土地一級開發(fā)流程

1、土地一級開發(fā)流程第一章土地一級開發(fā)流程1、選地由政府或開發(fā)商針對土地儲藏整理或擬定的工程進行工程選址。2、土地前期開發(fā)申請原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請。3、土地開發(fā)工程預(yù)審市國土局受理申請并進行土地開發(fā)工程預(yù)審。4、土地開發(fā)實施方案預(yù)審?fù)ㄟ^土地預(yù)審的工程，根據(jù)工程的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲藏機構(gòu)負責(zé)組織編制土地儲藏開發(fā)實施方案， 開發(fā)實施方案主要包括：待儲藏開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲藏開發(fā)本錢、土地收益、 開發(fā)方案、實施方式等。5、土地開發(fā)方案修改編制了開發(fā)實施方案的工程由市國土局會同市開展改革、規(guī)劃、建設(shè)

2、、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通 過會審，對建設(shè)工程土地前期開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出 原那么意見。6、確定土地開發(fā)單位土地儲藏機構(gòu)負責(zé)實施土地開發(fā)的，由土地儲藏機構(gòu)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準(zhǔn)、征地拆遷及大市 政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高 于土地儲藏開發(fā)本錢的 2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā) 管理委托協(xié)議。通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準(zhǔn)、征地拆遷和 大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實

3、施。招標(biāo)底價包括土地儲藏開發(fā)的預(yù)計總本錢和利潤，利潤率不高于預(yù)計本錢的 8%通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)委托協(xié)議7、辦理相關(guān)用地手續(xù)土地儲藏開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市開展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相 應(yīng)手續(xù)如果開發(fā)工程涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲藏開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8、確定實施規(guī)劃方案開發(fā)單位委托編制可行性研究報告，規(guī)劃方案，工程造價預(yù)算和具體設(shè)計實施

4、方案等。9、辦理拆遷安置及市政根底建設(shè)在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲藏開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政根底設(shè)施建設(shè)等 相關(guān)手續(xù)。 征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見征用集體土地及劃撥土地的程序?組織實施 征地、拆遷和市政根底設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等工程需按規(guī)定承當(dāng)回遷房建設(shè)。10、組織驗收開發(fā)土地建設(shè)工程的土地前期開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收，驗收審核的內(nèi)容：審核土地前期開發(fā)本錢組織驗收土地開發(fā)程度是否到達合同的要求根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費納入市土地儲藏庫11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請材料：用地申請報告法人營業(yè)執(zhí)照

5、立項批文縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細規(guī)劃或總平面設(shè)計圖紙一式2份12、辦理建設(shè)用地委托釘樁建設(shè)單位需委托測繪單位對建設(shè)工程規(guī)劃用地進行測繪釘樁，由測繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。13、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請國有土地使用權(quán)出讓申請一般指協(xié)議出讓申請，申請用地者應(yīng)當(dāng)同時向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請，并提供以下文件：申請用地報告書；國家投資的建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)部門關(guān)于建設(shè)工程的批準(zhǔn)文件；在地區(qū)注冊登記的企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)批準(zhǔn)成立設(shè)置機構(gòu)的批準(zhǔn)文件、營業(yè)執(zhí)照。未在 經(jīng)濟特區(qū)注冊登記的國內(nèi)其他公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供上級主管部門的批準(zhǔn)文件、營業(yè)執(zhí)照。境

6、外公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供有效的營業(yè)注冊登記證件開業(yè)執(zhí)照、章程、董事會成員 名單、注冊所在地的公證機關(guān)和律師事務(wù)所出具的證明文件及注冊銀行開具的資信證明。個人申請用地的應(yīng)當(dāng)提 供合法的身份證件。在 省、市營業(yè)的銀行存款的資信證明書；大型、重點工程需提供工程建議書、環(huán)境保護分析報告、初步規(guī)劃方案；法定代表人身份證明書、法定代表人授權(quán)委托書及其他應(yīng)當(dāng)提交的文件。14、主管部門實地勘察房地產(chǎn)工程用地單位將城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表?返回行政主管部門，帶著行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。15、委托地價評估、辦理核定地價手續(xù)建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評估公司對所規(guī)劃用地進

