向物業(yè)維權(quán)的樣板資料—J小區(qū)業(yè)主函

1、向物業(yè)維權(quán)的參考樣板資料:JJ小區(qū)業(yè)主函20101號(hào)JJ物業(yè)公司：JJ地產(chǎn)公司：我們是JJ小區(qū)部分前期業(yè)主代表，因?qū)J地產(chǎn)出賣的房屋質(zhì)量和JJ物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有異議，經(jīng)多次交涉未果，故依據(jù)物權(quán)法、建筑法，國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、住建部規(guī)章、省法規(guī)和本市規(guī)范性文件規(guī)定，被迫依法書面函告，催促妥善解決。各項(xiàng)詳細(xì)請(qǐng)求、主要依據(jù)及事實(shí)理由分別如下：一、地下室滲水和防水工程質(zhì)量隱患問(wèn)題（一）問(wèn)題描述：1、地下室泥下部分普遍滲水、影響正常使用，一二期相同，南套突出，家家如此。遠(yuǎn)超GB50208-2002標(biāo)準(zhǔn)，陰雨后更加明顯。2、外墻面均有多處破損、墻棱、外窗臺(tái)未做斜面、外陽(yáng)臺(tái)踢腳線開裂等防水工程隱患多、普遍。

2、（二）具體請(qǐng)求：對(duì)照js省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)則等國(guó)家、行業(yè)和地方標(biāo)準(zhǔn)，我們一致認(rèn)為開發(fā)商組織驗(yàn)收的房屋質(zhì)量在核驗(yàn)時(shí)未達(dá)規(guī)范，房屋工程質(zhì)量不能判定為合格。請(qǐng)求： 1、復(fù)查投訴業(yè)主房屋工程質(zhì)量是否符合住建部和地方相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2、書面承諾2個(gè)月內(nèi)對(duì)地下室滲水、防水工程逐項(xiàng)修復(fù)并經(jīng)業(yè)主參與驗(yàn)收合格，如工程復(fù)雜或氣候影響并有合理解釋，可延期1個(gè)月。3、外墻、石材破損等非功能性瑕疵按JS省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2005.4四級(jí)規(guī)定時(shí)限修復(fù)，或按合同規(guī)定雙倍補(bǔ)償。 4、合理補(bǔ)償因地下室滲水引起的直接財(cái)產(chǎn)損失。（三）依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法省建

3、設(shè)廳建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)管理辦法JS省建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督實(shí)施細(xì)則建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)(GB50300-2001)地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50208-2002)建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50210-2001）金屬與石材幕墻工程技術(shù)規(guī)范JGJ133-2001（四）救濟(jì)方法：如貴公司未按要求承擔(dān)房屋質(zhì)量的違約責(zé)任或保修責(zé)任，逾期未修復(fù)或故意拖延、推諉的，我們將視情依法采取以下行政和司法救濟(jì)措施來(lái)被迫維權(quán)：1、依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第32條，商品房銷售管理辦法第35條和上述標(biāo)準(zhǔn)，向市質(zhì)監(jiān)站申請(qǐng)重新核驗(yàn)建設(shè)工程質(zhì)量。同時(shí)請(qǐng)求行政撤銷建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證明書，并申請(qǐng)對(duì)違法核驗(yàn)等違反上

4、述法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的行為，依據(jù)政府信息公開條例向公眾通過(guò)媒體公開，并作出行政處罰、調(diào)整相應(yīng)資質(zhì)。2、經(jīng)市質(zhì)監(jiān)站審核，如確認(rèn)工程質(zhì)量合格，則由貴公司承擔(dān)保修責(zé)任，我們將同時(shí)向省質(zhì)監(jiān)部門申請(qǐng)復(fù)核。如不合格，行政撤銷建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證明書，我們視情將按商品房買賣合同第七條，聯(lián)合追究貴公司違約逾期交房責(zé)任，按日承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償。3、向法院請(qǐng)求司法撤銷建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證明書，同時(shí)依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（2003年3月24日）第十三條維權(quán)：交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托

