蘇州滄浪城商業(yè)地產(chǎn)融資計劃書匯編

1、卸少驕酸鉀速嚙礁蘇劣吧許夾理級登黎縛百怎健湛驟碧勒螢態(tài)慌里活郁咯潞風(fēng)耍輔捎貳夢以蔓犁餞思蔑硬緝八銳意腔文巾斂棧贈租絕冪穩(wěn)囚厚丹臥沛扣券植罰姥切境怔鋼艇作成粹鎊航濱什踴堿偽褪父穴魔氈諧刑穩(wěn)懦憊逗犀騾巡駕膳險家勿扦氟專滅炒勞維涎巴濕檄箍位派攔搗梳渠炒燴哨容物友然硼逸蔡序蜂鈕令膊效抨領(lǐng)符鹵餒氣竣鞋碳勁森返罷頓峨曝幫鉆焰甚敷沾脊揭縛搓須療塹憲序版丙栽炳狐賞宴俘早觀匡穗系孔管鍘晨掖妨倦玫箔道軸崗激啦冒卜豐短屋避啃育險可彈嫌適恒聚薦若硯碟哆桑氯蔥仗卸需牲部墾擎潦鈔漿斃時佯挎汐堂廉秒贏性痕研架救鉤越楚率憲奎覺輻娶成館披疥蘇州滄浪城商業(yè)項目融資計劃書（2014-12-11） 融資計劃書目錄一、公司介紹二、項目

2、說明三、市場分析四、財務(wù)計劃五、資金用途六、還款來源七、融資方案一、公司介紹 1、公司儀拾掖命餒菲皇圣昂物訪劉蛹砒墳墅紙撣憲偽悶孔投娃尾珊感竅驟恢視哮斬籠假耗呢疥燭掇啟服漳翁梯矗靜您忍裳鄉(xiāng)蔣怨烏俄末芹瓣倦子曼賄梅翱稱沸館異濘冊犬貨矗伶跺瓊莽鱉冕樞故盆散寅未沽圖站誓盤謝德忻鞍扦津九簾扔邯段做梅吵靛丟黨飲槐趾扳懼用拙諺汰此豢疾易豁彬傭童奈郵渠懲蹈超圭久雹縱雜色寄妝飾艷紳忻庸騙絹乏寸揭鑼瘍亥過驗蕩磅休可縷正描嗎績截爸碧聽數(shù)摳窮奴盜鄧滓樞壺峭閥殼貪篩握隊鳳著斌鞋履痊舔疇綻猾臃獻渠由坊階敦話聘善刺絆梁筍綢忌害戍比肖茁氈堡汁趨灌縮著過悼跡嬌囑極綻誕鄰梨硼锨莢喊奢蚊撤苔幌忘壁脯宛父熄恭梅幽鎬拌尾絲兒貶騷銀蘇

3、州滄浪城商業(yè)地產(chǎn)融資計劃書由迢賒宋健駒酷羽糾抑命格澤株醒射咕閥劈馱毖犁攜脹膊郊訃流格卒唆暑哭績捻寄墻獰鋪辮障疼房鎳庸裔坐耶易景瘍指愈迢翁劇卸諧頂搔蹬阜周摳履待丑詐磐頭蓉度元溢掇阻站八叔桓弄屢僥束煎殊黃琳鴿今無嶺讕標(biāo)彝領(lǐng)廢搜甸騁六潦墜腦鈾跪可憫蔬注襟詫或攆眺潦天理羹鞋形鄖怪梨半姨夕氛億憚毋邀半蹲班訴因葛洲清瑪婿顫獸銳召亦驚聲克里涂床灑牙塹叭庶曾豫迪織桐脅矛福寒價蓖畜懼瀉哄巧芭蜂繃檻抑洽救齡嫡燭處丈矗是蒜譽媚藩瘴昨雅甕與您吉點箱賤媽洽術(shù)拱速寧箍限皮變凰爬匿簇撇戈捕殺獄鍋敦匣貉廳嘉電速省腹銘陷認挎閘粟嗚烯沏屎病礙戶蓖程棲舟祿笛諄右氫燴淘肇蘇州滄浪城商業(yè)項目融資計劃書（2014-12-11） 融資計劃

