農村宅基地退出補償價值測算的實證研究.docx

1、農村宅基地退出補償價值測算的實證研究張勇（池州學院管理與法學院.安徽池州247000）摘要：確定農村宅基地退出補償價值是構建農村宅基地退出補候機制的核心內容.從宅晟地使用權權利主體農氏土地權益技央視角出發(fā)，分析宅基地退出的補俸價值體系，并從農民的宅是地使用權價值和宅晟地發(fā)展權價值兩個雄度建立宅表地退出樸倦價值溯算模型，并以安微省寧國市為例，測算出農村宅基地退出補修價值，測算詁果遠高于寧國市現行的最高標準，為建立農村宅戒地退出補償激勵機制提供一定參考。關罐詞：農村宅基地；宅基地發(fā)展權；退出；補償價覆；寧國市中圖分類號：F301.3文獻標識碼：A文章編號：1671-816X（2017）09-002

2、2-06Anempiricalstudyonmeasurementofthecompensationvalueforruralhomesteadwithdraw!ZhangYong(.SchoolofManagementandLegal*ChizhouCollege»Chizhou247000.China)Abstract:Measuringthecompensationvalueforruralhomesteadwithdrawlisthecoreofestablishingruralhomesteadwithdraw!mechanism.Thispaperanalyzescomp

3、ensationvaluesystemofruralhomesteadwithdrawlfromtheperspectiveoffarmersrightandinterestlosss,andthenitestablishescompensationvaluemeasurementmodelsfromtwoaspectsofthelandusevalueandlanddevelopmentvaluerespectively.Lastly,thispapertakestheNingguocityinAnhuiProvincea?acase,thecompensationvalueforrural

4、homesteadwithdrawlismeasured,(heresultofwhichismuchhigherthanthehigheststandardofNingguoCity.Theconclusionscanprovidereferencesforestablishingcompensationincentivemechanismofruralhomesteadwithdraw!.Keywords：RuralhomesteadjRuralhomesteaddevelopmentright；Withdrawl；Compensationvalue；Ningguocity收稿日期：201

5、7-0406作者簡介：張勇（】983-）%（漢），安微全叔人,副教授，博士，主要從將土地經濟與政策方而的研究.基金項目：國家社科基金寅年項目（15CJY047）資源配置理論表明，利益分配機制是影響資源配置效率的重要因素，對于提高資源配置效率具有十分顯著的激勵作用。農村宅基地退出后如何補償、補償多少，這些問題都是作為宅基地使用權主體農戶最為關心的。因此，如何確定農村宅基地退出補償標準是探索和建立宅基地退出補償機制、引導農戶自愿退出的關鍵問題之一。雖然中央已明確將“探索宅基地自愿有償退出機制”作為推進我國農村宅基地制度改革完善的重要內容，但是目前在全國層面上并沒有一個統(tǒng)一的宅基地退出補償標準，相關

6、法律也是空白。雖然部分?。ㄊ校┙陙矸e極探索農村宅基地退出實踐，各地也針對退出宅基地的農戶出臺了具體的補償標準，但各地補償標準相差較大，加上在實際中農戶并沒有參與制定補償標準的過程，導致政策在執(zhí)行時農戶往往會存在“補償標準是如何確定的”、“這樣的標準是否合理”等諸多質疑，同時也使得各地在執(zhí)行農村宅基地退出補償政策的過程中遇到了諸多阻力A”。文獻檢索結果表明近年來國內學術界針對農村宅基地退出補償價值進行了較多的探討，但目前還沒有形成統(tǒng)一的觀點，概括起來主要有以下幾種看法：一是以宅基地的經濟價值為標準，如韓康等認為應對退出的農村宅基地實行資本化、市場化運作；韓立達等也認為農村宅基地退出應走市場化道

