博弈視角下公租房退出機制研究.docx

1、Vol.37No.lJan.2016建筑經(jīng)濟CONSTRUCTION ECONOMY博弈視角下公租房退出機制研究.李寶龍(洛陽理工學(xué)院經(jīng)濟與管理學(xué)院，河南洛陽471023)摘要：基于博弈論的方法和思緋，構(gòu)建公租房租賃合同雙方(公租房主管部門和公租房的承租人)的博弈 模型，確定公租房退出機制的兩個關(guān)鍵因素，進而有針對性地提出完善公租房退出機制的政策建議。 關(guān)鍵詞：公租房；退出機制：信用水平；監(jiān)督；博弈論中圖分類號:F407.9文獻標(biāo)識碼：A文章編號:1002- 851X(2016) 01-0075 - 04DOI： 10.14181/ki.l002-851x.201601075Research

2、on the Exit Mechanism of Public Rental Houses Based on Game TheoryLI Baolong(School of Economy and Management. Luoyang Institute of Science and Technology. Luoyang 471023. China)Abstract： Based on game theory, the research constructs game model of the two parties of rental contract in public rental

3、houses> which are the public rental housing authorities and public rental housing tenants. Then, points out the two key factors in exit mechanism of public rental houses. Finally, puts forward related policy suggestions to perfect the public rental house exit mechanism.Keywords： public rental hou

4、se； exit mechanism； credit level： supervision； game theory1引言公租房的退出問題是一個理論性和實踐性都非常強 的研究問題。在理論研究領(lǐng)域，已經(jīng)有學(xué)者指出公租房 必須有序流動起來，能進能出。具體如何“流動”，有學(xué) 者認為應(yīng)該獎懲并舉，對遵守公租房相關(guān)管理制度的承 租人給予一定的獎勵，反之則通過經(jīng)濟手段和法律手段 進行懲罰。還有學(xué)者認為要根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平，對公 租房申請人進行劃分，不同層次的申請人對應(yīng)不同檔次 的公租房，并進行動態(tài)調(diào)整。但現(xiàn)有研究總體而言比較宏 觀，對退出機制的具體操作方法和落實細節(jié)鮮有探討。針對上述問題，本文通過博弈理

5、論的應(yīng)用，構(gòu)建公 租房租賃合同雙方(公租房主管部門和公租房的承租人) 的博弈模型，對公租房退出機制進行量化研究。通過博基金項目：國家自然科學(xué)基金項目(71172148):河南省教育廳人文 社會科學(xué)研究重點項目(2012-ZD-071)作者簡介：李寶龍，男，生于1979年，河南洛陽人，博士，講師，研究 方向：工程項甘管理。收稿日期：2015-06-26弈模型的建立和推導(dǎo)，確定公租房退出機制中的關(guān)鍵因 素及其相互關(guān)系，并尋求研究結(jié)果的合理解釋，以期為完 善我國公租房退出機制的設(shè)計提供一定的參考。2研究假設(shè)說明和模型體系的構(gòu)建針對公租房租賃合同雙方，本文假設(shè)承租人有兩種 可能的類型：守規(guī)型的承租人和

6、不守規(guī)型的承租人。守 規(guī)型的承租人不采取隱藏行動，不會惡意獲取公租房浪 費公共資源；不守規(guī)型的承租人有可能會采取隱藏行動 惡意獲取公租房，從而損害其他承租人的利益。公租房 的主管部門并不知道承租人所屬的具體類型，但是公租 房的主管部門一旦發(fā)現(xiàn)承租人有隱藏行動，公租房的主 管部門就可以認為該承租人是不守規(guī)型的。下式是承租人采取隱藏行動的期望效用函數(shù) w=b(l-D)a-ac(1)式中，(l)a為承租人的隱藏行動可以獲得的效用水平 (OWaWl) ； D為公租房的主管部門對承租人隱藏行 動的查獲概率，F(xiàn)lD(OWDWl)在各個階段均為常數(shù)，(1-D)a表示承租人實施隱藏行動所獲得的期望效用(當(dāng)D=

7、1時,承租人將得不到這一期望效用)；苛為公租 房的主管部門預(yù)期承租人隱藏行動的期望效用水平，且 OW*W1。(2)b為承租人的類型：b=0表示守規(guī)型的承 租人，即不采取隱藏行動的承租人；b=l表示不守規(guī)型 的承租人，即采取隱藏行動的承租人。假設(shè)b=0的先驗 概率是Po, b=l的先驗概率是l-po,即在t=0時刻，公租房 的主管部門認為承租人屬于守規(guī)型的概率為Po,認為承 租人屬于不守規(guī)型的概率為l-p。顯然，po代表者承租 人的信用水平。當(dāng)承租人長期租賃公租房時，會產(chǎn)生多階段的博弈 問題。承租人可以根據(jù)a； (1-D)選擇,從而獲得t階 段效用w=b(l-D)a,-ano-S «.

