企業(yè)生產準備業(yè)務財稅差異的協(xié)同管理

1、2 2 授課提綱：l 存貨財稅差異的協(xié)同管理；l 固定資產財稅差異的協(xié)同管理；l 土地使用權財稅差異的協(xié)同管理；3 3一、存貨財稅差異的協(xié)同管理 （一）存貨進項稅額的管理 1.增值稅是否與企業(yè)損益無關嗎？ 【案例】甲公司是提供應稅鑒證咨詢服務的增值稅一般納稅人，增值稅稅率6%， 當月的銷售收入（含稅）是1060萬元，當月采購辦公用品117萬元（含稅），人力成本800萬元。 方案（1）采購辦公用品取得的增值稅專用發(fā)票； 方案（2）采購辦公用品取得的增值稅普通發(fā)票。4 4【解析】方案（1）增值稅=60-【117（1十17%）17%】 = 43萬元，稅前扣除成本900萬元; 方案（2）增值稅=60-

2、0 = 60萬元，稅前扣除成本917萬元；5 5 損益比較（簡表）項目方案（1）方案（2） 差額營業(yè)收入10001000 0營業(yè)成本900917 -17利潤總額10083 17所得稅2520.75 4.25凈利潤7562.25 12.75 【提示】采購合同應該明確約定開具增值稅專用發(fā)票，并且約定由于對方提供的票據不合法而導致買方損失的，對方必須賠償。 增值稅進項稅額損失 =應開票含稅結算額（1+17%）17%實收票面進項稅額 無票的所得稅損失=不含稅金額25%。 7 7 2.進項稅額抵扣的基本政策 增值稅實施條例第十條規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（1）用于非增值稅應稅項目、免

3、征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物或者應稅勞務；（2）非正常損失的購進貨物及相關的應稅勞務（3）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物或者應稅勞務（4）國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的納稅人自用消費品；.8 8 【提示】企業(yè)財務人員把握增值稅進項稅額抵扣要注意兩個要點:一是“反列舉”;二是“用于”?！胺戳信e”是指凡是未納入增值稅暫行條例第十條范圍的均可以抵扣;“用于”是指是否用于稅法列舉的不能抵扣的用途。 9 9 3.抵扣范圍的確定 凡是未納入不能抵扣范圍的均可以抵扣，并注意以下幾個問題： （1）辦公耗用外購貨物（辦公用品、電力、水費、熱力、電話費）應當能夠抵扣；（2）汽車用油、電

4、梯耗電應當能夠抵扣；（3）委托外單位印刷的宣傳資料用于營銷應當能夠抵扣。（4）勞動保護用品（工作服、防護用品、礦泉水）應當能夠抵扣。 -國稅發(fā)【1993】23號1010 【提示】我們建議對于大型的企業(yè)集團，可成立行政采購中心，選擇一家或多家固定的供應商、商場或加油站、石油公司，集中采購行政辦公用品、勞保用品、工作服。對于單位全部車輛應定點加油，定期統(tǒng)一計算，并向銷售方索取增值稅專用發(fā)票。1111 4.采購農副產品進項稅額的特別管理（核定扣除除外） （ 1）凡購買農產品取得普通發(fā)票，無論供應商是何身份，一律允許抵扣進項稅； -財稅【2012】75號 （2）個體商戶銷售農產品，稅務機關代開的普通發(fā)

5、票可以抵扣13%； （3）農產品生產單位開具普通發(fā)票可按票面額扣除13%； 1212 （4）農產品生產個人與家庭承包戶銷售自產農產品， 購買方自開農產品收購發(fā)票扣除13%； （5）向一般納稅人購買農產品憑增值稅專用發(fā)票抵扣13% （6）向小規(guī)模納稅人購買農產品，若取得3%稅局代開增值稅發(fā)票，則按票面稅額抵稅。 1313 5.農產品收購發(fā)票涉及的風險控制 如果是較大規(guī)模的生鮮供應商個人，使用收購發(fā)票金額較大的，應要求其提供土地或魚塘承包合同，并將復印件向國稅局主管科室備案。 同一個供應商個人所供應的農產品品種數量應合乎常理；自產自銷證明的出具地應當能夠生產所供應的農產品。收購發(fā)票所開品名應當屬于

