物業(yè)設備管理培訓

1、 物業(yè)設備設施的維護與保養(yǎng)物業(yè)設備設施的維護與保養(yǎng) -田小束田小束特點 物業(yè)設備設施維修保養(yǎng)的特點物業(yè)設備設施維修保養(yǎng)的特點范圍 物業(yè)設備設施維修保養(yǎng)的范圍界定物業(yè)設備設施維修保養(yǎng)的范圍界定方案 物業(yè)設備設施的物業(yè)設備設施的管理管理方方案案培訓 物業(yè)物業(yè)設備設施保養(yǎng)質(zhì)量保證設備設施保養(yǎng)質(zhì)量保證-培訓管理培訓管理目的 設備設備設施進行設施進行專業(yè)化管理的目的專業(yè)化管理的目的 物業(yè)設備管理范圍廣泛物業(yè)設備管理范圍廣泛 包括室內(nèi)設備，還包括包括室內(nèi)設備，還包括紅線紅線內(nèi)的室外內(nèi)的室外設備設施。設備設施。 主要有給排水、強弱電、暖通、消防、主要有給排水、強弱電、暖通、消防、電梯、燃氣、土建設施以及電梯

2、、燃氣、土建設施以及通信通信網(wǎng)絡等設網(wǎng)絡等設備，這些設備設施構成物業(yè)設備的主體。備，這些設備設施構成物業(yè)設備的主體。物業(yè)設備設施維修保養(yǎng)的特點物業(yè)設備管理的內(nèi)容豐富物業(yè)設備管理的內(nèi)容豐富物業(yè)設備資料管理物業(yè)設備資料管理物業(yè)設備運行管理物業(yè)設備運行管理物業(yè)設備維修保養(yǎng)管理物業(yè)設備維修保養(yǎng)管理物業(yè)設備改造工程管理物業(yè)設備改造工程管理物業(yè)設備的維修有極強的針對性物業(yè)設備的維修有極強的針對性針對設備的維修針對設備的維修 針對針對物業(yè)設備設施維修保養(yǎng)的特點 針對人針對人: : 七分七分維修技術維修技術 三分三分規(guī)規(guī)范化表現(xiàn)。范化表現(xiàn)。針對維修人員的行為規(guī)范化針對維修人員的行為規(guī)范化著裝、儀容和舉止儀容自

3、然、大方、端莊。文明用語針對維修人員的行為規(guī)范化針對維修人員的行為規(guī)范化第一責任人制度第一責任人制度無論哪個部門、無論哪個部門、哪個哪個專業(yè)的專業(yè)的員工接到員工接到客戶的報修電話，不能以任何理由立客戶的報修電話，不能以任何理由立即加以拒絕。即加以拒絕。針對人員的行為規(guī)范化針對人員的行為規(guī)范化物業(yè)設備設施的維修保養(yǎng)物業(yè)設備設施的維修保養(yǎng)指標指標 衡量物業(yè)設備管理質(zhì)量的指標：衡量物業(yè)設備管理質(zhì)量的指標： 設備的完好率，；設備的完好率，； 零修急修及時率零修急修及時率% %、返修率、返修率% %； 客戶滿意度，；客戶滿意度，； 物業(yè)設備設施的維修保養(yǎng)物業(yè)設備設施的維修保養(yǎng)與服務指標與服務指標 物業(yè)管

4、理一級與二級的比較物業(yè)管理一級與二級的比較 物業(yè)設備設施管理范圍的界定：物業(yè)設備設施管理范圍的界定：a.開發(fā)商自持資產(chǎn)的物業(yè)維修保養(yǎng)范圍。b.銷售型資產(chǎn)物業(yè)的維修范圍。 物業(yè)設備設施管理范圍的界定物業(yè)設備設施管理范圍的界定 原則原則總原則： 物業(yè)設備設施管理物業(yè)設備設施管理范圍，是以范圍，是以與業(yè)主方簽訂的與業(yè)主方簽訂的物業(yè)服務協(xié)議物業(yè)服務協(xié)議為基礎，進行為基礎，進行界定的。界定的。 物業(yè)設備設施管理范圍的界定物業(yè)設備設施管理范圍的界定銷售型資產(chǎn)銷售型資產(chǎn)公共區(qū)域設備設施維修保養(yǎng)公共區(qū)域設備設施維修保養(yǎng)入戶服務入戶服務二裝管理二裝管理 公共區(qū)域設備設施維修保養(yǎng)公共區(qū)域設備設施維修保養(yǎng)公共區(qū)域設

5、備： 房屋共用部位、共用設施設備及相關配套設備設施。紅線內(nèi)的設備設施： 室外廣場設施、外圍廣告設施、地下管線、樓體外立面等 物業(yè)設備設施管理范圍的界定物業(yè)設備設施管理范圍的界定設備檔案設備檔案 入戶維修入戶維修入戶維修是否收費收費標準。操作注意事項： 二裝管理二裝管理二裝報批手續(xù)管理費用收取安全管理現(xiàn)場管理驗收管理物業(yè)設備設施的維修物業(yè)設備設施的維修及時率及時率維修及時性維修及時性 某物業(yè)公司規(guī)定：接到客戶某物業(yè)公司規(guī)定：接到客戶報修電話后報修電話后1515分鐘反應到位；一般問題分鐘反應到位；一般問題3030分鐘內(nèi)解決；分鐘內(nèi)解決；3030分鐘無法解決的，應分鐘無法解決的，應向客戶口頭解釋，并

