土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

1、.第七章第七章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓.l第七章第七章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓l l主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：l71 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念、原則和條件l72 國(guó)有土地使用權(quán)買賣l73 國(guó)有土地使用權(quán)交換、贈(zèng)與與繼承l(wèi)74 劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓l l重點(diǎn)：重點(diǎn)：國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序l l.l土地使用權(quán)，是種用益物權(quán)，主要通過土地使用權(quán)出讓而創(chuàng)設(shè)的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)。國(guó)有土地和集體土地都能通過出讓設(shè)立土地使用權(quán)。.l71 71 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念、原則和國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念、原則和條件條件l、轉(zhuǎn)讓的概念和與出讓的區(qū)別、轉(zhuǎn)讓的概念和與出讓的區(qū)別l國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指國(guó)有土地使用權(quán)人依法將

2、其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。就其本質(zhì)而言國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的一種，發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)之法律主體的變更，而財(cái)產(chǎn)權(quán)之性質(zhì)和內(nèi)容不發(fā)生本質(zhì)的變化，即轉(zhuǎn)讓之后，國(guó)有土地使用權(quán)仍為用益物權(quán)，保留與出讓產(chǎn)生的土地使用權(quán)一樣的性質(zhì)。目前，我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定形式有：買賣、交換、贈(zèng)與和繼承4種。.l國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的區(qū)別如下：l1國(guó)有土地使用權(quán)出讓是創(chuàng)設(shè)財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，而國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)移財(cái)權(quán)的行為。出讓之前，作為獨(dú)立物權(quán)的土地使用權(quán)并不存在，土地所有權(quán)所包含的占有、使用、收益權(quán)能歸國(guó)家，通過出讓，才把這些權(quán)能分開，成為一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)、用益物權(quán)，并讓與土地使用者。因此，出讓的行

3、為是創(chuàng)設(shè)土地使用權(quán)的行為。但轉(zhuǎn)讓，只是土地使用權(quán)這種用益物權(quán)在公民和法人之間的轉(zhuǎn)移。.l2法律關(guān)系主體不同。國(guó)有土地使用權(quán)出讓的法律關(guān)系主體，一方是土地所有者，另一方是土地使用者。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律關(guān)系主體，雙方都是土地使用者。l3.出讓金與轉(zhuǎn)讓費(fèi)的構(gòu)成及反映的關(guān)系不同。國(guó)有土地使用權(quán)出讓金除了土地所有者在土地上的投資外，主要是地租。地租是土地所有權(quán)特有的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)除包括出讓金、土地使用者的投資與孳息外，還包括經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。.l4國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不對(duì)國(guó)家的所有權(quán)產(chǎn)生任何影響。新的國(guó)有土地使用權(quán)受讓人在享受權(quán)利的同時(shí)，也承擔(dān)對(duì)土地所有者(出

4、讓方)的各項(xiàng)義務(wù)。.l二、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則二、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則ll國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則是指在國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中，雙方當(dāng)事人應(yīng)共同遵守的行為準(zhǔn)則。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是平等主體間的一種民事活動(dòng)，故其必須遵守平等、自愿、有償、不得損害國(guó)家和社會(huì)公共利益等一般民事活動(dòng)準(zhǔn)則。但由于其客體的特殊性，還必須遵守下列原則。 .l1國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。此即“認(rèn)地不認(rèn)人原則”。不管土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓多少次，轉(zhuǎn)讓到誰，其權(quán)利義務(wù)仍與原國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中受讓人享有的權(quán)利義務(wù)基本相當(dāng)。l2國(guó)有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所

5、有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移原則。我國(guó)現(xiàn)行法律采用的是土地使用權(quán)與其地上建筑物所有權(quán)相一致的原則，這兩種權(quán)利不分離。城市房地產(chǎn)管理法第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！眑 .l3國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年限，不得超過出讓合同約定的年限扣除已使用年限的剩余年限，并簽訂合同。l4國(guó)有土地使用權(quán)和其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，都要依法辦理過戶登記。采用登記要件主義，只有登記后才有法律效力，受法律保護(hù)。l5國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)由地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門申報(bào)成交價(jià)。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)增值的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按照規(guī)定繳納土地增值稅；成

