應對宏觀調(diào)控富力未雨綢繆押寶商業(yè)地產(chǎn)

1、    應對宏觀調(diào)控 富力未雨綢繆押寶商業(yè)地產(chǎn)             “房地產(chǎn)是一個有周期性的行業(yè)，在資金緊張的時候，有投資型物業(yè)做現(xiàn)金流補充，整個資金鏈就會輾轉(zhuǎn)自如了。而作為上市公司，持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收益對公司股價也同樣重要?！庇梢粋€香港人和一個廣州人組建的、發(fā)家于上個世紀90年代最受香港風氣影響發(fā)展的廣州樓市的地產(chǎn)公司，似乎天然地便會帶上港式烙印?，F(xiàn)在的富力地產(chǎn)，已經(jīng)在經(jīng)濟實力上比肩甚至超越了不少香港前輩，但是他的商業(yè)模式，依然帶有明顯的港式

2、風格：市區(qū)重建項目起家，專注中心區(qū)大型中檔住宅區(qū)發(fā)展積累實力后港股上市，開始運作商業(yè)地產(chǎn)全國擴張后打造中高產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以風險低、回收快的酒店項目為主導，兼及酒店公寓、寫字樓、購物中心等業(yè)態(tài)的開發(fā)。進軍商業(yè)抵消宏調(diào)影響宏觀調(diào)控往往會讓房地產(chǎn)開發(fā)商的住宅項目開發(fā)銷售都受到影響。從2003年前后開始，一些開發(fā)商逐步將目標轉(zhuǎn)移到商業(yè)項目投資，希望在這一波的宏觀調(diào)控中將影響減少到最低。本是為了避開宏調(diào)風暴之舉，卻無意中挖出了另一口井。從2003年發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)至今，5年后富力的商業(yè)地產(chǎn)布局正棋至中盤。今年內(nèi)合計有4家酒店和一個購物中心正式投入運營。從今年開始，富力地產(chǎn)每年都將有新的酒店項目開業(yè)

3、。到2010年，將有十多家富力旗下酒店在國內(nèi)8個城市亮相。截至目前，在商業(yè)地產(chǎn)方面的投入已經(jīng)占富力總資產(chǎn)價值的15%左右，“隨著酒店等商業(yè)項目陸續(xù)開業(yè)，它們產(chǎn)生的現(xiàn)金回流也將逐漸平衡公司的財務狀況。酒店和購物中心也是投行和機構(gòu)眼中最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)類型，富力投資的這些項目將來的回報會遠遠高于當初的投資?！备涣τ嘘P(guān)負責人表示，在今年，富力的租金收入可能就將占到富力總資產(chǎn)的15%左右，預計今年的商業(yè)地產(chǎn)租金收入將超過5億元，比2007年有數(shù)倍增長。其中大部分為利潤較高、回收較快的高級酒店項目。2010年后，第二批商業(yè)物業(yè)又會投入使用?？梢灶A見，2008年年報中，日益增多的商業(yè)地產(chǎn)項目上的進賬將占據(jù)富力2

4、40億元銷售目標的一定比例。富力方面表示，僅以富力地產(chǎn)在廣州珠江新城的9幅商業(yè)地產(chǎn)項目為例，保守估計這批項目全部投入使用后，年租金就會超過10億元。富力董事長李思廉談及當初涉足商業(yè)的緣由，只是簡單一筆帶過：“房地產(chǎn)是一個有周期性的行業(yè)，在資金緊張的時候，有投資型物業(yè)做現(xiàn)金流補充，整個資金鏈就會輾轉(zhuǎn)自如了。而作為上市公司，持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收益對公司股價也同樣重要?！?003年，在幾乎所有的地產(chǎn)商仍集中精力在大熱的住宅地產(chǎn)上掘金時，甚至包括地產(chǎn)大腕王石也在循循善誘各位同行借鑒萬科不搞商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，以獲得更專業(yè)化發(fā)展時，獨具慧眼并深諳香港商道精華的富力，卻在2003年高調(diào)進入商業(yè)地產(chǎn)，當年便在廣州珠

