邏輯轉(zhuǎn)換和制度創(chuàng)新不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式體制性調(diào)整資料

1、邏輯轉(zhuǎn)換和制度創(chuàng)新不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式體制 性調(diào)整關(guān)鍵詞: 不動(dòng)產(chǎn)登記 /瑕疵救濟(jì)/邏輯轉(zhuǎn)換/制度創(chuàng)新 內(nèi)容提要: 不動(dòng) 產(chǎn)登記制度的瑕疵救濟(jì)模式作為該制度的重要組成部分 , 其具體設(shè)計(jì)直接取決于 邏輯基礎(chǔ) , 即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)的理論界定。不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)的基本目 標(biāo)在于登記公信力的排除 , 但行政程序無法實(shí)現(xiàn)對(duì)公信力阻卻的救濟(jì)目標(biāo) , 行政 訴訟并不具備普遍糾錯(cuò)功能。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記行為的行政行為性質(zhì)向復(fù)合性質(zhì) 的邏輯基礎(chǔ)轉(zhuǎn)換 , 我國(guó)登記瑕疵救濟(jì)的選擇也應(yīng)從既有的行政程序模式轉(zhuǎn)制為異 議登記和更正登記制度 , 采取不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的一元化體制。 制定一 部符合時(shí)代需要的民法典

2、是全中國(guó)人特別是每一個(gè)民法學(xué)者的夙愿。 2006年 8 月, 中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法草案）在十屆人 大常委會(huì)進(jìn)行“五審” ,明年 3 月,物權(quán)法非常有可能作為民法典的重要組成部 分獲得通過。目前 ,學(xué)界和立法者對(duì)于草案的一些規(guī)定仍有意見分歧 , 但有一些 制度即使歷經(jīng)審議仍基本未動(dòng) , 如不動(dòng)產(chǎn)登記制度。這些基本成熟的制度將隨著 物權(quán)法的通過在規(guī)范人們生活方面以及司法適用中發(fā)揮效力。不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵 救濟(jì)制度是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重要內(nèi)容 , 因?yàn)橐酝鶎?duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)認(rèn)識(shí)這 一邏輯基礎(chǔ)的偏差 , 相應(yīng)的制度選擇也缺乏科學(xué)性。不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵 ,1 是指在 不動(dòng)產(chǎn)登記中 , 登

3、記簿記載的物權(quán)與實(shí)際權(quán)利不相符合的事實(shí)狀態(tài) ,主要包括錯(cuò) 誤登記和遺漏登記兩種情形。在 2005年 7月向社會(huì)公布的中華人民共和國(guó)物 權(quán)法草案（以下簡(jiǎn)稱 2005物權(quán)法草案）中 , 不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)制度相 對(duì)現(xiàn)行立法發(fā)生了重大變革。過去 , 基于理論和實(shí)務(wù)界將不動(dòng)產(chǎn)登記行為與一般 行政管理行為相等同的基本認(rèn)識(shí) , 立法順理成章采取了一般行政程序和行政訴訟 程序。隨著物權(quán)立法進(jìn)程的推進(jìn)和理論研究的深入 , 民法學(xué)界已認(rèn)識(shí)到這種救濟(jì) 模式不符合物權(quán)法的性質(zhì)要求 , 現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)瑕疵救濟(jì)模式將在不動(dòng)產(chǎn)登記行為 性質(zhì)認(rèn)識(shí)邏輯轉(zhuǎn)換后發(fā)生制度創(chuàng)新 , 但目前大量的研究工作仍僅僅從制度比較角 度展開, 較

4、少對(duì)轉(zhuǎn)制后我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)格局和程序保障進(jìn)行討論 ,所以 認(rèn)識(shí)有必要繼續(xù)深化。 一、實(shí)證分析中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的缺 陷 登記瑕疵的救濟(jì)模式選擇與制度配置問題是我們?cè)谖餀?quán)法制定過程中需要 認(rèn)真研究的問題。在我國(guó) , 不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)的民事立法規(guī)定屬于空白。理論 上,我國(guó)關(guān)于登記行為性質(zhì)比較流行的觀點(diǎn)是 ,從登記行為看 ,房地產(chǎn)權(quán)屬登記是 我國(guó)房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為。 2 所以,基于此種認(rèn)識(shí) , 目前 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵的救濟(jì)模式僅有行政渠道 , 包括行政程序和行政訴訟程序 , 不涉及民事救濟(jì)途徑。下面 , 筆者將對(duì)以上瑕疵救濟(jì)模式及其功能缺陷進(jìn)行實(shí)證 分析。 （一

5、）行政救濟(jì)程序及其缺陷分析 在中國(guó)現(xiàn)行立法中 , 涉及不動(dòng)產(chǎn)登 記瑕疵救濟(jì)的規(guī)范很少 , 僅見于土地登記規(guī)則這一部門規(guī)章中。而且 ,這一 登記規(guī)則只針對(duì)土地登記 , 有關(guān)房產(chǎn)登記的城市房屋權(quán)屬登記管理辦法對(duì)于 登記瑕疵救濟(jì)未加涉及。在土地登記規(guī)則中 , 只有三條規(guī)定是把基于正常情 形產(chǎn)生的事項(xiàng)變更與基于錯(cuò)誤和遺漏產(chǎn)生的瑕疵補(bǔ)正規(guī)定在一起的 , 而對(duì)兩者法 律后果上的差異并未加以區(qū)別對(duì)待。 從實(shí)證分析考察 , 我國(guó)現(xiàn)行土地登記規(guī) 則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)的行政程序規(guī)定存在諸多缺漏與不足 : 1. 對(duì)發(fā)現(xiàn)的 錯(cuò)漏登記 , 真正權(quán)利人無法啟動(dòng)法律 程序排除登記的公信力而實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。 當(dāng)真正權(quán)利人發(fā)現(xiàn)

