上海某住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃案例

1、上海某住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃案例住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃 住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理等幾個階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)完成?，F(xiàn)針對一案例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。 某房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍

2、教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協(xié)議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務(wù)費用等合計為200萬元/畝，該開發(fā)商在委托設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃、開發(fā)成本估算及盈利性分析。    一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃&#

3、160;   1、樓盤價格定位     根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中價范圍。具體調(diào)查結(jié)果見下表：   (有關(guān)表格請參考本文末的表格,下同)    從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數(shù)分布在4980-6980元/M2。經(jīng)過綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟(jì)能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點，擬定樓盤住宅商

4、品房銷售均價在6180元/M2。在銷售運作時，可根據(jù)市場的供求關(guān)系，在已制定的銷售價格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。    2、房型定位及占比方案     近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2002年房地產(chǎn)市場商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2%，房型面積70-100M2的占16.3%，戶型面積100-150M2占53.9%，戶型面積在150M2以上的占27.7%，由于戶型面積在100M2以上的占81.6%，戶型面積明顯

5、偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統(tǒng)意義上的50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右的戶型，這種戶型實用性強，總價適中，物業(yè)管理費也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項目的房型、建筑面積和占比定位如下:     3、購房戶購買力分析    根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價為：52.5萬元-61.8萬元。一般情況下購房者首付30%，即15.75萬元-18.5

6、萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付18.5萬元，余款43.3萬元分20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0.42%，每萬元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經(jīng)計算為2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應(yīng)該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。    4、開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定    開發(fā)方案:    社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，對

7、住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（7-13層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢，與高層住宅相比具有良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢，成為當(dāng)前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。    參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo):    （1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算    根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積：   

8、 70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2    每幢住宅設(shè)5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設(shè)1臺電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：    12層*5單元/層*2戶/單元*103.75M2=12450平方米    已知基地地塊面積為21000M2，規(guī)劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設(shè)施建筑面積合計為：    21000*2.5=52500M2    根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，一般

9、住宅商品房占94%-95%，公建配套設(shè)施占5%-6%，假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為：    52500M2*95%=49875M2    可建12層小高層住宅幢數(shù)為：    49875/12450=4幢    住宅實際可建建筑面積：    4*12450=49800M2    每戶平均建筑面積為103.75 M2，則    住戶數(shù)為：49800/103.75=

10、480戶    （2）公建配套設(shè)施    公建配套服務(wù)設(shè)施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設(shè)施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設(shè)施一般占25%。     公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米    幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2    便民商店建筑面積：2700*35%=945M2    其他配套設(shè)

11、施建筑面積：2700*25%=675M2    （3）室外附屬設(shè)施    室外附屬設(shè)施包括獨立式地下停車庫、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場等。    停車位：    小區(qū)機動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨立式地下車庫內(nèi)。    考慮到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，假設(shè)小區(qū)內(nèi)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為：    480/3=160個，地面車位數(shù)：160*15%=24個；地下車位數(shù)：160*85%=136個。&

12、#160;   獨立式地下停車庫：    每個車位平面尺寸為2.5M*5M，占地面積12.5M2。地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為30-35M2，本次估算取上限值，    則獨立式地下停車庫面積為：    136*35=4760M2    變電所:    變電所投資取決于整個小區(qū)的總用電量，整個小區(qū)總用電量估算如下：    民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：3

13、0W/M2，便民商店為：60-120W/M2，其他配套設(shè)施為80W/M2，車庫為20-30W/M2。在估算時均采用上限值。    住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦    幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦    便民商店用電量：945*120=113.4千瓦    其他配套設(shè)施用電量：675*80=54千瓦    小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦  

14、60; 獨立式地下停車庫：4760*30=142.8千瓦    用電量小計：2957.1千瓦    另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%，則整個住宅小區(qū)總用電量為：    2957.1*（1+5%）=3105千瓦    選用變壓器容量為3200KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè)10KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計200平方米。    網(wǎng)球場：    為滿足小

