第4章房地產(chǎn)估價原則

1、第四章第四章 房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則學習要點學習要點1 1了解房地產(chǎn)估價原則的含義；了解房地產(chǎn)估價原則的含義；2 2掌握房地產(chǎn)估價的基本原則；掌握房地產(chǎn)估價的基本原則；3 3掌握房地產(chǎn)估價的技術原則；掌握房地產(chǎn)估價的技術原則；4 4熟悉房地產(chǎn)估價的特殊原則；熟悉房地產(chǎn)估價的特殊原則；5 5了解房地產(chǎn)估價的其他原則。了解房地產(chǎn)估價的其他原則。第三章第三章 房地產(chǎn)價格概述房地產(chǎn)價格概述 第一節(jié)第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價原則的認識對房地產(chǎn)估價原則的認識 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的基本原則房地產(chǎn)估價的基本原則 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的技術性原則房地產(chǎn)估價的技術性原則 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)估價的特殊原

2、則房地產(chǎn)估價的特殊原則 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)估價的其他原則房地產(chǎn)估價的其他原則 本章習題本章習題第一節(jié)第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價原則的認識對房地產(chǎn)估價原則的認識 不同的估價機構，不同的估價師，對同一宗房地產(chǎn)可能評出不同的估價結果，這和估價師有一定的裁量權、收集的資料不同等多種因素有關，但我們清楚地知道對同一估價對象在同一估價目的同一估價時點下的估價結果應具有近似性。 通過明確房地產(chǎn)估價原則，就可以使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性。房地產(chǎn)估價原則可以作為估價時的指南。評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是否遵守了估價原則。 一、一、房地產(chǎn)估價原則的重要性房地產(chǎn)估價原則的重要性 二、

3、二、房地產(chǎn)估價的具體原則房地產(chǎn)估價的具體原則 三、三、房地產(chǎn)估價的實質(zhì)房地產(chǎn)估價的實質(zhì) 一、房地產(chǎn)估價原則的重要性一、房地產(chǎn)估價原則的重要性 房地產(chǎn)估價原則可以幫助房地產(chǎn)估價師統(tǒng)一房地產(chǎn)估價的基本前提，使不同的房地產(chǎn)估價師具有相同或相似價值取向，幫助房地產(chǎn)估價師依據(jù)統(tǒng)一的估價規(guī)律和規(guī)則去思考和衡量估價對象的價值，把估價對象的評估價值首先界定到一個合理的較小范圍內(nèi)，然后結合估價方法的定量分析，就可以評估出一個更加精確的價值。 每一位估價人員都應正確理解房地產(chǎn)估價原則。如何去思考和衡量估價對象的價格，如何把估價對象的價格框定在一個合理的范圍內(nèi)。如果違背了房地產(chǎn)估價原則，評估出的價值就不可能客觀合理

4、。因此，評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是看估價機構和估價師是否遵循了估價原則。二二、房地產(chǎn)估價的具體原則、房地產(chǎn)估價的具體原則 對房地產(chǎn)估價的基本原則是獨立、客觀、公正。同時，在具體房地產(chǎn)估價作業(yè)中房地產(chǎn)估價應當遵循的技術性原則主要有4項： 合合法原則；法原則； 最最高最佳使用原則；高最佳使用原則； 替替代原則；代原則； 估估價時點原則。價時點原則。 房地產(chǎn)估價應當遵循的特殊性原則是謹慎、保守原則。除此以外的原則為其他原則。三三、房地產(chǎn)估價的實質(zhì)、房地產(chǎn)估價的實質(zhì) 房地產(chǎn)估價原則的本質(zhì)可以理解為： 房房地產(chǎn)估價的工作標準；地產(chǎn)估價的工作標準； 統(tǒng)統(tǒng)一估價人員的認識；一估價人員的認識；

