個(gè)人住房擔(dān)保貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范

1、個(gè)人住房擔(dān)保貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范北京道和律師事務(wù)所 訾冬雪 律師 隨著國家住房制度改革的進(jìn)一步深化，各項(xiàng)配套政策開始陸續(xù)出臺。其中，由銀行對個(gè)人購房提供按揭支持的政策對提高個(gè)人住房消費(fèi)能力、推動本市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展無疑起到了積極作用。但提供按揭的商業(yè)銀行畢竟是以營利為目的的企業(yè)法人，在執(zhí)行國家產(chǎn)業(yè)政策的同時(shí)，應(yīng)充分考慮到個(gè)人住房貸款的各種風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效措施加以防范，以便將“個(gè)貸”業(yè)務(wù)納入健康、有序的良性發(fā)展軌道。下面結(jié)合我在辦理房貸法律服務(wù)中的一點(diǎn)體會，就個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其防范略作分析。一、抵押物風(fēng)險(xiǎn)（一）由于開發(fā)商的原因?qū)е路课菸茨芸⒐そ桓兜娘L(fēng)險(xiǎn)實(shí)踐中常有開發(fā)商因資金不足、經(jīng)營不善或惡意

2、抽逃資金而導(dǎo)致工程“爛尾”、甚至開發(fā)商因資不抵債而破產(chǎn)的情況發(fā)生。此時(shí)借款人（購房人）在所購房屋不能交付的情況下，一般不會繼續(xù)履行還貸義務(wù)。而開發(fā)商作為保證人顯然已無力承擔(dān)保證責(zé)任，貸款銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)也會因作為抵押標(biāo)的的房屋無法交付甚至還是空中樓閣而難以實(shí)現(xiàn)。從我辦理房貸法律服務(wù)的體會看，我認(rèn)為，這種由于開發(fā)商的原因造成工程“爛尾”而導(dǎo)致用于抵押的房屋不能交付的情況是貸款銀行在“個(gè)貸”業(yè)務(wù)中所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榇藭r(shí)貸款銀行將面臨無法有效保障自身權(quán)益的困境。針對這種風(fēng)險(xiǎn)，貸款銀行應(yīng)從以下幾方面加以防范：1、貸款銀行要加強(qiáng)對按揭款項(xiàng)使用情況的監(jiān)管。按現(xiàn)行的銀行貸款操作規(guī)程規(guī)定，銀行在審核同意

3、給貸款申請人放貸后，都將貸款統(tǒng)一劃撥到開發(fā)商的帳戶內(nèi)，但并未規(guī)定對劃款之后的監(jiān)管措施。如果開發(fā)商不將這部分款項(xiàng)優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，而擅自挪用甚至惡意抽逃資金，那就很可能出現(xiàn)項(xiàng)目工程“爛尾”的情況。所以，我認(rèn)為銀行在對一個(gè)新項(xiàng)目提供按揭支持時(shí)，應(yīng)同開發(fā)商簽訂按揭款監(jiān)管協(xié)議，按揭款應(yīng)存于開發(fā)商在提供按揭的銀行所開立的基本帳戶或?qū)ｉT帳戶內(nèi)，由銀行指定信貸專管員對用款情況進(jìn)行監(jiān)督。2、貸款銀行要加強(qiáng)對項(xiàng)目工程進(jìn)展?fàn)顩r的關(guān)注、監(jiān)督。為保障項(xiàng)目工程順利竣工，貸款銀行應(yīng)對工程的進(jìn)度予以必要的關(guān)注和監(jiān)督。重點(diǎn)是建立按揭項(xiàng)目跟蹤考查制度，由每個(gè)項(xiàng)目的專管員定期對工程進(jìn)行實(shí)地考察，對工程進(jìn)度與用款情況是否協(xié)調(diào)一致作

