房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)防控

1、 CHINA PETROLEUM ENTERPRISE中國(guó)石油企業(yè)84管理實(shí)務(wù)MANAGEMENT PRACTICE房屋租賃合同雙方在簽訂合同之前,應(yīng)該認(rèn)真了解相關(guān)法律、法規(guī),避免出現(xiàn)租賃合同糾紛。 文/廖楊 殷勇 陳雪峰房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)防控合同管理是減少合同糾紛、防范法律風(fēng)險(xiǎn)的途徑和手段之一,雙方當(dāng)事人就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議,直接影響當(dāng)事人的利益。在現(xiàn)實(shí)中,合同雙方簽訂合同時(shí)關(guān)注更多的是租金、支付時(shí)間等事項(xiàng),忽略了一些不常見(jiàn)的問(wèn)題。而正是由于對(duì)這些問(wèn)題的約定不明,往往導(dǎo)致租賃糾紛的產(chǎn)生。有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,能提高合同審查質(zhì)量,降低企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。

2、租賃合同登記備案最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋租賃解釋第4條規(guī)定:當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。為使交易安全,租賃雙方應(yīng)進(jìn)行登記備案,以減少合同風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)租中的法律風(fēng)險(xiǎn)1. 承租人轉(zhuǎn)租房屋必須經(jīng)出租人同意合同法第224條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠

3、償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同”;城市房屋租賃管理辦法第3條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。”按以上兩個(gè)法律、法規(guī)的規(guī)定 ,承租人轉(zhuǎn)租房屋是可以的,但事先應(yīng)征得出租人的同意。因此租賃合同雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租條款,出租人可對(duì)轉(zhuǎn)租附加一些必要的條件,只要不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定即可。2. 出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益城市房屋租賃管理辦法第27條規(guī)定:“出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益?！背鞘蟹课葑赓U管理辦法第30條規(guī)定:“轉(zhuǎn)租合同生效后,轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù),并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)?！鞭D(zhuǎn)租后,承租人的義務(wù)加

4、重了,所以法律應(yīng)該允許承租人從轉(zhuǎn)租中獲益。鑒于出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益,因此在租賃合同中雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租收益分配比例,該比例中應(yīng)考慮承租人后期對(duì)房屋修繕的投入,確保公平,避免出現(xiàn)糾紛。3. 房屋轉(zhuǎn)租后次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在房屋轉(zhuǎn)租合同合法有效的情況下,出租人轉(zhuǎn)讓房屋,承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),次承租人因已經(jīng)實(shí)際占有、使用房屋,因此其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人。為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定,房屋租賃解釋規(guī)定,出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,無(wú)權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。因此,出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租,應(yīng)當(dāng)及時(shí)

5、行使權(quán)利。租賃合同無(wú)效的幾種情況根據(jù)民法通則、合同法、物權(quán)法和房屋租賃解釋,房屋租賃合同確認(rèn)無(wú)效后,在處理上,主要是承租方騰退房屋,租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài),承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵頂。承租方實(shí)際使用房屋的,出租方不返還租金,作為支付房屋占有使用費(fèi)以彌補(bǔ)租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方還應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此,簽訂租賃合同前,雙方應(yīng)盡職調(diào)查,避免簽訂無(wú)效合同。此外,在以下情況下,房屋租賃合同無(wú)效:一是未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋出租;二是違章建筑的房屋出租;三是被確定為拆遷的房屋出租。 CHINA PE

6、TROLEUM ENTERPRISE 中國(guó)石油企業(yè)85房屋維修責(zé)任城市房屋租賃管理辦法規(guī)定:“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的,由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù),致使房屋發(fā)生破壞性事故,造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。”因此,出租人有對(duì)房屋及其設(shè)備及時(shí)、認(rèn)真地檢查和修繕,以保證房屋居住和使用安全的義務(wù)。但“因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的,由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償”。從舉證的角度,應(yīng)將“承租人過(guò)錯(cuò)”進(jìn)行列舉,在租賃合同的房屋修繕責(zé)任條款中加以明確,減少不必要的爭(zhēng)議。返修責(zé)任房屋租賃解釋第7條規(guī)定:承租人

7、擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第219條的規(guī)定處理。出租人作為房屋所有權(quán)人,當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí),出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀,不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí),必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀,承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的,出租人方可解除合同。補(bǔ)償責(zé)任惡意添附是指在出租人同意承租人裝修,但對(duì)添附處理約定不明的情況下,承租人主觀上存在利用“不能拆除的,可以對(duì)添附物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,歸出租人所有,并對(duì)承租人予以適當(dāng)補(bǔ)償”的規(guī)定,以期在租賃

8、合同終止時(shí)獲得更多補(bǔ)償?shù)男袨?。因?在訂立合同或者在租賃期間,承租人應(yīng)與對(duì)方明確約定添附物種類(lèi)、價(jià)值及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等,并對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行盡職調(diào)查,以保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害。房屋裝飾裝修的處理房屋租賃解釋根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效等具體情況,適用不同的處理規(guī)則。房屋租賃解釋根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律效果,對(duì)裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。在合同無(wú)效場(chǎng)合,承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間,其在此期間享有的裝飾裝修利益,不應(yīng)再列入合同無(wú)效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時(shí),裝飾裝修的剩余“價(jià)值”,這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值

9、為基礎(chǔ),且不能低于合同履行期間攤銷(xiāo)的裝飾裝修費(fèi)用。因此,承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修,應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意,并在租賃合同中對(duì)租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)裝飾裝修如何處理做出明確約定。房屋擴(kuò)建的處理房屋租賃解釋在對(duì)待房屋擴(kuò)建問(wèn)題上,同樣依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù),適用不同的規(guī)則。因此,承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建,應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù),同時(shí)在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。其他注意事項(xiàng)1. 口頭租賃合同的有效性合同法第215條規(guī)定,“租賃期限六個(gè)月以上的,應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的,視為不定期租賃”。期限在六個(gè)月以下的口頭租房合同是合法有效并受到法律保護(hù)的,合同當(dāng)事人雙方均應(yīng)按照口頭約定執(zhí)行。2. 公房可以出租、轉(zhuǎn)租城市房屋租賃管理辦法第4條規(guī)定,“公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租”。因此,公房依法可以出租、轉(zhuǎn)租。3. 出租房屋須繳納稅費(fèi)房屋租賃合同依法進(jìn)行備案登記會(huì)涉及繳納稅費(fèi)問(wèn)題。合同雙方應(yīng)對(duì)繳納稅費(fèi)進(jìn)行約定,避免產(chǎn)生納稅爭(zhēng)議。4. 不得出租的房屋城市房屋租賃管理辦法第6條規(guī)定,以下房屋不得出租:(1未依法取得房屋所有權(quán)證件的;(2司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法