第八章__土地增值稅法習(xí)題

1、練習(xí)題一、單項選擇題1.某工業(yè)企業(yè)2003年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費用3700萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.5萬元)。該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅（）。A.96.75萬元 B.97.50萬元 C.306.75萬元 D.307.50萬元【答案】C【解析】土地增值額=5000-3700-277.5=1022.5(萬元)土地增值額占扣除項目金額的比例=1022.5÷3977.5=25.7%50%，稅率為30%應(yīng)繳納的土地增值稅=1022.5×30%=306.75(萬元)2.下列各項中，應(yīng)征收土地增值稅的是（）。

2、A.贈予社會公益事業(yè)的房地產(chǎn) B.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn) D.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)【答案】C【解析】對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期滿后，轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的，征收土地增值稅。3.某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計算確認(rèn)該商品房項目繳納土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用金額為（）。A.1000萬元 B.2000萬元 C.25

3、00萬元 D.3000萬元【答案】A【解析】10000×10%=1000（萬元）4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是（ ）。A.營業(yè)稅、印花稅 B.房產(chǎn)稅、城市維護建設(shè)稅C.營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅 D.印花稅、城市維護建設(shè)稅【答案】C【解析】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金扣除。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅應(yīng)列入管理費用中，而不允許單獨再扣除。5.2009年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.

4、4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。A.2256.5萬元 B.2445.5萬元 C.3070.5萬元 D.3080.5萬元【答案】B【解析】房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售新建商品房時，扣除金額48004800×107704800×207010（萬元），增值額1400070106990（萬元），增值額與扣除金額的比：6990÷701099.71，

5、適用稅率為40，應(yīng)繳土地增值稅額：6990×407010×52796350.52445.5（萬元）。納稅人銷售新房的扣除項目有為取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本（本題合計4800萬元）；房地產(chǎn)開發(fā)費用，由于該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行利息，所以應(yīng)該按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10計算扣除開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，但印花稅不再單獨扣除；并且對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還可以按照土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20實行加計扣除。6.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外

6、，不得扣除B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費用資料不實的，不得扣除C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋原值的10%【答案】A【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證不符合清算要求的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途等進行核定扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。7.某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000萬元價款。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收

7、入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為（）。A.400萬元 B.1485萬元 C.1490萬元 D.200萬元【答案】B【解析】評估價格12000×70%8400（萬元），稅金（100008000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.05%115（萬元），增值額1000084001151485（萬元）8.某個人2008年6月因工作調(diào)動轉(zhuǎn)讓原居住的自有住房(非普通住宅)，該住房于2003年8月以20萬元的價格購入，購入時繳納契稅l萬元，轉(zhuǎn)讓獲得

8、收入46萬元，支付各種稅金共2.475萬元(不包括個人所得稅和土地增值稅)?，F(xiàn)在重建同樣的房屋需50萬元，經(jīng)評估房屋為七成新。該個人轉(zhuǎn)讓自有住房應(yīng)繳納土地增值稅為（）萬元。(保留小數(shù)點后兩位數(shù))A. 1.28 B. 3.23 C. 2.56 D. 4.55【答案】A【解析】本題考核轉(zhuǎn)讓原自有住房繳納土地增值稅的有關(guān)規(guī)定和計稅方法。主要考點有：(1)轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項目金額的構(gòu)成?？鄢椖拷痤~土地使用權(quán)所支付的金額舊房及建筑物的評估價格與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金50×0.72.47537.475(萬元)，需要注意的是，對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建

9、筑物的評估價格之中，因此，計征土地增值稅時，不另計入稅金予以扣除。(2)土地增值額和應(yīng)納稅額的計算。土地增值額46-37.4758.525(萬元)，增值率約為22.75，適用稅率30，速算扣除率為0，應(yīng)納土地增值稅8.525×302.5575(萬元)(3)土地增值稅的減免規(guī)定。該個人2008年6月轉(zhuǎn)讓2003年8月購入的自有住房，使用時間在3年以上5年以下，應(yīng)減半征收土地增值稅。減征后的應(yīng)納土地增值稅2.5575÷21.28(萬元)9.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯渌康禺a(chǎn)開發(fā)費用按地價款加開發(fā)成本之和的（ A ）計算扣除。A.5以內(nèi) B.10 C.10以內(nèi)