6、錯(cuò)漏登記后 , 能夠適時(shí)運(yùn)用法律程序以排除登記的公信力 ,是實(shí)現(xiàn)對(duì)自身權(quán)利保護(hù)的基本救濟(jì)手段。然而 , 根據(jù)該規(guī)則第 35 條的規(guī)定 , 有權(quán)提 出登記變更申請(qǐng)的只有土地使用者、所有者、他項(xiàng)權(quán)利的擁有者。這樣, 在登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的情形下 , 真正權(quán)利人是否有權(quán)申請(qǐng)變更就不明確。 同時(shí),結(jié)合該規(guī)則第 36條的規(guī)定 ,申請(qǐng)人申請(qǐng)變更登記除提交有關(guān)證明文件外 , 還需要提交原土地證書。實(shí)踐中 , 因?qū)嶋H權(quán)利人不存在擁有或持有土地證書的可 能性, 這就從客觀上排除了登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)實(shí)際權(quán)利人啟動(dòng)救 濟(jì)程序的可能性。因此 , 真正權(quán)利人無法利用法律程序?qū)崿F(xiàn)對(duì)登記公信力的排除

7、而這本應(yīng)是登記瑕疵救濟(jì)的主要目的和基本價(jià)值。 2. 在有錯(cuò)漏登記情形時(shí) ,對(duì) 排除登記公信力的臨 時(shí)性保護(hù)和救濟(jì)措施未予規(guī)制。依據(jù)該規(guī)則第 37 條的規(guī) 定,土地管理部門根據(jù)申請(qǐng)書 ,經(jīng)地籍調(diào)查、審核 , 對(duì)符合變更土地登記規(guī)定的 , 報(bào)人民政府批準(zhǔn)后變更注冊(cè)登記。因此 , 當(dāng)土地使用人、他項(xiàng)權(quán)利人等登記名義 人之間因登記的錯(cuò)漏產(chǎn)生糾紛時(shí) , 雖然均可以作為申請(qǐng)人啟動(dòng)程序 ,但是因?yàn)槌?序啟動(dòng)與登記機(jī)關(guān)做出變更決定的時(shí)間不能同步 , 一旦在此期間缺乏臨時(shí)性的保 護(hù)和救濟(jì) , 則申請(qǐng)人就只能待土地管理部門調(diào)查、審核后做出是否變更的決定。 由此可能出現(xiàn)的情形是 , 真正權(quán)利人對(duì)于申請(qǐng)變更至管理部門

8、變更之間的權(quán)利變 動(dòng)因無制度利用而無法控制即使登記名義人的處分行為是惡意。當(dāng)然 , 實(shí)踐 中登記機(jī)關(guān)往往會(huì)拒絕在此期間內(nèi)的變更登記 , 但在交易做成、第三人查詢物權(quán) 登記時(shí), 因登記簿中缺乏像大陸法系其他國(guó)家或地區(qū)異議登記制度那樣的臨時(shí)性 保護(hù)措施 , 可能使第三人在交易做成后始發(fā)現(xiàn)登記因存在瑕疵而與實(shí)際權(quán)利不 符。因而 , 缺乏臨時(shí)性的保護(hù)或救濟(jì)措施規(guī)定即使對(duì)真正權(quán)利人可能不會(huì)造成損 害, 但對(duì)善意第三人或者對(duì)交易安全的保護(hù)則十分不利。3.瑕疵救濟(jì)的實(shí)質(zhì)性審查造成公權(quán)對(duì)私權(quán)過分 干預(yù)、行政權(quán)僭越司法權(quán)的結(jié)果。同樣根據(jù)該規(guī)則 第 37 條的規(guī)定 , 登記機(jī)關(guān)對(duì)變更申請(qǐng)實(shí)行實(shí)質(zhì)審查原則。然而 ,

9、 如果登記機(jī)關(guān)對(duì) 當(dāng)事人之間的權(quán)利歸屬做出實(shí)際確認(rèn) , 就需要對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性條款進(jìn)行審查 ,這 樣登記機(jī)關(guān)也就實(shí)際扮演了司法機(jī)關(guān)的角色并處于行使司法權(quán)的地位?？墒?, 對(duì) 合同性質(zhì)效力的審查本來屬于司法權(quán)范疇 , 登記機(jī)關(guān)根據(jù)其性質(zhì)和職能 , 本無此 或不應(yīng)有此權(quán)力。可見 , 在目前我國(guó)行政權(quán)力膨脹并嚴(yán)重干預(yù)司法權(quán)和司法權(quán)行 政化的情況下 , 主張登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查就等于要求登記機(jī)關(guān)越俎代庖地去介 入本屬于司法機(jī)關(guān)的事務(wù) ,這必將加劇國(guó)家公權(quán)力之間的嚴(yán)重失衡現(xiàn)狀 , 使司法 權(quán)被進(jìn)一步侵蝕。 縱觀大陸法系國(guó)家成熟的物權(quán)立法 , 其民法典對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)登記的瑕疵救濟(jì)模式均規(guī)定實(shí)行異議登記（日

