承租人的優(yōu)先購買權(quán)被侵害,賠償標準如何計算？

1、法律知識要點：中華人民共和國合同法第230 條、 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第21 條均規(guī)定了出租人侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)時，承租人可以獲得損害賠償?shù)臋?quán)利。但是， 在實務(wù)中對于承租人因優(yōu)先購買權(quán)受侵害時請求賠償?shù)模唧w按什么標準確定賠償，上述的法律法規(guī)并沒有具體規(guī)定。承租人優(yōu)先購買權(quán)被侵害時有權(quán)獲得賠償?shù)臋?quán)利，但并沒有規(guī)定具體的賠償?shù)姆绞胶蜆藴?，在司法實?wù)中缺乏可操作性， 所以各地法院在賠償標準上屬于自由裁量權(quán)的范圍，但是， 從相關(guān)的判例來看， 對于侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償標準，通常是按房屋上漲的差價損失來確定。出租人以市場價格出售給第三人，賣房時

2、市場價格較低，后一直上漲，承租人提出賠償請求時的市場價格已經(jīng)明顯高于交易時的價格，事實上多年來，房地產(chǎn)市場的價格總體上也是一直上漲的，此時， 承租人有權(quán)要求出租人賠償從交易時至主張權(quán)利時的差價損失。還有一種情況是，房屋的價格未出現(xiàn)大的波動，但是出租人在出售房屋時是低于市場價格出售的，這種情況下承租人仍可以請求差價損失。為什么在實務(wù)中，以房屋差價損失作為承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害時的賠償標準？因為在同等條件下，承租人有優(yōu)先交易的權(quán)利，在法律法規(guī)對優(yōu)先購買權(quán)受侵害時的賠償標準未做明確規(guī)定的情況下，房屋差價損失作為賠償標準最為合理、公平，也較為容易操作。當(dāng)然， 由于缺乏明確的賠償標準，實務(wù)中如果房屋價格

3、波動不大的，法院也可能會以承租人無法證明其損失為由，判決駁回承租人的損害賠償請求，這種案例也不在少數(shù)，因此個案不同，應(yīng)具體考慮案情，把握訴訟風(fēng)險。為了更好的閱讀和理解上述法律知識要點，筆者分享一篇相關(guān)的實務(wù)案例，并對案例的內(nèi)容進行了相應(yīng)的整理和匯編，案例中觀點僅供學(xué)習(xí)交流所用！原告陳某中訴稱：原告系造板廠職工，1999 年 3 月該廠解體時將自有的綜合樓6 個門市以資抵債抵償給投資公司用于償還借款。陳某中從當(dāng)年開始租用其中的一個門市，雙方簽訂了房屋租賃合同。2013 年 8 月 8 日雙方又續(xù)簽了房屋租賃合同，約定： “租賃期限自 2013 年1月1日起至2016年12月31日止在租賃期內(nèi)，甲

4、方出售房屋，須提前60天向乙方發(fā)出書面通知。同年11 月 8 日，投資公司未通知陳某中便以自行組織拍賣的方式整體轉(zhuǎn)讓該處資產(chǎn)給另外五間門市的承租人，成交價為58.5 萬元。2015 年 7 月 27 日，陳某中起訴，請求判令投資公司對其進行賠償，在審理過程中陳某中明確訴訟請求為賠償爭議門市的實際價格與投資公司和葉某琴的成交價差額。案件審理過程中陳某中提出申請對爭議門市的實際價格進行評估。2015 年 10月 12 日，法院委托房地產(chǎn)土地估價有限公司對涉案的門市處置時的價值進行評估， 評估公司得出本案爭議門市在處置時的評估價值應(yīng)為140715 元。 陳某中為評估爭議門市的價值花去測繪費1500

5、元，評估費2000 元。判決要點法院審理認為：投資公司作為房屋的所有權(quán)人，在出賣房屋時應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)告知陳某中。陳某中認為在處置資產(chǎn)時其在相關(guān)位置張貼了競買公告就視為已盡到告知義務(wù)。根據(jù)雙方之間簽訂的房屋租賃合同第七條第3 款： “在租賃期內(nèi)，甲方出售房屋，須提前60 天向乙方發(fā)出書面通知。 ”投資公司作為告知義務(wù)人應(yīng)當(dāng)舉證證明其向陳某中告知其出賣房屋的證據(jù)，但投資公司并未提供 相關(guān)證據(jù)，故認定其未向陳某中履行告知義務(wù)。投資公司未在合理期限內(nèi)向承租人陳某中告知其出賣門市而將門市賣給葉某琴的行為已經(jīng)侵犯了陳某中對其承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)進行賠償。承租人的優(yōu)先購買權(quán)追求的主要是生存和安全價值，

6、是對一種基本社會秩序的維護， 而不是對出賣人所有權(quán)的限制。對優(yōu)先購買權(quán)人而言，該項權(quán)利意味著購買機會上的優(yōu)遇和排斥他人取得特定標的物所有權(quán)的保障，而不是購買價格的優(yōu)惠。本案中投資公司未在出售前以同等條件征詢陳某中，使陳某中喪失了交易機會，因此，從交易習(xí)慣上看，陳某中主張房屋差價作為損失，可以支持，但應(yīng)對確定房屋差價的計算依據(jù)做出認定。法院認為投資公司處置的6 個門市面積相同，其價格應(yīng)當(dāng)一致都應(yīng)當(dāng)為140715元，總價應(yīng)當(dāng)為844290 元。該評估報告的評估基準日為2014 年 11 月與投資公司處置資產(chǎn)屬于同一時期，而投資公司整體處置6 個門市的成交價為58.5 萬元，每個門市價格為97500

7、 元，明顯低于市場價值。故，實際價格與投資公司處置的價格差額是存在的，投資公司應(yīng)當(dāng)按差額進行賠償。陳某中承租的房屋實際價格與投資公司處置價格的差額為140715 元 97500元 =43215 元， 應(yīng)予確認。陳某中為評估爭議門市的價格花去的測繪費1500 元、評估費 2000 元， 投資公司對其真實性認可，應(yīng)予確認。以上損失合計為46715元。判決結(jié)果綜上， 法院判決：由投資公司在判決生效之日起十日內(nèi)賠償陳某中因承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)遭受侵害的損失46715 元。律師點評該案中， 陳某中主張其為承租人，其為此主張?zhí)峁┝硕喾萜渑c投資公司簽訂的房屋租賃協(xié)議，這些協(xié)議均證實陳某中長期租賃第六間門市，投資公司在處置這些租賃房屋時仍在租賃協(xié)議約定的承租期內(nèi)。按照雙方合同約定，其出賣租賃門市時應(yīng)提前60 天向陳某中發(fā)出書面通知，但是，投資公司存在處置門市時未提前