6、交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。.l6國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地用途的，應(yīng)按照出讓轉(zhuǎn)讓條例第18條的規(guī)定辦理：應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意，并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本條例的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。 .l三、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件三、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件ll（一）出讓土地使用權(quán)整塊轉(zhuǎn)讓（宗地轉(zhuǎn)讓）（一）出讓土地使用權(quán)整塊轉(zhuǎn)讓（宗地轉(zhuǎn)讓）的條件的條件l為了防止“炒地皮”，出讓轉(zhuǎn)讓條例規(guī)定，通過出讓而獲得的宗地國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人必須按照出讓合同所規(guī)定的期限和條件進(jìn)行投資、開發(fā)建設(shè)后，方可轉(zhuǎn)讓。即其具體條件

7、由出讓合同具體規(guī)定。.l我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定，出讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件：按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；取得國(guó)有土地使用證；按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，并完成投資總額的25以上；對(duì)已建成的房屋，應(yīng)持有房屋產(chǎn)權(quán)證書。 l關(guān)于以上兩個(gè)法律條文銜接的問題。首先應(yīng)該符合城市房地產(chǎn)管理法第38條的規(guī)定，這是法定條件；其次，根據(jù)出讓轉(zhuǎn)讓條例的規(guī)定，看出讓合同中的具體約定。如果合同約定符合法定條件，依其約定；如果合同約定不符合法定條件，約定無效，依法定條件；如果合同無約定，依法定條件。.l( (二二) )成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的條件成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的條件l城市房地產(chǎn)

8、管理法和外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行辦法對(duì)成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的條件都作了規(guī)定，可概括為：按合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金；取得國(guó)有土地使用證；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件。l.l( (三三) )出讓土地分割轉(zhuǎn)讓的條件出讓土地分割轉(zhuǎn)讓的條件l分割轉(zhuǎn)讓，是指一整塊國(guó)有土地使用權(quán)的局部轉(zhuǎn)讓，即部分轉(zhuǎn)讓。由于分割轉(zhuǎn)讓破壞了國(guó)有土地使用權(quán)的整體性，涉及到國(guó)家與出讓土地使用權(quán)受讓人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變更，同時(shí)可能引起土地使用權(quán)權(quán)屬的混合，影響國(guó)家和社會(huì)公共利益。所以，分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，除了符合出讓土地轉(zhuǎn)讓的一般條件外，還必須經(jīng)地政部門和房地產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)。.l出讓轉(zhuǎn)讓條例第

9、25條規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、附著物所有權(quán)分到轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶手續(xù)。ll( (四四) )劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件l根據(jù)出讓轉(zhuǎn)讓條例第25條、劃撥土地使用權(quán)管理辦法第6條的規(guī)定，符合下列條件，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府地政部門批準(zhǔn)，其劃撥國(guó)有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓：土地使用者為經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；依法補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納了土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金；符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。.l72 72 國(guó)有土地使用權(quán)

10、買賣國(guó)有土地使用權(quán)買賣 l一、國(guó)有土地使用權(quán)買賣的概念一、國(guó)有土地使用權(quán)買賣的概念l國(guó)有土地使用權(quán)買賣，是指國(guó)有土地使用權(quán)人把符合國(guó)家法律規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人，第三人給土地使用權(quán)人支付相應(yīng)價(jià)款的行為。其基本特征為：買賣主體是具有平等民事權(quán)利的單位或個(gè)人；買賣客體是國(guó)有土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)；必須遵循買賣原則，雙方按平等、自愿、有償?shù)脑瓌t達(dá)到買賣協(xié)議，通過簽訂買賣合同確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。.l國(guó)有土地使用權(quán)買賣，必須符合土地管理法、出讓轉(zhuǎn)讓條例、城市房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)。否則，視為非法買賣，不受法律保護(hù)。國(guó)有土地使用權(quán)買賣的方式

11、有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣和掛牌4種。.l二、國(guó)有土地使用權(quán)買賣程序二、國(guó)有土地使用權(quán)買賣程序l國(guó)有土地使用權(quán)買賣程序，是指國(guó)有土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓其國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)過的步驟。l1提出申請(qǐng)。國(guó)有土地使用權(quán)出賣人向出讓人提出申請(qǐng)，說明自己出賣的原因。只要符合法定的條件，申請(qǐng)一般能得到批準(zhǔn)，因?yàn)橘I賣土地使用權(quán)是土地使用權(quán)人的權(quán)利之一。l2協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。從而確定買受人。l3簽訂買賣合同。出賣人和買受人簽訂買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。.l4辦理變更登記。按照土地登記規(guī)則規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，持原出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同、國(guó)有土地使用證、繳納土地增值稅憑證，向當(dāng)?shù)厥?、縣地政部門申