10、本稱為假處分登記、中國(guó)臺(tái)灣 地區(qū)稱為限制登記）和更正登記制度。這兩種制度都與登記的公信力相聯(lián)系。 異議登記是對(duì)登記公信力的暫時(shí)性排除；更正登記是對(duì)公信力的徹底排除。兩 種制度在瑕疵救濟(jì)中均注意到對(duì)權(quán)利人的保護(hù)與第三人權(quán)益保護(hù)的平衡問題 , 屬 于民法上救濟(jì)手段的范疇。然而 , 通過行政程序進(jìn)行的變更登記與大陸法系國(guó)家 物權(quán)法異議登記和更正登記制度的功能則存在巨大差異。就我國(guó)行政程序而言 , 僅從管理角度進(jìn)行規(guī)定 , 其未把救濟(jì)與公信力問題相聯(lián)系 , 而這本應(yīng)是瑕疵救濟(jì) 主要的和應(yīng)然的目標(biāo)與選擇。并且 , 現(xiàn)實(shí)中大量的登記名義人與真正權(quán)利人的權(quán) 屬紛爭(zhēng), 因現(xiàn)有規(guī)章對(duì)權(quán)利人作為申請(qǐng)人啟動(dòng)變更程序

11、的排除而無法進(jìn)入行政程 序。所以 , 真正權(quán)利人往往要通過行政訴訟程序起訴登記行為違法 ,請(qǐng)求法院判 決予以撤銷 , 從而實(shí)現(xiàn)救濟(jì)。這無疑又增加了權(quán)利人實(shí)現(xiàn)救濟(jì)的成本與難 度。 （二）行政訴訟救濟(jì)程序及其缺陷分析 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行立法 , 現(xiàn)實(shí)中的登 記錯(cuò)誤和遺漏 , 因行政程序以自己的規(guī)則對(duì)實(shí)際權(quán)利人的申請(qǐng)予以排除 , 權(quán)利人 往往只能提起行政訴訟 , 即以登記機(jī)關(guān)登記行為違法為由 , 請(qǐng)求人民法院對(duì)該登記予以撤銷。但是 , 當(dāng)事人往往并不能因此選擇而最終達(dá)到 “糾錯(cuò)”的目的與 結(jié)果, 因?yàn)樾姓V訟救濟(jì)模式存在功能的局限 , 無法擔(dān)負(fù)并實(shí)現(xiàn)瑕疵救濟(jì)的司法 責(zé)任。 行政訴訟以行政行為合法性為審查對(duì)

12、象 , 不必然反映當(dāng)事人實(shí)際權(quán)利狀 況。有觀點(diǎn)認(rèn)為 ,行政訴訟在性質(zhì)上屬于一種復(fù)審程序 , 由法院對(duì)被訴具體行政 行為復(fù)審 ,類似于上訴審（國(guó)外一般認(rèn)定為向法院上訴）。因此 , 其在證據(jù)規(guī)則 上的突出體現(xiàn) , 是行政審判的事實(shí)認(rèn)定以行政程序搜集的證據(jù)為基礎(chǔ) , 對(duì)其在獲 取和處理證據(jù)、推出事實(shí)結(jié)論上是否符合法律的要求進(jìn)行審查。所以 , 它的結(jié)論 偏離權(quán)利實(shí)際狀況的可能性比較大。 3 這種行政裁判與實(shí)際權(quán)利狀況的偏離 , 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記而言 , 其原因主要在于 : 1. 行政機(jī)關(guān)做出登記行為時(shí)審查 深度不可能無限 , 往往只是形式審查。然而 , 行政審判進(jìn)行的審查主要是合法性 審查, 這一審

13、查不能以司法對(duì)實(shí)際權(quán)利的認(rèn)定來反證行政行為的合法性。換言之 法官不能偏離審查對(duì)象而“本末倒置”地對(duì)權(quán)利實(shí)體結(jié)果進(jìn)行審查 , 即依照結(jié)果 來判定行政行為是否合法。這可能在不經(jīng)意中實(shí)際強(qiáng)迫行政主體為他人的故意 或過失而非自身的違法行為造成的錯(cuò)誤結(jié)果承擔(dān)了本應(yīng)由他人承擔(dān)的責(zé)任。特 別是在真正權(quán)利人基于某種考慮故意將不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記在他人名下（在房屋買 賣中出現(xiàn)較多）而與登記名義人發(fā)生糾紛時(shí) , 真正權(quán)利人可能反以登記機(jī)關(guān)登記 行為違法為由申請(qǐng)撤銷登記 , 從而可能導(dǎo)致司法機(jī)關(guān)“苛求”登記機(jī)關(guān)的審查發(fā) 現(xiàn)。所以 ,登記權(quán)利與真實(shí)權(quán)利狀況不符 , 登記機(jī)關(guān)的行為完全可能是合法的 ,行 政審判理應(yīng)依法維持該

