商業(yè)地產基礎知識

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上【地產】商業(yè)地產基礎知識一、何為商業(yè)地產商業(yè)地產的屬性本身來講有廣義和狹義之說，狹義的商業(yè)地產就是我們平常說的商業(yè)的交易場所，廣義應該包括商場、酒店、寫字樓、商務公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產。商業(yè)地產是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產產品。商業(yè)地產與住宅房地產的區(qū)別：住宅房地產：1、發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式 其資金回收模式相對簡單2、大多數(shù)的住宅類產品的購買者在購買住宅類產品時，主要是買來

2、自住的3、發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成商業(yè)地產：1、商業(yè)地產項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有2、大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產類產品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的3、發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待二、商業(yè)地產的內容（一）商業(yè)地產在開發(fā)和運營中涉及到三個層面1、資本運營2、市場開發(fā)3、運營管理（二）貫穿商業(yè)地產全過程的三種行為1、開發(fā)行為2、投資行為3、經(jīng)營行為（三）商業(yè)地產的四元素1、開發(fā)商2、投資者3、商戶4、消費者商業(yè)地產的市場發(fā)展條件歐美：歐美參考的主要

3、判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均GDP30004000美元時，家庭汽車擁有率1520，商業(yè)地產發(fā)展（Shopping Mall為例）才開始進入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60，才是成熟發(fā)展階段。亞洲及國內：亞洲及國內（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量等。商業(yè)地產主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達1015。商業(yè)地產的發(fā)展特點及

4、趨勢：三、商業(yè)地產的類型地產投資市場產品類別購物中心SHOPPING MALL概念：Mall林蔭道 在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多 商店、娛樂設 施和餐館組成的大型零售綜合體。Shopping Mall 規(guī)模在10萬平方米以上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要采取出租方式運營的集零售、 娛樂、餐飲、休閑等于一體的復合商業(yè)業(yè)態(tài)。SHOPPINGMALL項目可能包括的商業(yè)組合內容：1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。2、半主力店租戶：運動品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。3、娛樂、餐飲設施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂設施，以及麥當勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、 酒吧餐廳、美

5、食廣場等餐飲設施。4、專賣店：包括國際一線、二線品牌及當?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。專業(yè)型商鋪定義：專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或專業(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或專業(yè)市場所經(jīng)營的產品關系密切。案例：北京中關村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機、電腦配件、數(shù)碼產品、存儲設備、網(wǎng)絡設備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。四、商業(yè)地產的銷售模式返租銷售：概念：就是帶租約銷售，即先引進品牌商家，然后將商場劃分若干小面積產權商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報，發(fā)展商即可在短期內回籠資金并獲得

6、超額利潤 。實質：商品房售后包租是指房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進銷售，在其進行外銷商商品房售后包租是指房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進銷售，在其進行外銷商品房出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內由該房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為。利益：國內的房地產公司融資渠道比較單一，為了應對銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進行發(fā)展已是相當普遍的做法。對于個人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產和理財產品結合的產品，不僅具產權的房地產特性，同時在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財產品?？梢?，售后包租并非只是開發(fā)商單方獲益的模

7、式，其本質仍是實現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。風險：由于商鋪產權發(fā)生轉移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營管理機構要么是發(fā)展商臨時成立的公司，要么是專門聘請的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負責，因為物業(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應的利潤，承諾給小業(yè)主的租金回報成為發(fā)展商的長期包袱，很有可能無法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營狀態(tài)不佳的情況下，其風險更加巨大。公式租金（元/平米/天）銷售單價（元/平米）回報率天出房率6%-10%左右是合理回報率商鋪投資大部分都是10-12年收回投資成本。某些項目開發(fā)商胡亂提高年回報率承諾，有的甚至達到20%，這完全背離了市場規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。商

8、鋪定價操作程序層別總價 = （目標銷售總額÷總權重系數(shù)）X層別權重系數(shù)憑經(jīng)驗對項目不同層別進行系數(shù)設定（第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為100% ，依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此 。）系數(shù)X銷售面積（建筑面積） =權重系數(shù)權重系數(shù)=總權重系數(shù)（層別總價÷層別總權重系數(shù)）X具體商鋪權重系數(shù)=具體商鋪總價設定各層別中各個商鋪的系數(shù)，位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權重系數(shù)具體商鋪權重系數(shù)=層別商鋪總權重系數(shù)五、商業(yè)地產的客戶1、投資者最關心什么？物業(yè)是否

