項目決策管理工作流程圖

1、第三章 建設用地獲取與地產(chǎn)項目策劃管理標準一、投資開發(fā)管理流程與工作標準（一）項目決策管理工作流程與工作標準1、項目決策管理工作流程圖2、項目決策管理工作標準任務名稱節(jié)點任務順序、重點及標準時限相關資料前期調查C2 C3 C4 D4程序 市場調查報告開發(fā)部在進行項目決策之前，首先要設定項目目標，然后依據(jù)目標進行市場調查。進行房地產(chǎn)市場調查，一般要先做好調查準備：確定調查目標，對市場進行初步分析，再制定調查計劃，然后進行試調查，據(jù)此來對方案進行修正和改進；一切準備就緒，開始正式調查（一般采取問卷調查和實地調查的形式）；最后將調查搜集到的信息進行整理、分析，從而確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位需要技術部、工程

2、部、銷售部針對功能、特性、價格、客戶群的定位，來協(xié)助開發(fā)部的工作重點針對項目目標進行市場調查工作標準市場調查所收集的信息準確、及時項目可行性分析C5 C6 D6 C7程序 項目可行性報告開發(fā)部通過調查結果，做出項目提議對目標項目進行可行性分析，此時，工程部、財務部將協(xié)助開發(fā)部進行工程可行性研究、財務風險預測等工作可行性分析完成以后，開發(fā)部制定項目可行性報告重點項目提議完成，進行項目可行性分析，最終制定出項目可行性報告標準各職能部門針對不同指標分析，要符合實際。項目決策C8 D8 B9 A9 C10 A11 C12程序 項目立項報告開發(fā)部組織對項目可行性報告進行討論，開發(fā)部經(jīng)理以及其他相關職能部

3、分負責人參與討論，并將項目可行性報告附帶討論結果一起呈送總經(jīng)理審批總經(jīng)理審批合格后，開發(fā)部編制項目立項報告項目立項報告呈送總經(jīng)理審批批復合格后，開發(fā)部實施項目立項重點項目可行性報告討論過程，以及最終的項目立項報告的編制和立項實施。標準項目可行性報告的編制，要堅持客觀、實際、具體的標準（二）項目立項管理工作流程與工作標準1、項目立項管理工作流程圖2、項目立項管理工作標準任務名稱節(jié)點任務順序、重點及標準時限相關資料立項準備A2B2 程序 項目可行性報告 總經(jīng)理依據(jù)項目可行性報告，確定項目開始著手項目立項工作。 總經(jīng)理經(jīng)項目立項的具體工作下達到開發(fā)部，由開發(fā)部執(zhí)行立項的各項具體工作，并辦理各項立項手

4、續(xù)，編制各種相關文件。 重點 總經(jīng)理確定項目立項，開發(fā)部開始立項的手續(xù)準備、文件準備工作。標準 資料全面、準確、及時。申領建設用地規(guī)劃許可證C3C4B5C6B7C8C9B10C11C12B13C14C15 程序 一、要點通知書二、選址規(guī)劃意見通知書三、建設用地規(guī)劃許可證首先，開發(fā)部編寫項目規(guī)劃要點，并將規(guī)劃要點呈報規(guī)劃局，申報規(guī)劃要點，規(guī)劃局審批通過后，向房地產(chǎn)企業(yè)核發(fā)要點通知書。 開發(fā)部接到要點通知書后，開始編制項目建議書，并呈交市政府進行審批。項目建議書審批合格后，開發(fā)部向規(guī)劃局申報項目選址，規(guī)劃局會同其他部門（如：國土資源局、建委、環(huán)保局、園林局等）對項目選址進行審核，審核通過后，下發(fā)選