14、行為。在這種情形下 , 真正權(quán)利人的權(quán)利無法通過行政訴 訟機(jī)制實(shí)現(xiàn)救濟(jì) , 將不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)一律配置在行政訴訟機(jī)制上顯然屬于功 能錯(cuò)位。 2.只經(jīng)過程序?qū)彶槎催M(jìn)入事實(shí)審查就被駁回起訴的行政裁判 , 與實(shí) 際權(quán)利正確與否根本沒有聯(lián)系。這其中包括因主體不適格或者超過時(shí)效期間被 人民法院駁回起訴等情形。裁定駁回起訴不能說明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記就沒有瑕疵 , 因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)登記有無瑕疵根本未進(jìn)入事實(shí)審查。同時(shí) , 在各國(guó)民事訴訟中對(duì) 于權(quán)屬糾紛不適用訴訟時(shí)效 , 權(quán)利人發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤或遺漏隨時(shí)可以請(qǐng)求糾正。但 是,我國(guó)的行政訴訟程序因?yàn)橛衅鹪V期限的規(guī)定 , 一旦超過起訴期限 , 行政起訴將 會(huì)不被受理

15、, 該瑕疵登記即永遠(yuǎn)無法救濟(jì)。因此 , 簡(jiǎn)單地認(rèn)為行政裁判駁回起訴 就說明權(quán)利登記沒有瑕疵 , 以此為依據(jù)認(rèn)定實(shí)際權(quán)利的狀況 , 其結(jié)論并不可靠或 確實(shí)。在此情形下 , 行政訴訟亦無法實(shí)現(xiàn)權(quán)利人的登記瑕疵救濟(jì)。我國(guó)現(xiàn)行做法是: 不動(dòng)產(chǎn)登記行為被等同于一種行政確認(rèn)或行政許可行為 , 認(rèn)為可以進(jìn)行行 政訴訟以實(shí)現(xiàn)瑕疵救濟(jì)。 4 但是, 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵產(chǎn)生的原因、救濟(jì)的目 標(biāo)與行政訴訟的功能范圍是否一致 , 能否可以把登記瑕疵的救濟(jì)一律配置在行政 訴訟制度中 , 則極少有人進(jìn)行探討。從以上分析我們可以明確 , 行政訴訟制度不 能完全勝任對(duì)不動(dòng)產(chǎn)瑕疵登記的救濟(jì)職能 , 在因登記機(jī)關(guān)原因造成的登記瑕

16、疵的 救濟(jì)上其尚可使用 ,但在真正權(quán)利人自身原因造成的登記瑕疵上 , 行政訴訟制度 無法實(shí)現(xiàn)所有救濟(jì)功能。而將瑕疵救濟(jì)一般配置在行政訴訟上的錯(cuò)誤 , 則導(dǎo)源于 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。 二、邏輯轉(zhuǎn)換不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì) 的厘正 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的選擇 , 根本上是由其邏輯基礎(chǔ)決定的 ,即 登記行為的性質(zhì)認(rèn)識(shí)決定了制度選擇。近年來 , 針對(duì)實(shí)踐中行政訴訟救濟(jì)途徑所 帶來的諸多問題與弊端 , 學(xué)界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)不斷反思 , 加之物權(quán)法制 定理論準(zhǔn)備的迫切要求 , 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)的認(rèn)識(shí)的不斷深化就更具有重要 的現(xiàn)實(shí)與理論意義。我國(guó)學(xué)界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)的認(rèn)識(shí)有五種學(xué)說:

17、 準(zhǔn)行政行為說； 5 司法程序性行為說； 6 證明行為說； 7 私法行為說； 8 折衷 說。9 其中,前三種可以歸為一說亦即公法行為說 , 所以實(shí)為公法行為說、私法行為說和折衷說三種觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為 , 所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為具有單一的公法 行為性質(zhì)或私法行為性質(zhì)的觀點(diǎn)均失之偏頗 , 登記行為應(yīng)為復(fù)合性質(zhì)的行為。具 體理由是 : （一）登記行為的復(fù)合性可以從公法與私法的區(qū)分和關(guān)聯(lián)中找到根 據(jù)國(guó)家法有公法與私法之分 ,對(duì)此有日本學(xué)者指出 : “廣義的說來 , 國(guó)家法可分為 兩種: 一是直接的國(guó)家法 , 另一本屬于其他社會(huì)的法 , 因國(guó)家為著保持法的秩序?qū)?之加以保護(hù)監(jiān)督而同時(shí)又為國(guó)家法的法。區(qū)別公

18、法和私法的必要 , 即因此而 生?！?10 但是 ,不能以公、私法之間的區(qū)分來否認(rèn)二者之間的廣泛聯(lián)系 ,公、 私法之間關(guān)系存在大量共通性。公法行為可以成為私法行為的要素是這種共通 性的表現(xiàn)之一。私法的關(guān)系雖然由當(dāng)事人行為或意思自治形成 , 但有的需要加上 國(guó)家“公的”意思行為要素 , 私法關(guān)系才能產(chǎn)生效果 ,不動(dòng)產(chǎn)登記行為即為其 例。登記行為作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件 , 即公法行為成為私法關(guān)系（物權(quán) 關(guān)系）的構(gòu)成要素登記 , 便具有了私法的性質(zhì)。 （二）不動(dòng)產(chǎn)登記的公法 行為性質(zhì)體現(xiàn)在其為準(zhǔn)行政行為和證明行為在公法行為說中 , 司法程序性行為說依據(jù)法院為登記機(jī)關(guān)即得出登記行為為司法行為。該

