物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員及操作人員的培訓(xùn)

1、專業(yè)技術(shù)人員及操作人員的培訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)各類技術(shù)人員及實(shí)際操作人員是整個(gè)物業(yè)管理工作的具體承擔(dān)者，是物業(yè)管理工作的第一線人員。對(duì)這一層次的人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，是保證物業(yè)管理有效性的重要一環(huán)。對(duì)這一層次人員的培訓(xùn)應(yīng)著眼于提高他們的整體素質(zhì)，即從專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)技能和工作態(tài)度三方面進(jìn)行培訓(xùn)。下面，我們按工作性質(zhì)分類講述具體的培訓(xùn)內(nèi)容。第一節(jié)建筑管理人員培訓(xùn)內(nèi)容建筑管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，包括各種用途房屋的查勘鑒定、保養(yǎng)、維修。物業(yè)管理公司一般都擁有自己的維修和養(yǎng)護(hù)施工隊(duì)伍，其具體工作如下：一、房屋的查勘鑒定為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據(jù)房屋的用途和完好情況進(jìn)行管理，在確保住戶居住安全的基礎(chǔ)上

2、，盡可能地提高房屋的使用價(jià)值并合理延長房屋的使用壽命，物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，通過對(duì)房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)。房屋查勘鑒定是指物業(yè)管理公司按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進(jìn)行檢查、測(cè)試、驗(yàn)算并評(píng)定其完損等級(jí)的活動(dòng)。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定和工程查勘鑒定等。二、房屋的保養(yǎng)(一)房屋的巡檢要對(duì)房屋進(jìn)行保養(yǎng)，首先就要對(duì)房屋進(jìn)行日常巡檢。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對(duì)房屋進(jìn)行維修，其目的是保持或恢復(fù)房屋原來的狀態(tài)或使用功能，所以物業(yè)管理公司的房屋維修和養(yǎng)護(hù)工作的起點(diǎn)是巡檢。物業(yè)管理公司所

3、管轄區(qū)域的房屋與設(shè)施的巡檢可以分為經(jīng)常性巡檢與定期巡檢兩種。經(jīng)常性巡檢又分為日巡檢與周巡檢。日巡檢是由物業(yè)管理人員按所負(fù)責(zé)的區(qū)域每日進(jìn)行巡檢。對(duì)房屋與公用設(shè)施進(jìn)行日巡檢的內(nèi)容主要包括：房屋是否出現(xiàn)破損、有無臨時(shí)亂拉亂接電線現(xiàn)象、室內(nèi)外上下水管有無滲漏、各種道路有無損壞、樓梯與道路照明設(shè)施是否完好等，并按要求做好巡檢記錄，以此作為對(duì)員工進(jìn)行考核的依據(jù)。周巡檢是由物業(yè)管理公司經(jīng)理組織的由相關(guān)工作人員參加的每周進(jìn)行的巡檢。周巡檢是對(duì)整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的房屋與公用設(shè)施進(jìn)行抽檢，檢查內(nèi)容同日巡檢的內(nèi)容基本相同，應(yīng)按要求做好記錄。定期巡檢是按房屋與設(shè)施耐用時(shí)限及維修周期定期進(jìn)行的巡檢，參與定期巡檢的人員類似

4、于周巡檢，巡檢中也要做好巡檢記錄。在巡檢中，若發(fā)現(xiàn)房屋和公用設(shè)施有損壞現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)填寫“維修登記表”與“派工單”，由維修人員對(duì)損壞部位及時(shí)予以修復(fù)，然后對(duì)維修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。(二)房屋的養(yǎng)護(hù)1房屋養(yǎng)護(hù)的原則和內(nèi)容房屋養(yǎng)護(hù)的原則是：因地制宜，合理維修；對(duì)不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；定期檢查，及時(shí)維護(hù)；加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效地合理使用維修基金；最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能。房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容，包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)兩個(gè)方面。房屋的日常養(yǎng)護(hù)主要有：一是住戶臨時(shí)報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程(包括對(duì)業(yè)主或使用人進(jìn)行的房屋二次裝修的管理)；二是物業(yè)管理公司通