7、行評估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國土局批準(zhǔn)，并核 定的地價標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。16、土地估價報告的預(yù)審根據(jù)國家土地管理局土地估價報告預(yù)審制度實施方案?，對需經(jīng)國家土地管理局確認估價結(jié)果的土地估價 報告，承當(dāng)估價的中介機構(gòu)可在向委托方提交土地估價報告前，向國家土地管理局提出預(yù)先審查申請，由國家土 地管理局組織有關(guān)人員對土地估價報告進行預(yù)審，經(jīng)預(yù)審合格后，再向委托方提交土地估價報告，由委托方按規(guī) 定程序向國家土地管理局申請土地估價結(jié)果確認。17、辦理土地出讓審批18、舉行土地出讓活動招、拍、掛土地前期開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲藏中心的委托進行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后工程駿工驗收合格后3個月之內(nèi)政府優(yōu)先對土

8、地進行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競爭權(quán)。19、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同國有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者一一國家，作為出讓方與受讓方土地使用者按照平等、自愿、有償?shù)脑敲矗瑢Τ鲎屚恋氐姆秶?、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問題友好協(xié)商、達成一致意見后，依法簽訂的書面協(xié)議。 國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑敲春炗啞?0、交付土地出讓金21、領(lǐng)取臨時國有土地使用證、領(lǐng)取正式國有土地使用證按合同的約定支付余款。付清地價款后向市或

9、區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市 或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。第二章土地一級開發(fā)辦理拆遷安置全流程一、征用集體土地的拆遷安置1 、征用集體土地用地申請房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請時，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)工程用地申請書，申請書中應(yīng)包括以下各項主要內(nèi)容：申請單位名稱工程的根本情況，包括立項、規(guī)劃選址等情況建設(shè)用地根本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請時，在建設(shè)工程用地申請書后應(yīng)附具以下各項文件、資料：用地單位有關(guān)資質(zhì)證明工程可行性研究報告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件土地行政主管部門出具的建設(shè)工程用地預(yù)審報告初步設(shè)計或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件建設(shè)工程總

10、平面布置圖占用耕地的，必須提出補充耕地方案建設(shè)工程位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告2、到擬征地所在區(qū)縣房地局立案行政主管部門收到房地產(chǎn)開發(fā)公司提出的征用申請后，應(yīng)自申請之日起30日內(nèi)擬定各項征地方面方案：擬定各項征地方案后逐級上報審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報請市、縣審查同意；市、州簽署意見。3、簽訂征地協(xié)議、簽訂補償安置協(xié)議征地協(xié)議書的簽訂必須表達自愿、公開、公正、平等、有償?shù)脑敲?，既不能阻礙國家建設(shè)，又不能傷害集體和農(nóng)民的利益。拆遷安置補償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協(xié)商簽訂。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷公告規(guī)定的 期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其他合法證件，到

11、公告指定的地點與拆遷人辦理房屋拆遷補償安置手續(xù)。4、確定補償安置方案區(qū)、縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補償、安置方案。并且對征地補償、安置方案進行公告，修改、確定、審批。其一般操作過程如下：征地補償、安置方案的公告征地補償、安置方案公告的實施征地補償、安置方案的意見征地補償、安置方案確實定征地補償、安置方案的審批要求征地補償、安置費用 的管理5、區(qū)縣房地局審核各項協(xié)議、市政府下文征地區(qū)縣房地局審核各項協(xié)議通過后，市政府下達具有國家強制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實施征地的主體、實施征地程序等都由法律具體規(guī)定。6、交納各項稅費繳納耕地占用

12、稅、菜田建設(shè)費、征地管理費、糧差費等各項稅費。各項稅費由區(qū)局開單，銀行收費，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財政局耕地占用稅、菜田建設(shè)費市蔬菜辦、征地管理費區(qū)國土局、糧差費市糧食局。7、辦理批地文件、批地圖8、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實勞動力拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國土房管局通過公安機關(guān)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。拆遷人持建設(shè)用地規(guī)劃許可證?向國土房管局提出戶口凍結(jié)申請，調(diào)查戶口核實勞動力，國土房管局確定拆遷范圍。9、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作到市國土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動力安 置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安