19、結(jié)論過于牽強(qiáng)。因?yàn)楦?據(jù)一般法理 , 司法行為具有糾紛解決性和交涉性。 11 也就是說 , 司法行為總為 解決一定的糾紛而啟動(dòng) , 以一定的爭(zhēng)端的存在為前提 , 它有控、辯、審三方基本 角色。在這些角色中 , 控辯雙方展開交涉、抗辯 , 令判斷者兼聽則明 , 從而做出理 性選擇和判斷。而登記行為不以糾紛存在為前提 , 也體現(xiàn)不出交涉性的特 征。 因此, 登記應(yīng)是一種準(zhǔn)行政行為和證明行為。關(guān)于行政行為分類的理論 , 雖面臨一系列的批評(píng) , 準(zhǔn)行政行為與行政行為仍然是一種比較常見的分類方法。 一般認(rèn)為 , 行政行為是一種法律行為 , 它是依照行政機(jī)關(guān)的意思表示直接產(chǎn)生法 律效力的行為。準(zhǔn)行政行為則

20、“只以單一的判斷、認(rèn)識(shí)與觀念等受動(dòng)的精神作 用為要素” 12, 本身并不能直接為相對(duì)人設(shè)定行政法上的權(quán)利義務(wù)。該種觀念 表示行為雖然也伴隨一定的法律效果 , 但與法律行為不同 , 該種行為效果完全基 于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生 , 并非基于行政機(jī)關(guān)的意思而產(chǎn)生。不動(dòng)產(chǎn)登記行為之 所以屬于準(zhǔn)行政行為 , 一是登記行為不包含行政機(jī)關(guān)的意思表示 , 只代表行政主 體對(duì)客觀事實(shí)的認(rèn)知與判斷 , 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容對(duì)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有 與處置情況進(jìn)行核實(shí)、 13 登錄, 本身并不包括行政主體的意志作用；二是登記 行為的效果基于法律的明文規(guī)定而非行政主體的意思表示 , 該行為表明的是國(guó)家 對(duì)民事權(quán)利主體

21、所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種確認(rèn)。登記行為中行政機(jī)關(guān)的核 實(shí)、登記等觀念作用也只在相對(duì)人民事權(quán)利上疊加了一層官方認(rèn)許的因素。 14 可見, 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記與一般行政行為有所區(qū)別 : 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記只是政府對(duì)相 對(duì)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的一種客觀的記錄 , 即對(duì)民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利及其轉(zhuǎn)移處置行為事實(shí) 的承認(rèn)、證明行為。從行政機(jī)關(guān)的意思參與程度講 , 一般行政行為往往具有一定 的裁量屬性 , 而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中 , 行政機(jī)關(guān)一般無自由裁量余地 , 對(duì)于符合條件 的申請(qǐng),行政機(jī)關(guān)負(fù)有登錄的義務(wù)與職責(zé) , 是對(duì)私權(quán)狀況的予以證明而非干預(yù)。 所以, 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為應(yīng)是一種準(zhǔn)行政行為 , 同時(shí)也是一種證明行為 , 如梁

22、慧 星先生所言“ , 不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為 , 而不是批準(zhǔn)行 為”。 （三）不動(dòng)產(chǎn)登記是具有私法效果的行為 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的功 能, 有學(xué)者將之概括為物權(quán)公示效力、物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)效力、權(quán)利正確性推定效 力、善意保護(hù)效力、警示效力和監(jiān)管效力。 15 其中 , 前五項(xiàng)涉及登記的私法效 力?？傊?, 不動(dòng)產(chǎn)登記行為的私法效果主要表現(xiàn)為 : 它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方式 , 是公信原則貫徹的基礎(chǔ)。由于登記并不是行政許可和一般的行政確認(rèn) , 對(duì)于符合 法律要求的形式要件的登記申請(qǐng) ,登記機(jī)關(guān)有登記義務(wù) , 所以登記效力并不由登記機(jī)關(guān)左右 , 該效力本身亦為私法之效力。登記做成后 , 相對(duì)人及

23、利害關(guān)系人均 可查閱登記簿冊(cè) , 并且任何人均可相信以登記公示的權(quán)利狀態(tài)而為交易行為。正 是由于登記的發(fā)動(dòng)權(quán)在于當(dāng)事人而不在于國(guó)家 , 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容由當(dāng)事人 設(shè)定, 不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容的變更也由物權(quán)人基于自己的意愿而為之 , 故不動(dòng)產(chǎn)登記 行為是具有私法效果的行為應(yīng)為當(dāng)然之結(jié)論。但是 , 不動(dòng)產(chǎn)登記本身并不屬于純 粹的私法行為 , 不能因?yàn)樗牡怯浾?qǐng)求權(quán)和內(nèi)容決定權(quán)在于當(dāng)事人 ,亦即不能因 為登記具有私法效力就認(rèn)為它是私法行為 , 公法行為與私法行為的區(qū)分從一般理 論層面上是原則性的 , 不能混淆不清。 綜上, 不動(dòng)產(chǎn)登記行為是一種復(fù)合性質(zhì) 的行為。目前 , 實(shí)務(wù)界和行政法學(xué)界只強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)

24、登記行為性質(zhì)的公法性而忽視 其私法意義 , 導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記與公示公信原則未建立起聯(lián)系 ,從而必然使不動(dòng)產(chǎn) 登記瑕疵的救濟(jì)選擇及其價(jià)值取向走入誤區(qū)。但如果一味強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為 的私法效果而忽視其公法性質(zhì)的一面 , 也是一種矯枉過正。不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性 質(zhì)必須從兩個(gè)角度進(jìn)行解釋 , 只有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)認(rèn)識(shí)進(jìn)行這種邏輯轉(zhuǎn)換 我國(guó)相關(guān)物權(quán)制度的設(shè)計(jì)才能立于堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)之上 , 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵的救濟(jì)模 式選擇,才能既科學(xué)合理 , 又符合社會(huì)實(shí)際 , 并為此做出體制性調(diào)整。 三、制度 創(chuàng)新不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的變革 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)復(fù)合性認(rèn)識(shí)的邏 輯轉(zhuǎn)換,似乎決定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的二