5、過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來的養(yǎng)護(hù)工程?？梢姡课莸娜粘ｐB(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)的目的，主要是防臺(tái)防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)關(guān)系到業(yè)主或使用人的居住和使用安全以及房屋設(shè)備的完好程度，所以這種養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)中的一個(gè)重要方面。房屋養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類及其外界條件相適應(yīng)，木結(jié)構(gòu)的防潮防腐防蟻蛀、磚石結(jié)構(gòu)的防潮、鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護(hù)，都必須結(jié)合具體情況予以重視。2房屋日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)中易出現(xiàn)的問題物業(yè)管理公司是提供房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的主體，接受養(yǎng)護(hù)的對(duì)象是開發(fā)商建造的房屋，實(shí)施服務(wù)的對(duì)象是房屋的業(yè)主或使用人。開發(fā)商所建造房屋的質(zhì)量，物業(yè)

6、管理公司實(shí)施的服務(wù)的質(zhì)量，業(yè)主或使用人對(duì)房屋的使用的質(zhì)量，均會(huì)影響到房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的質(zhì)量。商品房作為大宗、耐用、高值的商品，如果它的質(zhì)量低下，會(huì)給業(yè)主或使用人帶來住用的不便和無盡的精神痛苦，還會(huì)加大物業(yè)管理公司養(yǎng)護(hù)房屋的難度，因?yàn)橛性S多房屋質(zhì)量問題靠后天維修是無法徹底解決的，進(jìn)而會(huì)直接影響到房改工作的開展和商品房市場(chǎng)的發(fā)展。此外，對(duì)物業(yè)管理公司的房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量的投訴是業(yè)主或使用人投訴的熱點(diǎn)之一。從目前投訴的情況來看，存在的主要問題有兩大類型：一是房屋養(yǎng)護(hù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；二是房屋養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量。過去，無償養(yǎng)護(hù)房屋，人們對(duì)養(yǎng)護(hù)的要求不太高，認(rèn)為修得不好，可以叫房管所的人再來修；現(xiàn)在是有償養(yǎng)護(hù)，業(yè)主或使

7、用人不但對(duì)收費(fèi)的多少有自己的想法，而且對(duì)維修的質(zhì)量要求也特別高。物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人產(chǎn)生矛盾的原因是多方面的，有的是因?yàn)閭€(gè)別物業(yè)管理公司確實(shí)存在多收費(fèi)、亂收費(fèi)，個(gè)別服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度差、服務(wù)效率低等問題，有的是因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理還缺乏一定程度的了解，期望值太高。物業(yè)管理公司在實(shí)施房屋養(yǎng)護(hù)時(shí)服務(wù)質(zhì)量的好壞會(huì)直接影響到其與業(yè)主或使用人之間的關(guān)系，以及物業(yè)管理公司本身的聲譽(yù)。因此，物業(yè)管理公司要一切為業(yè)主或使用人著想，對(duì)于發(fā)生的問題和糾紛，不是先去分清是誰的責(zé)任，而是先去把問題解決。只有這樣，才能提高物業(yè)管理公司房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的質(zhì)量。3房屋養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)具備的專業(yè)知識(shí)(1)地基的養(yǎng)護(hù)地基屬

8、于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補(bǔ)救措施都很困難，應(yīng)予以足夠的重視。主要應(yīng)從以下幾方面做好養(yǎng)護(hù)工作：堅(jiān)決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生地基基礎(chǔ)上部結(jié)構(gòu)使用荷載分布不合理或超過設(shè)計(jì)荷載，會(huì)危及整個(gè)房屋的安全，而在基礎(chǔ)附近的地面堆放大量材料或設(shè)備，也會(huì)形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產(chǎn)生附加沉降。所以，應(yīng)從內(nèi)外兩方面加強(qiáng)對(duì)日常使用情況的技術(shù)監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。防止地基浸水地基浸水會(huì)使地基基礎(chǔ)產(chǎn)生不利的工作條件，因此，對(duì)于地基基礎(chǔ)附近的用水設(shè)施如上下水管、暖氣管道等，要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)房屋內(nèi)部及四周排水設(shè)施如排水溝、散水坡等的管理與維修。保證勒腳完好無損勒腳位于基礎(chǔ)頂

