物業(yè)公司催費(fèi)方案

1、物業(yè)費(fèi)催收法律依據(jù)中華人民共和國民法通則第一百零六條：公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。中華人民共和國合同法第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。中華人民共和國物權(quán)法第七十二條：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。第八十三條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人 停止侵害、

2、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院 提起訴訟。物業(yè)管理?xiàng)l例第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。第四十一條：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定 的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)

3、費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。第四十三條：縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。第六十七條：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其 限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則第二十條：業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的， 業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條：經(jīng)

4、書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè) 服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。第七條業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第四條：國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)的監(jiān)督管理工作。第八條：物業(yè)

5、管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。第九條：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第十條：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。第十五條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與物

6、業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用 人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。第十六條：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。第二十一條：政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、 標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)中華人民共和國價(jià)格法和價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定予以處罰。物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收索引數(shù)必達(dá)招數(shù)自選招數(shù)法律招數(shù)第一招

7、第二招 第三招 第四招 第五招 第六招 第七招 第八招 第九招適時(shí)提醒斷其后路苦肉計(jì)地毯搜索很 戰(zhàn)線糖衣 炮彈全民總 動(dòng)員催費(fèi)函律師函廳F常見欠費(fèi)業(yè)主類型參考使用招數(shù)1未繳費(fèi)的所有業(yè)主2滿口答應(yīng)，卻總不出現(xiàn)的業(yè)主?您3無法取得聯(lián)系的業(yè)主？ ?©4房屋存在整改問題的業(yè)主？?您5因房屋久未出租而欠費(fèi)的業(yè)主？?6曾經(jīng)對(duì)物業(yè)有誤會(huì)，發(fā)生過不愉快的業(yè)主7以工作忙、不在家、無時(shí)間等為借口的業(yè)主？?您8所有關(guān)懷、催繳均無效，惡意欠費(fèi) 3個(gè)月以上的業(yè)主？ ?物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收節(jié)點(diǎn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收溫馨提示尊敬的XX業(yè)主/XXX女士：您好！首先，感謝您一直以來對(duì) XX物業(yè)管理工作的理解！近期我司一直就貴宅物管

8、費(fèi)未繳納一事與您 進(jìn)行溝通，現(xiàn)將我司的想法和建議與您作如下交流：就您所反映XX寫字樓租售情況不好的問題，我們正在做出更積極地協(xié)調(diào)處理，并已在近期收到 一定的成效，僅二月XX就新增入住8戶。就您的物業(yè)而言我客戶中心前臺(tái)也在積極地幫您推薦。在 我司積極協(xié)助您解決問題的過程中，您多次提到人在外地不便繳納物管費(fèi)”，對(duì)此我司與您幾次交流了意見：考慮到您身處外地，無法親自前往繳款，我司曾提出可采用轉(zhuǎn)賬或代扣等方式，但您均以 工作忙沒時(shí)間春節(jié)回來再繳”為由拒絕。現(xiàn)春節(jié)已過而您一直未如當(dāng)初所言前往客戶中心繳納相關(guān)費(fèi)用。節(jié)后，我司負(fù)責(zé)人曾于2月20日、3月18日多次嘗試與您聯(lián)系，但電話均為拒接或無人接聽。而根據(jù)

9、您購房時(shí)與我司簽定的XX前期物業(yè)服務(wù)合同中第五條 3.1.2中上方應(yīng)在當(dāng)月15日之前將費(fèi)用金額繳清，逾期每天將按應(yīng)交 納金額的3%。向甲方繳納滯納金'故作為業(yè)主，您有按時(shí)繳納相關(guān)物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。作為從事服務(wù)工作的企業(yè)，我司愿意為業(yè)主做更多的工作， 也非常樂意給您提供力所能及的幫助， 但同時(shí)也希望業(yè)主能站在客觀理性的立場上，理解、支持和配合我們的工作。提醒您貴宅從2008年11月截止至2009年3月15日，已有6個(gè)月的物管費(fèi)計(jì)6965.10元及滯納金計(jì)1273.34元共計(jì)8238.44元未繳納，希望您接到此函后盡快到物管公司西城天街管理處結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，也避免產(chǎn)生更多的滯納金，造成您經(jīng)濟(jì)上不

10、必要的損失。感謝您的理解和支持！我們希望隨時(shí)與您保持溝通，若您有好的建 議，也非常歡迎您給我們提出。物業(yè)聯(lián)系人：張XX聯(lián)系電話：6661XXXX順頌秋安！XX物業(yè)服務(wù)有限公司2009年03月18日物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收律師函XX函字（2009）第號(hào)XXX女士（ XX業(yè)主）：本所受XX物業(yè)服務(wù)有限公司（本所委托人”）之委托，敬告如下事宜：本所委托人提供證據(jù)證明：閣下是 XX物業(yè)業(yè)主，閣下與本所委托人簽署有XX前期物業(yè)服務(wù)合 同及臨時(shí)管理規(guī)約，并接受本所委托人提供的物業(yè)管理服務(wù)，但從 2008年11月開始，貴方一直 未按時(shí)至物管處繳納物管費(fèi)、中央空調(diào)使用費(fèi)、公攤水電費(fèi)等。截至 2009年6月18日，閣下共