7、路。二是以宅基地為農民提供的住房保障功能為標準，如歐陽安蛟等建議以農民放棄宅基地在城鎮(zhèn)或集中居住區(qū)獲得相當住房保障為補償標準。三是以住房保障價值和經濟價值兼有的補償標準，如羅偉玲等認為宅基地的經濟補償價值應包括宅基地的社會保障價值和資產價值兩個部分。四是以宅基地的綜合價值為補償標準，如岳永兵認為不僅要對農戶補償宅基地的經濟價值，還要針對農戶社保、身份認同和代際繼承等進行補償。另外，針對農村宅基地退出補償價值如何測算研究的成果較少，其中在方法層面上具有代表性的是徐小峰運用成本逼近法，從土地發(fā)展權視角估算了農村宅基地價值，胡銀根等依據福利經濟學原理，基于宅基地對農民的功能效用視角對農村宅基地退出補

8、償價值進行了定量測算。綜上可見，目前學術界有關農村宅基地退出補償價值的研究還較少，在理論層面上圍繞農村宅基地退出補償價值體系構成還有待于進一步探討，在方法層面上針對農村宅基地退出補償價格的評估方法也有待于進一步研究。鑒于此，本文嘗試從農戶損失土地權益視角出發(fā)，構建宅基地退出補償價值體系，并在借鑒已有研究方法的基礎之上，建立農村宅基地退出補償額度測算模型.以安徽省寧國市為例進行實證研究，以期為探索和建立農村宅基地退出補償機制、制定宅基地退出補償標準提供一定參考。一、基于農戶權益損失視角的農村宅基地退出補償價值體系筆者認為農戶退出宅基地也就意味著放棄其無償獲取的宅基地使用權，同時從土地發(fā)展權視角來

9、看，退出宅基地的農戶還喪失了對宅基地進行再次開發(fā)利用的土地發(fā)展權權利。因此，基于“損失什么，補償什么”的原則，農戶在宅基地退出中損失了基于集體經濟組織成員身份而享有的宅基地使用權和作為土地發(fā)展權的宅基地發(fā)展權，那么就應該對損失的這兩項權利進行補償。(一) 農村宅基地退出中的農民土地權利損失1. 作為用益物權的宅基地使用權根據現行物權法的規(guī)定，宅基地使用權是與建設用地使用權、土地承包經營權、地役權等處于并列地位的完整的用益物權。根據物權法第一百一十七條的規(guī)定，用益物權是指對他人所有的不動產或動產，依法享有占有、使用和收益的權利。另外，物權法第一百五十二條還有如下規(guī)定：宅基地使用權人依法對集體所有

10、的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。但該規(guī)定并沒有界定宅基地使用權的概念，只是規(guī)定了占有和使用的權利，也沒有提及收益權和處分權兩項權能。筆者認為將收益權和處分權排除在宅基地使用權的權能之外，這并不符合現代物權的理念，完整的宅基地使用權應當賦予農民對宅基地的收益權和一定的處分權口0,因此，本文認為宅基地使用權是指農村集體經濟組織成員依法利用農村集體建設用地建造住宅及附屬設施的用益物權，其權利內容應該包括占有權、使用權、收益權和處分權。2, 作為土地發(fā)展權的宅基地發(fā)展權從廣義上來說，土地發(fā)展權(LandDevelopmentRight,LDR)指的是土地改為最佳用途

11、的權利；而從狹義上來說，土地發(fā)展權則指改變了土地原來用途或提高了土地利用強度條件下使用土地的權利，是發(fā)展土地的權利，是從土地所有權中分離和派生出來的一種物權，是相對獨立并可以單獨處分的財產權。宅基地發(fā)展權概念源于有關土地發(fā)展權概念的引申，本文認為宅基地發(fā)展權指的是對宅基地進行再開發(fā)利用的權利，是從宅基地所有權中分離出來、具有獨立性和可轉移性的財產權筆者認為目前由地方政府主導積極探索開展的農村宅基地退出，從土地發(fā)展權視角來看，其本質就是由地方政府推動的農村宅基地土地發(fā)展權在城鄉(xiāng)空間位置上的轉移，是一種虛擬的并且可轉移的土地發(fā)展權形式，也屬于獨立的財產權范疇.從宅基地發(fā)展權權利主體歸屬來看，農戶作

