房地產(chǎn)估價案例分析模擬試卷一

1、房地產(chǎn)估價案例分析模擬試卷（一）一、簡答題1.某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)擬通過招標(biāo)方式來確定投資經(jīng)營者，現(xiàn)有甲、乙、丙三位投資人參與競標(biāo)，其報價依次為415萬元、423萬元、455萬元，而房地產(chǎn)估價師對該項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)的市場價值估值為430萬元。試分析投資者的報價與房地產(chǎn)估價師估值不一致的原因及投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。  2.某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點(diǎn)為2008年8月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2003年8月通過出讓取得，2004年8月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價格為2200元/,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用

2、、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2003年8月至估價時點(diǎn)的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)。認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為2200元/。請問：（1）估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?（2）在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?  3.某街道旁的一個商業(yè)門面房，建筑面積148，現(xiàn)為餐飲門面，比較陳舊也無空調(diào)及包間。按成本法原理測算得該餐飲門面當(dāng)前單價為3000元/，該街道上類似規(guī)模的新裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門面房的市場價格為4000元/，現(xiàn)經(jīng)測算知將該商業(yè)門面裝修改造為其街道上帶

3、空調(diào)和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費(fèi)用為500元/，另需交納的裝修改造手續(xù)辦理費(fèi)用為2220元。現(xiàn)有一個買家希望以3000元/的價格購下該門面，向估價師咨詢其出價是否合適，問該門面房當(dāng)前交易的合理價格范圍應(yīng)該是多少？為什么？  二、綜合題1.指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分）。有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補(bǔ)足地價和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于

4、可比實(shí)例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價格。計算公式如下：房地產(chǎn)價格土地重新取得成本建筑物重置總價建筑物折舊1.土地重新取得成本的計算。根據(jù)土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為180元/，現(xiàn)時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為170元/，則土地重新取得成本為:土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=180×93.88=16898.4（元）2.建筑物重置總價的計算。房產(chǎn)管理部門2006年1月1日公布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為2600元/，房產(chǎn)管理部門2007年1月1日公布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)中

5、磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為2700元/，房產(chǎn)管理部門2008年1月1日公布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3000元/。則估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=2600×93.88=244088（元）3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計算，其計算公式為:建筑物折舊建筑物重置總價×（1成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=244088×（1-70%）=73226.4（元）4.估價對象價格的計算。估價對象房地產(chǎn)價格為

6、：房地產(chǎn)總價=16898.4+24408873226.6=187760（元）房地產(chǎn)單價=187760/93.88=2000（元/）  2.下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分） 房地產(chǎn)抵押估價報告估價項(xiàng)目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估委托方：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司估價方：××房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司估價人員：×××估價作業(yè)日期：2008年6月14日至2008年6月19日目錄（略

7、）致委托方函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價結(jié)果報告一、委托方××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，機(jī)構(gòu)地址（略），法定代表人（略），地址（略），聯(lián)系電話（略）。二、估價方××房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司，機(jī)構(gòu)地址（略），法定代表人（略），地址（略），聯(lián)系電話（略）。三、估價對象估價對象為位于××市××大道××號××房地產(chǎn)在建工程，辦理了建筑工程施工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地使用證。估價對象為&

8、#215;×房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。估價對象竣工后，建筑總層數(shù)為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米,總建筑面積為26934.74平方米。估價對象的土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商業(yè)，終止日期為2044年6月22日，土地使用權(quán)總面積為6346.90平方米。 估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架

9、剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2006年10月動工，在估價時點(diǎn)大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及自動噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動扶梯六部。四、估價目的為抵押貸款提供價格參考依據(jù)五、估價時點(diǎn)2008年6月14日六、價值定義本報告所確定的房地產(chǎn)價值，是根據(jù)本報告的估價目的、在公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價

10、時點(diǎn)上的公開市場價格。七、估價依據(jù)（略）八、估價原則獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點(diǎn)原則。九、估價方法由于估價對象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開發(fā)法對其進(jìn)行估價，然后選用成本法進(jìn)行估價，最后將兩種估價方法的估價值進(jìn)行綜合處理得出估價對象的最終估價結(jié)果，假設(shè)開發(fā)法就是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計后續(xù)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。十、估價結(jié)果經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在估

11、價時點(diǎn)2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元（大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。十一、估價人員注冊房地產(chǎn)估價師：×××、×××十二、估價作業(yè)日期2008年6月14日至2008年6月19日十三、估價報告應(yīng)用的有效期（略）十四、估價報告使用說明、風(fēng)險提示和變現(xiàn)能力等分析（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價技術(shù)報告一、實(shí)物狀況分析（略）二、區(qū)位狀況分析（略）三、權(quán)益狀況分析（略）四、最高最佳使用分析五、估價方法選用由于估價對象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先