5、址規(guī)劃意見通知書，對項目用地位置、面積、范圍提供詳細的意見，同時下發(fā)規(guī)劃設計條件。開發(fā)部獲得選址規(guī)劃意見通知書后，開始辦理投資規(guī)劃，經(jīng)有關政府部門審批合格后，再經(jīng)建委查驗消防、人防，并對房地產(chǎn)企業(yè)的項目資金進行證實以后，開具相關證明。 開發(fā)部將工程規(guī)范總圖、建設項目選址意見書、已批準的項目建議書、項目可行性報告等相關材料、文件呈報規(guī)劃局進行審批，審批合格后，規(guī)劃局向房地產(chǎn)企業(yè)核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。20個工作日重點 開發(fā)部申報用地規(guī)劃許可證標準項目建議書編制規(guī)范準確。申領建設用地批準書B16C17C18程序 建設用地批準書 開發(fā)部獲得建設用地規(guī)劃許可證后，開始著手進行購買土地、處理相關拆遷等相

6、關事宜。 開發(fā)部攜帶相關資料向土地局申請建筑用地批準文件，由土地局出具建設用地呈報說明書，經(jīng)市政府審批合格后，頒發(fā)建設用地批準書。13個工作日 重點 開發(fā)部申報建設用地批準書標準 開發(fā)部選址要符合相關市政規(guī)定。申領建設工程規(guī)劃許可證 程序 建設工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部獲得建設用地批準書后與土地所有者進行洽談、協(xié)商。 雙方達成滿意后，訂立合同條款，并經(jīng)修改確認符合雙方要求后，房地產(chǎn)企業(yè)與土地所有者簽訂土地有償使用合同3個工作日 開發(fā)部將已批復的材料和相關圖紙、文件呈交規(guī)劃局，經(jīng)規(guī)劃局審批合格后，通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納相關費用，繳費后，規(guī)劃局向其頒發(fā)建設工程規(guī)劃許可證13個工作日重點 開發(fā)部申報建設

7、工程規(guī)范許可證 標準 買地、拆遷處理原則要合理，方式要恰當。申領施工許可證B22C23C24B25C26B27程序施工許可證開發(fā)部將建設工程規(guī)劃許可證及其他要求材料，呈交至建委，審批合格后，建委向房地產(chǎn)企業(yè)核發(fā)施工許可證11個工作日開發(fā)部攜帶相關批復的文件和材料，到房管局辦理預售許可證，經(jīng)房管局審批合格后，房地產(chǎn)企業(yè)繳費相關費用后，房管局向房地產(chǎn)企業(yè)核發(fā)預售許可證16個工作日開發(fā)部領取預售許可證重點開發(fā)部申報施工許可證開發(fā)部簽訂土地有償使用合同標準報建過程要依據(jù)城建條例的規(guī)定，符合程序（三）投資分析管理工作流程與工作標準1、投資分析管理工作流程圖2、投資分析管理工作標準任務名稱節(jié)點任務順序、重

8、點及標準時限相關資料企業(yè)外部信息分析C2 D2C3 程序 企業(yè)外部信息匯總資料投資開發(fā)部要依據(jù)企業(yè)的現(xiàn)實情況需要進行短期和長期投資，在進行投資以前，需要關注投資的前期準備，明確其首要任務就是投資分析工作投資開發(fā)部收集有關投資方面的國家政策、有關投資環(huán)境方面的有效信息，并向各職能部門下發(fā)信息收集任務。市場部收集房地產(chǎn)整體市場熱點的有關信息；財務部收集國家經(jīng)濟政策、稅收、相關投資的會計準則等方面的有效信息。各職能部門將所收集到的有效信息全部匯總到投資開發(fā)部，投資開發(fā)部整編本部門和其他部門的信息，進行信息分析。重點相關資料的收集與分析，要注意信息的有效性與及時性，爭取掌握第一手資料。標準信息有效，投

9、資策略力求最優(yōu)。確定企業(yè)發(fā)展目標C4 B4A4 程序 企業(yè)發(fā)展目標決議投資開發(fā)部將所有的分析結果都做出相應的總結以后，結合公司實際情況，確定企業(yè)發(fā)展目標，并上報總經(jīng)理審批?？偨?jīng)理審批通過后，上呈董事會；董事會集體審議通過后，投資目標正式確立?？尚行苑治鐾瓿梢院?，開發(fā)部制定項目可行性報告重點將投資分析的結果與企業(yè)自身實際情況相結合，確立企業(yè)發(fā)展目標，并報批。標準信息有效，投資策略力求最優(yōu)。企業(yè)內部信息分析C5C6C7D8C8C9 程序 企業(yè)內部信息匯總資料發(fā)展目標確立后，投資開發(fā)部開始整理企業(yè)內部資源，要求各職能部門進行配合，將相關資料整理、分類清楚，報送投資開發(fā)部。例如：財務部將公司資產(chǎn)報表等