4、出評價(jià)。發(fā)現(xiàn)工程有延期甚至“爛尾”的可能時(shí)，及時(shí)采取防范措施。3、貸款銀行要注意對按揭項(xiàng)目的整體性控制。 整體性控制包含如下三方面的工作： （1）對整個(gè)項(xiàng)目的合法性要有把握。銀行對每個(gè)新項(xiàng)目提供按揭支持前，應(yīng)對該項(xiàng)目合法的開發(fā)經(jīng)營手續(xù)是否齊備予以確定，防止該項(xiàng)目因違法而下馬。所以，銀行與開發(fā)商簽訂按揭協(xié)議時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商提供該項(xiàng)目的合法證明文件。 （2）對整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值應(yīng)有把握。銀行對新項(xiàng)目提供按揭時(shí)，要求開發(fā)商提供該項(xiàng)目的整體評估報(bào)告，根據(jù)其整體價(jià)值來確定按揭總體規(guī)模。 （3）應(yīng)要求開發(fā)商將包括土地使用權(quán)在內(nèi)的整個(gè)項(xiàng)目抵押給按揭銀行。如此一可防止發(fā)生在建工程與售出房屋重復(fù)抵押的問題，二可約束

5、開發(fā)商，防止其將全部權(quán)利變現(xiàn)后中斷開發(fā)。4、可依據(jù)有關(guān)法律、銀行貸款操作規(guī)程規(guī)定及相關(guān)合同約定，采取如下措施來防范風(fēng)險(xiǎn)：一是針對保證人失去擔(dān)保資格、能力的情況，要求借款人及時(shí)通知貸款人，并提供新的保證人，經(jīng)貸款人認(rèn)可后，重新簽訂保證合同；二是在借款人不能提供新的保證人或抵押物的情況下，敦促借款人（購房人）對預(yù)售人主張權(quán)利，獲取賠償后將賠償額列入抵押財(cái)產(chǎn)；三是根據(jù)合同相對性原則，直接要求借款人清償?shù)狡谥鱾鶆?wù)；四是對受償不足部分可依保證合同請求保證人(開發(fā)商)履行清償義務(wù)或列入保證人的破產(chǎn)債權(quán)受償；通過如上多種途徑一般可以避免銀行承擔(dān)過大貸款風(fēng)險(xiǎn)的問題。（二）因不可抗力、意外事件而導(dǎo)致抵押物滅失的

6、風(fēng)險(xiǎn)此時(shí)原抵押法律關(guān)系因抵押標(biāo)的滅失而消滅，在銀行與借款人商定新抵押物之前，銀行對借款人享有的是沒有抵押擔(dān)保的普通債權(quán)，而且此時(shí)借款人一般也不愿再提供新的抵押，對償還銀行貸款也沒有積極性或無力償還，此時(shí)貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。因此為防范此類風(fēng)險(xiǎn)，銀行在與借款人簽訂抵押貸款合同時(shí)，應(yīng)要求借款人對抵押物購買物業(yè)保險(xiǎn)，以貸款銀行作為第一受益人，在貸款本息償還之前，保險(xiǎn)單由銀行占管。這樣一是發(fā)生不可抗力導(dǎo)致房屋實(shí)際滅失時(shí)，貸款銀行作為抵押權(quán)人，對保險(xiǎn)賠償金行使物上代位權(quán)而優(yōu)先償付自己的債權(quán)，二是借款人也因購買保險(xiǎn)而將不可抗力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而免除了向貸款人的償債義務(wù)。所以約定保險(xiǎn)條款對借貸雙方都

7、是有利的。（三）在建工程與預(yù)售商品房重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在建工程設(shè)定抵押的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，不得預(yù)售。預(yù)售款要優(yōu)先償付抵押債權(quán)，并修訂抵押合同，將所銷售住房在原抵押標(biāo)的物和抵押價(jià)值中作相應(yīng)核減。如上規(guī)定表明法律、法規(guī)不允許在建工程抵押標(biāo)的與預(yù)售房有重疊部分，由此看似乎不會發(fā)生在建工程與預(yù)售房重復(fù)抵押的問題，實(shí)則不然。實(shí)踐中，在開發(fā)商辦理在建工程抵押貸款的銀行與購房人辦理期房抵押貸款的銀行不一致的情況下，如果開發(fā)商不履行告之義務(wù)即行預(yù)售，加之登記機(jī)關(guān)把關(guān)不嚴(yán)，就會發(fā)生重復(fù)抵押的問題，此時(shí)因在建工程抵押登記在前，而使登記在后的個(gè)人住房抵押權(quán)重復(fù)之部分失去效力，損害提供個(gè)人住房貸款的銀行