6、于向客戶口頭解釋，并于4 4小時內(nèi)最終解決；小時內(nèi)最終解決；需協(xié)調(diào)外部單位解決的，應于一日內(nèi)向客需協(xié)調(diào)外部單位解決的，應于一日內(nèi)向客戶做出書面答復。戶做出書面答復。 維修及時性維修及時性- -報修流程報修流程 維修的及時性維修的及時性-未完成工單管理未完成工單管理 維修的及時性維修的及時性-重復維修管理重復維修管理 物業(yè)設備設施的維保管理方法-運行管理運行管理 物業(yè)設備的運行管理包括了物業(yè)設備物業(yè)設備的運行管理包括了物業(yè)設備技術運行技術運行管管理和物業(yè)設備理和物業(yè)設備經(jīng)濟運行經(jīng)濟運行管理兩部分。管理兩部分。日常設備巡視：日常設備巡視：項目實體根據(jù)實際情況，確定對主要設備設施的巡視檢查，巡視周期

7、、巡視內(nèi)容等分專業(yè)制定相關表格，由專業(yè)技工負責日常巡視，并認真填寫巡視表格。按月整理統(tǒng)一存檔，期限兩年。 物業(yè)設備設施的維保管理方法運行管理 重要設備巡視：重要設備巡視： 重點部位的設備設施巡視包括：配電室的運行、配電間、生活水泵房、消防泵房、穩(wěn)壓泵房、新風空調(diào)機房、強排污水坑、供暖設備機房、中央空調(diào)運行等設備設施的重要設備的巡視檢查。物業(yè)設備設施的維保管理方法周期性保養(yǎng) 日常保養(yǎng)日常保養(yǎng)年度、月年度、月度及周度及周保養(yǎng)保養(yǎng)換季檢修保養(yǎng)換季檢修保養(yǎng)物業(yè)設備設施的維保管理周期保養(yǎng) 物業(yè)設備設施的維保管理方法換季保養(yǎng) 物業(yè)設備設施的維保管理方法報告制度周報告、月報告、年報告制度周報告、月報告、年報

8、告制度 工程維修班長工程維修班長每周向工程每周向工程負責人負責人提交周報告提交周報告工程月度工作報告由工程工程月度工作報告由工程負責人負責人匯總編寫匯總編寫工程年度工作報告由工程負責工程年度工作報告由工程負責人人總結編寫總結編寫物業(yè)設備設施的維保管理方法報告制度 周周報告報告應包含的內(nèi)容； 月月報告報告應包含的內(nèi)容 年報告年報告應包含的內(nèi)容物業(yè)設備設施的維保管理方法計劃性維修計劃性維修計劃性維修 計劃性維修，是在設備未曾發(fā)計劃性維修，是在設備未曾發(fā)生故障時就有計劃地進行預防性的維修。生故障時就有計劃地進行預防性的維修。這種按事先規(guī)定計劃進行的維修，是一種這種按事先規(guī)定計劃進行的維修，是一種科學

9、的維修制度，有利于事先安排維修力科學的維修制度，有利于事先安排維修力量，極大減少設備設施突發(fā)意外故障而造量，極大減少設備設施突發(fā)意外故障而造成的損失。成的損失。物業(yè)設備設施的維保管理方法外委維保管理外委維保維保類類合同管理合同管理管理流程注意事項管理流程注意事項由于維保方過錯造成突發(fā)事故的處理由于維保方過錯造成突發(fā)事故的處理物業(yè)設備設施的維保管理方法外委工程管理 工程施工現(xiàn)場現(xiàn)場管理 施工現(xiàn)場勘查，施工區(qū)域內(nèi)水、電、氣管路是施工現(xiàn)場勘查，施工區(qū)域內(nèi)水、電、氣管路是否造成影響；上下水管路是否符合規(guī)范要求。否造成影響；上下水管路是否符合規(guī)范要求。 隱蔽工程驗收隱蔽工程驗收 質(zhì)保期：質(zhì)保期： 資料交

10、接；資料交接； 設備損壞：人為造成設備損壞：人為造成-質(zhì)量問題的區(qū)分；質(zhì)量問題的區(qū)分； 物業(yè)設備設施的維保管理方法特種設備 電梯電梯 兩種管理形式：a. 合同由物業(yè)方與維保單位簽訂；b. 合同由業(yè)主方與維保單位簽訂； 其他設備其他設備 鍋爐、起重設備、壓力容器。物業(yè)設備設施的維保管理方法強制檢驗項目 10Kv預防性試驗 消電檢 建筑物避雷檢測 高壓用具檢測 避雷器檢測 壓力表檢測 測量工具檢測 二次供水水箱清洗（水質(zhì)檢測） 空調(diào)管道清洗物業(yè)設備設施的維保管理方法突發(fā)事故上報有一定經(jīng)濟損失、對經(jīng)營造成影響、產(chǎn)生人身傷害和組成不良社會影響的直接經(jīng)濟損失1000元以上。要求24小時內(nèi)填寫突發(fā)事件處理報告上報到總部主管部門。物業(yè)設備設施維保質(zhì)量保證培訓管理 設備設施進行進行專業(yè)化管