6、財政部對農產品的范圍注釋，發(fā)票開具方法應當符合本省的特別規(guī)定，特別是避免 “項目不齊”的發(fā)票。1414 6.進項稅額與進項稅額差額扣減的會計核算管理 【例】借：原材料 應交稅費應交增值稅（進項稅額） 貸：應付賬款 （1）科目設置 已入庫貨物未收票的進項稅：設“應交稅費未收進項稅”； 已收進項稅：設“應交稅費應交增值稅（進項稅額）” 。1515 （2）會計分錄 原材料入庫，根據入庫單據等的會計分錄： 借：原材料 應交稅費未收進項稅（供應商） 貸：應付賬款（供應商輔助核算） 從含稅應付賬款中扣減進項稅差額的會計分錄： 借：應付賬款（供應商輔助核算） 貸：應交稅費未收進項稅（供應商）1616 2.會

7、計分錄（3）收取進項稅的會計分錄 借：應交稅費應交增值稅進項稅額 貸：應交稅費未收進項稅（供應商）1717 7.存貨減值是否需要將進項稅額轉出？ （1）稅法基本規(guī)定 增值稅暫行條例第十條規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣： 非正常損失的購進貨物及相關的應稅勞務； 非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物或者應稅勞務； 財稅【2013】106號規(guī)定：非正常損失是指因管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質的損失，以及被執(zhí)法部門依法沒收或者強令自行銷毀的貨物。1818 （2）具體處理 存貨減值處理國家稅務總局關于企業(yè)改制中資產評估減值發(fā)生的流動資產損失進項稅額抵扣問題的批復（國稅函【2002】

8、1103號）規(guī)定：對于企業(yè)由于資產評估減值而發(fā)生的流動資產損失，如果流動資產未丟失或損壞，只是由于市場發(fā)生變化，價格降低，價值量減少，則不屬于中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則中規(guī)定的非正常損失，不作進項稅額轉出處理。1919u 皖國稅函【2008】10號規(guī)定，每期期末因存貨賬面價值低于市價而計提的存貨跌價準備不屬于非正常損失，不需要作進項稅額轉出處理?！咎崾尽看尕洔p值，只要不是“非常損失”造成的，進項稅額就不需要轉出。2020 產品過期失效是否需要將進項稅額轉出？u皖國稅函【2008】10號規(guī)定，納稅人因庫存商品已過保質期、商品滯銷或被淘汰等原因，將庫存貨物報廢或低價銷售處理的，不屬于非正

9、常損失，不需要作進項稅額轉出處理。 2121u 青國稅函【2006】113號）規(guī)定，有保質期的貨物因過期報廢而造成的損失，除責任事故以外，不屬于增值稅暫行條例和實施細則規(guī)定的非正常損失，準予從銷項稅額中抵扣其進項稅額。2222u云國稅增字【1996】3號規(guī)定，一般納稅人發(fā)生削價商品損失（銷售價低于購進價）和商品超過保質期或有效期限經有關部門核準報廢的損失以及在合理損耗范圍內的商品損失，均屬正常損失，可不作進項稅額轉出處理?！咎崾尽慨a品過期失效，只要不是責任事故、不屬于非常損失，進項稅額就不需要轉出?！咎崾尽慨a品過季節(jié)、斷碼等，如果還具有原商品屬性，不需要計算進項稅額轉出，售價偏低但存在合理理由

10、；即使用價值不變、只是價值變化，不需要轉出進項稅額。一、存貨財稅差異的協(xié)同管理 （二）存貨的所得稅管理 1.外購存貨暫估入庫的協(xié)同管理 （1） 會計處理 依據企業(yè)會計準則指南，對于尚未收到發(fā)票賬單的收料憑證，應按計劃成本暫估入賬，借記“原材料”、“周轉材料”等科目，貸記“應付賬款暫估應付賬款”科目，下期初做相反分錄予以沖回。 2525 （2）稅務處理 相關規(guī)定 總局公告【2011】34號規(guī)定，企業(yè)當年度實際發(fā)生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。 2626【提示】