8、的利益。這種風(fēng)險(xiǎn)可通過銀行信貸人員嚴(yán)格調(diào)查、把關(guān)予以避免。首先應(yīng)審查預(yù)售人在建工程抵押部分與其銷售許可證上注明的銷售范圍是否有重疊之處，如有重疊，應(yīng)及早向有關(guān)主管部門建議調(diào)整其銷售范圍，待在建工程解除抵押后方可銷售相應(yīng)部分；其次，應(yīng)審查預(yù)購人所買房屋是否在預(yù)售人的銷售許可證銷售范圍之內(nèi)。如預(yù)售人系超范圍銷售，貸款銀行應(yīng)對購買此類房屋暫不予發(fā)放貸款，待預(yù)售人得到有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)即可以辦理預(yù)售登記之后，方可發(fā)放貸款。由此可確保在建工程抵押不影響預(yù)售房抵押的效力，降低個(gè)人住房貸款人的貸款風(fēng)險(xiǎn)。 二、開發(fā)商采取種種手段套現(xiàn)造成的風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，對資金的需求量往往超出開發(fā)商的實(shí)際融資能力。

9、有的開發(fā)商在直接向銀行融資有困難的情況下，便會采取一些不當(dāng)手段騙取銀行貸款。其中，最常見的是開發(fā)商以虛假銷售的方式套現(xiàn)。此時(shí)，開發(fā)商往往與本單位工作人員或相關(guān)業(yè)務(wù)單位工作人員、甚至與其有償招募來的其他人員簽訂虛假“購房合同”，為“買房人”出具虛假的首付款發(fā)票，由“買房人”出面辦理個(gè)人住房貸款手續(xù)。由于“買房人”并非是真正購買房屋，其只是為了獲取開發(fā)商給予的一定利益，所以在貸款轉(zhuǎn)到開發(fā)商帳戶以后，買房人并不會按約履行還貸義務(wù)，貸款人只能以拍賣房屋來回收貸款。而且，開發(fā)商利用這種手段套現(xiàn)時(shí)，所賣出房屋往往是面積大、價(jià)格高、朝向差的滯銷房屋，而且有時(shí)甚至在房屋價(jià)格上大做文章，在房屋正常銷售價(jià)格的基礎(chǔ)

10、上擅自加價(jià)，已回收其向“買房人”支付的好處費(fèi)。這種情況下，開發(fā)商等于是把房屋高價(jià)批發(fā)給了銀行，銀行在處置房屋時(shí)必然會因房屋的質(zhì)次價(jià)高而遭受損失。況且，由于這類“買房人”的大量違約會使銀行面臨處置大量積壓房產(chǎn)的困境，造成銀行流動資產(chǎn)的過量沉淀，使銀行承擔(dān)較大的流動性風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商套現(xiàn)是房貸市場中較為普遍的一種欺詐行為，律師在辦理個(gè)人房貸法律服務(wù)的過程中，如發(fā)現(xiàn)了種種可疑的現(xiàn)象，如來自于開發(fā)商及相關(guān)單位的貸款申請人比較集中，且用于抵押的房屋價(jià)格較高，申請人的個(gè)人月收入均在高收入群體中，雖然其所提交的申請貸款資料表面上均符合銀行的貸款要求，這時(shí)律師應(yīng)向貸款銀行發(fā)出律師函，就開發(fā)商套現(xiàn)之嫌疑，提請銀行復(fù)