9、面，它能將上部荷載進(jìn)一步擴(kuò)散并均勻傳遞給基礎(chǔ)，同時(shí)起到基礎(chǔ)防水的作用。勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落，會(huì)使基礎(chǔ)受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)，也會(huì)因防水失效而產(chǎn)生基礎(chǔ)浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護(hù)不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)的重要內(nèi)容。防止地基凍害在季節(jié)性凍土地區(qū)要特別注意基礎(chǔ)的保溫工作。對(duì)按持續(xù)供熱設(shè)計(jì)的房屋，不宜采用問歇供熱，并應(yīng)保證各房問采暖設(shè)施齊備有效。如果在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎(chǔ)較近的地下室，應(yīng)在寒冷季節(jié)將門窗封閉嚴(yán)密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應(yīng)采取其他的保溫措施。(2)樓地面工程的養(yǎng)護(hù)樓地面工程常用的材料多種多樣，如水泥砂漿、大理石

10、、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿和常用的預(yù)制塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂縫等，木地板容易被腐蝕或蛀蝕，而在一些高檔裝修中采用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲性及耐濕性等方面性能較差，所以應(yīng)針對(duì)樓地面材料的特性，做好相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)工作。通常需要注意以下幾個(gè)問題：保證經(jīng)常用水房間的有效防水對(duì)廚房、衛(wèi)生間等經(jīng)常用水的房間，一方面要注意保護(hù)樓地面的防水性能，另一方面須加強(qiáng)對(duì)上下水設(shè)施的檢查與保養(yǎng)，防止管道漏水、堵塞，造成室內(nèi)長時(shí)間積水而滲人樓板，導(dǎo)致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理或暫停使用，切不可將就使用，以免形成隱患。避免室內(nèi)受潮與蟲害由于混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，

11、水分會(huì)通過毛細(xì)現(xiàn)象透過地板或外墻滲入室內(nèi)；在南方，空氣濕度經(jīng)常持續(xù)在較高的水平，常因選材不當(dāng)而產(chǎn)生返潮(即結(jié)露)現(xiàn)象。這是造成室內(nèi)潮濕的兩種常見原因。室內(nèi)潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會(huì)因大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學(xué)反應(yīng)而變形失效，如腐蝕、膨脹、強(qiáng)度減弱等，從而造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。所以，必須針對(duì)材料的各項(xiàng)性能指標(biāo)，做好防潮工作，如保持室內(nèi)有良好的通風(fēng)等。建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種。由于這種損害通常出現(xiàn)在較難發(fā)現(xiàn)的隱蔽性部位，所以更須做好預(yù)防工作。尤其是分泌物的腐蝕，如常見的建筑白蟻病，會(huì)造成房屋結(jié)構(gòu)的根本性破壞，導(dǎo)致無法彌補(bǔ)的損失，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無

12、論是木構(gòu)建筑還是鋼砼建筑，都必須對(duì)蟲害預(yù)防工作予以足夠的重視?？刂?、消除裝飾材料產(chǎn)生的副作用裝飾材料的副作用主要是針對(duì)有機(jī)物而言，如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學(xué)粘合劑等，常在適宜的條件下產(chǎn)生大量有害物質(zhì)，危害人們的身心健康，也會(huì)危及設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還會(huì)出現(xiàn)消防隱患。所以，在選用有機(jī)裝飾材料時(shí)，必須對(duì)它所能產(chǎn)生的副作用采取相應(yīng)的控制與消除措施，如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。(3)墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)墻臺(tái)面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工復(fù)雜，耗資大，維修工序繁瑣，常常牽一發(fā)而動(dòng)全身。所以，做好對(duì)它的養(yǎng)護(hù)工作，延長其綜合使用壽命，直接關(guān)系到業(yè)主與物業(yè)管理公司