5、江新城CBD斥資超過7億元購入7塊地皮。在地產(chǎn)新政“發(fā)威”的這兩年，富力的首批商業(yè)項目已投入使用并且升值數(shù)倍，這顯然部分抵消了宏調(diào)的負面影響?；仡^來看近年來的多輪地產(chǎn)調(diào)控，無一不是把矛頭指向住宅，相對而言商業(yè)地產(chǎn)就安全得多。而現(xiàn)在眾多上市房企追隨富力步伐紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)，或多或少也是出于這方面的考慮?；貓笃谥恍?-9年“到2010年，富力地產(chǎn)將擁有大約240萬平方米建筑面積的投資物業(yè)，實現(xiàn)20億元以上的商業(yè)地產(chǎn)年租金收入?！备涣Φ南嚓P(guān)負責人表示?！案涣υ谏虡I(yè)地產(chǎn)上的策略是以酒店為龍頭，綜合寫字樓、商業(yè)、公寓項目?！备涣Φ禺a(chǎn)聯(lián)席董事長、總裁張力表示。富力今年已經(jīng)面市的5個商業(yè)項目中，4個是酒店業(yè)

6、態(tài)。而位于珠江新城、高66層的富力盈凱廣場，是集高尚購物中心、寫字樓及住宅式公寓的綜合項目。其內(nèi)的柏悅酒店，與地鐵相連，毗鄰廣州富力君悅大酒店、新歌劇院及新博物館。與不少早年涉足商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商情有獨鐘MALL并紛紛折戟沉沙不同，富力的特別之處在于以引入“國際管家”的酒店、大型特色度假村為龍頭，兼及公寓、購物中心、寫字樓的開發(fā)，回收穩(wěn)定且投資周期較短。在北京，富力雙子座寫字樓出售給大摩，環(huán)球資本與地方智慧開始探索融合之道。隨后，2005年富力開始陸續(xù)與洲際集團、萬豪集團、凱悅集團簽約，利用國際經(jīng)驗，摸索商用物業(yè)持有自營的模式。目前已建及在建的酒店全部分布在全國各個有業(yè)務開展的門戶城市，共約10

7、多家。將根據(jù)不同的項目策劃定位、酒店管理集團的意見以及設計師的理念，規(guī)劃不同的酒店特色。而富力對于酒店的回報也顯得相當樂觀。有關(guān)負責人表示，如富力麗思卡爾頓、富力君悅大酒店等的回報期只需要79年。富力是在最具市場發(fā)展空間的城市，選擇最好的地段建設硬件設施一流的酒店，并請來最優(yōu)秀的管理團隊進行管理和服務，長期回報不成問題。在酒店開業(yè)一帆風順后，富力開始探索商用開發(fā)的深水區(qū)。2007年末，富力聯(lián)手合景泰富、新鴻基開發(fā)廣州CBD面積達57萬平方米的綜合商用項目，同時擬開始擁有佛山第一高樓的大型商用體開發(fā)；2008年下半年，富力北京東三環(huán)30萬平方米的綜合商用項目擬投入使用，推動周邊“富力商圈”的形成；2008年籌建的富力·麗港中心則是首度在二線城市開發(fā)的總建筑面積約30萬平方米，包括公寓、甲級寫字樓和五星級豪華酒店的綜合商用體。至此，富力的商業(yè)帝國版圖逐漸浮出水面，借助奧運會、亞運會商機，以華南、華北為發(fā)展重心，逐步輻射其他二、三線城市。通過高級酒店的龍頭效應，在業(yè)務所在地締造屬于富力自己的連鎖物業(yè)品牌，形成一個與國際商業(yè)品牌互補的商業(yè)生態(tài)。&