《廈門市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價及地價征收規(guī)定》政策解讀

1、廈門市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價及地價征收規(guī)定政策解讀廈門市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價及地價征收規(guī)定廈府2017413號文于2018年2月1日起實施。一、文件出臺背景根據(jù)有關(guān)規(guī)定，基準(zhǔn)地價應(yīng)每兩年更新一次。我市現(xiàn)行的基 準(zhǔn)地價于2016年3月1日頒布實施（廈府201649號）。基準(zhǔn)地 價更新成果必須在2018年3月1日前公布并實施。b5E2RGbCAP二、基準(zhǔn)地價的主要作用：一是為各級政府在出讓土地時提供依據(jù)，同時也可為土地使用者在土地使用權(quán)二 級市場轉(zhuǎn)讓時提供參考依據(jù)。二是各地價區(qū)段及不同用途的基準(zhǔn)地價水平，也對政府 加強土地市場的管理、實現(xiàn)土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟 和社會效用創(chuàng)造了條

2、件。三是通過地價的差別和調(diào)整引導(dǎo)或控制各類經(jīng)濟社會活動， 落實城市規(guī)則、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策。p1EanqFDPw三、基準(zhǔn)地價更新的主要內(nèi)容（一）城鎮(zhèn)土地級別劃分變更情況本次基準(zhǔn)地價更新對廈府201649號文中的商業(yè)、辦公、 酒店、營利性醫(yī)療教育、軟件及研發(fā)、經(jīng)營性公共設(shè)施產(chǎn)業(yè)、工 業(yè)等7類用地在廈府201649號文基礎(chǔ)上，各用途地價區(qū)段整 合劃分為六個級別的地價圖，并對同一用途的區(qū)段地價按相近區(qū) 域整合劃分為一個級別。因此，廈府201649號文的區(qū)域劃分 并未發(fā)生實質(zhì)變化。DXDiTa9E3d本次公布的住宅用途基準(zhǔn)地價分為商品住房和租賃住房基 準(zhǔn)地價，更新后調(diào)整為全市住宅共分六個級別15

3、個區(qū)段，其中一級地分為 1 地價區(qū)段，二級地分為 3 個地價區(qū)段，三級地分為 5 個地價區(qū)段，四級地分為 4 個地價區(qū)段，五級地 1 個地段區(qū)段， 六級地 1 個地價區(qū)段。 RTCrpUDGiT本次新增停車場用途，全市住宅共分六個級別 15 個區(qū)段， 其中一級地分為 1 地價區(qū)段，二級地分為 1 個地價區(qū)段，三級地 分為 3個地價區(qū)段，四級地分為 4個地價區(qū)段，五級地 4 個地段 區(qū)段，六級地 2 個地價區(qū)段。 5PCzVD7HxA（二）商業(yè)、辦公、酒店、營利性醫(yī)療教育、工業(yè)、軟件及 研發(fā)、經(jīng)營性公共設(shè)施等產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)地價基本保持不變 jLBHrnAILg 為保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，本次基準(zhǔn)

4、地價更新除商業(yè)、 辦公、酒店、營利性醫(yī)療教育用地因級別整合導(dǎo)致局部基準(zhǔn)地價 微調(diào)；工業(yè)、軟件及研發(fā)、經(jīng)營性公共設(shè)施等產(chǎn)業(yè)用地地價均未 作調(diào)整。 xHAQX74J0X（三）住宅用地基準(zhǔn)地價 商品住房用地新供地采用招拍掛方式，基準(zhǔn)地價調(diào)整對新供地市場影響不大，調(diào) 整后的價格水平反映了土地市場成交價格變化總體趨勢，又體現(xiàn)了基準(zhǔn)地價的均質(zhì)特 點。 LDAYtRyKfE（四）新增租賃住房用地基準(zhǔn)地價 為建立租購并舉的房地產(chǎn)市場體系，根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān) 于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見和住建部開展住 房租賃試點工作的初步方案 ，全國各地正在大力探索推進租賃住 房建設(shè)，我市作為租賃住房建設(shè)試點城市，為

5、做好租賃住房用地 供應(yīng)，這次新增租賃住房用地基準(zhǔn)地價。租賃住房用地指為緩解住宅供需矛盾，只租不售，需辦理整體產(chǎn)權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓、整體抵 押的住宅用房。租賃住房用地土地使用年限70年。Zzz6ZB2Ltk（五）新增停車場用地基準(zhǔn)地價考慮到住宅、商業(yè)、辦公等用房配套車位基本上可以銷售給 購房人，而公共停車場、酒店、醫(yī)院及要求整體自持的產(chǎn)業(yè)用地， 其配套的車位也必須自持，因此，在價格上存在比較大差異。此 次新設(shè)停車場用地根據(jù)整體持有和可分割銷售的不同特點，將停 車場用地分為可分割轉(zhuǎn)讓停車位基準(zhǔn)地價和整體產(chǎn)權(quán)停車位基準(zhǔn) 地價。 dvzfvkwMIl四、廈門市地價征收管理若干規(guī)定（一）增加停車場用地樓層修正

6、系數(shù)及停車場用地用途修正 系數(shù)考慮到地下停車位每向下一層，建安成本劇增，因此，增加 停車場用地樓層修正系數(shù)進行修正。同時，住宅配套車位用地基 準(zhǔn)地價是按70年測算的，因此，對辦公、商業(yè)等法定最高年限為 40年的項目，停車場用地用途修正系數(shù)rqyn14ZNXI1、停車場用地樓層修正系數(shù)指地下停車庫（位）不同樓層 的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)。具體為：樓層地上半地下 （按一 半計 容）負(fù)一層 及半地 下不計容負(fù)二層負(fù)三層及以 下修正系數(shù)10.70.50.2502、停車場用地用途修正系數(shù)指為不同用途配套的可分割轉(zhuǎn) 讓停車庫（位）的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)。具體為3 / 4停車場用地用途修正系數(shù)（為住宅配套） =1 停車場用地用途修正系數(shù)（為非住宅配套） =0.91 （二）在征收規(guī)定中，取消了地下停車、地下自持物業(yè)免征 土地出讓金的優(yōu)惠。（三）原廈府 2016 49號文規(guī)定，高基準(zhǔn)地價用途調(diào)整為 低基準(zhǔn)地價用途的，不再結(jié)算地價?，F(xiàn)調(diào)整為按受理時的市場價 作為結(jié)算依據(jù)。 EmxvxOtOco（四）原廈府 2016 49號文規(guī)定結(jié)建式地下建筑不作為商 品房出售的地下自持建筑免收土地出讓金。 現(xiàn)調(diào)整為 “同一宗地有 多種用途的，地上、半地下、地