13、置工作。根據(jù)土地管理條例?，國家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。每次 轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，按照被征用的耕地面積除以征地時該單位的人均耕地面積計算。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口 轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。10、地上物作價補償工作拆遷人將被撤除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被撤除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。區(qū)、縣城市房屋拆遷管理條例?，實行作價補償130 %結(jié)算。三表原件國土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟 組織和農(nóng)民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。根據(jù)的，作價補償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的

14、重置價格結(jié)合成新，乘以11、征地結(jié)案、申請建設(shè)用地批準(zhǔn)書?辦理 核減耕地通知書及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開發(fā)公司需提供: 耕地占用稅、菜田建設(shè)費、征地管理費、糧差費等繳交證明或收據(jù) 農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件 征地補償協(xié)議復(fù)印件征地補償款付清證明由村出用地單位辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書時，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項文件、資料: 辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書?的申請 ；市政府批準(zhǔn)征占地的批文；建設(shè)用地規(guī)劃許可征?附件和附圖；與建設(shè)用地規(guī)劃許可證?附圖同比例尺的地形圖4份；釘樁坐標(biāo)成果通知單工程進度方案；方案任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)單，但當(dāng)年批準(zhǔn)征 占地的免交。12、委托進行拆遷工作當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司采用委托拆遷形式時，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)

15、定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代 辦費，由委托代辦單位具體實施拆遷。13、辦理拆遷申請根據(jù)城市房屋拆遷管理條例?，拆遷人應(yīng)當(dāng)持以下文件向當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門申領(lǐng)拆遷許可證：拆遷申請書；建設(shè)工程批準(zhǔn)文件和資金證明；規(guī)劃部門選址意見或者規(guī)劃批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地批準(zhǔn)文件附圖；拆遷方案和方案包括對被拆遷人安置地點、補償形式、臨時安置補助、搬遷過渡期限和搬遷方式等。14、審批、領(lǐng)取拆遷許可證市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。根據(jù)城市房屋拆遷管理條例?，任何單位和個人需拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、 拆遷方案和拆遷方

16、案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后， 方可拆遷。15、簽訂房屋拆遷責(zé)任書房屋拆遷責(zé)任書是拆遷人實施拆遷時需簽署的書面文件。拆遷人在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時，與被撤除房屋所 在地的區(qū)、縣國土房管局簽訂責(zé)任書。16、辦理拆遷公告與通知根據(jù)城市房屋拆遷管理條例?的規(guī)定，建設(shè)單位的房屋拆遷申請被批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出房屋拆遷通知書?，并通知各有關(guān)行政主管部門協(xié)助；同時，房屋拆遷 許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆

17、遷人做好宣傳、解釋工作?？h級以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論 證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征 求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于 30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于 60日。17、辦理戶口凍結(jié)18、暫停辦理相關(guān)事項房屋征收部門在應(yīng)房屋拆遷公告時一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷范圍內(nèi)的單位和個人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進行以下活動：房屋及其附屬物的新建、擴建、改建、裝修；改變房屋和土地用途；租賃房屋。19、確定拆遷安置方案確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項內(nèi)容，制作拆遷預(yù)分方案表，確定拆遷方案。方案

18、審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報經(jīng)區(qū)、縣國土房管局審批后，報市國土房管局備案。20、簽訂拆遷補償書面協(xié)議房屋拆遷補償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、經(jīng)辦人，協(xié)議必須經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、 房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限；搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；搬遷補助費和臨時安置補助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；違約責(zé)任和爭議解決的方式；當(dāng)事人約定的其他條款。21、召開拆遷發(fā)動會，進行拆遷安

19、置拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷發(fā)動會議。拆遷人進行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價撤除，做到場平地凈。22、發(fā)放運作拆遷補償款發(fā)放運作拆遷補償款一般程序：開立資金專戶-出具存款證明-資金使用監(jiān)督-開具領(lǐng)款憑證-支取補償款項23、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理拆遷人及其委托的撤除單位在進行房屋拆遷施工的同時必須嚴格按照標(biāo)準(zhǔn)落實揚塵治理措施。24、移交拆遷檔案資料拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1個月內(nèi)向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。25、房屋拆遷糾紛的裁決拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任