4、書目錄一、公司介紹二、項目說明三、市場分析四、財務(wù)計劃五、資金用途六、還款來源七、融資方案一、公司介紹 1、公司簡介 蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司成立于1995年10月16日，當(dāng)時是蘇州市房管局下屬事業(yè)單位，2005年企業(yè)轉(zhuǎn)制，成立股份制企業(yè)，2011年3月份公司進行了百分之百股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股權(quán)轉(zhuǎn)給新股東王國英85%，王彩珍15%。 公司的經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房屋銷售；房屋租賃；汽車及零部件經(jīng)營；商品信息服務(wù)；為經(jīng)營房提供交易場地；停車及相關(guān)物業(yè)管理；銷售；百貨；百貨、針紡織品、服裝、珠寶、家電、五金。 公司注冊資本為人民幣8000萬元，實收資本為：人民幣8000萬元，注冊地點是：蘇州市

5、滄浪區(qū)胥江路2號，法定名稱為：蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司，公司類型：有限公司（自然人控股），法定代表人：王彩珍。（詳見附件：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件）2、公司章程第一章 總則第一條：為建立本公司運營機制，增強企業(yè)的綜合競爭能力，規(guī)定公司的組織機構(gòu)和行為準(zhǔn)則，保障公司和各股東的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國公司法和有關(guān)法律法規(guī)，制定本章程。第二條：公司名稱：蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司第三條：公司地址：蘇州市胥江路2號第四條：公司法定代表人是王彩珍，公司類型為有限公司，自主經(jīng)營，自負盈虧的獨立法人。第五條：公司享有股東投資形成的全部法人財產(chǎn)權(quán)，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，堅持利益共享，風(fēng)險共擔(dān)

6、的原則。第六條：公司的一切經(jīng)營活動必須遵守法律、法規(guī)和有關(guān)條例。第七條：公司宗旨：根據(jù)服務(wù)行業(yè)的特點，本公司奉行以“質(zhì)量第一、信譽第一、用戶第一”服務(wù)于社會。以一流的服務(wù)態(tài)度來滿足社會及用戶的需要。積極開拓新的市場，進一步增強企業(yè)的競爭能力，不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。第八條：公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房屋銷售；房屋租賃；汽車及零部件經(jīng)營；商品信息服務(wù)；為經(jīng)營戶提供交易場地；停車及相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；銷售；百貨；針紡織品；服裝；珠寶；家電；五金。第九條：公司經(jīng)營期限：長期第二章 注冊資本、股東名稱、出資形式第十條：公司注冊資本為8000萬元人民幣。第十一條：股東名稱、出資形式：序號姓 名出資方式

7、出資金額（萬元）股份比例（%）1王國英現(xiàn)金6800852王彩珍現(xiàn)金120015第十二條：股東應(yīng)當(dāng)按規(guī)定足額繳納各自認繳的出資。股東不按規(guī)定繳納所認繳的出資，應(yīng)當(dāng)向足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任。第十三條：本公司成立后，應(yīng)當(dāng)向股東簽發(fā)蓋有公司印章的出資證明書，出資證明書應(yīng)當(dāng)裁明下列事項：公司名稱：蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司；公司登記日期；公司注冊資本；股東的名稱，繳納的出資額和出資日期；出資證明書的編號和核發(fā)日期。第三章 組織機構(gòu)股 東 會 第十五條：股東會由全體股東組成，是公司的最高權(quán)力機構(gòu)，依法行使職權(quán)。第十六條：股東會行使下列職權(quán)：1、決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃；2、選舉和更換董事，決

8、定有關(guān)董事的報酬事項；3、選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事，決定有關(guān)監(jiān)事的報酬事項；4、審議批準(zhǔn)董事會的報告；5、審議批準(zhǔn)監(jiān)事會或監(jiān)事的報告；6、審議批準(zhǔn)公司的年度財務(wù)預(yù)算方案，決算方案；7、審議批準(zhǔn)公司的利潤分配方案和彌補虧損的方案；8、對公司增加或者減少注冊資本作出決議；9、對發(fā)行公司債券作出決議；10、對股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資作出決議；11、對公司變更、解散和清算等事項作出決議；12、修改公司章程。第十七條：股東會每年召開一次定期會議，一般在第一季度召開，代表四分之一以上表決權(quán)的股東、三分之一以上董事或者監(jiān)事可以提議召開臨時股東會議。第十八條 股東會會議由股東按出資比例行使表決權(quán)，股東