8、確定，公租房的主管 部門將根據(jù)X、D、ot：等得出a%】來影響t+1階段承租人 的行為。因此，理性的承租人將根據(jù)總期望效用最大化 原則來確定各個階段的行為。假設(shè)重復(fù)博弈分為T個階 段，令人為t階段不守規(guī)型的承租人選擇不采取隱藏行 動的概率，X,為公租房的主管部門認為不守規(guī)型的承租 人選擇不采取隱藏行動的概率；在均衡情況下,x=yto 因此，如果承租人在t階段沒有采取隱藏行動，公租房的 主管部門在t+1階段認為承租人是守規(guī)型的后驗概率為：PE=E(b=0|.=0)= p,x跳pR 沖 (2) 式中，Pi為t階段守規(guī)型的承租人的概率，1為承租人不采 取隱藏行動的概率?；?2)式，如果承租人不采取

9、隱 藏行動，公租房的主管部門認為其屬于守規(guī)型的承租人 的概率將向上調(diào)整。即，從公租房的主管部門的角度出 發(fā)，承租人的信用水平提高了。如果x,<l, (2)式可以改寫為：PE=PE(b=O0=O)=如果x=l, (2)式可以改寫為： pl+l=pt+l(b=0|at=0)= ptXi_Pt)x( =P«如果公租房的主管部門查獲承租人的隱藏行動，那 么則認為該承租人屬于守規(guī)型的后驗概率為：PE=EXpf(b=0|%=l)=誠巖*=0 基于(5)式，如果公租房的主管部門查獲承租人的 隱藏行動，那么將認為該承租人是不守規(guī)型的。3公租房租賃合同雙方的博弈分析3.1最后階段的博弈分析在T階

10、段(即最后階段)，承租人是否守規(guī)己經(jīng)沒有 任何意義了。這是因為不管是否守規(guī)，持續(xù)的博弈己經(jīng) 終止，承租人在最后階段繼續(xù)守規(guī)己經(jīng)不能給其帶來后 期的回報和效用。因此，承租人一定會采取隱藏行動以 提高自己的效用水平。此時，承租人的最優(yōu)選擇是b=0, aT=lo公租房的主管部門對承租入預(yù)期隱藏行動的期 望效用水平是a；=l-pto承租人的期望效用水平為：W產(chǎn)(l-D)aT-a> (1-D) XI- (|一防)=所一。(6)對Wt求Pr的一階偏導(dǎo)數(shù)，則有3WT/3pr=l>0。由于 所是指，在t=T時刻，公租房的主管部門認為承租人屬f 守規(guī)型的概率為眼即在定程度上代表著承租人的信 用水平。

11、所以州洲站1 >0說明不守規(guī)型的承租人的期 望效用是信用的增函數(shù)，這就意味著不守規(guī)型的承租人 有足夠的動力去建立和維護良好的個人信用水平。3.2中間階段的博弈分析在TT階段，如果不守規(guī)型的承租人在該階段之前 沒有采取隱藏行動，因此pM>0o公租房的主管部門對 該不守規(guī)型的承租人隱藏行為的期望效用水平為：a>lX(l-pr.1)(l-xT_1)(7)在(7)式中，1為不守規(guī)型的承租人的最優(yōu)a選擇， (1-Pth)為承租人屬于不守規(guī)型的概率，(1-Xz)為公 租房主管部門認為不守規(guī)型的承租人采取隱藏行動的 概率。為簡化推導(dǎo)的過程，本文只考慮貝=0 (即在t階段，承 租人是不兮規(guī)型

12、的且不采取隱藏行動)和貝=1(即在t階 段，承租人是不守規(guī)型的且采取隱藏行動)這兩種情況。 如果不守規(guī)型的承租人在F1階段采取隱藏行動(加=0,即 aT_|=：l),必然有：_( 1-D )*!(熟站 Pt_i+( 1-Pt-i)xt1公租房主管部門預(yù)期承租人隱藏行動的期望效用 水平為不守規(guī)型的承租人在T-I階段采取隱藏行動 的總效用水平為：Wt_(1) +Wr (1)=(1-D) X l-a'J+pr-D=l-2D-a 牝+口=l-2D_a；-|+(9)如果不守規(guī)型的承租人在T-l階段不采取隱藏行動(yT_,=l,即*1=0)，那么不守規(guī)型的承租人的總效用水 平為：Wn(0) +Wt