13、的經(jīng)濟(jì)利益。墻臺(tái)面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成：抹灰工程、油漆工程、刷(噴)漿工程、裱糊工程、塊材飾面工程、罩面板及龍骨安裝工程。這些都需要根據(jù)其具體的施工方法、材料性能以及可能出現(xiàn)的問題，采取適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)護(hù)措施。但無論對(duì)哪一種工程的養(yǎng)護(hù)，都應(yīng)滿足以下幾個(gè)共性要求：定期檢查，及時(shí)處理定期檢查一般不少于每年一次。對(duì)容易出現(xiàn)問題的部位重點(diǎn)檢查，盡早發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)處理，防止產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，造成更大的損失。對(duì)于使用磨損頻率較高的部位，要縮短定時(shí)檢查的周期，如臺(tái)面、踢腳、護(hù)壁及細(xì)木制品等工程。加強(qiáng)保護(hù)與其他工程銜接處墻臺(tái)面及吊頂工程經(jīng)常與其他工程相交叉，在銜接處要注意防水、防腐、防脹。如水管

14、穿墻應(yīng)加套管保護(hù)，與制冷、供熱管相接處應(yīng)加絕熱高強(qiáng)度套管。此外，墻臺(tái)面及吊頂工程在自身不同工種相接處也會(huì)相互影響，應(yīng)采取保護(hù)手段和科學(xué)的施工措施。保持清潔保持墻臺(tái)面及吊頂?shù)那鍧?，不僅是房間美觀、衛(wèi)生的要求，也是保證材料處于良好狀態(tài)所必需的。灰塵、油膩積累太多，容易導(dǎo)致吸潮、生蟲，直接腐蝕材料。所以，應(yīng)做好經(jīng)常性的清潔工作。清潔時(shí)需根據(jù)不同材料各自的性能，采用適當(dāng)?shù)姆椒āＷ⒁馊粘９ぷ髦械姆雷o(hù)日常工作中要注意防止擦、劃、刮傷墻臺(tái)面，防止撞擊。遇有可能損傷臺(tái)面材料的情況，要采取預(yù)防措施。在臺(tái)面養(yǎng)花、使用腐蝕性材料等，應(yīng)設(shè)保護(hù)墊層。在墻面上張貼、懸掛物品，嚴(yán)禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料，如不可

15、避免，應(yīng)請(qǐng)專業(yè)人員施工，并采取必要的防護(hù)措施。注意材料所處的工作環(huán)境遇有潮濕、油煙、高溫等非正常工作要求時(shí)，要注意墻臺(tái)面及吊頂材料的性能，防止使其處于不利環(huán)境而受損。如不可能避免，應(yīng)采取有效的防護(hù)措施，或在保證可復(fù)原條件下更換材料，但均須由專業(yè)人員操作。定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性由于墻臺(tái)面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發(fā)揮其有效作用，并根據(jù)材料部件的使用期限與實(shí)際工作狀況，及時(shí)予以更換。(4)門窗工程的養(yǎng)護(hù)門窗對(duì)于保證房屋使用正常、通風(fēng)良好十分重要，應(yīng)在管理使用中根據(jù)不同類型門窗的特點(diǎn)注意養(yǎng)護(hù)，使之處于

16、良好的工作狀態(tài)。木門窗易出現(xiàn)的問題有門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等；鋼門窗則易翹曲、變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風(fēng)、斷裂損壞等；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養(yǎng)護(hù)中，應(yīng)重點(diǎn)注意以下幾個(gè)方面：嚴(yán)格遵守使用常識(shí)與操作規(guī)程門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護(hù)。在使用時(shí)，應(yīng)輕開輕關(guān)。刮風(fēng)下雨，要及時(shí)關(guān)閉并固定。開啟后，旋啟式門窗扇應(yīng)固定。嚴(yán)禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關(guān)閉狀態(tài)，以防門窗扇變形，致使關(guān)閉不嚴(yán)或啟閉困難。經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題千萬不要拖延門窗構(gòu)造比較復(fù)雜，應(yīng)經(jīng)常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關(guān)閉不嚴(yán)等。發(fā)現(xiàn)門窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象，應(yīng)

