房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理模擬試題一實(shí)用精品資料

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理模擬試題（一）一、單項(xiàng)選擇題1.房地產(chǎn)投資的物業(yè)按照使用目的劃分的類型不包括（）。 A.居住物業(yè) B.商業(yè)物業(yè) C.新興物業(yè) D.酒店與休閑娛樂設(shè)施物業(yè)  2.平均建設(shè)周期（CPt），指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工使用所占用的是時(shí)間長短。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=（）。 A.房屋施工面積/建筑面積 B.建筑面積/所有建筑面積 C.房屋施工面積/新竣工面積 D.可以房屋面積/房屋總面積  3.被邀請參加招標(biāo)的承包商通常在（）之間。 A.1-3個(gè) B.3-5個(gè) C.3-10個(gè) D.5-10個(gè)  4.假設(shè)上述的兩居室每套價(jià)格提高5萬元，會(huì)減少多

2、少購買者，如對此問題進(jìn)行調(diào)查，則屬于（）。 A.因果性調(diào)查 B.描述性調(diào)查 C.試探性調(diào)查 D.假設(shè)性調(diào)查  5.房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。 A.觀察法 B.實(shí)驗(yàn)法 C.討論法 D.問卷調(diào)查法  6.下列屬于概率抽樣的是（ ）。 A.整群抽樣 B.隨機(jī)抽樣 C.估計(jì)抽樣 D.定額抽樣  7.（）就是特定商品的潛在購買者數(shù)量。 A.市場規(guī)模 B.合格有效市場 C.有效市場 D.潛在市場  8.對某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是（）。 A.潛在市場>服務(wù)市

3、場>有效市場>合格的有效市場 B.潛在市場>有效市場>服務(wù)市場>合格的有效市場 C.潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務(wù)市場 D.服務(wù)市場>潛在市場>有效市場>合格的有效市場  9.在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實(shí)際的預(yù)測方法是（）。 A.簡單平均法 B.移動(dòng)平均法 C.加權(quán)移動(dòng)平均法 D.時(shí)間序列分析法  10.一筆月利率為2的貸款，每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是（）。 A.24% B.25.1% C.25.36% D.27.

4、1%  11.銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25，則名義年利率是（）。 A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85  12.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等比遞增償還期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.3%，首期償還額為2600元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額是（）元。 A.2843.86 B.2847.55 C.3102.62 D.3291.27  13.一新建寫字樓的公開售價(jià)為26000元，開發(fā)商推出了以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金

5、5000元，5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8，則開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說（）。 A.比售價(jià)優(yōu)惠 B.不如售價(jià)優(yōu)惠 C.與售價(jià)一樣 D.難以判定是否給予了優(yōu)惠  14.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是（）元。 A.5142.74 B.5475.37 C.5163.96 D.7000.00  15.下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（）。 A.現(xiàn)金回報(bào)率 B.流動(dòng)比率 C.速動(dòng)比率 D.償債備付率  16.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收益率高于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率，那

6、么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值會(huì)（ ）。 A.大于零 B.小于零 C.等于零 D.都可能  17.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。 A.45.05% B.49.31% C.58.86% D.63.6  18.開發(fā)投資的投資利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的（）占開發(fā)項(xiàng)目總投資的比率。 A.年利潤總額 B.項(xiàng)目投資的資本價(jià)值 C.總開發(fā)成本 D.總開發(fā)價(jià)值  19.張某購買了一商品房，購買價(jià)格為100萬元，其中70萬元為15年期

7、、年利率5、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該樓房用于出租，出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。 A.9.00% B.8.05% C.30.00% D.7.52  20.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬，土地總價(jià)26000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元，預(yù)測銷售價(jià)格為12000元，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。 A.1.4 B.1.5 C.1.6 D.1.7  21.“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面哪個(gè)是不屬于“三個(gè)預(yù)測值”。（ ） A.最樂觀預(yù)測值 B.最悲觀預(yù)測值 C.最可能預(yù)測值 D.最