10、D.20以內(nèi)【答案】A【解析】本題考核土地增值稅的扣除項目金額。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)項目開發(fā)費用中，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按支付的土地使用權(quán)費用和開發(fā)成本金額之和的5以內(nèi)計算扣除。10.下列項目中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（A ）。A.抵押期滿以國有土地使用權(quán)清償?shù)狡趥鶆?wù) B.農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)C.房產(chǎn)所有人通過當(dāng)?shù)亟逃窒蛳ＭW(xué)捐贈的房屋 D.房地產(chǎn)評估增值【解析】本題考核土地增值稅的征稅范圍。選項B，不屬于土地增值稅的征稅范圍；選項C，屬于免稅的贈

11、與不征稅；選項D，資產(chǎn)的權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以不征稅。11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其已繳納的稅金不得單獨扣除的是（ ）。A.營業(yè)稅 B.城市維護建設(shè)稅C.印花稅 D.教育費附加【答案】C【解析】考核土地增值稅的扣除項目。稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加可以在稅前扣除，但對于房地產(chǎn)企業(yè)，由于印花稅已經(jīng)列入了管理費用，所以印花稅不再單獨扣除。12.土地增值稅的稅率形式是（D）。A.比例稅率 B.超額累進稅率 C.全額累進稅率 D.超率累進稅率13.甲房地產(chǎn)開發(fā)公司出售新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；已知，該公司沒

12、有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息，該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例，該項目的有關(guān)稅金為200萬元。計算確認(rèn)該商品房項目繳納土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為（ ）萬元。A.1500 B.2500 C.3000 D.3200【答案】C【解析】本題考核土地增值稅的扣除項目。應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目"的金額10000×1010000×203000(萬元)。公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息，間費用扣10，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以加計扣除費用20。14.土地增值額計算過程中，不準(zhǔn)

13、予按實際發(fā)生額扣除的項目是（A ）。A. 房地產(chǎn)開發(fā)費用 B.地價款 C. 房地產(chǎn)開發(fā)成本 D.營業(yè)稅金【答案】A【解析】本題考核土地增值稅的扣除項目。稅法規(guī)定，選項A、B、D均可按實際發(fā)生扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用不能按實際扣除，而應(yīng)計算扣除。具體辦法是：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傌攧?wù)費用中的利息支出，并能夠提供金融機構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用利息(取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用(取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10以內(nèi)。15.個人因工作調(diào)

14、動轉(zhuǎn)讓原自有居?。?A ）年的住房，需按規(guī)定計征土地增值稅。A.未滿3年 B.滿3年未滿5年 C.滿5年未滿10年 D.10年以上【答案】A【解析】本題考核土地增值稅的稅收優(yōu)惠。稅法規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅，居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。16.下列各種情形中，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的是（）。【答案】DA.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的D.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理

15、土地增值稅清算手續(xù)的【解析】本題考核土地增值稅清算的相關(guān)規(guī)定。稅法規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85以上，或該比例雖未超過85，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。因此本題的正確選項為C。17.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開

16、發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施，下列稅務(wù)處理符合現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定的是（）。A.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用B.其建造成本費用一律不得作為扣除項目C.建成后無償移交給公用事業(yè)單位的，無論出于何種目的，其成本、費用均可以扣除D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用不得扣除【答案】A【解析】本題考核土地增值稅的清算問題。稅法規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施，建成后，有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用；建成后無償移交公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后產(chǎn)

17、權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。因此本題的正確選項為A。18.某工業(yè)企業(yè)2008年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入6500萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費用4800萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.5萬元)。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅（ C）萬元。A.96.75 B.97.50 C. 426.75 D.427.50【答案】C【解析】本題考核土地增值稅的計算?？鄢椖拷痤~4800277.55077.5(萬元)，增值額6500-5077.51422.5(萬元)，增值率l422.5÷5077.528，適用稅率30，因此該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅1422.5

18、15;30426.75(萬元)。需要注意的是，本題是工業(yè)企業(yè)，其印花稅予以扣除，如果是房地產(chǎn)企業(yè)，扣除項目中稅金不應(yīng)包含印花稅。19.2009年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.6億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為6000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金880萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（ C ）萬元。A.2196 B.2358 C.2494 D.2564【答案】C【解析】根據(jù)土地增值稅的計算方法與步驟，計算過程如下：

19、計算扣除金額60006000×108806000×208680(萬元)；計算土地增值額16000-8680=7320(萬元)；計算增值額占扣除項目金額的比例7320÷8680×10084.33，適用稅率為第二檔，稅率40、扣除系數(shù)5；應(yīng)納土地增值稅7320×40-8680×52494(萬元)20.某外資工業(yè)企業(yè)2009年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入6000萬元，簽訂了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，已知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和有關(guān)費用為1000萬元，投入的房地產(chǎn)建造成本3000萬元，其利息支出不能取得金融機構(gòu)的合法證明，其轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅

20、金經(jīng)全部付清，已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10。該單位的轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)繳納土地增值稅額（C ）萬元。A.380.1 B.381 C.389.1 D.470.1【答案】C【解析】本題考核增值稅的計算。本題中，扣除項目金額10003000(10003000)×106000×56000×0.054703(萬元)，增值額6000-47031297(萬元)，增值率1297÷4703×10027.58，適用稅率30，應(yīng)納稅額1297×30389.1(萬元)。需要注意的幾個問題是，在考慮扣除項目金額中，應(yīng)考慮營業(yè)稅和印花

21、稅，外資企業(yè)不繳納城建稅和教育費附加。21.2009年3月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊土地；取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬元，該土地原購進價1200萬元，取得土地使用權(quán)時繳納相關(guān)稅費40萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時繳納相關(guān)稅費35萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納土地增值稅( C )萬元。A.73.5 B.150 C.157.5 D.300【答案】C【解析】增值額=1800-1200-40-35=525；增值率=525÷1275=41.11%；應(yīng)納稅額=525×30%=157.5二、多項選擇題1.在計算土地增值稅應(yīng)納稅額時，納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款準(zhǔn)予扣除。這里的地價款是

22、指（）。A.以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金B(yǎng).以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實際支付的地價款C.以拍賣方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金D.以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)變更為有償使用的，為補交的土地出讓金【答案】A、B、C、D【解析】見教材第八章第四節(jié)。2.下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）。A.以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的B.以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的C.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的D.以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的【答案】A、B、C【解析】以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的，轉(zhuǎn)讓的部

23、分應(yīng)該征收土地增值稅。3.下列各項中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（）。A.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，減半征收土地增值稅B.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅C.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)對其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅D.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)對其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅【答案】B、D【解析】納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。4.計

24、算增值額時，下列費用準(zhǔn)予從收入總額中扣除的有（）。A.出售商品房時辦理的登記手續(xù)費B.開發(fā)小區(qū)內(nèi)排污、環(huán)衛(wèi)、綠化支出C.出售舊房的重置成本價D.建房貸款超期支付的利息【答案】A、B【解析】本題考核點是：計算增值額時允許扣除的部分有哪些規(guī)定。A、B兩項均屬稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的費用。出售舊房應(yīng)扣除評估價格，評估價格不同于重置成本價，它是用重置成本價乘以房屋的成新度折扣率后的價格。建房貸款利息支出的扣除條件是：不能高于同類同期銀行貸款利率，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息均不允許扣除。5.下列各項中，符合土地增值稅法規(guī)定的有（）。A.個人轉(zhuǎn)讓居住未滿3年的自用住房，按規(guī)定計征土地增值稅B.個人轉(zhuǎn)讓居

25、住未滿1年的自用住房，加征50的土地增值稅C.個人轉(zhuǎn)讓居住滿3年未滿5年的自用住房，減半征收土地增值稅D.個人轉(zhuǎn)讓居住滿5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值稅【答案】A、C、D【解析】本題考核土地增值稅法“稅收優(yōu)惠”相關(guān)內(nèi)容。土地增值稅法規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自住用房，經(jīng)向主管稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定征收土地增值稅。所以只有選項B錯誤。在確定土地增值稅的征、不征或免征時，要視不同的情況確定。如房地產(chǎn)的繼承、滿足條件的房地產(chǎn)的贈與以及房地產(chǎn)的出租和未改變房地產(chǎn)權(quán)屬的抵

26、押都不屬于土地增值稅的征收范圍；房地產(chǎn)的交換為應(yīng)稅行為，但個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅；以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，暫免征土地增值稅。6.下列各項中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（）。A.房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈與直系親屬B.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C.個人因工作調(diào)動而轉(zhuǎn)讓購買滿5年的經(jīng)營性房產(chǎn)D.因國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)【答案】A、B、D【解析】房地產(chǎn)的贈與是土地增值稅應(yīng)稅行為之一，但是若房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈與直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，或是通過中國境內(nèi)非營利機構(gòu)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，免征土地增值稅；個人之間互換自有

27、居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，免征土地增值稅；因國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，比照國家征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓自用滿5年的住房的，可免征土地增值稅，但是轉(zhuǎn)讓購買滿5年經(jīng)營性房產(chǎn)不在免稅范圍之列。7.下列各項中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進行土地增值稅清算的有（）。A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的【答案】A、B、C【解析】取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。8.下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為中