13、(1) =-a 牝+pr-D =-D-«t_i+ 福+( UL )xi綜合考慮(9)式和(10)式，如果不守規(guī)型的承租WT(l) = (l-D)-(l-pI )=-0W-D-ot=_|+(11)(12)-D人在T-1階段不采取隱藏行動，即aTH=0優(yōu)于*1=1，必 然要求下列不等式成立：l-2D-*+"-D)經(jīng)不等式(11)式變形得：nA 陣出2pr_i+( 1Pt-i在均衡的情況下，公租房主管部門的預(yù)期等于承租 人的選擇，即XT-i=yTv因此，在T-1階段，如果不守規(guī)型 的承租人不采取隱藏行動(此時，弟產(chǎn)1),必然有Xz=l, 從而可以得到Pr= (1-D)m，(12)

14、式可以改寫為：11-DDN 和"或”*下(13)基于(13)式，如果公租房的主管部門在T-1階段認 為承租人是守規(guī)型的承租人的概率滿足(13)式，不守 規(guī)型的承租人也一定會“刻意假裝”成守規(guī)型的承租 人。這也就是說，如果承租人的個人信用越好，那么該承 租人就越會努力維持良好的個人信用。但是，如果承租 人的個人信用越差，那么該承租人則越會有“破槽子破 摔”的傾向，即個人信用差的承租人沒有積極性去維持 良好的個人信用水平。此外，如果*產(chǎn)(1 -D)/D,不管承 租人如何選擇(即光-芹0, 1)，結(jié)果都是最優(yōu)的。3.3兩種選擇的對比分析在T-1階段，不守規(guī)型的承租人面臨著眼前收益與 未來收

15、益的權(quán)衡。假設(shè)承租人的其實類型是公租房主管 部門不可知的，如果不守規(guī)型的承租人在TT階段采取 失信行為為自己牟利(即該承租人選擇。卜=1)，那么他 在T-1階段的效用為：Wtt( 1) =( 1-D) X1- (1-pr，,)=陣廠。(14)如果不守規(guī)型的承租人在T-1階段沒有利用信用牟 利(即不守規(guī)型的承租人選擇aTH=0),那么他在T-1階 段的效用為：Wtt(0)=Pt-|T(15)基于(14)式和(15)式，在TT階段，不守規(guī)型的承租 人失信所獲得的效用大于守信所獲得的效用，即WT_.(1) >WT_1(0) o在階段，由于承租人已經(jīng)失信，該承租人將不 能再次利用失信行為牟利,他

16、的效用為：Wt(0)= (1-D) Xl-1- (1-0)= (l-D-D(16)如果不守規(guī)型的承租人在T-1階段沒有利用信用牟 利，那么他在T階段的效用為：=Pt-1+( i：PT l )xl -D(17)基于(16)式和(17)式，不守規(guī)型的承租人面臨的 問題是在T-1階段還是T階段采取隱藏行動以提高個人 的總體效用水平。如果Ptt足夠大(即(1-I)/D),該 承租人的最優(yōu)選擇是在T階段采取隱藏行動以提高個人 的總體效用水平。并且，當(dāng)(1-D)/D時，均衡的情 況必然導(dǎo)致xT_,=yT.,=L那么公租房的主管部門預(yù)期承 租人隱藏行動的期望效用水平為：a=_i= (1-pr-!)(1-x

17、) = (1-pr-j)(1-yr-i)=0(18)基于上述分析，如果承租人在T-1階段不采取隱 藏行動，而是在T階段采取隱藏行動以提高個人的總 體效用水平；那么，該承租人在所有的tVT-l階段都 不會采取隱藏行動。所以，(1-D)/D是有效約束 條件。但是，如果p°V (1-D) /D,不守規(guī)型的承租人在 T-1階段采取隱藏行動，利用自己的信用提高個人的總 體效用水平；那么，該承租人在所有的tVT-l階段都 會采取隱藏行動，也都沒有積極性去維持良好的信用 水平。3.4博弈分析的主要結(jié)論通過前文的分析和論證可知，公租房退出問題的關(guān) 鍵因素主要包括兩方面：承租人的信用水平和公租房主 管