8、不可能預(yù)測值  22.對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是（）階段的主要任務(wù)。 A.投資機(jī)會(huì)研究 B.初步可行性研究 C.詳細(xì)可行性研究 D.項(xiàng)目的評估和決策  23.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，首先要遵循的前提是（）。 A.最高最佳使用原則 B.符合城市規(guī)劃 C.利潤最大化 D.開發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)條件  24.主要通過出售有限責(zé)任權(quán)益份額融通資金的是（）。 A.有限股份責(zé)任公司 B.股份有限公司 C.房地產(chǎn)投資信托 D.有限責(zé)任合伙企業(yè)  25.我國央行目前規(guī)定，（）不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款。 A.建設(shè)銀

9、行 B.工商銀行 C.商業(yè)銀行 D.農(nóng)業(yè)銀行  26.對于居住物業(yè)，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容是（）。 A.物業(yè)管理 B.設(shè)施管理 C.資產(chǎn)管理 D.投資組合管理  27.對收益性物業(yè)而言，物業(yè)維修通常起源于（）。 A.租戶對建筑物狀況的抱怨 B.物業(yè)管理人員對建筑物的檢查 C.業(yè)主對建筑物的檢查 D.物業(yè)管理人員對建筑物使用情況的調(diào)查  28.具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物指的是（）。 A.甲級寫字樓 B.乙級寫字樓 C.丙級寫字樓 D.丁級

10、寫字樓  29.寫字樓承租時(shí)為每個(gè)辦公室工作人員提供（）的單元內(nèi)建筑面積比較合適。每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般需要（）。 A.1015，56 B.1520，56 C.1520，810 D.1218，69  30.謝某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積40m2，外墻面積8m2，單元間分隔墻面積10m2，公攤面積5m2，那么，可出租面積應(yīng)為（）。 A.44 B.48 C.54 D.64  31.某開發(fā)企業(yè)申請貸款5000萬元，該企業(yè)的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級為A級

11、，該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度是（）。 A.18% B.25% C.30% D.50  32.服務(wù)人口15萬人，年?duì)I業(yè)額在3000萬10000萬元之間，居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，這種商業(yè)物業(yè)類型稱為（）。 A.地區(qū)購物商場 B.居住區(qū)商場 C.鄰里服務(wù)性商店 D.特色性商店  33.項(xiàng)目可行性報(bào)告的基本構(gòu)成不包括（）。 A.封面 B.摘要 C.目錄 D.建議書  34.關(guān)于契約型和公司型信托的比較，下列不正確的是（）。 A.資金屬性不同 B.資金使用不同 C.管理經(jīng)理不同 D.利益分配不同  35.房地產(chǎn)擔(dān)保形式不包括（）。 A.抵押 B.

12、保證 C.質(zhì)押 D.協(xié)議  二、多項(xiàng)選擇題1.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，不正確的有（）。 A.房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命 B.自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命短 C.如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命 D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無關(guān)建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間  2.房地產(chǎn)投資信托資金（REITs）可劃分為（）。 A.權(quán)益型 B.抵押型 C.混合型 D.常規(guī)型 E.地區(qū)型  3.市場定位的方式有（）。 A.避強(qiáng)定位 B.重新定位 C.跟隨定位 D.

13、差異定位 E.對抗定位  4.當(dāng)企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)之后，競爭者會(huì)有以下反應(yīng)模式（）。 A.從容不迫型 B.選擇型 C.兇猛型 D.隨機(jī)型 E.靈活型  5.影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（）。 A.自然特征 B.細(xì)分市場 C.人口密度的大小 D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍 E.競爭性項(xiàng)目的區(qū)域  6.可貸資金利率理論認(rèn)為（）。 A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成 . B.可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成 C.利率是由貨幣的供給與需求決定的 D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù) E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