11、季度申報時，只要符合會計準則的規(guī)定，即使沒有取得發(fā)票，也可以申報扣除；如果在年度申報前實際取得發(fā)票，不需進行納稅調整，不考慮發(fā)票粘貼在哪個年度；-總局公告【2015】34號 如果在年度申報后才取得發(fā)票，一般情況下在實際取得年度申報扣除，但以前年度享受優(yōu)惠稅率的除外； 五年后取得發(fā)票的，不得申報扣除。2727 納稅調整 遼地稅函【2009】27號規(guī)定，納稅人購入存貨，由于取得合法購貨憑證不及時，可采取估價入賬方式進行核算。納稅人能在匯算清繳結束前取得相關發(fā)票的，對上年估價入庫結轉損益部分的成本不調增應納稅所得額；在匯算清繳期結束后仍未取得發(fā)票的，應就估價入庫結轉損益部分的成本調增應納稅所得額，待

12、實際取得發(fā)票時，調減取得年度應納稅所得額。2828 一般處理步驟： 第一，如果企業(yè)當年沒有取得發(fā)票,但在次年企業(yè)所得稅匯算清繳前取得發(fā)票,該項成本費用可以在其發(fā)生年度稅前扣除，無需納稅調整。 第二，暫估入賬的原材料或其他應取得末取得發(fā)票的外購存貨，在次年申報所得稅期滿之前未取得合法憑據的，無論是否領用，或領用金額大，或是否形成產成品并對外銷售，一律作納稅調整。2929第三，匯算清繳結束后，企業(yè)取得了真實合法憑證，如果上、下年度國家的企業(yè)所得稅政策沒有發(fā)生變化，或企業(yè)適用的稅收待遇沒有差別，則應可予作納稅調減；反之，則不得于下一年度作納稅調減，下一年度取得的扣除憑證回溯至成本費用發(fā)生年度扣除并按

13、當年適用的稅收政策抵減下一年度應繳企業(yè)所得稅。3030 2.勞動保護支出稅前扣除 （1）勞動保護支出界定 應符合以下條件： 用品提供或配備的對象為本企業(yè)任職或者受雇的員工； 用品具有勞動保護性質，因工作需要而發(fā)生； 數量上能滿足工作需要即可； 以實物形式發(fā)生。 【提示】參見勞動防護用品監(jiān)督管理規(guī)定。3131 （2）工作服飾稅務處理 總局【2011】第34號公告： 企業(yè)根據其工作性質和特點，由企業(yè)統(tǒng)一制作并要求員工工作時統(tǒng)一著裝所發(fā)生的工作服飾費用，根據實施條例第二十七條的規(guī)定，可以作為企業(yè)合理的支出給予稅前扣除。3232 遼地稅函【2001】64號：第一，企業(yè)、事業(yè)單位按照國家經貿部或省經貿委

14、規(guī)定的勞動保護范圍和標準給職工發(fā)放的勞保性質的服裝，不征收個人所得稅；對屬于勞動保護范圍但超過標準給職工發(fā)放的勞保性質的服裝，按照國家經貿部或省經貿委規(guī)定的標準扣除，對其差額計算征收個人所得稅；對企業(yè)、事業(yè)單位發(fā)給職工的不屬于勞動保護范圍的各類服裝，均應并入個人的當月工資全額計算征收個人所得稅。 3333遼地稅函【2001】64號：第二，對行政執(zhí)法機關超過中華人民共和國財政規(guī)定的時間和標準發(fā)給執(zhí)法人員的制服，按國家規(guī)定的標準扣除，對其差額并入當月工資計算征收個人所得稅；對行政機關發(fā)放的不屬于執(zhí)法過程中必須穿用的服裝，應并入領用人的當月工資中全額征收個人所得稅。第三，任何單位以現(xiàn)金形式支付給職工

15、的服裝費，均應并入職工的當月工資中計算征收個人所得稅。343435【提示】 工作服不屬工資性質支出，不需繳納個人所得稅。 工作服不在“福利費”科目核算，避免按工資14%扣除的上限； 由員工自行購置并報銷的服裝費存在不能稅前列支或需繳納個人所得稅的風險；不需要統(tǒng)一服裝的崗位員工，發(fā)放服裝視為公司支付非現(xiàn)金報酬，應當在所得稅稅前扣除，但應當并入當月工資扣繳個人所得稅。二、取得固定資產財稅差異的協(xié)同管理 （一）固定資產確認 1.會計準則規(guī)定 固定資產準則規(guī)定，“固定資產是指同時具有下列特征的有形資產：（1）為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的；（2）使用壽命超過一個會計年度”。 固定資產準則