12、選用假設(shè)開發(fā)法對其進(jìn)行估價，然后選用成本法進(jìn)行估價，最后將兩種估價方法的估價值進(jìn)行綜合處理得出估價對象的最終估價結(jié)果假設(shè)開發(fā)法就是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計后續(xù)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。六、估價測算過程（一）運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法求取估價對象的價格1.假設(shè)開發(fā)法估價的計算公式在建工程價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程的稅費(fèi)2.測算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值。收益法的計算公式為：V=（A/

13、Y）1-1/（1+Y）n式中：A為房地產(chǎn)每年凈收益；Y為資本化率；n為收益年期。（1）年總收益的求?。?62元/平方米（測算過程略）。（2）年總支出的求?。耗暾叟f費(fèi)。根據(jù)××省建筑工程計價定額以及分析、比較與估價對象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價1800元平方米。根據(jù)估價對象土地使用權(quán)終止日期為2044年6月的期限和房地產(chǎn)估價規(guī)范"建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊"的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費(fèi)為年折舊費(fèi)=1800÷39=46.15元平方米年維修費(fèi)

14、。按規(guī)定，維修費(fèi)為房屋造價的1.5，則有：年維修費(fèi)=1800×1.5=27.00元平方米年管理費(fèi)。年管理費(fèi)=（46.15+27.00）×10=7.32元/平方米年保險費(fèi)。年保險費(fèi)按房屋造價的2計算，則有：年保險費(fèi)=1800×2=3.60元/平方米年房產(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800×1.2=21.60元/平方米年總支出=年折舊費(fèi)+年維修費(fèi)+年管理費(fèi)+年管理費(fèi)+年房產(chǎn)稅=46.15+27.00+7032+3060+21.60=105.67元/平方米（3）求取年凈收益：年凈收益=年總收益-年總支出=362-105.67=256.33元平方米（4）資本化率的確定：資本

15、化率的確定采用無風(fēng)險收益率加風(fēng)險調(diào)整值法,確定為6.38（5）收益年限的確定：估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。將上述數(shù)據(jù)代人公式V=（A/Y）1-1/（1+Y）n=（256.33/6.38）×1-1/（1+6.38）39=4018元/平方米則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值=4018×26934.74=108223785.32元3.測算續(xù)建成本根據(jù)對施工現(xiàn)場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測算（測算過程略）確定工程續(xù)建成本為11000000元。4.管理費(fèi)用依規(guī)定，建設(shè)工程項(xiàng)目的管理費(fèi)用按建設(shè)成本的5計算，則有：

16、管理費(fèi)用=11000000×5=550000元5.投資利息經(jīng)測算（測算過程略），投資利息為230278.32元6.銷售費(fèi)用按續(xù)建成本的5計,則有：11000000×5=550000元7.續(xù)建投資利潤經(jīng)測算（測算過程略）,續(xù)建投資利潤為2200000元8.買方購買在建工程的稅費(fèi)經(jīng)測算（測算過程略）, 買方購買在建工程的稅費(fèi)為715000元9.在建工程的評估值在建工程價格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元（二）運(yùn)用成本法求取估價對象的價格成本法估價的計算公式房地產(chǎn)價格=土

17、地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤計算結(jié)果為80079680元（計算過程略）（三）估價對象的價格運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價對象的價格。取假設(shè)開發(fā)法計算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計算結(jié)果的權(quán)數(shù)為80%，則：估價對象價格=92978507×20+80079680×80=80659445.4元七、估價結(jié)果確定經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在估價時點(diǎn)2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元（大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。  三、閱讀理解1.2006年4月，某開發(fā)商在從事一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

18、的前期拆遷工作中，要拆除某產(chǎn)權(quán)人的一套建筑面積160的磚混住宅房屋，雙方協(xié)議以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式予以補(bǔ)償，經(jīng)評估確認(rèn)補(bǔ)償單價為3200元/;2006年8月開發(fā)商以附近小區(qū)一套156建筑面積的鋼混住宅現(xiàn)房與之調(diào)換補(bǔ)償，該房屋2006年8月市價為3600元/，當(dāng)時雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換手續(xù)。  (1).假設(shè)2006年4月到8月房地產(chǎn)價格每個月的上漲率是1%，則要拆除房屋產(chǎn)權(quán)人房屋的獲得補(bǔ)償價格應(yīng)當(dāng)是（ ）。 A.512000元 B.532789元 C.561600元 D.584403元  (2).進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價結(jié)算時，被拆遷人應(yīng)補(bǔ)交的房屋差價款為（ ）。 A.27811元 B.