18、部門對承租人隱藏行動的查獲概率。承租人的信用Po和表示公租房的主管部門對承租 人隱藏行動的查獲概率D,即承租人信用的高低和公租 房的主管部門對承租人隱藏行動查獲概率的大小對承 租人的隱藏行動有重要的影響。并且，承租人的信用越 高，其采取隱藏行動的可能性越小；公租房的主管部門 對承租人隱藏行動的奩獲概率越大。據(jù)此，公租房的主 管部門可以有效地彌補信息不對稱下承租人對社會福 利造成的損害，防止承租人惡意獲取這一社會資源。當(dāng) 然，在T階段(即在最后階段)，有效激勵條件將不能發(fā) 揮作用，承租人將會采取隱藏行動。如果p°V (1-D)/D, 不守規(guī)型的承租人將會''破罐子破摔”

19、，在任何階段都 會采取隱藏行動為自己牟利。從公租房主管部門的角度看，一方面，提高承租人 的信用水平可以幫助實現(xiàn)承租人的自我激勵和自我約 束，從而確保公共利益不受損失；另一方面，即便承租 人的信用水平較高，仍然有必要加強對承租人的監(jiān)督 和管理，提高對承租人隱藏行動的查獲概率。這是因 為(l-D)/DWp°W和1/2WDW1必須同時被滿足。當(dāng) D=l/2時,p°=l。這意味若當(dāng)公租房主管部門的查獲概率 最低時，承租人的信用水平必須最高，這在實踐當(dāng)中幾 乎不能實現(xiàn)。當(dāng)D=1時,p0=Oo這意味著當(dāng)公租房主管部 門的查獲概率最高時(即公租房主管部門能查獲承租人 所有的隱藏行動)，承

20、租人的信用水平即便為0,也不存 在公租房的退出問題；此時，由于公租房的主管部門擁 有承租人隱藏行動的全部信息，這基本上可以被認為是 完全信息下的情況，這在實踐當(dāng)中同樣難以實現(xiàn)。因此， 公租房的主管部門必須同時去提高承租人的信用水平和 對承租人隱藏行動的查獲概率。4對策建議4.1充分重視信用體系的建立根據(jù)第三部分的分析和論證，從提高承租人信用水 平的角度出發(fā)，在具體的業(yè)務(wù)操作中，公租房的主管部 門可以適時建立承租人個人信用評估體系，為每個承租 人建立個人信用檔案記錄，通過這些數(shù)據(jù)對承租人的信 用水平進行評級，并在設(shè)計公租房租賃合同時將承租人 的信用等級因素考慮進去。由于我國目前總體E存在信用體系

21、不完善、信用指 標(biāo)缺乏的情況，公租房主管部門可以通過與銀行、保險 公司等金融機構(gòu)，法院等法律機構(gòu)和社區(qū)、街道辦亨 處等H常服務(wù)機構(gòu)充分聯(lián)系，起到幫助和促進承租人 個人信用評估體系的作用。在此基礎(chǔ)上，對于不同的信 用等級設(shè)計相應(yīng)的合同，使得信用較高的承租人可以低 成本地獲得公租房，鼓勵承租人持續(xù)改善和提高信用 水平。此外，為了避免出現(xiàn)“破罐子破摔”(即承租人在 最后一個承租期一定會有違規(guī)違約的行為)的現(xiàn)象，有 必要適時采取措施，將公租房承租人的信用體系和其它 社會經(jīng)濟信用體系(如金融領(lǐng)域的信用體系等)相互銜 接和掛鉤，這樣就可以延長承租人的信用周期，促使承 租人為了獲得信用的長期回饋而切實提高短期的信用 水平。4.2監(jiān)督檢查方法的創(chuàng)新由丁公租房主管部門監(jiān)督檢查的行政成本較高，因 此，成采用低成本、且能夠及時有效的披露公租房承租 人相關(guān)信息的方法和渠道。第一，可以采用動態(tài)公示的方式，在承租人所在的 工作單位、所居住的社區(qū)進行不定期的公示，由承租人 身邊的人進行監(jiān)督，以大幅度地降低公租房主管部門監(jiān) 督檢查的成本。第二，完善公租房承租人相關(guān)的信息平臺。將承租 人相關(guān)信息進行系統(tǒng)登記和動態(tài)補登，不僅有利于公租 房續(xù)租或資格審查等各項活動的順利實施，還有利于及 時反映承租人經(jīng)濟狀況的變化，有助形成退出機制。第三，為降低行政成本，對承租人