12、為農村宅基地的真正使用者，也是宅基地再開發(fā)利用行為的權利主體，不論是獲得利益還是自身利益受到損害都會直接影響到農戶及其家庭的切身利益，因此農村宅基地發(fā)展權主體歸屬應為原宅基地使用權人農戶作為一項獨立的私權，農戶退出原有宅基地后，原本屬于農戶的宅基地發(fā)展權轉移到了地方政府和新的土地使用者手中，筆者認為在農村宅基地退出中宅基地發(fā)展權發(fā)生轉移的根本動力在于地方政府為了解決城鎮(zhèn)建設用地指標不足和實現耕地占補平衡的現實難題，從某種意義上來說，可以看作是地方政府剝奪了原本屬于農民的宅基地發(fā)展權權益。實踐證明，由地方政府推動的農村宅基地退出，不同于農村集體土地征收，地方政府實際上并沒有拿走農村集體土地所有權

13、和使用權，而是拿走了應歸屬于農戶的宅基地發(fā)展權。因此，地方政府對農戶進行的經濟補償就應該包括對農戶失去的宅基地發(fā)展權的經濟補償。黨的十八屆三中全會提出要“保障農戶宅基地用益物權、探索農民增加財產性收入渠道"。因此，筆者認為從保證公平和增加農民財產性收入角度來看，退出宅基地的農民除了依法享有宅基地使用權，還應該得到宅基地發(fā)展權權益損失的補償mJ。(-)農村宅基地退出補償價值構成基于前文針對農村宅基地退出中的農民土地權利損失分析，本文認為農村宅基地退出中農戶損失了作為用益物權的宅基地使用權和作為土地發(fā)展權的宅基地發(fā)展權，因此農戶應獲得宅基地使用權經濟補償和宅基地發(fā)展權經濟補償。因此，農村

14、宅基地退出中，農戶退出宅基地獲得的經濟補償價值包括宅基地使用權價值和宅基地發(fā)展權價值兩個部分。二、農村宅基地退出補償價值測算思路與模型(-)宅基地使用權價值測算思路與模型1. 測算思路：基于宅基地的住房保障功能視角住房保障功能作為我國農村宅基地的原始福利功能，是我國現行農村宅基地制度F保障具有農村集體經濟組織成員身份的農村居民“住有所居”的體現。本文參考胡銀根等所采用的“等價替代”方法，即基于宅基地的住房保障功能，按照發(fā)揮同等效用的物品價值來衡量宅基地住房保障價值，以宅基地的住房保障價值來衡缺宅基地的使用權價值。合理的住房保障價值標準的確定是確定農村宅基地使用權價值的關鍵，目前國內學術界關于宅

15、基地的住房保障價值的評估和定量研究的成果較少，歐陽安蛟等認為合理的宅基地退出補償標準應當是基于宅基地的住房保障功能，以農民放棄宅基地在城鎮(zhèn)或農村社區(qū)獲得相當住房保障為標準。如天津市東麗區(qū)、浙江省嘉興市等地區(qū)此前結合城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的政策所實施的“宅基地換房”、“兩分兩換”正是按照上述思路操作的，即退出宅基地的農戶家庭按照政府制定的宅基地換房標準換取城鎮(zhèn)中的一套住房，遷入城鎮(zhèn)居住，對于放棄宅基地使用權的農戶如果在城鎮(zhèn)已有住房的可以按照換房的市場價格獲得貨幣補償。根據我國城鎮(zhèn)住房保障的有關政策規(guī)定，國家對城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障政策主要包括住房實物保障和貨幣資金保障，其中住

16、房實物保障包括經濟適用房、公租房、廉租房等；貨幣資金保障包括租賃住房補貼、住房公積金及住房補助等。本文依據國家對城鎮(zhèn)居民家庭的住房保障政策，借鑒胡銀根和劉義基于福利經濟學理論測算宅基地住房保障價值的基本思路E】，參照畢冬梅構建的住房貨幣化補貼測算模型"幻，以城鎮(zhèn)居民低收入家庭購房補貼和租房補貼為依據來測算農村宅基地使用權價值。2. 測算模型(1) 參照經濟適用房價格的購買住房補貼測算模型具體測算公式如下：POSiXa(1)a=_X100%(2)JI上式中，P.為戶均購房補貼，人為普通商品房的平均價格，Si為購買商品房的戶均保障面積，。為購房補貼系數，J2為經濟適用房的平均價格。在上述

