《物業(yè)管理》讀書筆記

1、物業(yè)管理讀書筆記由于工作原因，經(jīng)常需要用到“物業(yè)”方面的知識，感到有點力不從心，恰好中心開展讀書活動，中心讀書室添置了不少書籍，便借了幾本有關(guān)物業(yè)管理方面的書來充充電，受益頗多。現(xiàn)結(jié)合我關(guān)物業(yè)管理現(xiàn)狀談?wù)勛约簩C關(guān)單位物業(yè)管理的看法。一、物業(yè)管理概述物業(yè)管理主要指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理具有業(yè)主主導(dǎo)化、社會化和專業(yè)化的基本特征。物業(yè)管理業(yè)主主導(dǎo)化是指物業(yè)管理的權(quán)力來源于業(yè)主，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進行的物業(yè)管理活動，僅是一種由業(yè)主委托授權(quán)，在合同約定的框架內(nèi)，對房屋的共用部

2、分及其配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地提供的一種服務(wù)。物業(yè)管理社會化是指物業(yè)管理將分散的社會工作集中起來，統(tǒng)一承擔，除了房屋及機電設(shè)備的維修養(yǎng)護外，諸如清潔、綠化、秩序維護等關(guān)系到人們?nèi)粘Ｉ罴拔飿I(yè)正常使用的事情，都可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)來承擔。每位業(yè)主只需面對一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而不需要為這些事情去面對不同的專業(yè)公司，這樣既方便了業(yè)主，又便于統(tǒng)一管理，這是提高整個城市管理和社會化程度的重要措施，物業(yè)管理的出現(xiàn)有利于發(fā)揮物業(yè)的整體功能，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一和綜合改善。物業(yè)管理專業(yè)化是指由專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過委托合同的簽訂，按照業(yè)主和使用人的意圖，提供專業(yè)的管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由社會

3、專業(yè)分工的細化而產(chǎn)生的專門提供物業(yè)管理服務(wù)的組織機構(gòu)，作為一種統(tǒng)一管理，物業(yè)管理將有關(guān)的各項專業(yè)管理都納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過設(shè)置專門的只能部門來從事相應(yīng)的管理服務(wù)業(yè)務(wù)，配備諸如機電設(shè)備、空調(diào)、電梯、給排水、房屋檢測與維修等多方面的專業(yè)人才，并有專門的管理工具和方法。二、機關(guān)單位物業(yè)管理模式我國機關(guān)單位的物業(yè)管理，前后大體經(jīng)歷了三種模式。第一種模式是傳統(tǒng)地設(shè)立后勤編制，對辦公用房進行“誰建設(shè)誰使用、誰使用誰管理”的分散模式，物業(yè)管理工作納入政府機關(guān)事務(wù)的行政管理之中，這是建國后數(shù)十年計劃經(jīng)濟體制的產(chǎn)物。第二種模式是改革開放后 ， 在人們更新效益觀念的沖擊下，部分政府機

4、關(guān)對后勤編制實施改革，引入企業(yè)化管理，制定責任目標和檢驗標準，使后勤服務(wù)工作向規(guī)范化、標準化邁進。第三種模式是由政府機關(guān)全權(quán)委托專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)管理政府機關(guān)物業(yè)的模式，這種模式下，由物業(yè)管理企業(yè)針對政府機關(guān)樓宇及相關(guān)物業(yè)的實際情況，量體裁衣地準備物業(yè)管理實施方案，合理議價、財務(wù)公開，為機關(guān)辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務(wù)的一體化物業(yè)管理，通過物業(yè)管理企業(yè)本身的管理綜合服務(wù)和文化背景，給機關(guān)工作人員提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境，這是物業(yè)管理在新形勢下外延得以拓展的標志。三、機關(guān)單位物業(yè)管理存在的問題（一）機關(guān)單位物業(yè)產(chǎn)權(quán)的特殊性造成權(quán)責不明晰機關(guān)單位物業(yè)是由財政資金修建，其物業(yè)管

5、理只是一種常規(guī)的房產(chǎn)管理，管理單位一般由所屬的行政后勤部門承擔，并僅限于辦理房屋使用分配及對其進行簡單的維護保養(yǎng)。這種管理模式，是在計劃經(jīng)濟體制下產(chǎn)生的，福利觀念根深蒂固，使用時自律性較差。機關(guān)單位住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設(shè)施設(shè)備及小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備、道路、場地等產(chǎn)權(quán)界定不明確，責、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理帶來困難。（二）機關(guān)單位物業(yè)管理隊伍專業(yè)素質(zhì)參差不齊，人員結(jié)構(gòu)具有局限性現(xiàn)在的物業(yè)設(shè)施設(shè)備均向高檔化、電氣化、智能化發(fā)展，物業(yè)管理的難度越來越大，要求從業(yè)人員具備多方面與之相關(guān)的專業(yè)知識和專業(yè)技能。應(yīng)當有計劃、有步驟地加強物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、有技術(shù)、