28、，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的有（ ）。A.內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)交換房屋產(chǎn)權(quán)B.企業(yè)兼并引起的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移C.企業(yè)用房產(chǎn)抵債D.個人用房產(chǎn)投資辦飯店答案：A、C、解析：本題考核土地增值稅征稅范圍。選項B，稅法規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的，暫免征收土地增值稅；選項D，稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，如果投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件的，免征收土地增值稅，但從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者再轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。9.下列各項中，符合土地增值稅有關(guān)規(guī)定的有（ ）。A.個人轉(zhuǎn)讓居住未滿3年的自用住房，按規(guī)定計征土地增值稅B.個人轉(zhuǎn)讓居住未滿1年

29、的自用住房，加征50的土地增值稅C.個人轉(zhuǎn)讓居住滿3年未滿5年的自用住房，減半征收土地增值稅D.個人轉(zhuǎn)讓居住滿5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值稅答案：A、C、D解析：本題考核土地增值稅的優(yōu)惠政策。稅法規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅，因此，正確選項為A、C、D。以下習(xí)題自己獨立完成10.居民個人的下列轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為不需繳納土地增值稅的有（ ABD ）。A.繼承方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)B.將房屋贈與直系親屬C.將投資的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓D.個人互換自有住房11.下

30、列行為應(yīng)屬于土地增值稅征稅范圍的有（ AD ）。A.聯(lián)營一方以土地作價人股投資房地產(chǎn)企業(yè)B.合作建房出地的一方分房自用C.將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬D.銷售舊房12.在計算土地增值稅應(yīng)納稅額時，納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款準(zhǔn)予扣除。這里的地價款是指（ ABD）。A.以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金B(yǎng).以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實際支付的地價款C.取得土地使用權(quán)所支付的金額指取得土地使用權(quán)支付的地價款D.以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)變更為有償使用的，為補繳的土地出讓金13.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，計算土地增值稅時可以作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除的有（ ABD ）。A.營

31、業(yè)稅 B.城市維護建設(shè)稅C.印花稅 D.教育費附加14.下列項目中，屬于土地增值稅扣除項目并且可據(jù)實扣除的有（ABD ）。A.房地產(chǎn)項目可行性研究費用B.支付的土地出讓金C.銷售房產(chǎn)的廣告費用D.土地征用及拆遷補償費15.根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”應(yīng)同時具備以下標(biāo)準(zhǔn)（ ACD ）。A.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上B.住宅小區(qū)建筑容積率在1.2以上C.單套建筑面積在120平方米以下、向上浮動的比例不得超過20D.實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下、向上浮動的比例也不得超過2016.下列各項可以不征土地增值稅的有（BCD ）。A.轉(zhuǎn)讓抵押貸款的房屋B.房地產(chǎn)的代

32、建房行為C.房地產(chǎn)重新評估而使其升值D.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)17.土地增值稅規(guī)定，允許從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計20扣除的項目是（AC ）。A.房地產(chǎn)開發(fā)成本B.房地產(chǎn)開發(fā)費用C.取得土地使用權(quán)所支付的金額D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金E.房價之外收取的代收費用18.下列項目中，計征土地增值稅時需要用評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目金額的包括（ BCD ）。A.出售新房屋及建筑物的B.出售舊房屋及建筑物的C.虛報房地產(chǎn)成交價格的D.提供扣除項目金額不實的19.按照土地增值稅征收管理的有關(guān)規(guī)定，下列項目中屬于房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)履行的義務(wù)有（ BD ）。A.向稅

33、務(wù)機關(guān)提供房產(chǎn)買賣合同B.向稅務(wù)機關(guān)無償提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料C.按當(dāng)?shù)卣囊蟀雌趫笏头康禺a(chǎn)的價格評估結(jié)果D.嚴(yán)格按稅法規(guī)定的辦法進行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價格評估20.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的說法，正確的有（ CD ）。A.符合清算條件應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起30日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)B.符合清算條件應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起60日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)C.符合清算條件應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)D.對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下

34、達清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)21.下列各項情形中，主管稅務(wù)機關(guān)可要求進行土地增值稅清算的有（ BDE ）。A.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在30以上的B.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85以上的C.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例低于30，剩余的可售建筑面積已經(jīng)全部出租D.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的22.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的說法，正確的是（ ABC ）。A.開發(fā)建造的與清算項

35、目配套的公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除B.開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施，建成后無償移交給政府用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除C.開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用可以扣除23.下列情形中，土地增值稅可實行核定征收的有（A、B、C、D ）。A.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的B.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的C.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的D.各類憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的三、計算題1.某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取