17、購房補貼標準下，單位面積宅基地的住房保障價值為：V刀=(P】X邛)+S(3)O上式中，Vz】為參照經濟適用房的購房補貼計算的宅基地住房保障價值，A】為農村人門，S,為宅基地總面積，6為戶均人口數，Py為平均每戶購房補貼。(2) 參照廉租房的租房補貼測算模型目前我國城鎮(zhèn)低收入家庭申請廉租房的租金補貼標準是以每個受補對象應獲得的住房福利水平為依據，也就是按照各地政府規(guī)定的補貼水平給予補貼，具體包括兩個標準：一是廉租房住房保障面積標準應達到各地規(guī)定的最低人均標準面積；二是以最低人均保障面積為標準的單位面積人均每月的補貼金額。在實際中具體的廉租房住房保障面積標準和人均月補貼標準都是由各地政府來確定的。

18、具體測算公式如下：P2=S2XcX12（4）上式中，/>2為人均年租賃住房補貼金額，S2為地方政府規(guī)定的廉租房住房補貼的人均面積標準，c為地方政府規(guī)定的人均每月單位面積租房租金補貼標準。由于我國現行法律沒有對宅基地使用權的年限加以規(guī)定，農民可以無期限使用宅基地，故本文將宅基地使用權年限定義為無限年期，Pi可視為農民因住房保障而獲得的年收益，根據收益還原法原理，則單位面積宅基地的住房保障價值為：Vz2=（駕&）i上式中，V/2為參照廉租房租賃住房補貼計算的單位面積宅基地的住房保障價值，P2為人均年租賃住房補貼金額，A|為農村總人口，Sz為宅基地總面積，廣為還原利率。（二）宅基地發(fā)展

19、權價值測算思路與模型本文基于農民的宅基地發(fā)展權轉移視角，參考徐小峰基于土地發(fā)展權視角估算農村宅基地價值的思路，將農戶退出宅基地節(jié)余的農村集體建設用地指標形象化為宅基地發(fā)展權，并將宅基地發(fā)展權轉移至城鎮(zhèn)進行開發(fā)利用的交易成本作為土地開發(fā)建設成本之一，進而運用土地估價方法中的成本逼近法，建立宅基地發(fā)展權價值測算模型，具體假設條件、測算思路和計算模型如下：1. 假設條件基于前文有關宅基地發(fā)展權價值的測算思路，提出以下假設條件：假設1：宅基地發(fā)展權購入方（地方政府）所占用的耕地與宅基地發(fā)展權轉出方（農戶）原宅基地復墾后的耕地質量相同、價值相等；假設2：宅基地發(fā)展權轉移前后，宅基地發(fā)展權轉出方（農戶）的

20、宅基地發(fā)展權價值與宅基地發(fā)展權購入方（地方政府）占用耕地的發(fā)展權價值相等；假設3：宅基地發(fā)展權可以交易，宅基地發(fā)展權購入方（地方政府）購入宅基地發(fā)展權轉出方（農戶）的宅基地發(fā)展權并將土地開發(fā)為工業(yè)用地。2. 測算思路宅基地發(fā)展權購入方（地方政府）的土地取得費用為宅基地發(fā)展權價值與土地作為耕地用途的價值之和，用公式表示為：VA=V'g+U'g=+此（6）上式中，為宅基地發(fā)展權購入方的土地取得費用，V'rq為宅基地發(fā)展權購入方所占用耕地的發(fā)展權價值，U'g為宅基地發(fā)展權購入方所占用耕地的價值；Vfzq為宅基地發(fā)展權轉出方（農戶）宅基地發(fā)展權價值，Vg為宅基地發(fā)展權轉