16、規(guī)定，對于構成固定資產的各組成部分，如果各自具有不同的使用壽命或者以不同方式為企業(yè)提供經濟利益的，企業(yè)應當分別將各組成部分確認為單項固定資產，適用不同折舊率或折舊方法。3636 2.稅務管理思路 （1）對于數量多、單價低的一些工具、模具、備品備件、辦公用品等資產，有可能其使用時間超過一個會計年度或12個月，但企業(yè)一般應基于重要性原則，將其確認周轉材料，在使用時一次性攤銷或作分次攤銷處理。3737（2）企業(yè)在購置一大宗機器設備時，企業(yè)在發(fā)生購買行為之時，應及早籌劃如何將各組成部分分別確認為單項固定資產，采用不同的折舊年限和方法；首先，企業(yè)應在購買合同上明確購入固定資產的各組成部分及其價值，或將銷

17、售方的分項報價作為合同附件。其次，因我國實行“以票控稅”，在購置該固定資產時，應要求對方按各組成部分及其價值分別開具發(fā)票，以作為固定資產分項入賬依據。3838（3）企業(yè)將與房屋建筑物混合在一起的部分設備（如工業(yè)空調、監(jiān)控設備等）應單獨確認為另一類固定資產，分別計價并進行后續(xù)計量，因這些資產與房屋建筑物的性質、用途、功能等存在明顯差別，會計核算確能合理、可靠地分別確認和計量，那么計稅時應采納會計核算的結果。3939u國稅發(fā)【2005】173號規(guī)定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設

18、備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。 4040（4）關于需要裝修的固定資產，要考慮入賬價值的確定對企業(yè)所得稅和房產稅的影響u原國稅函【2000】 704號文件中則規(guī)定：“外商投資企業(yè)和外國企業(yè)發(fā)生的房屋裝修費，凡房屋產權屬于本企業(yè)擁有的，其投入使用前所發(fā)生的房屋裝修費，應并入房屋價格，按照稅法所規(guī)定的房屋固定資產折舊年限計提折舊；u關于房產稅的計稅依據，國稅發(fā)【2005】173號文的規(guī)定，對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。4141 （二）增值稅進項稅額的管理 【提示】固定資產增值稅進項稅額抵扣仍然強調兩點：一是“反列

19、舉”，二是“用于”； “反列舉”是指凡是未納入條例第十條范圍的均可以抵扣； “用于”對固定資產來說是指專用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的固定資產不能抵扣。4242 1.稅法規(guī)定 財稅【2009】113號規(guī)定，以建筑物或者構筑物為載體的附屬設備和配套設施，無論在會計處理上是否單獨記賬與核算，均應作為建筑物或者構筑物的組成部分，其進項稅額不得在銷項稅額中抵扣。附屬設備和配套設施是指：給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通信、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備和配套設施。 4343u財稅【2009】113號規(guī)定:所稱建筑物，具體為固定資產分類與代碼（GB/T14

20、885-1994）中代碼前兩位為“02”的房屋；所稱構筑物，具體為固定資產分類與代碼（GB/T14885-1994）中代碼前兩位為“03”的構筑物；所稱其他土地附著物，是指礦產資源及土地上生長的植物。 4444 財稅【2009】113號中的固定資產分類與代碼（GB/T14885-1994）已經被固定資產分類與代碼（GB/T14885-2010）所替代，新標準已于2011年5月1日起正式實施。 【提示】 在新標準中，對于工業(yè)用槽、池、罐、塔、井等的部分分類已由舊標準1994中的“土地房屋建筑物”大類改為“專用設備”大類。如果從增值稅原理上來講，劃入新標準的槽、池、罐、塔、井等是可以按專用設備抵扣