20、何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。26、強制拆遷二、征用劃撥土地拆遷安置1 、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請用地單位辦理劃撥用地申請時，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項文件、資料：劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫?XX市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表?，方案行政主管部門核發(fā)的立項批復(fù)和工程可行性研究報告批復(fù)，中央單位的建設(shè)工程還需提交市建委的規(guī)劃設(shè)計工程方案通知書?，屬于危舊房改造工程需提交危改立項批復(fù)及危改責(zé)任書，屬于經(jīng)濟適用住房工程需提交經(jīng)濟適用住房立項批復(fù)。規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證?及附圖、審定設(shè)計方案通知書?及附圖，建

21、設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議；與建設(shè)用地規(guī)劃許可證?附圖相同比例尺的地形圖 3份藍圖；建設(shè)工程資金來源證明；建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。2、主管部門現(xiàn)場勘察勘察：用地單位帶著行政主管交表：用地單位將城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表?返回行政主管部門 部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。3、劃撥用地申請的審核、報批根據(jù)土地管理條例?，國有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當(dāng)堅持以工程帶土地的原那么，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度方案。國有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的：縣級含縣級市人民政府1公頃以下，地級市人民政府2公頃以下。超過限額的

22、，報省人民政府批準(zhǔn)。行政主管部門進行劃撥用地申請的審查時，用地單位須提交以下各項文件、資料：劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫XX市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表?；方案行政主管部門核發(fā)的立項批復(fù)和工程可行性研究報告批復(fù)，中央單位的建設(shè)工程還需提交市建委的規(guī)劃設(shè)計工程方案通知書?；屬于危舊房改造工程需提交危改立項批復(fù)及危改責(zé)任書；屬于經(jīng)濟適用住房工程需提交經(jīng)濟適用住房立項批復(fù)；規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證?及附圖、審定設(shè)計方案通知書?及附圖；建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議；與建設(shè)用地規(guī)劃許可證?附圖相同比例尺的地形圖 3份藍圖；建設(shè)工程資金來源證明；建設(shè)單位

23、的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。4、取得劃撥用地批準(zhǔn)劃撥用地申請的行政主管部門代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書?及撥地紅線圖。劃撥用地申請的備案：區(qū)、縣國土房管局核發(fā)城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書?后15日內(nèi)，應(yīng)將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)、城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書附件?及撥地紅線圖各一份，報送市國土房管局備案。辦理 劃撥用地批準(zhǔn)手續(xù)時，用地單位需準(zhǔn)備以下各項文件、資料：交納稅費證明；區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；XX市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附件、撥地紅線圖。第三章相關(guān)稅費1、地價款土地出讓金地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+土地增值收益，其中土地取得費包括征地費即三項補償費

24、土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費；各類稅費耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發(fā)建設(shè)基金；新增建設(shè)用地有償使用。根據(jù)土地管理條例?，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付局部1%。的違約金，逾期達 90日仍未付清的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期撤除地上建筑 物和附著物，并可以請求賠償。2、土地使用費這里土地有償使用費主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費。根據(jù)國家財政部、國土資源部、中國人民銀 行關(guān)于天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費用政策等問題的通知?

25、。3、外商投資企業(yè)土地使用費財政部指出外商投資企業(yè)繳納的場地使用費或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得本錢進行財務(wù)處理， 同時應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準(zhǔn)使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費額。4、防洪工程建設(shè)維護管理費防洪工程建設(shè)維護管理費按照以下各項標(biāo)準(zhǔn)收?。簩φ饔猛恋?、土地使用權(quán)出讓的單位和個人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)征收。對在劃撥國有土地上進行工程建設(shè)的單位和個人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)征收。對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)

26、準(zhǔn)征收。5、土地閑置費按照土地管理法?、城市房地產(chǎn)管理法?、閑置土地處置方法?國土資源部第5號和國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的知?國辦發(fā)200637號有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費原那么上按出讓或劃 撥土地價款的百分之二十征收。6、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費7、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例?標(biāo)準(zhǔn)收取。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟落后市、縣、自治縣 土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。8、地價評估費根據(jù)國家計委國家土地局關(guān)于土地價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)的通知?計價格19942022號規(guī)定