14、  7.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有（）。 A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入 B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 C.稅后利潤=利潤總額-所得稅 D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅 E.銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅  8.實(shí)物期權(quán)方法是現(xiàn)代期權(quán)定價(jià)理論在具有期權(quán)性質(zhì)的實(shí)物資產(chǎn)定價(jià)中的應(yīng)用。其中，在期權(quán)定價(jià)計(jì)算的過程中需要用到的變量（）。 A.標(biāo)的資產(chǎn)的現(xiàn)值 B.資產(chǎn)的現(xiàn)金流 C.標(biāo)的資產(chǎn)的波動(dòng)率 D.風(fēng)險(xiǎn)下的收益率 E.價(jià)值漏損  9.房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)

15、有（）。 A.成本利潤率 B.資本金凈利潤率 C.投資利潤率 D.資本金利潤率 E.靜態(tài)投資回收期  10.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是（）。 A.資金來源 B.資金成本 C.預(yù)期利潤 D.機(jī)會(huì)成本 E.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)  11.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表包括（）。 A.財(cái)務(wù)報(bào)表 B.經(jīng)營報(bào)表 C.輔助報(bào)表 D.基本報(bào)表 E.資金來源與運(yùn)用表  12.出租用的商用房地產(chǎn)的還款的主要來源受到（）等市場因素的影響。 A.銷售收入 B.租金水平 C.運(yùn)

16、營成本 D.營業(yè)收入 E.出租率  13.以下可以作為質(zhì)押品提供擔(dān)保的有（）。 A.商標(biāo)權(quán) B.土地使用權(quán) C.專利權(quán) D.房屋使用權(quán) E.企業(yè)使用權(quán)  14.房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括（）。 A.制訂并執(zhí)行組合投資策略 B.設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu) C.進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析 D.制訂物業(yè)策略計(jì)劃 E.監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策  15.寫字樓租賃合約中租金調(diào)整幅度可參考（）確定。 A.消費(fèi)者價(jià)格指數(shù) B.商業(yè)零售價(jià)格指標(biāo)數(shù) C.上證價(jià)格指數(shù) D.建安工程價(jià)格指數(shù) E.同行業(yè)物業(yè)租金  三、判斷題1.房地產(chǎn)置業(yè)投資能

17、夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。（） 對 錯(cuò)  2.房地產(chǎn)置業(yè)投資的回收期至少有十年八年，長則二三十年甚至更長。（） 對 錯(cuò)  3.開標(biāo)會(huì)議由招標(biāo)人主持邀請各投標(biāo)人和當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)以及招標(biāo)管理部門參加。（） 對 錯(cuò)  4.一個(gè)整體市場之所以能夠細(xì)分為若干子市場，主要是由于顧客需求存在著差異性。（） 對 錯(cuò)  5.有些產(chǎn)品品牌差異不大，消費(fèi)者不經(jīng)常購買，而購買時(shí)又有一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以消費(fèi)者一般要比較、看貨，只要價(jià)格公道、購買方便、機(jī)會(huì)合適，消費(fèi)者就會(huì)決定購買，這種購買行為稱為尋求多樣化購買行為。（）

18、 對 錯(cuò)  6.等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)的乘積為1。（） 對 錯(cuò)  7.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素只有資金成本。（） 對 錯(cuò)  8.對于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于或等于銀行貸款利率。（） 對 錯(cuò)  9.最高工程費(fèi)用與預(yù)測可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說明開發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。（） 對 錯(cuò)  10.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評價(jià)常用方法有調(diào)查和專家打分法、故障樹分析法和蒙特卡洛模擬法三種。（） 對 錯(cuò)  11.進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分

19、析需要結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化。（） 對 錯(cuò)  12.建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。（） 對 錯(cuò)  13.在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費(fèi)用，并且要在所收取的租金中包括進(jìn)這些費(fèi)用。（） 對 錯(cuò)  14.零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金又稱最低租金，是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。（） 對 錯(cuò)  15.收益性物業(yè)管理中的稅前現(xiàn)金流=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金。（） 對 錯(cuò)  四、計(jì)算題