17、及時(shí)修理或申請(qǐng)?zhí)幚?，防止?duì)其他部分造成破壞或發(fā)生意外事件。定期更換易損部件，保持整體狀況良好對(duì)于使用中損耗較大的部件應(yīng)定期檢查更換，需要潤滑的軸心或摩擦部位，要經(jīng)常采取相應(yīng)潤滑措施，如有污垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。北方地區(qū)外門窗應(yīng)注意冬季使用管理北方地區(qū)冬季氣溫低、風(fēng)力大、沙塵多，外門窗易受侵害，所以應(yīng)做好養(yǎng)護(hù)工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風(fēng)滲透和縫隙積灰。長期不用的外門，要加以封閉，卸下的紗窗要妥善保存，防止變形或損壞。加強(qiáng)窗臺(tái)與暖氣的使用管理禁止在窗臺(tái)上放置易對(duì)窗戶產(chǎn)生腐蝕作用的物體，包括固態(tài)、液態(tài)以及會(huì)產(chǎn)生有害于門窗的氣體的一切物品。北方冬季還應(yīng)注意室內(nèi)采暖設(shè)

18、施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環(huán)境中，避免出現(xiàn)凝結(jié)水或局部過冷過熱現(xiàn)象。(5)屋面工程的養(yǎng)護(hù)屋面工程在房屋中的作用主要是防水、保溫(南方為隔熱)等，由于建筑工藝水平的提高，現(xiàn)在又增加了許多新的功能，如采光、綠化、太陽能采集利用等。屋面工程施工工藝復(fù)雜，其中最容易受到破壞的是防水層。防水層直接影響到房屋的正常使用，并對(duì)其他結(jié)構(gòu)及構(gòu)造層起著保護(hù)作用，所以防水層的養(yǎng)護(hù)也就成為屋面工程維修養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容。屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，以及風(fēng)雨侵蝕、沖刷和陽光照射等都會(huì)加速其老化；排水受阻或人為損害、不合理荷載，會(huì)造成局部先行破壞和滲漏。由于防水層維修難度大，基本無法恢復(fù)對(duì)防水起主要作用的整

19、體性，所以在使用過程中需要有一個(gè)完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，維修及時(shí)有效，以延長其使用壽命，節(jié)省返修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)一般非上人屋面每季度清掃一次，防止堆積垃圾、雜物，防止非預(yù)期植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時(shí)，及時(shí)清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經(jīng)常清掃。在使用與清掃時(shí)，應(yīng)注意保護(hù)重要排水設(shè)施如落水口，以及防水關(guān)鍵部位如大型或體形較復(fù)雜建筑的變形縫。定期檢查、記錄，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)處理 定期組織專業(yè)技術(shù)人員對(duì)屋面各種設(shè)施的工作狀況按規(guī)定項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行全面詳查，并填寫檢查記錄。對(duì)非正常損壞要查找原因，防止產(chǎn)生隱患；對(duì)正常損壞要詳細(xì)記錄

20、其損壞程度。檢查后，對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)匯報(bào)處理，并適當(dāng)調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。加強(qiáng)屋面使用的管理在屋面的使用中，要防止不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等問題，在使用期應(yīng)有專人管理。屋面增設(shè)各種設(shè)備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能(包括上人屋面的景觀要求)，其次要符合整體技術(shù)要求。在施工過程中，要有專業(yè)人員負(fù)責(zé)，采用合理的構(gòu)造方法，并采取必要的保護(hù)措施，以免對(duì)屋面產(chǎn)生破壞或形成其他隱患。建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍屋面工程有很強(qiáng)的專業(yè)性與技術(shù)性，檢查與維修養(yǎng)護(hù)都必須由專業(yè)人員來負(fù)責(zé)完成。屋面工程的養(yǎng)護(hù)頻率相對(duì)較低，所以為減輕物業(yè)管理公司的負(fù)擔(dān)，并能充分保證達(dá)到較高的技術(shù)水平，更