5、規(guī)規(guī)范估價行為。范估價行為。 其目的使得估價的結果具有類似性或者可比性。第第二二節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)估價的基本原則房地產(chǎn)估價的基本原則 不論何種估價目的也不論是什么用途的房地產(chǎn)估價，只要是房地產(chǎn)估價就應遵守的原則，稱之為基本原則，這樣的原則主要有獨立、客觀、公正原則。 房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)，決定了獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的基本原則?！蔼毩?、客觀、公正”對于房地產(chǎn)估價師而言，就好比是對于醫(yī)生而言的“救死扶傷”，對于律師而言的“維護當事人合法權益”。因此，獨立、客觀、公正不僅是房地產(chǎn)估價的基本原則，而且可獨立、客觀、公正不僅是房地產(chǎn)估價的基本原則，而且可以說是房地產(chǎn)估價的最高行為準則，是房地產(chǎn)估價

6、師的天職。以說是房地產(chǎn)估價的最高行為準則，是房地產(chǎn)估價師的天職。 第第三三節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)估價的技術性原則房地產(chǎn)估價的技術性原則 房地產(chǎn)估價應當遵循的技術性原則主要有4項： 一、一、合法原則合法原則 二、二、最高最佳使用原則最高最佳使用原則 三、三、替代原則替代原則 四、四、估價時點原則估價時點原則 一、一、合法原則合法原則 合法原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權益為前提進行。 合法原則是其他三項技術性原則的遵守前提，也就是估價遵循了合法原則才能考慮最高最佳原則、替代原則、估價時點原則。一、一、合法原則合法原則 合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說應當做到下列

7、幾點： 1. 合法產(chǎn)權合法產(chǎn)權 在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以房地產(chǎn)權屬證書、權屬檔案以及相關合同等其他合法權屬證明為依據(jù)。 2. 合法使用合法使用 在合法使用方面，應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。 3. 合法處分合法處分 在依法判定的處分權利方面，應以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、抵債、贈與等。 4. 其他權益其他權益 在依法判定的其他權益方面，評估出的價值必須符合國家的價格政策。此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術標準和估價主體資格的要求上。具體說，房地產(chǎn)估價應采用國家和估價對象所在地的有關估價技術標準

8、，應當由房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師進行。二、二、最高最佳使用原則最高最佳使用原則 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。 最高最佳使用(highest and best use)是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟，上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。 （一）（一） 最高最佳使用原則的標準最高最佳使用原則的標準 （二）（二） 最高最佳使用原則的衡量最高最佳使用原則的衡量 （三）（三） 最高最佳使用原則的經(jīng)濟學原理最高最佳使用原則的經(jīng)濟學原理 （四）（四） 最高最佳使用原則的估價前提最高最佳使用原則的估價前提（一）（一） 最高最佳

9、使用原則的標準最高最佳使用原則的標準 最高最佳使用必須符合4個標準： 法律上許可法律上許可 技術上可能技術上可能 經(jīng)濟上可行經(jīng)濟上可行 價值最大化價值最大化 （二二）最高最佳使用原則的衡量）最高最佳使用原則的衡量 最高最佳使用具體包括3個方面： 最佳用途；最佳用途； 最佳規(guī)模；最佳規(guī)模； 最佳集約度。最佳集約度。 （三三）最高最佳使用原則的）最高最佳使用原則的經(jīng)濟學原理經(jīng)濟學原理 進一步來講，有三個經(jīng)濟學原理有助于把握最高最佳使用： 收益遞增遞減原理； 均衡原理；適合原理。（四四）最高最佳使用原則的）最高最佳使用原則的估價前提估價前提 最高最佳使用原則要求評估價值應是在合法使用方式下，各種可能

10、的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結果。 當估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明： （1）保持現(xiàn)狀前提 （2）裝修改造前提 （3）轉換用途前提 （4）重新利用前提 （5）上述情形的某種組合 三、三、替代原則替代原則 替代原則要求房地產(chǎn)估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 類似房地產(chǎn)(similar property)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范