11、欠 費(fèi)金額達(dá)人民幣11343.69元；滯納金共計(jì)人民幣 3561.42元。本所委托人之物業(yè)管理人員已多次與閣下聯(lián)系并催交相關(guān)費(fèi)用，在此期間本所委托人仍按照物業(yè)管理合約為閣下提供完善、周到的物業(yè)服務(wù)；但閣下仍借故拖延，未能交納所欠費(fèi)用。本所認(rèn)為：閣下是物業(yè)管理人依法管理的物業(yè)業(yè)主，應(yīng)充分履行并遵守 XX前期物業(yè)服務(wù)合同 及臨時(shí)管理規(guī)約，遵守XX市物業(yè)管理?xiàng)l例以及我國的有關(guān)法律法規(guī)，在接受物業(yè)管理服務(wù)的 同時(shí)，有義務(wù)及時(shí)、足額交納物業(yè)管理費(fèi)，否則應(yīng)交納滯納金并承擔(dān)其他違約責(zé)任。本所委托人已經(jīng)委托本所向貴方敦促交納有關(guān)費(fèi)用。本所特此函請(qǐng)閣下：1 .于2009年6月29日前至本所委托人之管理處結(jié)清以上

12、費(fèi)用；2 .如果貴方未能在上述期限結(jié)清該等費(fèi)用，本所委托人可能采取暫停物業(yè)服務(wù)之有關(guān)措施，且本 所將根據(jù)本所委托人之要求，依法提起訴訟，屆時(shí)，由貴方承擔(dān)全部的法律后果。特致專函，敬希垂注!XX律師事務(wù)所律師*2009年06月18日物業(yè)費(fèi)催收話術(shù)XX業(yè)主，小X和你溝通這么久，也是想解決這個(gè)問題，我一直認(rèn)為能通過溝通解決的，那是最 好的，小X也不希望你和公司鬧僵呀，那對(duì)雙方都沒好處，是吧。但是話又說回來公司作為一個(gè)企業(yè) 而言，它肯定有它的制度和利益在，畢竟它要養(yǎng)活好幾千人不是，你覺得呢（用意：和業(yè)主統(tǒng)一戰(zhàn)線，減輕業(yè)主對(duì)經(jīng)辦人的敵意以保證說服力）XX業(yè)主，我覺得你還是來交了好，你想，難道你交了我就不

13、幫你出租了嗎，肯定不可能嘛。相 反的你不交，小X也沒辦法向公司交代嘛，人家認(rèn)認(rèn)真真的費(fèi)的業(yè)主都沒幫，卻幫沒繳費(fèi)的，你說這 說得過去嗎。而且，你這么拖著，最后公司沒有辦法還不是只有采取正常法律手段來維權(quán)，何必呢。 （用意：潛臺(tái)詞告訴他，不要以為拿他沒辦法，在法律上他是站不住腳的）要不這樣，XX業(yè)主，小X幫你想想辦法，看能不能向公司申請(qǐng)滯納金的減免，在小X能力范圍內(nèi)的，我肯定會(huì)幫你爭取（用意：對(duì)于處在交與不交邊緣的客戶，給與小利推動(dòng)其繳納）XX業(yè)主，小X和你溝通這么久，也是想解決這個(gè)問題，我一直認(rèn)為能通過溝通解決的，那是最 好的，小X也不希望你和公司鬧僵呀，那對(duì)雙方都沒好處，是吧。但是話又說回來公

14、司作為一個(gè)企業(yè) 而言，它肯定有它的制度和利益在，畢竟它要養(yǎng)活好幾千人不是，你覺得呢（用意：和業(yè)主統(tǒng)一戰(zhàn)線，減輕業(yè)主對(duì)經(jīng)辦人的敵意以保證說服力）XX業(yè)主，我覺得你還是來交老好些，你想，難道你交了我就不管你了么，肯定不可能嘛，你的 問題，我還不是要幫你解決，但是你不交，最后公司沒有辦法還不是只有采取正常法律手段來維權(quán)， 何必呢。（用意：潛臺(tái)詞告訴他，不要以為拿他沒辦法，在法律上他是站不住腳的）要不這樣，XX業(yè)主，小X幫你想想辦法，看能不能向公司申請(qǐng)滯納金的減免，在小X能力范圍內(nèi)的，我肯定會(huì)幫你爭取。（用意：對(duì)于處在交與不交邊緣的客戶，給與小利推動(dòng)其繳納）XX業(yè)主，我聽說最近公司在擬一批律師函，針對(duì)一些長期欠費(fèi)的客戶要采取法律行動(dòng)了，估計(jì) 就是這幾天就會(huì)發(fā)出，好像里邊有你，我先悄悄給你說一聲，讓你也好有所準(zhǔn)備千萬不要透露是我告訴你的喲，要不我會(huì)很難辦的 我建議你最好最近趕快來交了，避免撞到槍口上，抓個(gè)典型，多不 劃算（用意：探其口風(fēng)、拉攏戰(zhàn)線、勸其來交）物業(yè)費(fèi)催收口號(hào)物業(yè)管理業(yè)主當(dāng)家，小區(qū)建設(shè)依靠大