、市場調(diào)研：1， 前言本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；2， 市場分析 （1） 當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）                   （2） 區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）3， 近期房地產(chǎn)的有關政策、法規(guī)、金融形勢4， 競爭個案項目調(diào)查與分析5， 消費者分析：      （1） 購買者地域分布；      （2） 購買者動機  &#

2、160;   （3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）      （4） 購買時機、季節(jié)性      （5） 購買反應（價格、規(guī)劃、地點等）      （6） 購買頻度6， 結(jié)論二、 項目環(huán)境調(diào)研1，  地塊狀況：   （1） 位置（2） 面積（3） 地形（4） 地貌（5） 性質(zhì)2， 地塊本身的優(yōu)劣勢3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4， 環(huán)境污染及社會治安狀況

3、（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5， 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6， 公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7， 地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）三、 項目投資分析1， 投資環(huán)境分析 （1）當前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開（2） 房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3） 目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）2， 土地建筑功能選擇（見下圖表）3， 現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）4， 土地延展價值分析判斷（

4、十種因素）5， 成本敏感性分析 （1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤6，投入產(chǎn)出分析  （1） 成本與售價模擬表（2） 股東回報率7， 同類項目成敗的市場因素分析四，營銷策劃（一） 市場調(diào)查1 項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風格3 建筑布局和結(jié)構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）7 發(fā)展商背景（實力、

5、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）（二）、 目標客戶分析1、經(jīng)濟背景    · 經(jīng)濟實力· 行業(yè)特征  公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）                 家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景 推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）、 價格定位1 理論價格（達到銷售目標）2 成交價格3 租金價格4 價格策略（四）、 入市時機、

6、入市姿態(tài)（五）、 廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控（六）、 媒介策略1 媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費用估算（七）、推廣費用      1 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）      2 印刷品（銷售文件、售樓書等）      3媒介投放五、 概念設計1， 小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2， 小區(qū)容積率的敏感性分析3， 小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）4， 小區(qū)公共配套布局安排（學校、會所、購物等）5， 小區(qū)建筑風格的形式及運用示意6， 小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意7， 小區(qū)戶型比例的搭配關系8， 小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分9， 小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10， 小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意六、 識別系統(tǒng)（一）核心部分1， 名稱2， 標志3， 標準色4， 標準字體（二） 運用部分1， 現(xiàn)場· 工地圍板· 彩旗· 掛幅· 歡迎牌2， 營銷中心· 形象墻· 門楣標牌· 指示牌· 展板規(guī)范· 胸卡· 工作牌· 臺面標牌3，工地辦公室·