20、1.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000，其中服務(wù)式公寓35000，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000，地下車位230個(gè)（10000）。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬元（不包括貸款利息），其中自有資金占35，其余投資來源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金，第三年投入資金12750萬元。該項(xiàng)目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年來全部售完；服務(wù)用房在第五年初開始出租，出

21、租率為90，租金為3000元?年，運(yùn)營成本為阻金收入的20：服務(wù)用房的殘值為20萬元。假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開始償還；在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為10，投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15和25。在貸款利息最少條件下，求：（1）該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。（2）該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。（3）該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（12分）（2006年試題）  2.某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入16000元，最多能以月收入的30%支付住房貸款的月還款額。年貸款

22、利率為12%，最長貸款期限20年，最低首付款為房價(jià)的30%，若采用按月等額償還方式，問：（1）該家庭能購買住房的最高總價(jià)是多少？若第五年末，該家庭月收入突增為18000元，第5年末銀行貸款利率上調(diào)為15%，為保持原月償還不變，則：（2）該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？（3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（8分）  答案部分 一、單項(xiàng)選擇題1. 【正確答案】：C【答案解析】：房地產(chǎn)投資的物業(yè)按照使用目的劃分的類型分為居住物業(yè)商業(yè)、物業(yè)新興物業(yè)、酒店與休閑娛樂設(shè)施物業(yè)和其他物業(yè)。參見教材P7 【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號100698

23、70,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  2. 【正確答案】：C【答案解析】：平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。參見教材P38 【該題針對“房地產(chǎn)市場指標(biāo)”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069871,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  3. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P68 【該題針對“獲取土地”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069873,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  4. 【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P103 【該題針對“市場調(diào)查的步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號100

24、69874,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  5. 【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P104 【該題針對“市場調(diào)查的步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069876,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  6. 【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P105 【該題針對“市場調(diào)查的步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069877,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  7. 【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P107 【該題針對“市場規(guī)模的估計(jì)”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069878,點(diǎn)擊提問】

25、【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  8. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P108 【該題針對“市場規(guī)模的估計(jì)”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069879,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  9. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P112 【該題針對“市場規(guī)模的估計(jì)”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069880,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  10. 【正確答案】：A【答案解析】：名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利計(jì)息次數(shù)的乘積。即2%×12=24%。參見教材P1

26、51 【該題針對“名義利率與實(shí)際利率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069881,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  11. 【正確答案】：A【答案解析】：根據(jù)i=(1+r/m)m-1，7.25%=(1+r/12)12-1 求得r=7.02。參見教材P152 【該題針對“名義利率與實(shí)際利率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069882,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  12. 【正確答案】：C【答案解析】：第五年最后一個(gè)月，也就是第一個(gè)月后的第59個(gè)月。2600×（1+0.3%）5×12-1=3102.62。參見教

27、材P153 【該題針對“復(fù)利計(jì)算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069884,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  13. 【正確答案】：A【答案解析】：將購房者作為投資者來看，每年收取凈租金5000元，5年收清，投資收益率為8，代入公式P=A/i×1-1/(1+i)n，得出P=19963.55元/，也就是說，按題意條件，該新建寫字樓實(shí)際價(jià)值應(yīng)為19963.55元，開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說比售價(jià)優(yōu)惠。參見教材P154 【該題針對“復(fù)利計(jì)算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069887,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 

28、0;14. 【正確答案】：C【答案解析】：根據(jù)公式：P=A/i×1-1/(1+i)n，第五年第11個(gè)月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×1-1/(1+6%/12)5×12+1=367207.71（元）。第五年最后一月應(yīng)還利息I=367207.71×6%/12=1836.04（元）。償還本金額=7000-1836.04=5163.96（元）。參見教材P154 【該題針對“復(fù)利計(jì)算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069888,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  15. 【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P172