12、請(qǐng)辦理變更登記，更換國(guó)有土地使用證。l.l三、國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同三、國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同ll（一）國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同的概念和特（一）國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同的概念和特點(diǎn)點(diǎn)l國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同，是指國(guó)有土地使用權(quán)人在出售其使用權(quán)時(shí)與購(gòu)買人簽訂的用以確定國(guó)有土地使用權(quán)買賣中雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。它是出賣人以獲取價(jià)款為目的而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人獲取土地使用權(quán)并支付價(jià)款的協(xié)議。.l依法訂立的國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同對(duì)當(dāng)事人具有法律效力。雙方必須全面履行合同條款中規(guī)定的各自應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，任何一方不得擅自變更和解除合同。國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同是一種買賣合同，具有買賣合同的一般特征。如：是

13、雙方和多方的法律行為。必須雙方或多方當(dāng)事人意思表示一致?！耙粋€(gè)愿打，一個(gè)愿挨”。強(qiáng)買強(qiáng)賣，訂立的合同不受法律保護(hù)。當(dāng)事人的法律地位對(duì)等。是合法的民事行為。應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平互利和誠(chéng)實(shí)信用原則。l同時(shí)，國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同也具有自己的特點(diǎn)：是一種權(quán)利買賣，其標(biāo)的是國(guó)有土地使用權(quán)。是一種要式合同，必須簽書面的合同。.l( (二二) )國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)l國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同，當(dāng)事人一方應(yīng)盡的義務(wù)，就是他方享有的權(quán)利。下面僅就義務(wù)進(jìn)行說明：l1出賣人的主要義務(wù)。交付國(guó)有土地使用權(quán)；保證土地開發(fā)程度達(dá)到法律規(guī)定和出讓合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)

14、助買受人辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；保證買受人取得的權(quán)利不受第三人追索。l2買受人的主要義務(wù)。按合同規(guī)定支付價(jià)款；按合同規(guī)定，接受權(quán)利交付，并辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 .l73 73 國(guó)有土地使用權(quán)交換、贈(zèng)與與繼承國(guó)有土地使用權(quán)交換、贈(zèng)與與繼承l(wèi)一、國(guó)有土地使用權(quán)交換一、國(guó)有土地使用權(quán)交換l( (一一) )國(guó)有土地使用權(quán)交換的概念國(guó)有土地使用權(quán)交換的概念l交換的基本特征是以物易物。國(guó)有土地使用權(quán)交換，是國(guó)有土地使用權(quán)人以其土地使用權(quán)換取另一方當(dāng)事人所有的物或土地使用權(quán)。交換時(shí)，當(dāng)事人必須簽訂交換合同，約定交換雙方的權(quán)利義務(wù)。.l國(guó)有土地使用權(quán)交換，作為一種國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，必須符合有關(guān)法律、法

15、規(guī)的規(guī)定，如國(guó)有土地使用權(quán)必須符合法定轉(zhuǎn)讓條件。否則，視為非法交換。l國(guó)有土地使用權(quán)交換的程序一般為協(xié)商、簽合同、變更登記。l.l（二）國(guó)有土地使用權(quán)交換合同（二）國(guó)有土地使用權(quán)交換合同l國(guó)有土地使用權(quán)交換合同，是指國(guó)有土地使用權(quán)人用其土地使用權(quán)交換他人所有的物或土地使用權(quán)而達(dá)成的協(xié)議。l具有以下特征：合同的一方或雙方以國(guó)有土地使用權(quán)為給付內(nèi)容；雙方當(dāng)事人的法律地位均相當(dāng)于買賣關(guān)系中的出賣人和買受人；在以國(guó)有土地使用權(quán)互易時(shí)，合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)基本一致。.l由于雙方當(dāng)事人既是出賣人，又是買受人，合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)基本一致，主要有交付國(guó)有土地使用權(quán)或物；保證交換的國(guó)有土地使用權(quán)符合法