25、元性。換言之 , 既可從公 法行為角度進(jìn)行行政訴訟的救濟(jì) , 又可從私法角度進(jìn)行異議登記和更正登記的救 濟(jì)。然而 ,其實(shí)不然, 由登記瑕疵救濟(jì)的目標(biāo)所決定 , 行政訴訟不應(yīng)再成為登記瑕 疵的救濟(jì)途徑 , 其救濟(jì)模式的制度選擇仍然應(yīng)當(dāng)是一元的。（一）瑕疵救濟(jì) 公信效力排除 作為物權(quán)公示方式 , 不動(dòng)產(chǎn)登記具有權(quán)利正確性推定的公信效 力。不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力就靜的角度而言 , 體現(xiàn)為權(quán)利推定效力 , 動(dòng)產(chǎn)占有人或 不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人即為權(quán)利人；就動(dòng)的方面而言 , 體現(xiàn)為對(duì)交易的善意第三人的 保護(hù)效力 , 即對(duì)于信賴公示的權(quán)利狀態(tài)而為交易之人 , 法律保護(hù)其依據(jù)公示內(nèi)容 而取得的相應(yīng)物權(quán)。然而 , 登記

26、權(quán)利作為正確權(quán)利只是法律為穩(wěn)定法律秩序所做 出的推定 ,其公信力并不是也不應(yīng)當(dāng)是絕對(duì)的。根據(jù)公信原則 ,參與交易活動(dòng)的善意相對(duì)人 , 雖然可以充分信賴公示所表明的物權(quán)狀況并據(jù)此進(jìn)行交易 ,而不 必再費(fèi)時(shí)費(fèi)力地去考察交易不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利狀態(tài) , 也不必?fù)?dān)心有公示內(nèi)容以外 的物權(quán)狀態(tài)存在而使自己遭受不測(cè)之損害?？墒?, 這一制度原則對(duì)真正權(quán)利人的 保護(hù)不足也是顯而易見的 :就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言 , 當(dāng)?shù)怯洿嬖阼Υ脮r(shí) , 真正權(quán)利人的 利益不免要遭受損害 , 財(cái)產(chǎn)的靜態(tài)安全因此無法得到保護(hù)。為克服公信原則之不 足,平衡對(duì)真正權(quán)利人的保護(hù) ,兼顧靜態(tài)與動(dòng)態(tài)安全 , 物權(quán)法創(chuàng)設(shè)了異議登記、更 正登記制度 ,

27、 并以損害賠償作為不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵的最后救濟(jì)措施 , 以實(shí)現(xiàn)法律的 公平正義價(jià)值。 我國(guó)現(xiàn)有的申請(qǐng)人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更以糾錯(cuò)的行政程序模 式,因?yàn)橐云湫袨橐?guī)則實(shí)際排除了真正權(quán)利人的申請(qǐng)權(quán) , 并且未涉及公信原則效 力的排除 , 因此不屬物權(quán)法意義上的瑕疵救濟(jì)模式 , 需要新的制度選擇與體制調(diào) 整,即應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)制并改造成異議登記和更正登記制度。同時(shí) , 由于現(xiàn)行的行政訴訟 模式也未同公信原則掛鉤 , 也應(yīng)排除在瑕疵救濟(jì)范疇之外。異議登記和更正登記 因其設(shè)計(jì)是為了契合公信原則適用的排除 , 從而平衡真正權(quán)利人與登記名義人利 益的目標(biāo) , 因而成為瑕疵救濟(jì)的必然選擇。 （二）體制調(diào)整實(shí)現(xiàn)制度創(chuàng) 新 大陸法

28、系國(guó)家物權(quán)法中的異議登記和更正登記作為兩項(xiàng)最重要的制度與賠 償機(jī)制共同發(fā)揮著對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵的救濟(jì)功能。我國(guó)現(xiàn)行的行政程序救濟(jì)模 式需要實(shí)行異議登記和更正登記制度 , 以體制調(diào)整實(shí)現(xiàn)制度創(chuàng)新。 1.異議登 記。異議登記 , 或稱異議抗辯登記 ,是指將真正權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利的異議的登記 , 該登記的直接法律效力使得申請(qǐng)人具有中止現(xiàn)時(shí)登記的 權(quán)利人按照登記權(quán)利的內(nèi)容行使權(quán)利的抗辯權(quán)利。異議登記的目的 , 在真正權(quán)利 人或利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記有誤但又無法立即更正時(shí) , 通過中止不動(dòng)產(chǎn)登記 的公信力而予以臨時(shí)性救濟(jì) , 防止真正權(quán)利人的權(quán)利可能進(jìn)一步受損。 16 異議 登記的提起

