濟(jì)南市城市建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理規(guī)定

1、濟(jì)南市城市建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理規(guī)定濟(jì)南市城市建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理暫行規(guī)定第一條 為科學(xué)、節(jié)約、集約利用土地與空間資源，規(guī)范建設(shè)用地容積率的規(guī)劃管理，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范，本著公開(kāi)、公平、公正原則，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)活動(dòng)，涉及容積率規(guī)劃管理的，均適用本規(guī)定。第三條市城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理工作。第四條建設(shè)用地容積率按地上容積率和地下容積率分別核定。第五條建設(shè)用地按其主要用途，參照城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137-90）進(jìn)行分類。第六條 建設(shè)用地面積大于3 公頃的建設(shè)用地，必須編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)

2、施。須編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的成片居住類用地，應(yīng)按上層次規(guī)劃及本規(guī)定成片居住類用地地上容積率指標(biāo)表（以下簡(jiǎn)稱表一）的規(guī)定核定地上容積率指標(biāo)。第七條 建設(shè)用地面積小于3 公頃的居住類用地和商業(yè)類用地，其地上容積率指標(biāo)在經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃中已經(jīng)確定的，應(yīng)按批準(zhǔn)的規(guī)劃執(zhí)行。 須編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的居住類用地和商業(yè)類用地，其地上容積率指標(biāo)應(yīng)按本規(guī)定小于3 公頃建設(shè)用地地上容積率指標(biāo)表（以下簡(jiǎn)稱表二）的規(guī)定執(zhí)行，其中建設(shè)用地面積小于0.5 公頃的居住類用地和商業(yè)類用地，應(yīng)按表二的規(guī)定相應(yīng)折減。第八條 建設(shè)用地地下容積率指標(biāo)在滿足地下停車、地下市政、地下人防等配套設(shè)施和滿足保護(hù)地下泉脈的條件下，根據(jù)功能需要合理

3、確定。第九條 臨城市道路、廣場(chǎng)的建設(shè)項(xiàng)目，在自身功能需要以外能為社會(huì)提供廣場(chǎng)、屋頂平臺(tái)、通道、綠地等公共開(kāi)放空間的，在符合周圍環(huán)境及規(guī)劃要求并滿足消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定的前提下，可按下列規(guī)定相應(yīng)增加建筑面積：（一）核定容積率小于等于2 時(shí)，每提供1 平方米開(kāi)放空間，允許增加建筑面積1.5 平方米；（二）核定容積率大于2 小于等于4時(shí)，每提供1 平方米開(kāi)放空間，允許增加建筑面積2 平方米 ;（三）核定容積率大于4時(shí)，每提供1 平方米開(kāi)放空間，允許增加建筑面積 2.5 平方米。第十條 建設(shè)項(xiàng)目征地范圍內(nèi)代征或代拆城市道路、公共綠地或其它城市公共用地，在核定容積率指標(biāo)時(shí)，可按下列公式的計(jì)算方法增

4、加容積率。公式一：FAR2= （S2/ S1） X FAR1 X 0.2公式二：FAR2= （S3/ S1） X FAR1 X 0.5其中：FAR1核定容積率；FAR2容積率增加值；S1-建設(shè)用地面積；S2-代征城市公共用地面積；S3-代拆城市公共用地面積。第十一條危舊房改造和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目拆遷安置用房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目，其容積率指標(biāo)可按表一、 表二和本規(guī)定第十條的規(guī)定適當(dāng)增加。第十二條市級(jí)商業(yè)中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、城市標(biāo)志地段等特殊功能區(qū)內(nèi)的各類建設(shè)項(xiàng)目，其容積率指標(biāo)參照本規(guī)定在編制詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)中確定。特殊地區(qū)的具體范圍和管理規(guī)定應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃等有關(guān)規(guī)劃確定。第十三條在老

