房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)入門篇

1、基礎(chǔ)培訓(xùn)-入門篇一、 基本概念1、 房地產(chǎn)：具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。2、 住宅：是指專供居住的房屋，包括洋房、別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。3、 住宅分類：分類標(biāo)準(zhǔn)形態(tài)描述圖示層高低層10米，13層/多層介于10米24米之間，48層/小高層812、13層/高層1524層，大于24米/超高層24層以上/室內(nèi)空間平層一層，客廳、餐廳、房間等在同一個(gè)平

2、面內(nèi)錯(cuò)層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系；夠動(dòng)靜分區(qū)，又沒有完全的分為兩層躍式占有上下層，上下兩層完全分隔復(fù)式占有上下兩層，上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層的場(chǎng)面、欄桿或走廊等部分。實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米）4、 公寓的分類：5、 增量房：俗稱一手房，指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房。通俗易懂的說法就是能增加現(xiàn)有房屋數(shù)量的房產(chǎn)。6、 存量房：是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。7、 期房：期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這期間的商品房

3、稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。8、 現(xiàn)房：相對(duì)期房來說，所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。9、 尾房：一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。10、 爛尾房：爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)

4、，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。11、 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：土地交易市場(chǎng)，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。土地交易形式有：協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣。土地出讓年限：居住用地商業(yè)、旅游、娛樂用地工業(yè)用地教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地綜合或其他用地70年40年50年50年50年12、 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)（一手房）。13、 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置

5、（二手房）。二、 常用術(shù)語1、 七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整。2、 總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。（簡(jiǎn)單地說：各建筑物每層外墻線的水平投影面積之和）。3、 容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例

6、，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。4、 建筑密度（建筑覆蓋率）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80%）5、 綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）6、 房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；7、 套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積

7、，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積；8、 套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積；9、 公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。10、 實(shí)用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額11、 開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度（東西向）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。12、 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度（南北向）。13、 層高：指下層地板面或樓板面到

8、上層樓板面之間的距離。 層高進(jìn)深 開間14、 陽臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。一般計(jì)算一半面積。15、 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。16、 半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者17、 均價(jià)：指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。18、 樓面地價(jià)：概念：樓面地價(jià)最簡(jiǎn)單的意思就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。 樓面地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值。計(jì)算方式：樓面地價(jià)土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率 規(guī)劃建筑面積土地面積×容積率 容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積