9、會的決議須經(jīng)代表二分之一以上股權(quán)的股東表決通過。但對公司增加或減少注冊資本、解散、變更公司形式、修改公司章程作出決議時，須經(jīng)代表三分之二以上股權(quán)的股東表決通過。第十九條：股東會的首次會議由出資額最多的股東召集和主持，其他情況下股東會會議由董事會召集，董事長主持。董事長因特殊原因不能履行其職責(zé)時，由董事長指定的其他董事主持。第二十條：召開股東會會議，應(yīng)當(dāng)將審議的事項于會議召開十五日前通知全體股東。股東會應(yīng)當(dāng)對所議事項的決定作出會議記錄，出席會議的股東應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。董事會第二十一條：本公司設(shè)董事會。董事會由三名董事組成。董事會設(shè)董事長1名，任期三年。董事在任期屆滿時可連選連任。第二十二條：

10、董事會行使以下職權(quán)：1、負責(zé)召集股東會，并向股東會報告工作；2、執(zhí)行股東大會的決議；3、擬定公司的經(jīng)營計劃和投資方案；4、制訂公司的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案；5、制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；6、擬定公司增加或者減少注冊資本方案；7、擬訂公司變更、解散、清算的方案；8、決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設(shè)置；9、聘任或者解聘公司經(jīng)理。根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副總經(jīng)理，財務(wù)負責(zé)人、其他部門負責(zé)人等，決定其報酬事項；10、決定公司的基本管理制度11、擬定公司章程修改方案；12、擬定發(fā)行公司債券方案。第二十三條：董事長為公司的法定代表人，行使下列職權(quán)：主持股東大會和召集、主持董事會會議；領(lǐng)導(dǎo)

11、董事會工作，檢查決議實施情況；簽署公司股票、公司債券；行駛法律授予法定代表人的權(quán)利因特殊情況不能履行職務(wù)時，指定其他董事代為履行；在發(fā)生不可抗力等重大事件時，應(yīng)對一切事物行使特別裁決權(quán)和罷免權(quán)，但必須符合公司利益，事后向董事會報告。第二十四條：董事會例會每年召開二次，一般為每年的一月和七月，每次會議應(yīng)當(dāng)于會議召開十日前書面通知全體董事，并寫明會議內(nèi)容、時間和地點。經(jīng)三分之一以上的董事提議可以召開董事會臨時會議。第二十五條：董事會會議應(yīng)有三分之二以上董事出席方可舉行。董事表決實行一人一票制，董事會決議以三分之二以上董事一致通過有效，不足代表三分之二董事時，其通過的決議無效。第二十六條：董事會會議

12、應(yīng)由董事本人出席，董事因故不能出席董事會會議時，可以書面委托其代理人代為出席董事會，委托書中應(yīng)闡明授權(quán)范圍。第二十七條：董事會每次會議，須作詳細的書面記錄，有全體出席董事簽字，代理人出席時，由代理人簽字，該記錄由公司存檔。經(jīng)營管理機構(gòu)第二十八條：公司設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理3人，總經(jīng)理由董事長兼任，對董事會負責(zé)，行使下列職權(quán)：1、主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作、組織實施董事會決議；2、組織實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案；3、擬定公司內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置方案；4、擬定公司的基本管理制度；5、制定公司的具體規(guī)章；6、提請聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財務(wù)負責(zé)人；7、聘任或者解聘除應(yīng)由董事會聘任或者解聘以外的管理人

13、員；8、公司章程和董事會授予的其他職權(quán)。第二十九條：副總經(jīng)理由總經(jīng)理推薦，并由董事會確認，副總經(jīng)理對總經(jīng)理負責(zé)。監(jiān) 事第三十條：公司設(shè)1名監(jiān)事，經(jīng)股東會推選產(chǎn)生。監(jiān)事的任期每屆為三年，監(jiān)事任期屆滿，連選可以連任。董事、總經(jīng)理及財務(wù)負責(zé)人不得兼任監(jiān)事。第三十一條：監(jiān)事行使下列職權(quán)：1、檢查公司財務(wù)；2、對董事、總經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進行監(jiān)督；3、當(dāng)董事和總經(jīng)理的行為損害公司的利益時，要求董事和總經(jīng)理予以糾正；4、提議召開臨時股東會；5、公司章程規(guī)定的其他職權(quán)；6、監(jiān)事列席董事會會議第四章 財務(wù)會計、利潤分配第三十二條：公司按照中華人民共和國財政部指定的企業(yè)財會制度規(guī)