21、的。 4545【提示】依據上述規(guī)定，企業(yè)應正確區(qū)分不動產或不動產在建工程與非不動產或不動產在建工程的范圍。但實務中兩者有時并非一定是非此即彼關系，不同的業(yè)務處理方式和會計處理辦法可能會產生不同的稅收結果，企業(yè)財務人員在投資預算環(huán)節(jié)就需要區(qū)分，比如安裝一套大型生產流水線，需要使用特種電線電纜。4646 2.具體抵扣范圍 第一，監(jiān)控設備抵扣問題 河北省國家稅務局公告2011年第7號規(guī)定，根據財稅【2009】113號規(guī)定，監(jiān)控設備作為智能化樓宇組成部分時，其進項稅額不得抵扣。 4747【提示】監(jiān)控設備在固定資產分類與代碼（GB/T14885-1994）中的代碼前兩位為70，屬于廣播電視設備。因此，若

22、不以建筑物或者構筑物為載體，其進項稅額可以在銷項稅額中抵扣。 若監(jiān)控設備以建筑物或者構筑物為載體，屬于智能化樓宇設備（安全防范監(jiān)控系統(tǒng)），無論在會計處理上是否單獨記賬與核算，均應作為建筑物或者構筑物的組成部分，其進項稅額不得在銷項稅額中抵扣。 4848 第二，管道進項稅抵扣問題 固定資產分類與代碼中水利管道和市政管道分類代碼為“03”，輸送管道分類代碼為“09”，其中輸送管道包括：輸水管道、輸氣管道、輸油管道、管道輸送設施以及其他輸送管道。 因此，一般企業(yè)生產中所使用的輸送管道不屬于不動產范疇，其進項稅額可以抵扣；但企業(yè)建筑物內的采暖用管道以及消防用管道其進項稅不得抵扣。4949（三）自行建造

23、固定資產試運行期間產生的收入財稅處理 1.會計處理 （1）在建工程進行負荷聯(lián)合試車發(fā)生的費用 借：在建工程（待攤支出） 貸：銀行存款、原材料等；5050（三）自行建造固定資產試運行期間產生的收入財稅處理 （2）試車形成的產品或副產品對外銷售或轉為庫存商品的 借：銀行存款、庫存商品等 貸：在建工程（待攤支出） 應交稅費應交增值稅（銷項稅額）5151 2.稅務處理 國稅發(fā)【1994】132號文（失效）國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干問題的通知曾規(guī)定： 企業(yè)在建工程發(fā)生的試運行收入，應并入總收入予以征稅，而不能直接沖減在建工程成本。企業(yè)所得稅法第六條規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入

24、，為收入總額。 5252 晉國稅函【2011】224號規(guī)定： （1）根據中華人民共和國企業(yè)所得稅法第六條的規(guī)定，企業(yè)取得的在建工程試運行收入應計入收入總額。（2）根據中華人民共和國企業(yè)所得稅法第八條的規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得在建工程試運行收入相關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。5353 【案例】某企業(yè)固定資產價值1億元，試運行收入500萬元，耗用原材料350萬元，會計上一般沖減固定資產價值，即：重建后固定資產價值為9850萬元。而稅法對此進行調整，固定資產計提折舊的計稅基礎為1億元，不需要沖減，因此納稅調減由此而來的固定資產折舊，同時在納稅

25、申報表附表三第19行納稅調整試運行凈收入150萬元。5454 【提示】鑒于該項差異調整工作較為繁瑣，有些大的企業(yè)集團專門作出內部規(guī)定，試運行收入一律作為收入、成本處理，不與稅法造成可能的差異（當然部分稅務機關認可會計沖減成本的規(guī)定）。5555（四）推倒重置固定資產的財稅處理 1.會計準則規(guī)定u企業(yè)會計準則固定資產第21條規(guī)定，固定資產滿足下列條件之一的，應當予以終止確認： （1）該固定資產處于處置狀態(tài)。 （2）該固定資產預期通過使用或處置不能產生經濟利益。 u企業(yè)會計準則固定資產第9條規(guī)定：“自行建造固定資產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成?！?656 2. 稅法

26、相關規(guī)定u國家稅務總局公告2011年第34號第四條規(guī)定，企業(yè)對房屋、建筑物固定資產在未足額提取折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的，該資產原值減除提取折舊后的凈值，應并入重置后的固定資產計稅成本u北京2014年度企業(yè)所得稅匯算清繳政策問題解答：“推倒重置”行為可參照建委等部門對該項目的批準文件，如批準為新建則按新建進行稅務處理；如批準為改擴建則按推倒重置進行稅務處理。 5757（五）“隨貨贈送”購進固定資產的會計處理 【案例】甲公司向某汽車生產企業(yè)一次性采購了27輛小轎車，汽車生產廠家為維持市場統(tǒng)一定價，與甲公司協(xié)商并達成一致，小轎車仍按市場銷售價格即每輛11.7萬元（含稅）定價銷售，但廠家另

