強化土地登記的民事行為色彩

1、強化土地登記的民事行為色彩，進一步明確土地登記的效力土地登記辦法解讀系列之二 1989年，原國家土地管理局印發(fā)了土地登記規(guī)則（1995年進行了修訂）用以指導全國的土地登記工作，逐步建立了土地登記制度。隨著土地登記制度的不斷健全完善，我國的土地登記工作取得了顯著成就，土地登記覆蓋面不斷擴大，土地登記技術規(guī)程、標準不斷健全完善，訓練有素的土地登記人員隊伍不斷壯大，翔實可靠的登記資料和登記數(shù)據(jù)不斷積累和豐富等。同時，土地登記在經(jīng)濟社會發(fā)展中也發(fā)揮著越來越重要的作用。土地登記不僅貫穿于耕地保護、土地規(guī)劃、土地利用、執(zhí)法監(jiān)察等整個土地管理工作，起著重要的不可替代的基礎保障作用，而且是國家收取土地租、稅、

2、費的重要依據(jù)。另外，土地登記還對明晰土地產(chǎn)權，定分止爭，維護權利人的合法權益，促進社會的穩(wěn)定發(fā)揮著積極作用。 但總的來說，在過去，土地登記更多地被看作是行政管理的一種手段。土地登記在民事方面的界定保護土地產(chǎn)權、維護交易安全、產(chǎn)生公示公信效力等方面的作用沒有得到充分的發(fā)揮。近些年來，土地登記民事方面的功能逐漸被得到認可，如登記機關進行土地登記只是一種行政確認行為，而不是行政許可，登記是不動產(chǎn)物權公示的手段等。土地登記辦法也與時俱進，突出了對土地權利的保護，強化了土地登記的民事作用，進一步明確了土地登記的效力。主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 一是明確把土地登記定義為將需要登記的土地權利記載于土地登記簿公

3、示的行為，對土地登記的內(nèi)涵進行了明確的定性。 二是將土地權利保護專門作為一章作出規(guī)定，明確規(guī)定依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權和集體土地使用權、土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。同時，為保護土地權利人的合法權利，為社會提供準確的土地登記信息，規(guī)定了縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設，實現(xiàn)國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。 三是明確規(guī)定了土地登記的屬地登記原則。土地登記的主體必須統(tǒng)一。土地登記應該由土地所在地的登記機構統(tǒng)一進行登記，而不應因權利人身份不同而在同一區(qū)域內(nèi)由不同級別的登記機關進行登記發(fā)證。土地抵押權、地

4、役權的登記機關，必須與該土地所有權和使用權登記機關一致，不得在另一登記機關分別進行登記。如此規(guī)定，主要目的在于維護登記的權威性，提高登記結果的準確性，防止重登、漏登、錯澄現(xiàn)象的發(fā)生。 四是明確規(guī)定了土地登記依申請的原則。登記程序應該由當事人申請而啟動，除少數(shù)特殊情況外，當事人不申請，登記機關一般不得主動登記。 五是刪除了土地登記規(guī)則中對當事人土地登記申請時限的規(guī)定，但進一步明確了登記機關辦結登記審查的時限。 六是根據(jù)物權法的精神，刪除了土地登記規(guī)則中關于不登記按非法占地、違法占地處理等行政管理色彩過濃的規(guī)定。 七是根據(jù)物權法中關于登記機構不得要求對不動產(chǎn)進行評估、以年檢等名義進行重復登記的規(guī)定

5、，刪除了土地登記規(guī)則中關于證書查驗制度和申報地價等規(guī)定。 八是對于因繼承或者受遺贈取得土地權利的，根據(jù)物權法的規(guī)定，不登記也產(chǎn)生效力。但對當事人在沒有登記之前就先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，為了保持登記結果資料的連續(xù)性，土地登記辦法作出了進一步規(guī)定，即當事人應當先將土地權利申請登記到其名下之后，再申請辦理土地權利變更登記或抵押權登記。 附：物權法中的關聯(lián)法條： 第九條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。 第十三條 登記機構不得有下列行為： （一）要求對不動產(chǎn)進行評估；

6、 （二）以年檢等名義進行重復登記； （三）超出登記職責范圍的其他行為。 第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 土地登記辦法中的關聯(lián)法條： 第二條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。 前款規(guī)定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農(nóng)用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農(nóng)用地使用權（不含土地承包經(jīng)營權）。 第三條土地登記實行屬地登記原則。 申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源

7、行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權利證明書。 跨縣級行政區(qū)域使用的土地，應當報土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。 在京中央國家機關使用的土地，按照在京中央國家機關用地土地登記辦法的規(guī)定執(zhí)行。 第六條土地登記應當依照申請進行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。 第四十五條因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，當事人申請登記的，應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。 權利人在辦理登記之前先行

8、轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權利變更登記。 第七十條依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 第七十一條縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設，實現(xiàn)國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。 原土地登記規(guī)則中的關聯(lián)法條： 第三十三條 申請土地使用權、所有權變更登記時，申請者應當依照規(guī)定申報地價；未申報地價的，按宗地標定地價進行登記。 第六十九條 土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占