強化土地登記的民事行為色彩

1、強化土地登記的民事行為色彩，進一步明確土地登記的效力土地登記辦法解讀系列之二 1989年，原國家土地管理局印發(fā)了土地登記規(guī)則（1995年進行了修訂）用以指導(dǎo)全國的土地登記工作，逐步建立了土地登記制度。隨著土地登記制度的不斷健全完善，我國的土地登記工作取得了顯著成就，土地登記覆蓋面不斷擴大，土地登記技術(shù)規(guī)程、標準不斷健全完善，訓(xùn)練有素的土地登記人員隊伍不斷壯大，翔實可靠的登記資料和登記數(shù)據(jù)不斷積累和豐富等。同時，土地登記在經(jīng)濟社會發(fā)展中也發(fā)揮著越來越重要的作用。土地登記不僅貫穿于耕地保護、土地規(guī)劃、土地利用、執(zhí)法監(jiān)察等整個土地管理工作，起著重要的不可替代的基礎(chǔ)保障作用，而且是國家收取土地租、稅、

2、費的重要依據(jù)。另外，土地登記還對明晰土地產(chǎn)權(quán)，定分止爭，維護權(quán)利人的合法權(quán)益，促進社會的穩(wěn)定發(fā)揮著積極作用。 但總的來說，在過去，土地登記更多地被看作是行政管理的一種手段。土地登記在民事方面的界定保護土地產(chǎn)權(quán)、維護交易安全、產(chǎn)生公示公信效力等方面的作用沒有得到充分的發(fā)揮。近些年來，土地登記民事方面的功能逐漸被得到認可，如登記機關(guān)進行土地登記只是一種行政確認行為，而不是行政許可，登記是不動產(chǎn)物權(quán)公示的手段等。土地登記辦法也與時俱進，突出了對土地權(quán)利的保護，強化了土地登記的民事作用，進一步明確了土地登記的效力。主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 一是明確把土地登記定義為將需要登記的土地權(quán)利記載于土地登記簿公

3、示的行為，對土地登記的內(nèi)涵進行了明確的定性。 二是將土地權(quán)利保護專門作為一章作出規(guī)定，明確規(guī)定依法登記的國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。同時，為保護土地權(quán)利人的合法權(quán)利，為社會提供準確的土地登記信息，規(guī)定了縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當加強土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實現(xiàn)國家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。 三是明確規(guī)定了土地登記的屬地登記原則。土地登記的主體必須統(tǒng)一。土地登記應(yīng)該由土地所在地的登記機構(gòu)統(tǒng)一進行登記，而不應(yīng)因權(quán)利人身份不同而在同一區(qū)域內(nèi)由不同級別的登記機關(guān)進行登記發(fā)證。土地抵押權(quán)、地

4、役權(quán)的登記機關(guān)，必須與該土地所有權(quán)和使用權(quán)登記機關(guān)一致，不得在另一登記機關(guān)分別進行登記。如此規(guī)定，主要目的在于維護登記的權(quán)威性，提高登記結(jié)果的準確性，防止重登、漏登、錯澄現(xiàn)象的發(fā)生。 四是明確規(guī)定了土地登記依申請的原則。登記程序應(yīng)該由當事人申請而啟動，除少數(shù)特殊情況外，當事人不申請，登記機關(guān)一般不得主動登記。 五是刪除了土地登記規(guī)則中對當事人土地登記申請時限的規(guī)定，但進一步明確了登記機關(guān)辦結(jié)登記審查的時限。 六是根據(jù)物權(quán)法的精神，刪除了土地登記規(guī)則中關(guān)于不登記按非法占地、違法占地處理等行政管理色彩過濃的規(guī)定。 七是根據(jù)物權(quán)法中關(guān)于登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估、以年檢等名義進行重復(fù)登記的規(guī)定

5、，刪除了土地登記規(guī)則中關(guān)于證書查驗制度和申報地價等規(guī)定。 八是對于因繼承或者受遺贈取得土地權(quán)利的，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不登記也產(chǎn)生效力。但對當事人在沒有登記之前就先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，為了保持登記結(jié)果資料的連續(xù)性，土地登記辦法作出了進一步規(guī)定，即當事人應(yīng)當先將土地權(quán)利申請登記到其名下之后，再申請辦理土地權(quán)利變更登記或抵押權(quán)登記。 附：物權(quán)法中的關(guān)聯(lián)法條： 第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 第十三條 登記機構(gòu)不得有下列行為： （一）要求對不動產(chǎn)進行評估；

6、 （二）以年檢等名義進行重復(fù)登記； （三）超出登記職責范圍的其他行為。 第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 土地登記辦法中的關(guān)聯(lián)法條： 第二條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。 前款規(guī)定的國有土地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。 第三條土地登記實行屬地登記原則。 申請人應(yīng)當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源

7、行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權(quán)利證明書。 跨縣級行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當報土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。 在京中央國家機關(guān)使用的土地，按照在京中央國家機關(guān)用地土地登記辦法的規(guī)定執(zhí)行。 第六條土地登記應(yīng)當依照申請進行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。 第四十五條因人民法院、仲裁機構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權(quán)，當事人申請登記的，應(yīng)當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)變更登記。 權(quán)利人在辦理登記之前先行

8、轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當依照本辦法先將土地權(quán)利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權(quán)利變更登記。 第七十條依法登記的國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 第七十一條縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當加強土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實現(xiàn)國家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。 原土地登記規(guī)則中的關(guān)聯(lián)法條： 第三十三條 申請土地使用權(quán)、所有權(quán)變更登記時，申請者應(yīng)當依照規(guī)定申報地價；未申報地價的，按宗地標定地價進行登記。 第六十九條 土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占