36、得銷售收入1600萬元(城建稅率7%，教育費附加征收率3%)。建此住宅支付的地價款100萬元(其中含有關(guān)手續(xù)費0.8萬元)，開發(fā)成本300萬元貸款利息支出無法準(zhǔn)確分?jǐn)?。該省政府?guī)定的費用計提比例為10%。計算上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的土地增值稅。 (1)實現(xiàn)收入總額：1600萬元(2)扣除項目金額：支付地價款：100萬元支付開發(fā)成本：300萬元計提的三項費用：(100+300)×10%=40(萬元)扣除的稅金：1600×5%×(1+7%+3%)=88(萬元)加計扣除費用：(100+300)×20%=80(萬元)扣除費用的總額：100+300+40+88+80=60

37、8(萬元)(3)確定增值額：1600-608=992(萬元)(4)確定增值比率：992÷608163%所以適用第三檔稅率：50%，扣除系數(shù)：15%(5)計算應(yīng)納稅額：992×50%-608×15%=404.8(萬元)2.某企業(yè)(非房地產(chǎn)單位)轉(zhuǎn)讓廠房取得收入5000萬元，補交土地出讓金1000萬元，經(jīng)評估機構(gòu)評估廠房價2000萬元，評估費用30萬，交易手續(xù)費50萬元。該單位按以下辦法繳納了土地增值稅：(1)收入：5000萬元(2)扣除項目總額：1000+2000+5000×5%×(1+7%+3%)+5000×5+30+50+(1000

38、+2000)×10%=3000+275+2.5+80+300=3657.5(萬元)(3)增值額：5000-3657.5=1342.5(萬元)(4)增值額占扣除項目金額的比率：1342.5÷3657.537%，適用30%稅率(5)實際繳納土地增值稅：1342.5×30%=402.75(萬元)【要求】根據(jù)以上資料分析納稅是否正確，應(yīng)如何調(diào)整。納稅人納稅有錯誤。因出售的是舊房，評估價格中已包含了費用，所以不應(yīng)再扣除10%的費用，多扣除了(1000+2000)×10%=300(萬元)應(yīng)按以下辦法調(diào)整納稅：(1)扣除項目中調(diào)減300萬元：3657.5-300=33

39、57.5(萬元)(2)增值額調(diào)增300萬元：1342.5+300=1642.5(萬元)(3)增值額占扣除項目金額的比率1642.5÷3357.549%適用稅率30%(4)應(yīng)納稅額：1642.5×30%=492.75(萬元)(5)應(yīng)補交稅款：492.75-402.75=90(萬元)3.某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：（1）1月通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6000萬元，繳納相關(guān)稅費240萬元；（2）以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；（3）住宅樓開發(fā)成本3000萬元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括

40、超過貸款期限的利息40萬元；（4）寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；（5）與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С?，根?jù)相關(guān)規(guī)定，會所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有；（6）9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15000萬元；將寫字樓作價9000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)年收到250萬元。（其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用）【要求】根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數(shù)：（1）計算公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅；（2）計算公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅；（3）計

41、算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額；（4）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；（5）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目；（6）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金；（1）該公司是外資企業(yè)，不繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅0（2）公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅=15000×5%+250×5%=762.5萬元（3）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(6000+240)×2/3=4160萬元（4）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除開發(fā)成本金額=3000+480=3480萬元（5）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和加計扣除項目=(2080+30

42、00)×5%+(300-40)+(2080+480)×10%+（4160+3480）×20%=514+256+1528=2298萬元（6）公司計算土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金=15000×5%=750萬元（7）公司應(yīng)繳納的土地增值稅15000-4160-3480-2298-750=4312萬元4312÷（15000-4312）=40.34%4312×30%=1293.6萬元4.位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2009年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：（1）按照國家有關(guān)規(guī)定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關(guān)費160萬元；（2）寫字樓開

43、發(fā)成本3000萬元，其中裝修費用500萬元；（3）寫字樓開發(fā)費用中的利息支出為300萬元（不能提供金融機構(gòu)證明）；（4）寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元；將另外1/2的建筑面積出租，當(dāng)年取得租金收入15萬元。（其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。）【要求】根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；（3）企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用的金額；（4）企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的有關(guān)稅金；（5）企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅；（6）企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加；（7）企業(yè)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（4000+160）×50%2080（萬元）（2）應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額3000×50%1500（萬元）（3）應(yīng)扣除的開發(fā)費用的金額（2080+1500）