11、圍。對于替代原則的理解：對于替代原則的理解：（1）為市場法的選用提供了理論依據(jù)。（2）為市場法以外的其他估價方法參數(shù)選擇提供理論依據(jù)。（3）保證房地產(chǎn)估價結果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。四、四、估價時點原則估價時點原則 估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。 確立估價時點原則的意義在于：估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間點.1估價時點為過去2估價時點為現(xiàn)在3估價時點為未來第第四四節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)估價的房地產(chǎn)估價的特殊特殊原則原則 某些估價目的的房地產(chǎn)估價還應遵循一些特定原則，例如房地產(chǎn)抵押估價還應遵循謹慎原則。這些僅適用于某種或某些估價目的的房地產(chǎn)

12、估價原則，可以稱為特殊原則特殊原則。謹慎原則也屬于技術性原則。 謹慎原則是要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。第第五五節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)估價的其他原則房地產(chǎn)估價的其他原則 有些房地產(chǎn)估價需要根據(jù)當?shù)?、當時、當下的估價對象，加入一些其他原則，主要有： 1）供需原則）供需原則 商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。 2）貢獻原則）貢獻原則

13、 它是收益法的基礎 3）政府干預房地產(chǎn)市場的原則）政府干預房地產(chǎn)市場的原則 政府政策應具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導性。政府干預房地產(chǎn)市場的政策也不例外。但由于房地產(chǎn)特殊的位置固定性、價值昂貴性和耐久性，對干預其發(fā)展的政策也具有相應的特殊原則。 4）房地產(chǎn)合一原則）房地產(chǎn)合一原則 本章習題本章習題 一、一、單項選擇題單項選擇題 二、二、多項選擇題多項選擇題 三、三、判斷題判斷題 四、四、簡答題簡答題 一、單項選擇題一、單項選擇題1下列關于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是（）。 A獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則 B合法原則屬于一般性原則 C最高最佳使用原則屬于技

14、術性原則 D謹慎原則屬于一般性原則 2（）不僅是房地產(chǎn)估價的基本原則，而且可以說是房地產(chǎn)估價的最高行為準則，是房地產(chǎn)估價師的天職。 A合法原則 B獨立、客觀、公正 C最高最佳原則 D估價時點原則 3某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應按服裝店用途進行估價。 A合法原則 B最高最佳使用原則 C估價時點原則 D替代原則 委托合同之日 D估價人員與委托人商定的某日 一、單項選擇題一、單項選擇題4尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方法，然后按照下列（）方面依次篩選。A法律上的許可性、技術

15、上的可能性、經(jīng)濟上的可行性、價值是否最大化B技術上的可能性、經(jīng)濟上的可行性、價值是否最大化、法律上的許可性C經(jīng)濟上的可行性、價值是否最大化、法律上的許可性、技術上的可能性D法律上的許可性、經(jīng)濟上的可行性、價值是否最大化、技術上的可能性 5適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用它可以幫助我們確定（）。 A最佳用途 B最佳規(guī)模 C最佳集約度 D最佳使用 6某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。現(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按（）進行評估。A工業(yè)廠房 B工業(yè)用地 C商品住宅 D商

16、住用地 7某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為（）。A2003年6月15日 B2003年8月15日C簽訂估價委托合同之日 D估價人員與委托人商定的某日 二、多項選擇題二、多項選擇題1在具體估價中應遵循的技術性原則主要有（）。 A合法原則 B獨立、客觀、公正 C最高最佳原則 D估價時點原則 E謹慎原則 2目前，我國房屋權屬證書有（）。 A房地產(chǎn)權證 B房屋所有權證 C房屋占有權證 D房屋他項權證 E房屋使用權證3土地權屬證書有（）。 A國有土地使用證 B集體土地所有證

17、C集體土地使用證 D土地他項權利證明書 E國有土地所有證 4估價中的最高最佳使用具體包括（）等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳規(guī)模 D最佳環(huán)境 E最佳集約度 三、判斷題三、判斷題1如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。（）2評估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款。（） 3適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。（） 4對于估價時點這個特定的時間，既不是委托人也不是估價人員可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的來確定。（）5某估價所于2003年3月11日至4月20日評估了一宗房地產(chǎn)的價格，三年后有關方面對其估價結果有異議而引發(fā)爭論，現(xiàn)需要重新評估結