29、【該題針對“經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069891,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  16. 【正確答案】：A【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。參見教材P175 【該題針對“財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069894,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  17. 【正確答案】：B【答案解析】：開發(fā)成本利潤率=開發(fā)利潤/項(xiàng)目總開發(fā)成本=（4500-248-2600-370）/2600=49.31。參見教材P181 【該題針對“成本利潤率與銷

30、售利潤率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069898,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  18. 【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P191 【該題針對“投資利潤率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069899,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  19. 【正確答案】：D【答案解析】：稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額用公式則稅前現(xiàn)金回報(bào)率=（9-6.744）÷30=-7.52。參見教材P193 【該題針對“現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號1

31、0069902,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  20. 【正確答案】：D【答案解析】：土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=26000÷（12000-4500）×2=1.7。參見教材P211 【該題針對“盈虧平衡分析的基本原理”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069905,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  21. 【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P220 【該題針對“敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”法”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069907,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  22.

32、 【正確答案】：A【答案解析】：投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對項(xiàng)目或投資方向提出建議。參見教材P240 【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069908,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  23. 【正確答案】：B【答案解析】：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模。參見教材P245 【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069910,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  24. 【正確答案】：D【答案解析】

33、：有限責(zé)任合伙企業(yè)和有限責(zé)任公司主要通過在私人市場上向私人投資者、機(jī)構(gòu)投資者出售有限責(zé)任權(quán)益份額融通資金。參考教材P272 【該題針對“房地產(chǎn)權(quán)益融資”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069911,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  25. 【正確答案】：C【答案解析】：我國央行目前的規(guī)定是，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款。參見教材P288 【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)貸款”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069913,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  26. 【正確答案】：A【答案解析】：對于居住物業(yè)，物

34、業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。參考教材P323 【該題針對“物業(yè)管理”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069914,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  27. 【正確答案】：A【答案解析】：物業(yè)維修常起源于租戶對建筑物狀況的抱怨。參考教材P328 【該題針對“物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069915,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  28. 【正確答案】：B【答案解析】：乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能

35、力低于新落成的同類建筑物。參見教材P330 【該題針對“寫字樓物業(yè)的分類”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069916,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  29. 【正確答案】：B【答案解析】：一般來說，為每個(gè)辦公室工作人員提供1520的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要56。參考教材P335 【該題針對“寫字樓租戶的選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069917,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  30. 【正確答案】：C【答案解析】：根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國家建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算，出租單

36、元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半；可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。可出租面積=40+8/2+10/2+5=54（）。參見教材P336 【該題針對“寫字樓租金的確定”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069918,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  31. 【正確答案】：A【答案解析】：某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度=信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目等級系數(shù)。企業(yè)的信用等級為AA級企業(yè)為50%，用商品房抵押的為50%，中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為

37、120%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級為A級的為60%，所以該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度=50×50×120×60=18。參見教材P320 【該題針對“金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069919,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  32. 【正確答案】：B【答案解析】：居住區(qū)商場：建筑規(guī)模一般在300010000平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口15萬人，年?duì)I業(yè)額在3000萬10000萬元之間，居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶。參見教材P342 【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識點(diǎn)進(jìn)行考

38、核】 【答疑編號10069920,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  33. 【正確答案】：D【答案解析】：可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成主要包括封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖。參見教材P265 【該題針對“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069921,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  34. 【正確答案】：C【答案解析】：管理經(jīng)理相同都是股份有限公司，信托，協(xié)會(huì)。參見教材P307 【該題針對“房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069922,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】

39、 【加入我的收藏夾】  35. 【正確答案】：D【答案解析】：擔(dān)保形式抵押、保證、質(zhì)押。參考教材P316 【該題針對“金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069923,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  二、多項(xiàng)選擇題1. 【正確答案】：BCD【答案解析】：參考教材P5 【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069924,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  2. 【正確答案】：ABC【答案解析】：房地產(chǎn)投資信托資金（REITs）可劃分為權(quán)益型，抵押型，混合型三種形式。參考教材P1