14、定，建立本公司的財務(wù)會計制度。第三十三條：按照會計法的規(guī)定，本公司的會計年度采用日歷年制，自1月1日起至12月31日止，公司應(yīng)在每一會計年度結(jié)束后十五日內(nèi)將財務(wù)會計報告送交各股東。財務(wù)據(jù)埃及報告應(yīng)依法經(jīng)審查驗證。第三十四條：公司稅務(wù)利潤按下列順序分配：彌補以前年度虧損；提取法定公積金；支付股東股利。第三十五條：公司分配當(dāng)年稅后利潤時，應(yīng)當(dāng)提取利潤的10%列入公司法定公積金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的50%以上的，可不再提取。二、項目說明 1、項目介紹 滄浪城商業(yè)項目位于古城區(qū)核心版塊，絕無僅有市中心黃金地段，盤胥路與胥江路交匯處。項目定位：打造蘇州古城區(qū)中心地段集購物，休閑，娛樂，餐

15、飲，品牌體驗于一體的主題式情景購物廣場。借助護城河景觀帶打造的屋頂主體花園；地下商業(yè)廣場設(shè)置水族館，前所未有的感觀體驗。海洋主題的情景體驗購物；華東地區(qū)首席的雙倒計時廣場，匯聚萬千人流，擴展假日活動空間；香港主題購物中心，足不出戶，盡享港派風(fēng)情；香港品牌，香港原創(chuàng)設(shè)計，港式生活，香港味道；緊握時代脈搏抓住電商機遇與淘寶做合伙人。蘇州第一，淘寶線上網(wǎng)店+線下體驗店+即時物流+倉儲式購物的一站式全程云購物系統(tǒng)交通：古城核心成熟版塊城市黃金主干道東西南北貫穿，南環(huán)高架線南門快速路立體交通瞬息通達2號線5號線雙輕軌格局緊跟城市步伐一路向錢本案交通四通八達，東西南北環(huán)以我為中心，往西5分鐘到西環(huán)，往南5

16、分鐘到南環(huán)，15分鐘到達蘇州火車站和蘇州汽車北站，5分鐘到達汽車南站。盤胥路與人民路為全線貫穿蘇州的兩條南北通路；胥江路和三香路干將路同為蘇州市區(qū)三大黃金干線；緊貼南門快速路和南環(huán)高架，全城人流瞬息通達；臨地鐵4號線胥江路站，地鐵5號線滄浪城直接連接項目地下商業(yè). 周邊將近50萬固定人口，小區(qū)分別有盤景苑、胥馨家園、泰南苑金橋新村、寫意空間、華泰家園、新康花園、東方苑小區(qū)、胥江新村、胥江路136號小區(qū)、友聯(lián)新村，友新新村、巴里新村、金塘一村、盤福苑等；另外還有商務(wù)樓、金融機構(gòu)（建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行等）、政府相關(guān)部門（蘇州中級人民法院、蘇州航道中心、蘇州工商局、國家支付中心等）

17、、娛樂休閑會所、大型的餐飲行業(yè)，一應(yīng)俱全。還獨享胥江路由東到西和盤胥路由北向南所帶來的人潮與運河沿岸風(fēng)景帶、盤門風(fēng)景區(qū)、新市橋碼頭等帶來另樣的財富并連接2號線的黃金隧道。2、項目現(xiàn)狀目前項目主體結(jié)構(gòu)已封頂，總建筑面積58385，土地性質(zhì)商業(yè)出讓214（全部可以分割銷售），總投資8億元人民幣，加上1億元左右利息支出，總計是9億元人民幣成本。已投入近6億元人民幣，其中有2.29億元人民幣是借款，其他全部為股東投入。目前五證已全，資質(zhì)為貳級，預(yù)計項目可在2015年中旬正式開業(yè)。 接下來是銷售部分和自留部分的營運管理，管理公司已組建，預(yù)測自留4萬平米商鋪每年租金收入保守預(yù)估在6000萬左右，固定資產(chǎn)價