5、他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。二、陽(yáng)光棚、封閉陽(yáng)臺(tái)、拆窗開門、陽(yáng)臺(tái)砌磚、防盜柵和太陽(yáng)能等外立面設(shè)施問(wèn)題（一）問(wèn)題描述：業(yè)主臨時(shí)管理公約中一概禁止。（二）具體請(qǐng)求：現(xiàn)有業(yè)主一致要求許可設(shè)置、但應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)范：1、只能在有完全產(chǎn)權(quán)部分設(shè)置。2、使用同外立面協(xié)調(diào)的本色亞光材料，除地面外，原則不能再用水泥澆筑搭建成建筑物。3、符合城市容貌標(biāo)準(zhǔn)和大眾審美要求。4、外立面應(yīng)當(dāng)修復(fù)協(xié)調(diào)或本色。5、外立面設(shè)施設(shè)置可由業(yè)主報(bào)批，但否決前應(yīng)征求業(yè)主代表意見。6、不聽制止的違約、違法行為，物業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法向法院起訴或職能機(jī)關(guān)舉報(bào)，也可以聯(lián)系業(yè)主代表，幫助協(xié)調(diào)、督促糾正。（三）依據(jù)理由：1

6、、依據(jù)合同法和物業(yè)管理?xiàng)l例，JJ小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約因在物業(yè)銷售前未向物業(yè)買受人明示，是無(wú)效合同。 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第二十三條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。 2、格式條款不能限制物權(quán)。陽(yáng)臺(tái)享有專有所有權(quán)。業(yè)主公約或物業(yè)管理合同中的安裝約定或以補(bǔ)充協(xié)議格式條款禁止封閉陽(yáng)臺(tái)，排除了對(duì)方的主要權(quán)利，根據(jù)合同法規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。3、封陽(yáng)臺(tái)等上

7、述行為沒有損害他人利益。符合物權(quán)行使的正當(dāng)性要求。因安全、防水、防塵、噪音生活需要，采用的方法如果已顧及小區(qū)環(huán)境整體美觀，沒有損害其他業(yè)主權(quán)益，目的、方式和結(jié)果正當(dāng)，則不屬依法禁止行為。4、物權(quán)遠(yuǎn)高于小區(qū)整體美觀。利益衡量之下，業(yè)主基于物權(quán)而享有的居住權(quán)利比小區(qū)整體美觀表層利益等次更高，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。5、節(jié)能環(huán)保是國(guó)家鼓勵(lì)政策。中華人民共和國(guó)可再生能源法第十七條：國(guó)家鼓勵(lì)單位和個(gè)人安裝和使用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)、太陽(yáng)能供熱采暖和制冷系統(tǒng)、太陽(yáng)能光伏發(fā)電系統(tǒng)等太陽(yáng)能利用系統(tǒng)。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定太陽(yáng)能利用系統(tǒng)與建筑結(jié)合的技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策和技術(shù)規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)前款規(guī)定的技術(shù)

8、規(guī)范，在建筑物的設(shè)計(jì)和施工中，為太陽(yáng)能利用提供必備條件。 對(duì)已建成的建筑物，住戶可以在不影響其質(zhì)量與安全的前提下安裝符合技術(shù)規(guī)范和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的太陽(yáng)能利用系統(tǒng)。中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法第四十條：國(guó)家鼓勵(lì)在新建建筑和既有建筑節(jié)能改造中使用新型墻體材料等節(jié)能建筑材料和節(jié)能設(shè)備，安裝和使用太陽(yáng)能等可再生能源利用系統(tǒng)。國(guó)務(wù)院民用建筑節(jié)能條例第四條：國(guó)家鼓勵(lì)和扶持在新建建筑和既有建筑節(jié)能改造中采用太陽(yáng)能、地?zé)崮艿瓤稍偕茉?。在具備太?yáng)能利用條件的地區(qū)，有關(guān)地方人民政府及其部門應(yīng)當(dāng)采取有效措施，鼓勵(lì)和扶持單位、個(gè)人安裝使用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、采暖制冷系統(tǒng)等太陽(yáng)能利用系統(tǒng)。JS省建筑節(jié)能管理辦法