27、，一般宗地評估采取差額定率累進計費，按一般宗地地價評估收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一般宗地評估收費標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。9、出讓土地預(yù)訂金根據(jù)土地管理條例?，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起10天內(nèi)繳納地價款總額 10%作為定金，其余的在90天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價款。10、征地管理費11、土地補償費和安置補助費土地補償費+安置補助費=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)? 中?XX市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表?標(biāo)準(zhǔn)收取。12、青苗及樹木補償費在省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補償?shù)模凑鞯厍嗝缂暗厣细街镅a償 標(biāo)準(zhǔn)?執(zhí)行。同一地塊上間種或套種其他

28、種類作物的，其套種或間種的青苗補償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門 實施征地時按照實際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。征地青苗及地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)?中的青苗不包括花卉、景觀苗 木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。涉及特殊苗木補償?shù)模瑧?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定其補償標(biāo)準(zhǔn)， 取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價方式確定其補償標(biāo)準(zhǔn)。13、地上物補償費根據(jù)征地青苗及地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)定，地上附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府按照各類建筑物、構(gòu)筑物的市場重置價格制定并公布實施。涉及補償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相 關(guān)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定其補償標(biāo)準(zhǔn)。14、新菜田開發(fā)建設(shè)基金新菜地開發(fā)建設(shè)基

29、金是指國家征用城市郊區(qū)菜地時，有用地單位支付的，用于開發(fā)新菜地費用。15、耕地占用稅國有農(nóng)場含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行。16、耕地開墾費區(qū)域因素修正系數(shù)：其中在集體土地征用時拆遷安置各項費用：1、房屋拆遷補償費貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評 估價格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn) 和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。2、搬家補助費根據(jù)城市房屋拆遷管理條例?，被撤除房屋使用人因拆

30、遷而搬遷的，由拆遷人按被撤除房屋建筑面積每平方米不低于5元的標(biāo)準(zhǔn)，付給搬家補助費。3、提前搬家獎勵費提前搬家獎勵費是指被撤除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這局部使用人支付一 定的提前搬家獎勵費。一般由拆遷人自行制定獎勵標(biāo)準(zhǔn)。4、臨時安置補助費周轉(zhuǎn)費臨時安置補助費付給時間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協(xié)議 規(guī)定時間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的200 %付給。5、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費對因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。根據(jù)城市房屋拆遷管理條例?，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公揭發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補償。補償

31、期限最長不得超過18個月。利潤的計算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申報為準(zhǔn)。撤除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營業(yè)的，根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的 營業(yè)額給予補償；補償最高限額每月不超過停業(yè)前3個月平均月營業(yè)額的 8%。6、房屋拆遷效勞費房屋拆遷效勞費，由承當(dāng)拆遷效勞的單位按照一般不超過房屋拆遷補償安置費用的15%向拆遷人收取。開發(fā)商參與土地一級開發(fā)應(yīng)注意的法律問題1、工程合法性問題對于土地一級開發(fā)商來說， 在投資開發(fā)土地一級開發(fā)工程時，首先需要考慮的問題是土地一級開發(fā)工程是否合法。由于目前國家對土地一級開發(fā)沒有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比擬亂，實踐 中有些工程的合法性方面存在問題

32、。假設(shè)工程合法性方面存在瑕疵，將會給開發(fā)商帶來很大的潛在法律風(fēng)險，因 此，開發(fā)商應(yīng)重視工程的合法性問題。開發(fā)商可主要從以下幾個方面對土地一級開發(fā)工程的合法性進行審查：1工程是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃實踐中，有些地方政府急于進行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開發(fā)商開始進行土地一級開發(fā)，這對于開發(fā)商來說風(fēng)險很大，假設(shè)將來城市總體規(guī)劃和土地總體利用方案 得不到批準(zhǔn)，地方政府又無力歸還開發(fā)商已發(fā)生開發(fā)的本錢，開發(fā)商將面臨投入資金無法收回的風(fēng)險。2丨立項文件的合法性開發(fā)商在簽訂合同之前應(yīng)認真審核工程立項文件的合法性，比方是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批