19、28811元 C.72403元 D.49600元  (3).開發(fā)商因工作需要欲繼續(xù)使用上述156房屋，遂與被拆遷人商議，被拆遷人同意將該產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋租用給開發(fā)商使用，并以房租沖抵應(yīng)補(bǔ)交的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價款，雙方議定房租為2500元月，租賃期間使用該房屋的其他相關(guān)費(fèi)用均由使用人負(fù)擔(dān)，若雙方議定的收益率為6%，問租用（ ）月后被拆遷入應(yīng)補(bǔ)交的差價款可以全部沖抵。 A.12個月 B.18個月 C.22個月 D.24個月  (4).該調(diào)換的舊有房地產(chǎn)估價中確定建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與折舊，遇到以下情況：建筑物出現(xiàn)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按（ ）

20、計算折舊。 A.土地使用權(quán)年限 B.建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 C.建筑物尚可使用年限 D.建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限  (5).甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。(1).甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款。下列表述中正確的是（）。 A.甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動資金貸款 B.甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔(dān)保 C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款 D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款  (6).下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（） A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以

21、單獨(dú)辦理抵押登記 B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記 C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù) D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)  (7).若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應(yīng)為（）。 A.抵押價值 B.處分抵押物時的市場價值 C.抵押價值處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi) D.處分抵押物時的市場價值處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)  (8).若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，

22、且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是（） A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積 B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積 C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積 D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積  (9).去年，甲公司以每平方米建筑面積10000元的價格從乙公司購得一棟建筑面積為4000的寫字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花費(fèi)100萬元在該寫字樓墻涂飾了本公司的標(biāo)志。現(xiàn)在，該公司為取得該項(xiàng)房地產(chǎn)的所有支出

23、是（）。 A.小于4000萬元 B.等于4000萬元 C.等于4100萬元 D.大于4100萬元  (10).2年之后，上級令甲公司出售寫字樓，這期間寫字樓市場價格在取得價格上漲10%，不考慮銷售稅費(fèi)，設(shè)此時該寫字樓的售價為P，在正常的市場條件下，P最可能的取值為（）。 A.P小于4100萬元 B.P等于4100萬元 C.P大于4100萬元 D.無法確定  答案部分 一、簡答題1. 【正確答案】：投資人的報價實(shí)質(zhì)上是投資價值，是指特定的投資者根據(jù)其自身的情況和意愿，對投資項(xiàng)目所評估出的價值。因此對于同一投資項(xiàng)目，不同的投資人因自身情況（如開發(fā)建設(shè)成本、經(jīng)營費(fèi)用、納稅狀況、對

24、未來的信心等）和意愿（如獲利高低的認(rèn)可程度等）不同，其投資價值（報價）是存在差異的。房地產(chǎn)估價師估值實(shí)質(zhì)上是市場價值，是指該投資項(xiàng)目對于一個典型投資者的價值。市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值；投資價值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。一般來說，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同?？梢?，投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件是：投資價值是否大于或等于市場價值。即當(dāng)投資價值大于或等于投資項(xiàng)目的市場價值時，說明值得投資；否則，就說明不值得投資。 【答疑編號10069276,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  2

25、. 【正確答案】：（1）錯誤有：應(yīng)采用符合估價時點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。利潤應(yīng)是估價時點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。（2）還應(yīng)將重置價格減去折舊：可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊?？赡艽嬖诘臓€尾樓設(shè)計過時（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊?？赡艽嬖诘挠捎谑袌龉┣鬆顩r、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。 【答疑編號10069275,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  3. 【正確答案】：1從最高最佳使用原則考慮，買主的出價偏低。2按最高最佳使用原則評價，評估對象現(xiàn)狀不是最

26、高最佳使用現(xiàn)狀，因?yàn)樵u估對象裝修改造后價格可達(dá)到4000元/，扣除裝修改造費(fèi)用及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用后還高于3000元/的水平。3正常合理的成交價格水平應(yīng)為：4000-(500+2220/148)=3485(元/)買方實(shí)際支付價格=3485元/+應(yīng)由買方交納稅費(fèi)，只要買方付出價格在(3485元/+應(yīng)由買方交納稅費(fèi))以下就行。 【答疑編號10069274,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  二、綜合題1. 【正確答案】：1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=170×93.88=15959.6（元）；2.建

27、筑物重置總價計算錯誤，應(yīng)使用08年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3000×93.88=281640（元）；3.判定建筑物成新時，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。 【答疑編號10069313,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  2. 【正確答案】：1.“估價方”中缺少資質(zhì)等級；2.結(jié)果報告中估價對象的概況內(nèi)容不全（缺少區(qū)位狀況的描述）；3.估價目的的表述不符合城市房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見的要求；4.價值定義的表述不符合城市房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見的要求；5.“估價原則”缺少謹(jǐn)慎原則；6.假設(shè)開發(fā)法的定義中 “實(shí)際支出”說法錯誤，應(yīng)為“必要支出”；7.結(jié)果報告中估價結(jié)果缺少單價8.缺少市場背景分析；9.假設(shè)開發(fā)法的計算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項(xiàng)；