29、應(yīng)當(dāng)以登記權(quán)利人的同意或者法院做成的假處分命令為根據(jù)。 我 國(guó)物權(quán)法草案已將異議登記制度納入其中。 17 該草案第 19條第 1款規(guī) 定；“利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議的 , 可以申請(qǐng)異 議登記。登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登 記的, 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿?！边@一規(guī)定所體現(xiàn)的就是程 序上要求申請(qǐng)應(yīng)依據(jù)名義權(quán)利人同意或人民法院的裁定提出 , 由登記機(jī)構(gòu)將之記 載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的模式。該規(guī)范一旦成為最后通過的物權(quán)法選擇 , 就標(biāo)志著異 議登記制度在我國(guó)的確立。異議登記的確立 , 必將對(duì)土地登記規(guī)則中的瑕疵 登記變更制度的申請(qǐng)人范

30、圍擴(kuò)及到真正權(quán)利人。物權(quán)法草案第19條第 1款借鑒了德國(guó)立法例 , 將草案第二稿中未有的“經(jīng)登記名義人同意可以為申請(qǐng)異議 登記”納入立法之中 , 體現(xiàn)出程序設(shè)計(jì)中繁簡(jiǎn)分流的要求 , 符合法律的效益原 則。該草案第 19條第 2款對(duì)異議登記還規(guī)定了較為合理的除斥期間 ,并對(duì)異議 登記的效力規(guī)定了異議登記期間的處分行為效力待定的規(guī)則 , 這些都體現(xiàn)了異議 登記的臨時(shí)性?？梢哉f , 物權(quán)法草案對(duì)異議登記的規(guī)定具有合理價(jià)值與現(xiàn)實(shí) 意義。 2. 更正登記。與異議登記暫時(shí)中止不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力不同 , 更正登記 徹底地終止了登記的權(quán)利推定效力 , 終局性地排除了第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記薄對(duì) 現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利的取得

31、。故更正登記是對(duì)原登記權(quán)利的涂消登記 , 同時(shí)也是對(duì)真正 權(quán)利的初始登記。 18 根據(jù)程序的不同 , 在德國(guó)和日本法中更正登記被分為兩種 方式, 即依申請(qǐng)的更正登記和依職權(quán)的更正登記。更正登記不以異議登記為必經(jīng) 程序, 當(dāng)事人可以在向人民法院提起確權(quán)的民事訴訟時(shí)取得異議登記裁定 ,也可 以不向人民法院起訴而依據(jù)既有證據(jù)直接向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記。物權(quán)法 草案第 20 條規(guī)定: “利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的 , 可以申請(qǐng)更正 登記。有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的 , 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。登記更正后 ,原權(quán) 利人在異議登記期間對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)做出的處分 , 登記更正后的權(quán)利人未追認(rèn)的 , 不 發(fā)生

32、效力?！边@一規(guī)定 , 雖然同樣將原來的行政救濟(jì)程序的申請(qǐng)人范圍予以了擴(kuò) 大,契合了瑕疵救濟(jì)的目標(biāo) ,但也有其不足 :首先,該規(guī)定對(duì)更正登記中登記機(jī)關(guān) 的審查義務(wù)究竟是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查不明確 , 對(duì)行政救濟(jì)模式改造不徹底。 筆者認(rèn)為 , 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記只能進(jìn)行形式審查而不應(yīng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審 查。 19 其次, 未規(guī)定登記機(jī)關(guān)依職權(quán)的更正登記 ,并且未對(duì)相關(guān)當(dāng)事人權(quán)利保 護(hù)設(shè)計(jì)程序。最后 ,對(duì)登記名義人的保護(hù)無程序保障。在更正登記中 , 登記機(jī)關(guān) 為維護(hù)登記名義人的利益 , 應(yīng)將有人申請(qǐng)更正登記的情事通知登記名義人 , 并允 許其提出抗辯 , 必要時(shí)甚至可以組織聽證或質(zhì)證。如果登記權(quán)利人

33、同意更正登記 申請(qǐng), 登記機(jī)構(gòu)可以直接予以更正；如果登記權(quán)利人不同意 ,登記機(jī)構(gòu)可以中止 更正登記程序 , 通知當(dāng)事人通過民事訴訟程序解決爭(zhēng)議。 （三）科學(xué)選擇 摒棄舊有模式 正如前述 ,行政訴訟的功能無法實(shí)現(xiàn)登記瑕疵救濟(jì)的目標(biāo)。如果 說在異議登記和更正登記確立之前 , 行政訴訟針對(duì)行政機(jī)關(guān)濫用職權(quán)或玩忽職守 導(dǎo)致登記錯(cuò)誤或疏漏時(shí) , 其適用結(jié)果是正當(dāng)?shù)?, 但對(duì)由于真正權(quán)利人或登記申請(qǐng) 人的原因造成的登記錯(cuò)漏 , 則因其功能限制構(gòu)成其作為登記瑕疵救濟(jì)模式的主要 缺陷。所以 , 在上述兩種新的制度確立后 , 整個(gè)瑕疵救濟(jì)體系將會(huì)因新陳代謝而 發(fā)生制度變遷。行政訴訟作為任何情形產(chǎn)生的登記瑕疵的救