15、區(qū)居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場1座。    標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場規(guī)格：36.58M*18.29M。網(wǎng)球場占地面積：669M2    5、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標(biāo)估算     建筑覆蓋率：    4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2    公建配套設(shè)施(以2層計)占地面積：2700/2*(1+10%)=1485M2 &

16、#160;  配電所占地面積：200*（1+10%）=220 M2    建筑物占地面積：6270M2    (考慮到基礎(chǔ)凸出外墻，建筑物占地在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上增加10%)    建筑覆蓋率：6270/21000*100%=29.9%    綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網(wǎng)球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設(shè)中心

17、綠地。    小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2    網(wǎng)球場占地面積：36.58*18.29=669M2    地面車位占地面積：24*2.5*5=300M2    幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080 M2    居民室外活動場所：取小區(qū)總占地面積的5%，即21000*5%=1050 M2    小區(qū)道路占地面積：21000-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網(wǎng)球場）-30

18、0（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050 M2（居民室外活動場所）=4281 M2    小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20.4%    6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標(biāo)估算：    民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下：    供水指標(biāo)：    住宅：7-10升/M2·日；公建配套設(shè)施：6-10升/M2·日；綠化：1

19、.5升-2升/M2·日。    排污指標(biāo)：    住宅：6.7-9.5升/M2·日；公建配套設(shè)施：5.4-9升/M2·日。    人工煤氣用量指標(biāo)：    住宅：4.4M2/戶·日；公建配套設(shè)施：0.08M3/M2·日。    電話容量指標(biāo)：    住宅：100-154門/萬M2；公建配套設(shè)施：25門/萬M2    小區(qū)日最大用水量為：1

20、0升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（綠化）=544M3    小區(qū)日最高污水排放量為：9.5升/0M2*498000M2(住宅)+9升/0M2*27000M22(公建配套)=497M3    人工煤氣日最大用量：4.4M3/戶*480戶+27000M2*0.08M3/M3=2328M3    電話線數(shù)量：154門/萬M2*4.98萬M2+25門/萬M2*0.27萬M2=774門    7、前期策劃成果匯總?cè)缦拢?/p>

21、    建設(shè)規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每層5個單元，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米    地塊總面積：21000平方米    建筑物占地面積：6270平方米    綠化占地面積：7350平方米    網(wǎng)球場占地面積：669平方米    地面停車位占地面積：300平方米    小區(qū)道占地面積：4281平方米  &

22、#160; 幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080平方米    小區(qū)居民室外活動場所占地面積：1050平方米總建筑面積：57260平方米    住宅商品房建筑面積：49800平方米    公建配套設(shè)施建筑面積：2700平方米    幼兒園、托兒所面積：1080平方米    便民商店面積：945平方米    其他配套設(shè)施面積：675平方米    獨立式地下停車庫建筑面積：4760平方

23、米規(guī)劃容積率：2.5（不包括地下停車庫面積）    建筑覆蓋率：29.9%    綠化率：35%    小區(qū)道路占有率：20.4%    其他娛樂，休閑設(shè)施占有率：14.7%    住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦    住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米    住宅小區(qū)最高日污水排放量：497立方米    住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米 

24、;   住宅小區(qū)電話容量：774門    總戶數(shù)： 480戶上海某住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃案例開發(fā)項目開發(fā)成本分析及估算  二、開發(fā)項目開發(fā)成本分析及估算    （一）、開發(fā)成本分析    由于整個開發(fā)建設(shè)項目所需資金與住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)密切相關(guān)，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。    1、住宅商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見下表：    

25、2、公建配套服務(wù)設(shè)施，室外附屬設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見下頁表：     3、建設(shè)項目開發(fā)成本估算：     根據(jù)上述建筑物及構(gòu)筑物建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，住宅商品房及獨立式停車庫其建筑安裝單價構(gòu)成分析見下頁表： 公建配套設(shè)施用房，室外附屬設(shè)施，室外工程建設(shè)成本分析見下表：     4、項目開發(fā)所需建設(shè)成本具體估算過程：    A、土地費用    A1、土地出讓金： 3675萬元    A2、地塊動拆遷費用   