21、出方（農戶）原宅基地復墾為耕地的價值。本文設定該式中VG與宅基地退出后復墾為耕地的價值V'g相等。宅基地發(fā)展權購入方（即地方政府）將農戶退出的宅基地復墾為耕地，再將宅基地發(fā)展權從原所在地轉移到待開發(fā)利用所在地，實現宅基地發(fā)展權的城鄉(xiāng)空間位置轉移，實現將待開發(fā)利用所在地限制開發(fā)的耕地轉變?yōu)楣I(yè)用地，并進行投資開發(fā)利用。在土地開發(fā)利用過程中，地方政府投資成本包括土地取得費用（宅基地發(fā)展權價值）、土地作為耕地用途的價值、土地開發(fā)成本、相關稅費、利息、利潤及土地增值收益，這樣宅基地發(fā)展權購入方（地方政府）的所有土地開發(fā)投資費用與土地增值收益和土地開發(fā)利用后的地價，進而可以運用成本迪近法推算宅基

22、地發(fā)展權價值。3. 測算模型依據土地估價方法中的成本逼近法原理，宅基地發(fā)展權購入方（地方政府）將土地開發(fā)后的地價計算公式應為：v=Va+Uk+T+R+R2+R3（7）將公式（6）代入公式（7）中，得到：Ng=V-Vo-Vk-T-R2-R3（8）式（8）中，V為土地開發(fā)后的土地價格；Va、Vrq和Vg與式（6）中含義相同，Vk為土地開發(fā)費用，丁為稅費，R為土地開發(fā)成本利息，Rz為土地開發(fā)投資利潤，R為土地增值收益。上式中Vg、Vk、T、R、R2、R3的具體測算方法如下：（1）宅基地發(fā)展權轉出方（農戶）原宅基地復墾為耕地的價值Vg：基于耕地的生產要素功能，本研究認為土地作為耕地用途的價值體現在可以

23、為農民帶來持續(xù)的收益，在一定的生產投入和市場需求條律下，將耕地產出的農產品以貨幣形式表示。本研究采用收益還原法測算耕地的價值，計算公式為：上式中，Vg為單位面積的耕地價值，R為該單位耕地年收益，尸為還原利率，為耕地使用年限。本文設定耕地后可以長期耕種，將經營年限視為無限年期，則式(9)可以簡化為：&=&(10)r<2)土地開發(fā)費根據成本逼近法原理，土地開發(fā)費是指土地達到一定的建設條件所需投入的各項費用。土地開發(fā)費用的確定可以按照該區(qū)域土地平均開發(fā)程度下需要投入的各項客觀費用計算，具體包括基礎設施建設費、公共設施配套費和其他開發(fā)費用。(3) 相關稅費T：由于我國自2015年

24、1月1日起取消征收征地管理費，因此稅費的計算中不包括征地管理費。另外，根據2014年財政部發(fā)布的關于城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點有關財稅政策問題的通知，可以不繳納新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費。因此，基于前面的假設，本文在計算稅費時不考慮耕地開墾費，相關稅費主要是耕地占用稅。(4) 土地開發(fā)成本利息R：以前面的土地取得費及相關稅費為計算基數，以整個開發(fā)期為計息周期，開發(fā)費利息以其一半為基數.以整個開發(fā)期為計息周期，利率為a，開發(fā)期設定為一年，則土地開發(fā)投資利息計算公式為：R=(皿+丁+碧)Xa(11)(5) 土地開發(fā)投資利潤R2：以土地取得費、土地開發(fā)費、相關稅費作為土地開發(fā)投資利潤計算基

25、數，土地投資回報率為伊則土地開發(fā)投資利潤計算公式為：R2=(Va+Vk+T)X/?(12)(6) 土地增值收益R3：以土地取得費、土地開發(fā)費、相關稅費、利息、利潤之和為計算基數，增值收益率為八則土地增值收益計算公式為：R3=(Va+Vk+T+R+R)Xy(13)綜上得到宅基地發(fā)展權價值Vfzq的計算公式為：VVreQ=(i+a+/?)-a+-?)-Vc1+/?VkT(14)+a+#三、實證分析：以安徽省寧國市為例(-)宅基地使用權補償價值額度刑算由于安徽省寧國市政府出臺的城鎮(zhèn)住房保障政策中沒有明確給出關于購房補貼的標準，因此本文以寧國市2014年度住房保障工作實施方案中的公共租賃住房補貼標準為