34、濟(jì)模式 , 都將完全喪失其存在的現(xiàn)實(shí)與必要 : 1. 摒棄行政訴訟救濟(jì)模式有充足的實(shí)踐理由。 確立 異議登記和更正登記后 , 行政訴訟模式只會(huì)增加當(dāng)事人訟累而實(shí)無益處。根據(jù)我 國(guó)物權(quán)法草案 , 登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記申請(qǐng)采形式審查原則。 20 當(dāng)?shù)怯洺霈F(xiàn)瑕 疵時(shí), 真正權(quán)利人如果提起行政訴訟來請(qǐng)求對(duì)登記行為進(jìn)行司法復(fù)審以維護(hù)自身 合法權(quán)益 ,則可能出現(xiàn)兩種情形 : （1）登記瑕疵是權(quán)利人自身原因造成的而登記 機(jī)關(guān)無違法行為 ,此時(shí)行政判決就應(yīng)當(dāng)駁回原告訴訟請(qǐng)求 , 這就使登記的瑕疵無 法實(shí)現(xiàn)救濟(jì) , 權(quán)利人只能通過提起民事訴訟來確權(quán) ,然后再進(jìn)行異議登記或更正 登記；（ 2）登記行為因登記機(jī)關(guān)違法行

35、使職權(quán)而被行政審判判決撤銷 , 但該判 決并不等于登記名義人的權(quán)利就一定是虛假的（可能是行政機(jī)關(guān)行政程序上違 法）, 當(dāng)事人也需要通過民事訴訟程序重新確權(quán)。沒有登記存在 , 就無法利用異 議登記制度和更正登記制度 ,行政訴訟無法實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵的救濟(jì) , 欲實(shí)現(xiàn) 救濟(jì)竟然要提起民事訴訟 ,21 所以, 行政訴訟的提起可能無法實(shí)現(xiàn)瑕疵救濟(jì)目 標(biāo), 那么其只是徒增當(dāng)事人的訴訟負(fù)擔(dān)。 2. 摒棄行政訴訟救濟(jì)模式有充足的理 論依據(jù)。 登記瑕疵救濟(jì)的行政訴訟模式不僅說明我國(guó)物權(quán)立法的不足 , 也說明 了我國(guó)行政法學(xué)理論研究的薄弱。不動(dòng)產(chǎn)登記行為應(yīng)當(dāng)屬于準(zhǔn)行政行為。行政 行為和準(zhǔn)行政行為的分類在日本及我

36、國(guó)臺(tái)灣行政法學(xué)中極為常見 , 而在我國(guó)行政 法學(xué)理論中 ,雖偶有提及 ,但并未成為通說。從行政訴訟實(shí)踐上講 ,諸如登記、受 理等準(zhǔn)行政行為也納入行政訴訟受案范圍的現(xiàn)實(shí) , 說明我國(guó)的行政行為概念在內(nèi) 涵上包括了行政行為與準(zhǔn)行政行為兩種含義 , 但是對(duì)兩種行為并未做詳細(xì)區(qū)別。 在堅(jiān)持行政行為和準(zhǔn)行政行為分類的國(guó)家或地區(qū) , 兩者的法律救濟(jì)途徑顯著不 同。理論上一般認(rèn)為“ , 準(zhǔn)行政行為并不具備可訴標(biāo)準(zhǔn)的所有要求 ,原則上不可 訴。在司法實(shí)踐中 , 涉及準(zhǔn)行政行為的案件 , 人民法院受理的例外取決于準(zhǔn)行政 行為的具體表現(xiàn)形態(tài) , 確切地說 , 取決于該表現(xiàn)形態(tài)是否對(duì)相對(duì)人產(chǎn)生實(shí)際影響 , 且沒有其

37、他的救濟(jì)方式可用”。 22 所以說, 在異議登記和更正登記未作為登記 瑕疵救濟(jì)制度確立之前 , 我們沿用行政訴訟模式對(duì)因登記機(jī)關(guān)導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)登記 瑕疵的救濟(jì)有一定緣由。但是 , 隨著異議登記和更正登記制度的確立 , 作為科學(xué) 變革的必然結(jié)果 , 行政訴訟因其功能缺陷不應(yīng)再成為可選的救濟(jì)模式并自然應(yīng)當(dāng) 排除。這不僅是制度創(chuàng)新的結(jié)果 , 也是制度創(chuàng)新的前提。 四、結(jié)論 不動(dòng)產(chǎn)登 記瑕疵的救濟(jì)模式選擇需要以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)的科學(xué)認(rèn)識(shí)這一邏輯基礎(chǔ) 為前提。面對(duì)我國(guó)舊有體制 , 我們應(yīng)當(dāng)以邏輯轉(zhuǎn)換思維 , 來對(duì)滯后的行政程序進(jìn) 行變革和做出制度創(chuàng)新 , 并以異議登記和更正登記制度的確立實(shí)現(xiàn)這一體制性

38、調(diào) 整。 如果最終實(shí)現(xiàn)這一調(diào)整 , 不僅標(biāo)志著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的科學(xué) 建立與完善 , 而且將引起我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)職能的轉(zhuǎn)變與人民法院行政訴訟受 案范圍的縮限 , 從而進(jìn)一步影響到我國(guó)公權(quán)力行使的行政行為與司法行為的科學(xué) 化、規(guī)范化與合理化 , 在更加有利于實(shí)現(xiàn)私權(quán)救濟(jì)與保護(hù)的同時(shí) , 不斷化解社會(huì) 矛盾與糾紛 , 實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧與正義。 注釋: 1 “不動(dòng)產(chǎn)登記”的確切概念 表達(dá)是“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記”即一種“權(quán)利”登記。在我國(guó) , 由于長(zhǎng)期將這一 登記納入行政管理的范疇 ,缺乏權(quán)利登記的理念 , 因此在稱謂上也就采用了非民 法或物權(quán)法的一般行政法概念。本文考慮目前我國(guó)立法的實(shí)際情況 , 亦姑且稱謂 之,其與“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記”可以換