33、準(zhǔn)立項、是否存在立 項文件的內(nèi)容與實際操作不一致的情形，等等。在實踐存在著一些須經(jīng)省級政府批準(zhǔn)但只有地方縣級政府或經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)管委會的批文的情形，假設(shè)出現(xiàn)上述情形，開發(fā)商須對立項文件進行補充和完善。3其他相關(guān)工程文件的合法性開發(fā)商還應(yīng)認真審核其他工程文件的合法性，比方控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。 另外,開發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄?等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)2、簽約程序問題綜合分析各地有關(guān)土地一級開發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過招標(biāo)方式確定土地一級開發(fā)商。但實踐中，很多 地方政府并未嚴格遵守招標(biāo)確定開發(fā)商的程序，而是直接與開發(fā)商簽訂

34、土地一級開發(fā)協(xié)議。對于開發(fā)商來說，那么 須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認可開發(fā)商的一級開發(fā)主體地位。就此問題，即 使地方政府已就一級開發(fā)事宜與開發(fā)商協(xié)商一致，開發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過招標(biāo)形式簽約。當(dāng)然， 由于有關(guān)土地一級開發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過招標(biāo)形式通常也并不會因此導(dǎo)致一級開發(fā)合同無效。3、開發(fā)商應(yīng)把握的土地一級開發(fā)合同中的要點開發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級開發(fā)合同，能夠有效防范土地一級開發(fā)過程中的各種風(fēng)險，比方拆遷難風(fēng)險、政策變化風(fēng)險、土地出讓價格風(fēng)險等。從開發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級開發(fā)合同時應(yīng)注意把握以下要點：1約定征

35、地拆遷安置補償工作由政府負責(zé)承當(dāng)對于開發(fā)商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補償工作。在此情況下，開發(fā)商應(yīng)要求在土地一級開發(fā)合 同中約定征地拆遷安置補償工作由政府方面承當(dāng)，開發(fā)商只負責(zé)承當(dāng)相關(guān)費用。通常情況下，開發(fā)商可采取如下 兩種方式承當(dāng)費用：政府包干和據(jù)實支出。政府包干，即開發(fā)商與政府約定一個包干費用，由政府包干完成征地 拆遷安置補償工作。據(jù)實支出，即開發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進展逐步據(jù)實支出費用。開發(fā)商可根據(jù)工程具 體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M用承當(dāng)方式。2丨約定分期分塊滾動開發(fā)、減輕資金壓力對于開發(fā)商來說，土地一級開發(fā)占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，假設(shè)想減輕資金壓力，可在合同中

36、約 定采用分期分塊滾動開發(fā)的方式，即將工程范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序 分期先后投資開發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回本錢和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動開 發(fā)可有效減輕資金壓力，同時也可降低投資風(fēng)險。3丨約定政策變化時由政府承當(dāng)責(zé)任政策變化風(fēng)險對開發(fā)商來說是不可預(yù)知的風(fēng)險，比方國家或上級政府對工程規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。對于該等 風(fēng)險，開發(fā)商可在合同中約定由政府承當(dāng)政策變化風(fēng)險。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時，假設(shè) 工程重大調(diào)整或被撤時尚無土地出讓收入，那么存在開發(fā)商投資回報落空的風(fēng)險，在此情況下，須明確約定政策變 化時開發(fā)商收回資金和收益的方式。4丨約定土地開發(fā)本錢的組成土地開發(fā)本錢是土地一級開發(fā)合同重要條款之一，開發(fā)商訂立合同時必須明確約定。通常情況下，開發(fā)商應(yīng)將就 土地一級開發(fā)工程支出的所有費用均計入土地開發(fā)本錢。但須注意的是，開發(fā)商計入的本錢最終須經(jīng)政府審核確 認，假設(shè)開發(fā)商的某項支出政府審核后不認可，且也未在合同中列明， 開發(fā)商將不得不自行承當(dāng)該等費用。同時,在合同中列明土地開發(fā)本錢有利于開發(fā)商預(yù)估和控制工程投資總額，也可使開發(fā)商