6、業(yè)務(wù)精的行業(yè)經(jīng)營管理隊伍。但目前機關(guān)單位物業(yè)管理的職業(yè)化隊伍尚未形成，物業(yè)管理中心的人員主要來自機關(guān)后勤和機關(guān)機構(gòu)改革分流人員，一些人年齡偏大，文化程度偏低，素質(zhì)狀況差異較大，而且員工們還存在著過去那種“坐等服務(wù)”、服務(wù)態(tài)度生硬、服務(wù)方式單一等服務(wù)質(zhì)量問題，這樣的實體，很難一下子打開市場局面，使物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理。（三）機關(guān)單位物業(yè)管理實行社會化難以達到服務(wù)保障與增效創(chuàng)收和諧統(tǒng)一長期以來，機關(guān)單位物業(yè)管理的經(jīng)費來源幾乎全部來自財政預(yù)算資金安排，本機關(guān)一些干部職工對有償服務(wù)不理解，認為物業(yè)管理服務(wù)是機關(guān)職責的一部分，應(yīng)該無償優(yōu)質(zhì)的為機關(guān)提供服務(wù)。而社會化的機關(guān)物業(yè)企業(yè)必須講求經(jīng)濟效益和資金

7、的良性循環(huán)，必然實行有償服務(wù)，有多少錢就提供多少服務(wù)，因此很容易發(fā)生服務(wù)和效益上的矛盾。四、搞好機關(guān)單位物業(yè)管理工作的思路機關(guān)單位物業(yè)管理不但要服務(wù)和保障好機關(guān)事務(wù)，而且要面向社會，參與市場競爭，實現(xiàn)管理專業(yè)化，服務(wù)社會化，經(jīng)營產(chǎn)業(yè)化的目標。做好機關(guān)單位物業(yè)管理必須做到以下幾點：（一）堅持解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，樹立服務(wù)意識機關(guān)物管人員只有進一步解放的思想，轉(zhuǎn)變觀念，才能與時俱進，抓住機遇迎接挑戰(zhàn)，在市場經(jīng)濟和機關(guān)后勤社會化改革的大潮中有所作為。一是要樹立服務(wù)意識，根據(jù)各地的客觀實際，提供與經(jīng)濟水平和社會環(huán)境相適應(yīng)的高質(zhì)量的服務(wù)；二是要樹立創(chuàng)新意識，通過觀念創(chuàng)新、制度創(chuàng)新，努力開創(chuàng)機關(guān)物業(yè)服務(wù)工作

8、的新局面；三是要樹立優(yōu)勝劣汰的競爭意識，服務(wù)水平不但要跟自己縱向相比，還要與同行業(yè)的先進水平相比，從中找出差距，不斷跟進；四是要樹立良好的成本意識，要注重房產(chǎn)、設(shè)備、資金的使用效率，杜絕“等、靠、要”的思想，向管理要效益。（二）明晰產(chǎn)權(quán)，明確責權(quán)，建立健全機關(guān)單位物業(yè)管理制度由于機關(guān)單位物業(yè)的特殊性，其市場化、專業(yè)化程度還不高，因而，要建立新型的機關(guān)物業(yè)管理模式，必須按照“保障法制化”的要求，明確物業(yè)使用人和物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，界定物業(yè)管理的服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準，建立統(tǒng)一合理的費用結(jié)算制度，確保后勤服務(wù)的經(jīng)費來源。在逐步總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上建立起一套與結(jié)算制度相適應(yīng)的管理辦法和制度

9、，使服務(wù)費結(jié)算逐步做到制度化，規(guī)范化。（三）堅持開放市場，引入競爭機制一是要開放人才市場。由于種種原因，導(dǎo)致機關(guān)后勤各類經(jīng)營管理和技術(shù)人才短缺。因此要不拘一格招納賢才，以適應(yīng)機關(guān)后勤改革發(fā)展的需要。二是要開放服務(wù)市場。通過引進先進物管企業(yè)，逐步承擔機關(guān)設(shè)備、保安、保潔、綠化等工作，促進自身服務(wù)水平提高，同時也可降低某些環(huán)節(jié)的運行成本。三是開放資產(chǎn)市場。通過資產(chǎn)運作，強化經(jīng)營，提高機關(guān)資產(chǎn)的運行效益，同時也為彌補機關(guān)物業(yè)資金不足奠定良好的基礎(chǔ)。（四）堅持以人為本，做好物業(yè)管理人員的思想政治工作機關(guān)物業(yè)管理人員的來源復(fù)雜，年齡、文化、技術(shù)等個體素質(zhì)差異大，加之物業(yè)管理工作時間的不確定性，工作內(nèi)容的

10、多樣性，管理和服務(wù)的規(guī)范性，對物業(yè)管理人員的要求比較高。首要的是要有高度的事業(yè)心和強烈的責任感。這種事業(yè)心和責任感的建立，就是要堅持“以人為本”的原則，大力加強物管人員的思想政治建設(shè)和精神文明建設(shè)，為提高服務(wù)質(zhì)量提供有力的思想保證和精神動力，不斷增強服務(wù)意識和敬業(yè)精神。首先要抓好職業(yè)道德建設(shè)，切實加強物管人員的素質(zhì)教育，培養(yǎng)高尚的思想道德，增強服務(wù)意識，弘揚愛崗敬業(yè)、無私奉獻的精神；其次要大力開展精神文明建設(shè)，教育職工樹立“窗口”意識、“形象”意識，爭創(chuàng)“文明單位、文明窗口”；第三是做好深入細致的思想政治工作，釋疑解惑，最大限度地調(diào)動職工的積極性。要建立領(lǐng)導(dǎo)與職工談心制度，定期了解職工的思想，關(guān)心職工的生活和切