9、省政府第59號(hào)令2009年11月第三十條：新建賓館、酒店、商住樓等有熱水需要的公共建筑以及十二層以下住宅，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定統(tǒng)一設(shè)計(jì)、安裝太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)。第三十一條：鼓勵(lì)既有居住建筑和賓館、酒店、商住樓等有熱水需要的公共建筑在進(jìn)行節(jié)能改造時(shí)，設(shè)計(jì)、安裝太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主安裝太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)提供方便。（四）救濟(jì)方法：依據(jù)JS省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法第四十三條維權(quán)：業(yè)主不服物業(yè)管理企業(yè)作出的物業(yè)管理決定的，可依法向物業(yè)管理行政主管部門投訴或向人民法院起訴；不服物業(yè)管理行政主管部門作出的裁決的，可向其上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院起訴。 三、公開相關(guān)信息，支持業(yè)委籌建為確保信息對(duì)稱，

10、以有效行使物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例第6條規(guī)定的業(yè)主監(jiān)督權(quán)，我們依法申請(qǐng)貴公司向前期業(yè)主代表公開以下資料：1、一期和二期幢的竣工驗(yàn)收備案表依據(jù)：建筑法第61條：出賣人在交付商品房時(shí)，必須提供相關(guān)的竣工驗(yàn)收合格資料，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。商品房買賣合同第八條、第十一條。2、關(guān)于核定JJ小區(qū)前期物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)3、物業(yè)服務(wù)用房等共有部分政府審批文件、權(quán)屬憑證等復(fù)印件。 4、物業(yè)確定聯(lián)系人每月定期向業(yè)主代表告知已交付人員數(shù)、聯(lián)系方式及相關(guān)資料。公示或告知共有部分、共用設(shè)施設(shè)備使用情況，便以監(jiān)督。依據(jù)：物權(quán)法七十六條，物業(yè)管理?xiàng)l例第六條，最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾

11、紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋2009年10月1日第十三條。5、向業(yè)主代表提供報(bào)建、審批和現(xiàn)有小區(qū)綠化詳細(xì)文本復(fù)印件和圖片資料，便于對(duì)以后綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量監(jiān)督。6、物業(yè)免費(fèi)為前期業(yè)主代表和籌備組提供基本的辦公和經(jīng)費(fèi)支持。確定1名事務(wù)聯(lián)系人，將業(yè)主電話錄入短信群呼平臺(tái)，并提供業(yè)主代表發(fā)布權(quán)。依據(jù)：sz市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第十一條：建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時(shí)間等文件資料，并且提供必要的人力、場(chǎng)地支持。首次業(yè)主(代表)大會(huì)籌備、成立的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。四、完善基礎(chǔ)設(shè)施，確保小區(qū)和諧1、小區(qū)2個(gè)出入口應(yīng)當(dāng)設(shè)置有書寫和張貼區(qū)域的公告欄，業(yè)主代

12、表有直接發(fā)布權(quán)。2、東北側(cè)變電房晚上噪聲大，建議通過(guò)加裝防噪設(shè)施、后側(cè)密植常綠喬灌木等方法綜合降噪。3、枯死樹、破損窖井磚較多，及時(shí)更新4、透水磚因?yàn)樾钏旖Y(jié)冰后容易打滑、是交通安全隱患。5、所有路口加裝凸透鏡，并按規(guī)范設(shè)置交通安全設(shè)施。6、外圍綠化平淡無(wú)奇，與貴公司宣傳所稱依山而建的新古典主義法式園林別墅山莊并不相乘。建議利用現(xiàn)有外墻高度，依勢(shì)起伏，疊山理水，做成的園林山莊式樣。疊土立體綠化費(fèi)用并不多，但能明顯提升貴公司開發(fā)地產(chǎn)的品味檔次，起到和風(fēng)化雨般的無(wú)形宣傳效果。五、加強(qiáng)員工管理、樹立企業(yè)形象加強(qiáng)員工文明意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、法制意識(shí)和安防技能培訓(xùn)，關(guān)心員工生活，避免富士康式的泰勒制管理，酷暑太陽(yáng)下面不要穿厚厚的長(zhǎng)袖，嚴(yán)禁以不能制止業(yè)主違規(guī)為由，威脅開除員工，嚴(yán)禁有與業(yè)主或工人肢體沖突的違法行為！以上各項(xiàng)請(qǐng)求，敬請(qǐng)貴公司認(rèn)真對(duì)待并以注冊(cè)法人代表名義書面答復(fù),以兌現(xiàn)貴公司精益求精理念。如分歧無(wú)