9、能增值2、怎樣才能讓投資者覺得某個物業(yè)能增值呢？或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？背景環(huán)境大的經(jīng)濟環(huán)境是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境商業(yè)地產行業(yè)是否是投資熱點地塊價值地產項目所處地塊是否在未來有發(fā)展同類市場經(jīng)營狀況某個地產項目預計經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間項目規(guī)劃商鋪規(guī)劃設計是否合理，是否符合經(jīng)營要求價格合理銷售價格是否與實際價值趨同3、影響客戶決斷的因素客戶：不僅指投資客，更是針對經(jīng)營者，因為 他們才是更加專業(yè)、更加挑剔的客戶。（1）、外在因素項目本身、軟件、銷售策略、進駐品牌、優(yōu)惠政策、未來前景、推廣力度、運營管理。（2）、硬件：地理位置交通狀況、周邊商業(yè)市場、同類市場整體水平、周邊居民水平、建筑形

10、式、鋪位劃分、配套設施。針對北方藥都項目來說，什么最能吸引潛在投資者呢？或者說怎樣才能打擊到投資者呢？藥都項目優(yōu)勢一、硬件優(yōu)勢1、資源優(yōu)勢 ：近40萬人的醫(yī)藥營銷隊伍遍布全國各地；2000多家醫(yī)藥生產經(jīng)營企業(yè)中產值和銷售收入超千萬元以上的就有18家，利稅超千萬元的有4家；此外，內蒙古藥材資源豐富，蒙藥材2230種、蒙藥藥品達5000余種，在國內外都具有很高的聲譽。2、市場優(yōu)勢：呼和浩特一年兩屆藥交會在國內醫(yī)藥業(yè)享有盛譽，蒙藥不僅在國內具有很高的聲譽，而且在日本、韓國、俄羅斯等國十分暢銷。對于藥都來說，所在區(qū)域的藥品市場整體水平很高，已經(jīng)形成了它所需要的市場環(huán)境。3、建筑優(yōu)勢：全街鋪性質的建筑形

11、式，使各個店鋪的商業(yè)價值均分，降低了出現(xiàn)“死鋪”的可能性，利于銷售和經(jīng)營。而且項目內街的設計輕松的解決了醫(yī)藥批發(fā)必須的裝修貨問題，為經(jīng)營者提供便利。4、劃分優(yōu)勢：100-200平米為主的劃分，保證了單位物業(yè)的總價款處于合理區(qū)間，避免過大的資金投入降低目標投資者的投資熱情。二、軟件優(yōu)勢1、政策優(yōu)勢大環(huán)境：國家規(guī)定：中國醫(yī)藥行業(yè)要走集約化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的道路，從2000年開始，利用35年的時間，培養(yǎng)510戶面向國內外市場、多元化經(jīng)營、年銷售額在20億元以上的大型醫(yī)藥流通集團。小環(huán)境：自治區(qū)和呼市、玉泉區(qū)三級政府給予了大力支持，呼市有關部門先后出臺了一系列優(yōu)惠政策，為投資藥市的經(jīng)營者在稅收、商用房

12、使用年限、貸款、辦證、落戶、子女入學等方面提供便利。2、前景優(yōu)勢做為蒙藥的大本營，呼市目前還沒有像北方藥都如此大規(guī)模的綜合性醫(yī)藥供銷中心，一旦投入使用必定會吸引無數(shù)國內外的醫(yī)藥經(jīng)銷商來此洽談定購，經(jīng)過一段時間的運營北方藥都就可以成為蒙藥的代名詞，云集與此的藥上足以使藥都的價值迅速提升。3、銷售策略優(yōu)勢返租銷售的銷售策略，對于投資者來說無疑是個穩(wěn)定的投資保障，而且藥都較高的租金回報率能夠保證在十年內收回投資成本，無疑對客戶具有很高的吸引力。4、運營優(yōu)勢在藥都內的大型會展中心的建設，保證在項目投入運營之后持續(xù)的醫(yī)藥類產品展會，經(jīng)常性的持續(xù)吸引來自國內外的藥商來此參展洽談，為在此長期經(jīng)營的商家提供了

13、穩(wěn)定的客源，此外這種展會也是對藥都品牌的非常有效的推廣。成功案例分析上谷商業(yè)街項目基本情況項目坐落位置區(qū)域：地處天塔道以南開發(fā)商：天津融創(chuàng)集團融創(chuàng)置地有限公司總建筑面積：56289平米地上建筑面積：42109平米地下建筑面積：14180平米地上三層商業(yè)總建筑面積：23251平米店鋪面積范圍：74 m2 1245 m2 （建筑面積）總店數(shù):82間商務魔方面積：18858平米銷售均價：商業(yè)： 1F 16500170002F 12500130003F 85009000SOHO： 4F6F 65007000項目定位1、該項目規(guī)劃是商業(yè)和商務魔方的組合，構成都市型低層建筑，該項目的在設計規(guī)劃時會將底層至三層做商業(yè)，四層至六層做商務魔方（全兼容、多功能）。2、集餐飲、娛樂、休閑、商務辦公于一體的具有綜合性、時尚性、領先性的高端項目。3、商家定位以體量適中且租期穩(wěn)定的中型規(guī)模特色餐飲（400600平米）及KTV娛樂為主導，并包含特色購物及必要的社區(qū)服務設施，如便利店、