10、財務報表報送，工程部將在建工程信息報送，市場部將公司產(chǎn)品市場占有率及現(xiàn)房銷售情況報送。報送的信息整理歸類后，投資開發(fā)部開始進行數(shù)據(jù)、信息的分析，通過分析結果確定企業(yè)內部競爭力。投資開發(fā)部通知市場部收集競爭者的相關信息，將競爭者的信息匯總后，與公司信息進行比較、分析，從而確定本公司的優(yōu)勢所在，并找出劣勢，進行處理和改進。重點通過企業(yè)內部信息的整理分析，確定企業(yè)內部競爭力。標準信息有效，投資策略力求最優(yōu)。投資分析總結C10B10D11C12C13B13A13C14程序投資分析報告投資開發(fā)部以企業(yè)發(fā)展目標為宗旨，綜合評價企業(yè)內部競爭力和企業(yè)自身優(yōu)勢，確認企業(yè)核心競爭力，并上報總經(jīng)理審定?？偨?jīng)理審定合

11、格后，通知財務部進行投資財務預算，由投資開發(fā)部分析并調整財務預算項目，對公司投資的資金能力做出合理評估，最終完成后，編寫投資分析報告投資開發(fā)部將投資分析報告上報總經(jīng)理審批，審批通過后，再上報董事會審批，董事會表決通過后，投資開發(fā)部確定投資方案。重點通過競爭者的分析，確定企業(yè)優(yōu)勢及劣勢，發(fā)展優(yōu)勢，控制劣勢。綜合評價，確認企業(yè)的核心競爭力。財務預算，確認企業(yè)資金實力，最后完成投資分析報告的編寫、報批工作，必須經(jīng)由董事會表決通過，方可確定投資方案。標準方案合理，收益最大化。（四）投資決策管理工作流程與工作標準1、投資決策管理工作流程圖2、投資決策管理工作標準任務名稱節(jié)點任務順序、重點及標準時限相關資

12、料投資選擇準備C2D2C3C4 程序 一、投資項目選擇程序細則二、投資項目初審報告投資開發(fā)部確定投資項目的選擇方法。例如：以公司短期的利潤最大化為核心進行方法的確定，或是以公司的長遠投資發(fā)展為目的進行選擇方法的確定等。相關職能部門。例如：技術部門實施對工程投資項目的技術要求進行審定。財務部實施對金融投資項目的財務預算進行核準等工作，用以配合投資開發(fā)部最終確定投資項目的選擇標準。投資開發(fā)部依據(jù)各職能部門報送的相關材料，對投資項目標準有針對性的進行確定。注意，這種針對性一定要符合本公司的自身實際情況。依據(jù)具體情況對于針對性而言，這是一條不可偏移的原則：有一些方案的標準即使再好，但無法適用到特定的房

13、地產(chǎn)企業(yè)，則也不是好的方案或者標準。投資開發(fā)部確定投資項目的選擇方法和選擇標準以后，開始著手準備選擇程序的擬定工作；選擇程序擬定合理后，投資開發(fā)部開始編制并完成投資項目選擇程序細則2個工作日重點投資項目選擇方法的確定。投資項目選擇標準的確定投資項目選擇程序的確定標準選擇合理?？尚行詮姟Ｍ顿Y項目初審D4C5C6B6 程序 投資項目初審報告各職能部門對投資的目標項目進行匯總，例如：開發(fā)部匯總工程項目，包括在建工程和未建工程項目；財務部匯總金融投資項目以及其他方面的投資項目，并報送開發(fā)投資部。根據(jù)實際情況投資開發(fā)部根據(jù)已經(jīng)編制好的項目選擇標準和程序，對每一項投資項目進行嚴格的初選和審查。審查過程中，