16、律、法規(guī)的要求；在不對(duì)等交換中，得益的一方應(yīng)向受損失的一方支付商定的其他物品或補(bǔ)償價(jià)款；保證對(duì)方取得的國(guó)有土地使用權(quán)不受第三方追索。.l二、國(guó)有土地使用權(quán)贈(zèng)與二、國(guó)有土地使用權(quán)贈(zèng)與l( (一一) )國(guó)有土地使用權(quán)贈(zèng)與的概念國(guó)有土地使用權(quán)贈(zèng)與的概念l國(guó)有土地使用權(quán)贈(zèng)與，是指贈(zèng)與人(即國(guó)有土地使用權(quán)人)自愿將其土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給他人的行為。國(guó)有土地使用權(quán)贈(zèng)與，作為一種國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，否則，贈(zèng)與無效。.l國(guó)有土地使用權(quán)贈(zèng)與，當(dāng)事人必須簽訂贈(zèng)與合同，約定雙方的權(quán)利義務(wù)。根據(jù)中華人民共和國(guó)公證法，不動(dòng)產(chǎn)的贈(zèng)與，須經(jīng)過公證部門的公證才具有法律效力。l國(guó)有土地使用權(quán)

17、贈(zèng)與的程序一般為協(xié)商、簽合同、公證、變更登記。.l( (二二) )國(guó)有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同國(guó)有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同l國(guó)有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同，是指贈(zèng)與人將其享有的國(guó)有土地使用權(quán)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人接受贈(zèng)與的協(xié)議。其特征：贈(zèng)與人無償?shù)貙?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)人；贈(zèng)與合同雙方當(dāng)事人的法律地位是平等的；雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不是對(duì)等的。l贈(zèng)與方的主要義務(wù)：無償交付國(guó)有土地使用權(quán)；保證受贈(zèng)方取得的國(guó)有土地使用權(quán)不受第三人追索；贈(zèng)與的國(guó)有土地使用權(quán)符合法定轉(zhuǎn)讓條件。.l受贈(zèng)方的主要義務(wù)：按出讓合同規(guī)定的用途使用土地，保證土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的各項(xiàng)條件和要求的實(shí)現(xiàn)；及時(shí)辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，依法繳納稅金

18、；贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。l.l三、國(guó)有土地使用權(quán)繼承三、國(guó)有土地使用權(quán)繼承 l( (一一) )國(guó)有土地使用權(quán)繼承的概念國(guó)有土地使用權(quán)繼承的概念l國(guó)有土地使用權(quán)繼承，是指國(guó)有土地使用權(quán)人死亡后，由其合法繼承人繼承其土地使用權(quán)的行為。l國(guó)有土地使用權(quán)繼承作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，與出售、轉(zhuǎn)讓、交換轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓相比，具有一定的特殊性。l1.轉(zhuǎn)讓的條件不同。繼承轉(zhuǎn)讓的發(fā)生是以國(guó)有土地使用權(quán)人的死亡為惟一條件，它不受出讓合同規(guī)定的開發(fā)程度以及投資額的限制。.l2.轉(zhuǎn)讓的范圍不同。繼承轉(zhuǎn)讓，僅指合法繼承人：其他轉(zhuǎn)讓，可似是任何組織或個(gè)人。l3轉(zhuǎn)讓的程序不同。繼承轉(zhuǎn)讓，只需公證(與

19、贈(zèng)與一樣，公證是繼承轉(zhuǎn)讓的法定程序)、登記兩個(gè)階段；其他轉(zhuǎn)讓，則需協(xié)商、簽合同、變更登記等階段。l( (二二) )國(guó)有土地使用權(quán)繼承人的權(quán)利義務(wù)國(guó)有土地使用權(quán)繼承人的權(quán)利義務(wù)l 繼承人有義務(wù)按照有關(guān)規(guī)定辦理國(guó)有土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。之后，其權(quán)利義務(wù)與被繼承人死亡前的權(quán)利義務(wù)相同。.l7474 劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 l一、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序一、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序l劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指國(guó)有土地使用權(quán)人將其通過行政劃撥獲得的國(guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物依法轉(zhuǎn)移給他人的行為。l劃撥土地一般是無償使用的土地，使用權(quán)人不能直接轉(zhuǎn)讓，