11、核時(shí)予以注意。對于如何防范開發(fā)商套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，就需要為房貸提供法律服務(wù)的律師事務(wù)所和貸款銀行共同把關(guān)。首先，在對一個(gè)新項(xiàng)目提供按揭時(shí)，律師事務(wù)所應(yīng)留存該項(xiàng)目的所有合法證件、證明和銷售基準(zhǔn)價(jià)格，便于日后對同一項(xiàng)目中房屋銷售價(jià)格的比較。對售價(jià)不合理的高于其他同類房屋的情況，要加強(qiáng)審核力度，可要求這類貸款申請人補(bǔ)做房屋價(jià)格評估并作必要說明。貸款銀行認(rèn)為不能合理解釋房屋差價(jià)的，或售價(jià)過分高于評估價(jià)格的，可不予貸款或按評估價(jià)格確定相應(yīng)貸款額。其次，應(yīng)加強(qiáng)對貸款申請人的資信審查工作，對其工作單位、收入證明、預(yù)付款情況重點(diǎn)審查，進(jìn)行必要的調(diào)查核實(shí)。三、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人不依約按時(shí)償還

12、貸款本息而遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。借款人的違約行為可以分為兩類：主動違約與被迫違約 。主動違約，是指借款人從經(jīng)濟(jì)利益的考慮而故意違約。當(dāng)違約所產(chǎn)生的利益超過違約所產(chǎn)生的損失時(shí)就會出現(xiàn)主動違約。如樓市下跌，抵押房產(chǎn)價(jià)值低于應(yīng)償債務(wù)與應(yīng)繳罰金總額時(shí)，借款人就可能有意違約。被迫違約，是指借款人由于某種原因而喪失還債能力所發(fā)生的違約。盡管借款人在主觀上并不想違約，但如果出現(xiàn)喪失勞動能力，或失業(yè)，或本人及家屬遭遇重大疾病或意外事故，借款人就可能沒有能力清償債務(wù)。此時(shí)，貸款銀行就會承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。 在發(fā)生借款人不履約或履約不能的情況時(shí)，銀行作為抵押權(quán)人可根據(jù)抵押貸款合同約定，以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式保障債權(quán)的安全。但實(shí)

13、踐中，由于不動產(chǎn)流動性差，變現(xiàn)費(fèi)用高等因素，銀行并不一定愿意以接受房屋方式來實(shí)現(xiàn)債權(quán)，況且以此方式還要承擔(dān)期房交付不能的風(fēng)險(xiǎn)。因此最好的方法是由發(fā)展商擔(dān)當(dāng)借款人（購房人）的保證人。發(fā)展商的保證責(zé)任主要體現(xiàn)在兩方面：一是保證房屋建成后，將借款人所購房的產(chǎn)權(quán)證收押并交給貸款銀行，保證期房按揭能順利轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押；二是承擔(dān)借款人到期不能償債的保證責(zé)任，這種保證一般只限在期房按揭階段。在保證期間內(nèi)，如借款人不能償付到期債務(wù)，保證人（即期房預(yù)售人）負(fù)有代借款人（即購房人）清償債務(wù)的義務(wù)。清償后，原抵押權(quán)人（銀行）用于設(shè)立抵押的全部物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)移給保證人（即預(yù)售人）。此時(shí)由于預(yù)售的商品房尚未交付，該項(xiàng)物業(yè)仍在

14、預(yù)售人控制下，因此預(yù)售人代為履行債務(wù)實(shí)際上等于預(yù)售人從購房人手中回購已售出的期房。所以預(yù)售人的保證責(zé)任往往體現(xiàn)在保證合同的回購條款中。實(shí)踐中，完善的期房按揭法律關(guān)系均有抵押權(quán)人（銀行）、抵押人（購房人）及保證人（預(yù)售人）三方當(dāng)事人，由借款合同、抵押合同和保證合同三種合同關(guān)系構(gòu)成。實(shí)踐證明，在期房按揭中采取“押上加?！钡姆绞?，能降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，平衡各方當(dāng)事人利益，是符合房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展趨勢的。 上述情況是針對在房屋未交付前開發(fā)商提供擔(dān)保的情況而言，而在房屋交付后，房屋所有權(quán)證辦理完畢，抵押登記手續(xù)完成，如借款人違約，采取追加保證人等方式出現(xiàn)困難，根據(jù)司法解釋最高人民法院關(guān)于人民法院民事、執(zhí)行中