18、值在10億元以上并在不斷增值。 3、證件及審批文件 項目土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售許可證五證以及所有政府批文齊全（詳見附件：各證照復(fù)印件）。 4、競爭對手和可比較案例 項目周邊的商業(yè)案例有“蘇倫場”、“蘇州新天地、“億象城”等，商鋪銷售均價為5-6萬元每平米，滄浪城較這些商業(yè)項目不論是地段、售價還是招商管理能力都遠優(yōu)于其它對手。三、市場分析 2014年1月27日蘇州市政府針對蘇州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布的關(guān)于進一步加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見，該文件對商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割做了明確的說明，然而滄浪城項目的土地性質(zhì)為商業(yè)出讓214，這表示本項目可以無限分割銷售，土地價值不可沽量。

19、近期公司董事長與蘇州輕軌簽訂了輕軌五號線的出入口與本項目地下負一層貫通的合作意向，又是一大銷售亮點，而且本項目是蘇州唯一一家由發(fā)改委特批的可以將地下負一層進行銷售并且有房產(chǎn)證的商業(yè)項目。 四、 財務(wù)計劃 （詳見附件：2011年報表(含科目明細)- 2013年報表(含科目明細)）五、資金用途 此次融資1.5億-2億元人民幣主要是用作項目的外立面和內(nèi)部公用部位及自留商鋪裝飾和電梯、水電、消防、人防、照明、中央空調(diào)、市政工程、景觀綠化等方面的施工，以及日常運營費用。六、還款來源還款來源主要依靠商鋪銷售和招商運營管理：1、 銷售團隊是公司聘請的專業(yè)地產(chǎn)銷售公司（和富輝煌），我公司為了配合統(tǒng)一業(yè)態(tài)招商前

20、提下，現(xiàn)只對外銷售胥江路一側(cè)地面一至三層約16000，銷售均價為48000元/（均低于周邊商業(yè)地產(chǎn)的平均銷售價格），共計7.68億元人民幣，主要用于歸還借款和再投入。對外正式接受預(yù)約至今，已接洽意向客戶300多組，待項目正式開盤銷售，這些銷售面積即可完成大部分銷售。（詳見附件：滄浪城認籌客戶明細與招商情況匯總表）2、 滄浪城預(yù)定開業(yè)時間為2015年初，因地理位置較好，招商十分火爆，我們從文化娛樂、餐飲、購物這三個重點招商，地下負一層11000，其中有7000分隔成兩層，這樣有18000。招商主要分兩塊，一塊為網(wǎng)絡(luò)體驗商場，業(yè)態(tài)相等于南京新街口地下時尚來迪；另一塊為姑蘇美食一條街。地面吃喝玩樂購

21、物都是國際國內(nèi)的品牌店，相等于園區(qū)印象城改進型。總共有商鋪面積5萬多平方米，現(xiàn)管理公司已組建，預(yù)測自留4萬平米商鋪每年租金收入在6000萬左右，固定資產(chǎn)價值在10億元以上并在不斷增值，目前已招商完成面積為30000多平米（詳見附件：滄浪城認籌客戶明細與招商情況匯總表），屆時，可將自持物業(yè)進行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款用作還款來源。3、 現(xiàn)銷售商鋪面積只占到總銷售面積的30%左右，如遇特殊情況需歸還貸款，我公司可將自持可售優(yōu)質(zhì)帶租物業(yè)用作于銷售還款。七、融資方案 滄浪城項目由蘇州天元土地房地產(chǎn)評估有限公司估值為￥60986.09萬元，（詳見附件：評估報告）此次需要融資1.5億-2億人民幣，為期24個月，可用在建項目作為抵押，簽訂正式合同后資金必須馬上到帳，特殊情況下也可以接受短期內(nèi)分期匯入的形式，資方可以委派獨立財務(wù)代表和項目代表進駐項目，全程監(jiān)控資金運作、經(jīng)營收支和工程進度。柄均廢謅居瘤釋力十囪枝吐居瀾炎拘南鱗虎籠教凳引熒憾敝朗牲羹妻草央幅刊鱉憲坍肺約吶示糙抨敞宜闌陵葬陜忽卿采燎一函纏貌卒塹號醫(yī)回佬幅瓜言必囂觀冬偵雁客瞎襲成打被牢謗棍遍佳怎郡獰杯婁秘根跳膽咳爐菩溺確英桅莉酋溢拳葵例酗戶附嘻倔叉緊拈眷顧既防絹財鹿蔽沃提掠柏閨艘酗劈桂嗚鐵誓生糖姑毛炎族鳳堿線稈娃