20、須先補(bǔ)辦出讓手續(xù)后，再轉(zhuǎn)讓。因此，其程序?yàn)椤把a(bǔ)辦出讓+轉(zhuǎn)讓”的程序，具體為：.l1申請(qǐng)。持國(guó)有土地使用證、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府地政部門提出欲轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的申請(qǐng)。l2審批。市、縣人民政府地政部門在接到轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)書之日起15日內(nèi)進(jìn)行審查、審批，并將結(jié)果予以回復(fù)。符合下列條件者，應(yīng)予以批準(zhǔn)：土地使用者為經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件。 .l3簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。申請(qǐng)批準(zhǔn)后，地政部門代表土地所有者與申請(qǐng)人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。合同簽訂后60日內(nèi)，土地使用權(quán)人交付出讓金，辦理使用權(quán)出讓登記手續(xù)

21、。l4簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。辦理出讓登記手續(xù)后，即可與土地使用權(quán)受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。l5.辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。辦理出讓登記手續(xù)后15日內(nèi)，轉(zhuǎn)讓合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)到所在地市、縣人民政府地政部門辦理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。當(dāng)事人須提交的文件和材料：國(guó)有土地使用證、國(guó)有土地使用權(quán)促讓合同、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、市（縣）人民政府地政部門認(rèn)為必須的其他材料。 .l特別的，轉(zhuǎn)讓后，受讓人需要改變出讓合同規(guī)定的內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得所在地市、縣人民政府地政部門同意，并按規(guī)定審批權(quán)限經(jīng)地政部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整使用權(quán)出讓金，并辦理國(guó)有土地使用權(quán)登記手續(xù)。l.二、國(guó)有企

22、業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處置二、國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處置規(guī)定規(guī)定 我國(guó)國(guó)有企業(yè)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，其經(jīng)營(yíng)機(jī)制、管理體制非常落后不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要進(jìn)行改革。其改革方向是建立“產(chǎn)權(quán)清晰，管理科學(xué)，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)，土地使用權(quán)制度改革就是其中的個(gè)主要內(nèi)容。. 大部分國(guó)有企業(yè)使用的土地都是行政劃撥土地，雖然是無償、無期限地使用土地，但存在兩方面的弊端：其一，企業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)明確的土地使用權(quán)，不可避免地會(huì)受到行政干預(yù)，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不利于“政企分開”的改革方向；其二，無償使用土地必然會(huì)導(dǎo)致土地資源的低效配置和閑置浪費(fèi)。 .l因此，合理地處置國(guó)有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)，是促

23、進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革的需要，也是進(jìn)一步推行土地有償使用制度、提高土地管理水平的需要。1998年，原國(guó)家土地管理局發(fā)布了國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定(以下簡(jiǎn)稱劃撥規(guī)定)。該規(guī)定明確了國(guó)有企業(yè)改革中國(guó)有土地使用權(quán)處置的條件、方式及程序。l處置國(guó)有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)，實(shí)際上包含了以下內(nèi)容：劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓、出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國(guó)有土地使用權(quán)租賃等。.l( (一一) )處置的條件處置的條件l劃撥規(guī)定第9、12條規(guī)定的條件是：第一，土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法，無爭(zhēng)議，并已辦理土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書；尚未登記的，企業(yè)應(yīng)向土地所在地的地政部門申請(qǐng)土地權(quán)屬審核，取得地政部門出具的土地權(quán)屬證

24、明。第二，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估(保留劃撥用地方式除外)。第三，其土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃。.l( (二二) )處置的方式處置的方式l1國(guó)有土地使用權(quán)出讓。劃撥規(guī)定第56條規(guī)定，國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原有劃撥土地使用權(quán)以出讓方式處置。企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限責(zé)任公司及組建企業(yè)集團(tuán)的；國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的，國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。.l2.國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）。是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新企業(yè)持有。新企業(yè)獲得的土地使用權(quán)具有相同的法律地位，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。l土地使用權(quán)作價(jià)出資(人股)所形成的國(guó)家股股權(quán)，由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府地政部門委托給有資格的國(guó)有股持股單位統(tǒng)持有。如國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)。 .l根據(jù)劃撥規(guī)定第4、6條規(guī)定，國(guó)家控股公司、國(guó)有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司以及由國(guó)家控股的關(guān)系國(guó)計(jì)民生、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的，可以采取國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式處置。l3國(guó)有土地使用權(quán)租賃。是指國(guó)有土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的國(guó)有土地租賃合同，并支付租金的行為。