26、 3000*1200=6300萬元    小計： 9975萬元    B、主體工程建設(shè)費    B1、住宅商品房    地下工程：49800 M2*220元/M2=1095.6萬元    結(jié)構(gòu)：49800M2*600元/M2=2988萬元    建筑：49800M2*145元/M2=722.1萬元    機電安裝：49800M2*440元/M2=2191.2萬元  &

27、#160; 開辦費：49800M2*35元/M2=174.3萬元    小計：7171萬元    B2、獨立式地下停車庫    地下工程：4760M2*2800元/M2=1332.8萬元    結(jié)構(gòu)工程：4760M2*0=0    建筑：4760M2*70元/M2=33.3萬元    機電安裝：4760M2*195元/M2=92.8萬元    開辦費：4760M2*40元/M2=19.0

28、萬元    小計 1478萬元    B3、公建配套設(shè)施    幼兒園、托兒所：1080M2*700元/M2=75.6萬元    便民商店：945M2*1000元/M2=94.5萬元    其他配套設(shè)施：675M2*1000元/M2=67.5萬元    小計 238萬元    B4、變電所設(shè)備：    變壓器：1500元/KVA*3200KVA=480萬元&

29、#160;   配電設(shè)備：高低壓開關(guān)柜、負(fù)荷開關(guān)、配電盤、電纜橋架等    1000元/KW*3200KW=320萬元    進(jìn)口柴油發(fā)電機：1700元/KW*3200KW*20%=108.8萬元（容量按變壓器容量的20%計算）    設(shè)備小計： 909萬元    土建： 200M2*800元/ M2=16萬元    小計： 925萬元    B5、室外網(wǎng)球場（36.58M*18.29M,共1座）

30、    細(xì)石鋼筋混凝土基層：5萬元    聚胺脂類面層：22萬元    場地設(shè)備:5萬元    進(jìn)口燈光系統(tǒng)：13萬元    進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng)：9萬元    小計： 54萬元    主體工程建設(shè)費合計：9866萬元    C、室外工程費：    包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工

31、程建設(shè)費的12%估算：    9866*12%= 1184萬元    D、工程間接費用    1、 專業(yè)費用：按主體工程建設(shè)費的6%估算，9866*6%=592萬元    2、 開發(fā)商籌建管理費：按主體工程建設(shè)費的2%估算，9866*2%=197萬元    3、 住宅配套費：按住宅建筑面積的320元/M2估算，49800*320=1594元    4、 人防建設(shè)配套費    本工程地下室

32、可建成平戰(zhàn)結(jié)合的人防設(shè)施，按規(guī)定可以免繳人防建設(shè)配套費。    5、 市政建設(shè)配套費    按120元/M2標(biāo)準(zhǔn)估算，即：120元/M2*52500M2=630萬元    6、 有關(guān)部門收取的各種手續(xù)費：    按15元/M2標(biāo)準(zhǔn)估算：15元/M2*52500M2=79萬元    小計： 3092萬元    E、不可預(yù)見費    按（A）-（D）各項費用的5%估算（9975+9866+1

33、184+3092）*5%=24117*5%=1206萬元    A-E小計： 25323萬元    F、建設(shè)期貸款利息    假設(shè)開發(fā)商自有資金占建設(shè)資金的30%，25%建設(shè)資金來源于樓盤的滾動銷售，45%建設(shè)資金來源于向銀行貸款，銀行貸款1-3年貸款利率為5.49%，貸款資金平均占用時間為1.5年，則建設(shè)貸款利息為：25323*45%*（1+5.49%）1.5-1=951萬元    建設(shè)開發(fā)成本匯總表： (見文末表格)上海某住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃案例項目開發(fā)盈利性分析三、項目開發(fā)盈利性分析    住宅建設(shè)項目銷售總收入（銷售稅費取8%）：    住宅商品房：49800M2*6180元/平方米*（1-8%）=28314萬元     獨立式地下車位：10萬元/個*136個*（1-8%）=1251萬元    小計 29565萬元    住宅建設(shè)項目開發(fā)成本  26274萬元    開發(fā)利潤：29565-26274=3291萬元