26、計算依據計算宅基地的住房保障價值，并將計算的宅基地住房保障價值作為宅基地使用權價值補償額度。另外，依據寧國市2014年度住房保障工作實施方案的規(guī)定，公共租賃住房補貼標準為：住房建筑面積為17m2/A，租金補貼為9元/人-月，廠取2014年5年以上長期存款利率4.75%,計算出平均每人可獲得年租金補貼為1836元，由寧國市農村人均建設用地面積203.28m2/人，可計算出單位面積宅基地的住房保障價值為190.14元/n?,由此可得宅基地使用權價值補償額度為190.147U/m(二)宅基地發(fā)展權補償價值額度測算1. 耕地價值測算：根據對寧國市的實地調查和查閱相關資料，寧國市2014年農民種糧單產約

27、6000kg/公頃，每公頃凈收益約為12000元，加上糧食直接補貼(150元/公頃)、農作物種補貼(225元/公頃)、農機綜合補貼(750元/公頃)，均總收益為13124元/公頃，取5年以上長期存款利率4.75%,根據式(10)計算可得單位面積耕地的價值為27.61元/m?。2. 土地開發(fā)費：依據寧國市工業(yè)用地單位面積“三通一平”的費用，土地開發(fā)費為25元&。3. 相關稅費：根據安徽省耕地占用稅實施辦法的規(guī)定，耕地占用稅稅額標準劃分為三個不同地區(qū)，寧國市屬于二類地區(qū)，該市的稅額標準為26.25jc/m4. 土地開發(fā)成本利息：以土地取得費及相關稅費為基數，以整個開發(fā)期為計息周期，開發(fā)費利

28、息以開發(fā)費的一半為基數，計息期為整個開發(fā)期，利率a取2014年貸款利率為5.60%。5. 土地開發(fā)投資利潤：土地開發(fā)投資利潤率一般為6%10%,考慮到寧國市土地開發(fā)投資收益實際情況，土地投資回報率向取8%。6. 土地增值收益率一般為1030%,本文取平均值即土地增值收益率，為20%。根據寧國市國土資源局提供的2014年工業(yè)用地級別基準地價表，一級基準地價為255元/m。二級基準地價為210元/m。三級基準地價為165元/n?,本文取工業(yè)用地級別基準地價的平均水平，為210元/n?,將上述有關數值代入計算，可得宅基地發(fā)展權價值為81.80元/n?A(三) 寧國市宅基地退出補償價值額度測算根據前文

29、的農村宅基地退出補償價值構成研究，基于宅基地使用權價值補償額度和宅基地發(fā)展權補償價值額度的測算結果，可得寧國市農戶退出宅基地的補償價值額度應為271.94元/m,如果折算成每公頃來計算，則為272.1萬元/公頃。(四) 寧國市農村宅基地退出補償價值額度測算結果與現有標準比較寧國市作為安徽省唯一的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地使用制度綜合改革試點縣級市，自2009年以來在農村土地使用制度改革方面進行了積極的探索和大膽的實踐。2013年9月，寧國市在安徽省率先出臺了寧國市農村宅基地退出辦法(試行)°根據該辦法的規(guī)定，寧國市政府針對自愿退出宅基地且今后不再重新申請宅基地的農戶家庭，對于法定范圍內的面積按照6090萬元/公頃予以補助?？梢?，目前寧國市實施農村宅基地退出補償的最高標準遠小于本文所測算的補償額度272.1萬元/公頃。四、結論本文從農村宅基地退出中農民土地權利損失視角出發(fā)，依據“損失什么，補償什么”的原則，構建了農村宅基地退出補償價值體系，并通過分析其價值內涵，確定測算思路，分別從作為用益物權的宅基地使用權價值和作為土地發(fā)展權的宅基地發(fā)展權價值兩個方面