商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性特征，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)需要充分結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)特點(diǎn)、地段條件、競(jìng)爭(zhēng)狀況等因素，確定一個(gè)適應(yīng)本土性需要的運(yùn)營(yíng)思路。雖然可以借鑒國(guó)外先進(jìn)的商業(yè)模式，但最終還是要結(jié)合本地的實(shí)際條件，充分滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的購(gòu)物消費(fèi)需求。如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)只是完全照搬其他地區(qū)的運(yùn)作模式，而脫離本地的實(shí)際情況，那將是十分危險(xiǎn)的。 商業(yè)運(yùn)營(yíng)策劃流程包括： 一、運(yùn)營(yíng)策劃第一階段：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 1 、項(xiàng)目背景研究 2 、宏觀環(huán)境調(diào)研 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境 城市人口環(huán)境 人文環(huán)境 商業(yè)環(huán)境 其他宏觀環(huán)境 3 、項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研 周邊居民環(huán)境 地段交通環(huán)境 地段商業(yè)環(huán)境 地段區(qū)位特征 地段未來(lái)規(guī)

2、劃狀況 項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)條件 4 、項(xiàng)目商圈調(diào)研分析 項(xiàng)目商圈范圍的確定 商圈分析 經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析 二、運(yùn)營(yíng)策劃第二階段：項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1 、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目條件與資源分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 2 、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合 3 、項(xiàng)目功能定位 4 、項(xiàng)目主題定位 主題的導(dǎo)入 主題的表現(xiàn) 5 、項(xiàng)目形象定位 6 、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 7 、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者定位 8 、項(xiàng)目銷售招商價(jià)格定位 9 、項(xiàng)目規(guī)劃建議 10、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析三、運(yùn)營(yíng)策劃第三階段：招商及銷售推廣1 、項(xiàng)目銷售招商實(shí)操總綱 2 、銷售招商策略 3 、項(xiàng)目整體包裝策略 4 、項(xiàng)目宣傳推廣策略 5 、銷售招商的實(shí)施 6

3、、項(xiàng)目 銷售招商 費(fèi)用運(yùn)用策略 四、執(zhí)行階段：營(yíng)銷及招商實(shí)施 1 提交銷售招商計(jì)劃。2 組建銷售招商組織機(jī)構(gòu)。3 組織實(shí)施銷售招商計(jì)劃。4 協(xié)助配置銷售招商工具及各項(xiàng)資料。5 工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估。6 銷售招商人員項(xiàng)目管理、培訓(xùn)、督導(dǎo)。7 掌握市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整銷售招商策略。8 職能售后服務(wù)。9 宣傳推廣投入及效果監(jiān)控。10項(xiàng)目銷售、招商階段性回顧及總結(jié)。 確保項(xiàng)目銷售招商操作能在有序高效的實(shí)施中執(zhí)行五、運(yùn)營(yíng)管理一）經(jīng)營(yíng)管理公司的組建1、 成立公司組建小組，確立小組工作職責(zé)2、 根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和發(fā)展目標(biāo)確定組織結(jié)構(gòu)形式3、 建立公司組織架構(gòu)4、 確定部門(mén)職能5、 崗位設(shè)置及職責(zé)劃分6、 確定人員編制

4、二)人力資源規(guī)劃1、 制訂人力需求計(jì)劃2、 制度職位說(shuō)明書(shū)和崗位職責(zé)3、 薪酬設(shè)計(jì)4、 擬定員工績(jī)效考核章程和考核方法5、 擬定獎(jiǎng)懲方法6、 擬定公司基本管理制度及行為規(guī)范三)人力資源實(shí)操階段1、 甑選人員2、 入職培訓(xùn)3、 工作導(dǎo)引四)人力資源開(kāi)發(fā)1、 制度監(jiān)督實(shí)施及修訂2、 績(jī)效評(píng)估3、 培訓(xùn)提升4、 員工職業(yè)生涯規(guī)劃五)業(yè)務(wù)部分：1、制定各類管理公約、協(xié)議、合同，并與客戶簽署2、確定經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及辦法3、建立健全各項(xiàng)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)流程4、制定年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃并分解到每月切實(shí)完成5、制定工作計(jì)劃并監(jiān)控實(shí)施6、編寫(xiě)各類管理手冊(cè)7、建立完善的倉(cāng)儲(chǔ)物流體系8、建立項(xiàng)目購(gòu)物網(wǎng)站9、二次招商工作10、根據(jù)各種情況的變化，布局調(diào)整六)營(yíng)銷企劃部分1、制定開(kāi)業(yè)前的營(yíng)銷推廣方案并監(jiān)督實(shí)施2、制定開(kāi)業(yè)典禮方案并監(jiān)督實(shí)施3、全年?duì)I銷推廣方案并監(jiān)督實(shí)施4、根據(jù)市場(chǎng)及