14、投資開發(fā)部一定要堅持以投資目標為出發(fā)點，最后才能確定與本公司自身基礎條件相匹配的投資項目，這樣就可以規(guī)避一部分投資風險。投資項目選定后，投資開發(fā)部開始編制投資項目初審報告1個工作日投資項目初審報告編制完成后，由投資開發(fā)部直接上報總經(jīng)理進行審批重點各職能部門的投資項目匯總工作一定要到位。投資項目匯總完成后，能夠按照選擇標準和程序對項目進行初選、審查。初選、審查合格后，方可出具投資項目初審報告標準能夠依據(jù)投資項目選擇程序和標準。投資決策 C7C8B9A9C10 程序 一、投資項目初審報告二、可行性分析與 評估報告總經(jīng)理審批通過后，投資開發(fā)部開始對審批合格的投資項目進行可行性風險投資與評估，判斷是否

15、滿足可行性要求，若不能滿足，則在其他目標項目中重新進行初選和審查。如果投資項目能夠滿足可行性評估的要求，則投資開發(fā)部將投資項目初審報告連同可行性分析與評估報告一起上報總經(jīng)理，由總經(jīng)理組織投資決策會。再投資決策會上，由董事會全體董事依據(jù)相關標準，結合股東利益與房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展等重要因素，審議每一項投資項目，最終確定議定結果，并將結果下達到投資開發(fā)部，此時投資項目正式確定。1個工作日重點對通過初審的項目進行可行性評估，評估通過者在投資決策會上討論、議定。投資項目必須通過董事會議定通過后方可確定，否則一起行為都無法成立。標準恰當、合理、收益、可行性（五）融資分析管理工作流程與工作標準1、融資分析

16、管理工作流程圖2、融資分析管理工作標準任務名稱節(jié)點任務順序、重點及標準時限相關資料融資分析C2D3D4 程序 房地產(chǎn)國家宏觀調控政策開發(fā)部在進行房地產(chǎn)項目融資前，首先應明確融資主體，確定本企業(yè)是在行業(yè)中成長很久的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，還是剛剛成立的新建房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)實際情況財務部針對不同的融資主體，開始收集相關的數(shù)據(jù)信息，包括融資內部環(huán)境信息、外部信息（比如：房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟能力、資金總量、發(fā)展前景、行業(yè)優(yōu)勢等，以及國家最新的有關房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)、政府針對房地產(chǎn)行業(yè)所實行的相關宏觀調控政策等）財務部要將所收集到的信息進行數(shù)據(jù)歸類與數(shù)據(jù)分析，通過分析對房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險進行有效的預測：是否存

17、在負債融資、是否有無力清償債務的風險，是否存在利率變動引起的融資風險等。融資風險的預測關系到房地產(chǎn)企業(yè)能否以合理的投入獲得相應的回報。 重點確定融資主體后，有針對的進行信息收集 通過信息收集，對數(shù)據(jù)進行合理的分析對融資風險有一定的預測能力，是融資效果能夠得以實現(xiàn)的基礎。標準嚴格依據(jù)國家金融政策、法規(guī)進行融資融資方案形成D5E6D7D8D9程序 備選融資方案財務部針對房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況確定融資渠道，融資渠道包括內部融資和外部融資。 根據(jù)實際情況財務部確定融資渠道以后，就會在諸多融資機構中選擇融資方式，針對融資方式可以選擇向銀行貸款、融資租賃等財務部依據(jù)以上選擇融資方式的方案，比較其在本企業(yè)的可行性，最終確定融資方式財務部在進行融資的過程中，尤其要注意到融資結構的合理優(yōu)化、權益資本結構與債務資金結構的比例。應盡量做到融資風險最小化 重點融資渠道、融資方式以及融資結構的確定，都要符合企業(yè)的實際情況，盡量使企業(yè)融資風險降到最低。避免項目投入與回報期內發(fā)生意外損失。標準融資要具有可行行融資方案確定 D10B10A10C11D12程序 一、融資項目議定