27、外附送一部商務車給甲公司，該商務車的市場正常價格為每輛35.1萬元（含稅）。在這種情況下，甲公司將商務車視為獲得贈品并計入營業(yè)外收入，且將小轎車按每輛11.7萬元計價。問：上述做法是否正確？有何稅收風險？5858【解析】 該汽車生產廠廠家出于稅收上的考慮，將27輛小轎車與一部商務車開在同一張銷售發(fā)票上，總價為：11.727 +35.1=351（萬元），同時在票面上注明折扣為10%（35.1351），實收價款即銷凈額為315.9萬元。正確的處理方法是將折扣率在各種車原價基礎上同等扣除后確定入賬價值：增值稅進項稅額=315.9（1+17%）17%=45.9（萬元）5959小汽車入賬價值=（315.

28、9-45.9）（1027+30）270=243（萬元）商務車入賬價值=（315.9-45.9）（1027+30）30=27（萬元）借：固定資產小轎車 243 一商務車 27 應交稅費應交增值稅（進項稅額） 45.9貸：銀行存款 315.96060三、土地使用權財稅差異的協(xié)同管理（一）企業(yè)會計準則規(guī)定 1.企業(yè)取得的土地使用權應確認為無形資產。 2.土地使用權用于自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土地使用權不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產進行核算，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和計提折舊。3.企業(yè)外購的房屋建筑物，實際支付的價款中包含了土地和建筑物的價值，應當按照合理的方法在建筑

29、物和土地使用權之間進行分配；如果確實無法合理分配，應當全部作為固定資產。 6161 （二）稅務處理 1.土地使用稅的管理 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規(guī)定稅額計算征收。 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條規(guī)定，征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。 6262 （二）稅務處理 1.土地使用稅的管理 財稅【2006】186號規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城

30、鎮(zhèn)土地使用稅?！咎崾尽繜o法約定具體日期的，可約定“以雙方共同確認的、達到交付條件日為實際交付日。 6363 遼地稅函【2011】225號規(guī)定，對由于政府動遷不及時等原因，政府沒有按照合同約定的時間將土地交付給受讓者的，土地受讓人應與出讓者簽訂補充協(xié)議，重新明確交付土地的時間；也可由國土部門出具有效證明，證明該宗土地確因政府的原因改變交付土地的時間。經主管地方稅務機關確認后，可按補充合同或政府有關部門證明的時間，確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生的時間。6464 2.房產稅的管理 財稅【2010】121號規(guī)定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支

31、付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。6565注意問題：（1）因在建房產和待建房產尚未建成使用，按照現(xiàn)行房產稅有關規(guī)定不屬于應稅房產，不應當繳納房產稅，其占用土地的價值也不應該作為房產稅的計稅依據繳稅。 （2）按照現(xiàn)行房產稅有關政策，獨立于房屋之外的建筑物，如游泳池、煙囪、水塔等，不屬于房產，不是房產稅的征稅對象，其所占用土地的價值也不應該計入應稅房產的原值征收房產稅。6666（3）計入房產原值的地價，包括包括支付的土地出讓金或者土地轉讓價款、土地契稅、耕地占用稅、拆遷補償費、規(guī)劃設計、勘探費、“七通一平”費用等。（4）蘇財稅【2011】3號、常地稅一便函【2011】10號規(guī)定，“通過劃撥方式取得土地使用權的，計入房產原值的地價為零”。 6767（5）計算方法 宗地容積率低于0.5或等于0.5的： 計入房產原值的地價 =應稅房產建筑面積2土地單價。 宗地容積率大于0.5的： 計入房產原值的地價 =應稅房產建筑面積容積率土地單價；6868【案例】某宗土地上房產總建筑面積為5000平方米，其中企業(yè)擁有的應稅房產建筑面積為3000平方米，另外該宗土地面積1000平方米，地價20