5、城區(qū)、歷史文化保護(hù)區(qū)、特色風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、城市生態(tài)保護(hù)區(qū)、機(jī)場(chǎng)凈空保護(hù)區(qū)等保護(hù)區(qū)內(nèi)的各類建設(shè)項(xiàng)目，其容積率指標(biāo)應(yīng)在符合所在區(qū)域保護(hù)要求的前提下確定。保護(hù)區(qū)的具體范圍和保護(hù)要求應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃等有關(guān)規(guī)劃確定。第十四條未列入表一、 表二的行政辦公、教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等類型的建設(shè)用地容積率指標(biāo)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)劃要求及規(guī)定執(zhí)行。第十五條建設(shè)用地有下列情況之一的，不允許調(diào)整增加容積率：（一）建設(shè)用地原有容積率已超出本規(guī)定核定容積率的；（二） 建設(shè)用地內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目已全部取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的；（三）以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的；

6、（四）建設(shè)用地內(nèi)有違法建設(shè)行為的。第十六條建設(shè)用地所在區(qū)域有下列情況之一的，可按本規(guī)定調(diào)整審批程序進(jìn)行容積率調(diào)整，但容積率增加須符合周圍環(huán)境要求，且滿足消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定及周圍設(shè)施所能承擔(dān)的條件：（一）國(guó)家、省或市重大政策發(fā)生變化的；（二）建設(shè)用地原有建設(shè)限制條件發(fā)生重大變化的；（三）城市規(guī)劃調(diào)整或重大項(xiàng)目對(duì)建設(shè)用地所在區(qū)域的功能、環(huán)境、交通等條件產(chǎn)生較大影響的；（四）為滿足公共利益需要而建設(shè)市政配套或基礎(chǔ)設(shè)施的。第十七條容積率調(diào)整審批程序：（1） 建設(shè)單位向市城市規(guī)劃行政主管部門提出調(diào)整容積率申請(qǐng)，說(shuō)明調(diào)整理由和具體調(diào)整意向，并附調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（2） 非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地增加容積

7、率的，或經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地增加地上容積率不超過(guò)核定容積率10%的，以及增加地下容積率的，由市城市規(guī)劃行政主管部門審定；（三）經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地增加地上容積率超過(guò)核定容積率10%的，經(jīng)市城市規(guī)劃行政主管部門初審后，報(bào)市城市建設(shè)項(xiàng)目審批小組審定；（四） 經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地增加容積率的，應(yīng)到市國(guó)土資源行政主管部門補(bǔ)交土地出讓金。第十八條本規(guī)定名詞解釋及計(jì)算規(guī)則按附錄名詞解釋、 計(jì)算規(guī)則執(zhí)行。第十九條本規(guī)定由濟(jì)南市規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。第二十條本規(guī)定自2006 年 1 月 1 日起施行。成片居住類用地地上容積率指標(biāo)表表一 表二 小于 3 公頃建設(shè)用地地上容積率指標(biāo)表附錄一 名詞解釋1、城市規(guī)劃區(qū)：市轄歷下、市中、槐蔭、

8、天橋、歷城、長(zhǎng)清行政六區(qū)（含市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）。2、老城區(qū)：主要指環(huán)城公園、大明湖所圍合的地區(qū)及總體規(guī)劃劃定的商埠區(qū)。3、舊城區(qū)：主要指老城區(qū)以外、二環(huán)路以內(nèi)的建成區(qū)。4、新城區(qū)：主要指舊城區(qū)以外的地區(qū)。5、居住類用地：以居住建筑物及其配套設(shè)施共同形成的居住小區(qū)、居住組團(tuán)、街坊和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地。6、商業(yè)類用地：從事各類商業(yè)銷售活動(dòng)及容納商業(yè)性辦公、旅館業(yè)等各類服務(wù)業(yè)活動(dòng)的用地。7、容積率：一定地塊內(nèi)總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。8、地上容積率：一定地塊內(nèi)地面以上建筑面積（室外地坪正負(fù)零以上高度不超過(guò)1.5 米的半地下室建筑面積不計(jì)）與建設(shè)用地面積的比值。9、規(guī)劃道路紅