40、2 【該題針對“房地產(chǎn)間接投資”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069925,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  3. 【正確答案】：ABE【答案解析】：參見教材P119 【該題針對“市場定位”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069926,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  4. 【正確答案】：ABCD【答案解析】：參見教材P122 【該題針對“判斷競爭者的反應(yīng)模式”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069927,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  5. 【正確答案】：ACDE【答案解析】：參見教材P133 【該

41、題針對“房地產(chǎn)市場分析的概念和作用”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069928,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  6. 【正確答案】：ABE【答案解析】：參見教材P148 【該題針對“利息與利率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069929,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  7. 【正確答案】：ABCD【答案解析】：銷售稅金中不應(yīng)含房產(chǎn)稅和土地使用稅。參見教材P168、169 【該題針對“經(jīng)營收入、利潤和稅金”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069930,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  8. 【正確答

42、案】：ABCE【答案解析】：參見教材P233 【該題針對“實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069931,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  9. 【正確答案】：ACE【答案解析】：參見教材P172 【該題針對“經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069932,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  10. 【正確答案】：BE【答案解析】：參見教材P173 【該題針對“財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069933,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  11. 【正

43、確答案】：CD【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。參見教材P255 【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069934,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  12. 【正確答案】：BCE【答案解析】：由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個(gè)人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。參考教材P296 【該題針對“房地產(chǎn)抵押貸款”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069935,點(diǎn)擊提問】 【加入打

44、印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  13. 【正確答案】：AC【答案解析】：貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利（包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等）移交銀行占有，將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。參考教材P319 【該題針對“金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069937,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  14. 【正確答案】：ABE【答案解析】：進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析、制訂物業(yè)策略計(jì)劃是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作。參見教材P324 【該題針對“房地產(chǎn)組合投資管理”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069940,點(diǎn)擊提問】 【加入打

45、印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  15. 【正確答案】：AB【答案解析】：在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)（如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)），來確定租金定期增長的數(shù)量和幅度。參考教材P339 【該題針對“寫字樓的租約與租約談判”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069941,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  三、判斷題1. 【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P5 【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069956,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 &

46、#160;2. 【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P14 【該題針對“房地產(chǎn)投資的利弊”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069957,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  3. 【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P71 【該題針對“確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069958,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  4. 【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P114 【該題針對“細(xì)分市場”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069959,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  5.

47、【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：有些產(chǎn)品品牌差異明顯，但消費(fèi)者并不愿花長時(shí)間來選擇和估價(jià)，而是不斷變換所購產(chǎn)品的品牌，這種購買行為稱為化解不協(xié)調(diào)購買行為。參見教材P129 【該題針對“消費(fèi)者購買決策過程”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069962,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  6. 【正確答案】：對【答案解析】：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)互為倒數(shù)，兩者之積為1。參見教材P154 【該題針對“復(fù)利計(jì)算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069966,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  7. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析

48、】：基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P173 【該題針對“財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069967,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  8. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。若該項(xiàng)目可行，則其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定大于銀行貸款利率。參見教材P175 【該題針對“財(cái)務(wù)的內(nèi)部收益率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069968,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  9. 【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P

49、213 【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069969,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  10. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P223 【該題針對“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069972,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  11. 【正確答案】：對【答案解析】：進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析需要結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化。參見教材P244 【該題針對“可行性研究的內(nèi)容”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069973,點(diǎn)擊提問

50、】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  12. 【正確答案】：對【答案解析】：建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。參考教材P289 【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)貸款”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069974,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  13. 【正確答案】：對【答案解析】：在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費(fèi)用，并且要在所收取的租金中包括進(jìn)這些費(fèi)用。參見教材P339 【該題針對“寫字樓的租約與租約談判”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069975,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  14. 【正確答案】：對【答案解析】：零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金又稱最低租金，是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。參見教材P347 【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)的租金”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10069976,點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】  15. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：收益性物業(yè)管理中的稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息。參見教