9、線：城市道路用地的規(guī)劃控制線。10、規(guī)劃河道藍(lán)線：城市各級(jí)河道用地的規(guī)劃控制線。11、規(guī)劃綠線：城市各級(jí)綠地用地的規(guī)劃控制線。附錄二 計(jì)算規(guī)則1、建設(shè)用地面積計(jì)算建設(shè)用地面積是指能直接用于或附屬于該建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際用地面積，不包括規(guī)劃道路紅線、規(guī)劃河道藍(lán)線及規(guī)劃綠線等規(guī)劃控制線內(nèi)的城市公共用地面積，具體面積以市城市規(guī)劃行政主管部門核定的用地范圍為準(zhǔn)。2、建筑面積計(jì)算按國(guó)家有關(guān)建筑面積的計(jì)算規(guī)則計(jì)算。層高2.2 米（含 2.2 米）以上的地下室及半地下室，計(jì)入建筑面積。3、建筑高度計(jì)算（ 1） 平屋面建筑無(wú)女兒墻的屋面，從室內(nèi)地坪正負(fù)零算至檐口頂面，如有女兒墻的屋面，算至女兒墻頂面。（ 2）坡屋面

10、建筑，從室內(nèi)地坪正負(fù)零算至屋檐口。4、建筑層數(shù)計(jì)算從建筑室內(nèi)地坪正負(fù)零開(kāi)始計(jì)算第一層至建筑屋頂。頂部躍層及高度低于 2.2 米的夾層及設(shè)備層不計(jì)算建筑層數(shù)。5、容積率計(jì)算容積率的計(jì)算公式：FAFR= S1/S2其中：FAR-容積率；S1建設(shè)用地內(nèi)計(jì)算容積率的建筑面積總和；S2建設(shè)用地面積。（ 1）建設(shè)用地內(nèi)設(shè)置為地區(qū)服務(wù)的公用設(shè)施和人防設(shè)施，其建筑面積可不計(jì)入容積率指標(biāo)。（ 2）建筑物之間因公共交通需要，架設(shè)穿越城市道路的人行通道，其建筑面積可不計(jì)入容積率指標(biāo)，但通道內(nèi)不應(yīng)設(shè)置商業(yè)設(shè)施，且該通道對(duì)社會(huì)公眾無(wú)償開(kāi)放。（ 3）因建設(shè)用地代征或代拆城市公共用地增加的容積率應(yīng)分別計(jì)算后，再計(jì)算合計(jì)值。

11、6、開(kāi)放空間的條件與計(jì)算開(kāi)放空間必須沿城市道路、廣場(chǎng)，使用面積不小于150 平方米，與地面高差不大于5 米。開(kāi)放空間應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的標(biāo)志, 有直接對(duì)外通行的坡道或樓梯，做到常年開(kāi)放, 不得改變使用性質(zhì), 并交有關(guān)部門管理。表一成片居住類用地地上容積率指標(biāo)表用地面積區(qū)位地上建筑層數(shù)3ha<S< 10ha10ha< S< 20haS> 20ha舊城區(qū)新城區(qū)舊城區(qū)新城區(qū)舊城區(qū)新城區(qū)1 3層0.70.750.650.70.60.654 6層1.31.41.21.31.11.27-11 層1.81.91.71.81.61.71218 層2.12.21.92.01.71.8A19層2.42.62.22.42.02.2備注：1、S用地面積（ha）。2、表內(nèi)容積率指標(biāo)為單一層數(shù)類型 的居住類用地對(duì)應(yīng)的上限值，由不同層數(shù)類型的居住類用地混合組 成的建設(shè)用地，其容積率指標(biāo)應(yīng)按不同層數(shù)類型分類劃定用地面積 后，按相應(yīng)類型分別執(zhí)行，加權(quán)計(jì)算平均指標(biāo)。3、本表適用于大于3公頃的成片居住類建設(shè)用地。表二 小于3公頃建設(shè)用地地上容積率指標(biāo)表地竹 區(qū)位 容積率、舊城區(qū)新城區(qū)1-3層0.750.8居住4 6層1.41.5711 層1.92.0類用12 182.22.4地層>19層2.62.8商HK 15m1.6業(yè)類15m< H2.2w 24m24m < H3.0w 50