21、有效、更經(jīng)濟(jì)地做好屋面工程養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)建立由專業(yè)技術(shù)人員組成的專職機(jī)構(gòu)。(6)通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理由于通風(fēng)道在房屋建設(shè)和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對(duì)通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理應(yīng)該作為一個(gè)專項(xiàng)格外加以重視。首先在設(shè)計(jì)時(shí)就要盡量選用比較堅(jiān)固耐用的鋼筋混凝土風(fēng)道、鋼筋網(wǎng)水泥砂漿風(fēng)道等，淘汰老式的磚砌風(fēng)道、膠合板風(fēng)道，此外還必須選用防串味的新型風(fēng)道。在房屋接管驗(yàn)收時(shí)，一定要將通風(fēng)道作為一個(gè)單項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的驗(yàn)收，確保風(fēng)道暢通，安裝牢固，不留隱患。在房屋使用過程中，應(yīng)注意：住戶在安裝抽油煙機(jī)和衛(wèi)生間通風(fēng)器時(shí)，必須小心細(xì)致地操作，不要亂打亂鑿，以免對(duì)通風(fēng)道造成損害。不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在

22、通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道。物業(yè)管理公司每年應(yīng)逐戶對(duì)通風(fēng)道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時(shí)制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認(rèn)真記錄，及時(shí)修復(fù)。檢查時(shí)可在樓頂通風(fēng)道出屋面處檢測(cè)通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛絲懸掛大錘放人通風(fēng)道檢查其是否暢通。通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時(shí)用水泥砂漿填補(bǔ)，嚴(yán)重?fù)p壞的在房屋大修時(shí)應(yīng)徹底更換。(7)垃圾道的養(yǎng)護(hù)管理一些住宅樓、辦公樓設(shè)置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門等部分組成。由于垃圾道是公用設(shè)施，又是藏污納垢的地方，住戶一般對(duì)其不夠愛護(hù)。物業(yè)管理公司一方面要加強(qiáng)宣傳教育，另一方面垃圾道出現(xiàn)堵塞、損壞

23、時(shí)要及時(shí)派人修理。在房屋接管驗(yàn)收時(shí)，要認(rèn)真檢查垃圾道的各個(gè)部位，看看有無出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現(xiàn)象。如果垃圾道內(nèi)積存有大量施工垃圾或有在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隱患的現(xiàn)象，必須要求施工單位及時(shí)返修。平時(shí)的養(yǎng)護(hù)中應(yīng)注意：指定專人負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)，保持垃圾道通暢。搬運(yùn)重物時(shí)要注意保護(hù)好垃圾道，避免碰撞；平時(shí)不要用重物敲擊垃圾道。不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾。垃圾道出現(xiàn)堵塞時(shí)應(yīng)盡快疏通，否則越堵越嚴(yán)，疏通起來更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力。垃圾斗、出垃圾門每兩年應(yīng)重新油漆一遍，防止銹蝕，盡量延長其使用壽命，降低維修費(fèi)用。垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時(shí)用水泥砂漿或混凝土修補(bǔ)，防止破損擴(kuò)大。三、房

24、屋的維修 (一)房屋維修的分類按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。首先，按維修對(duì)象的不同可分為結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修。結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對(duì)老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。非結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對(duì)房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋的使用功能，保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使用年限。其次，按所維修房屋的完損程度的不同需要進(jìn)行小修、中修、大修或翻修。小修也稱維護(hù)，是指對(duì)房屋的日常零星維修維護(hù)工作，其目的是使房屋保持原來的等級(jí)。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)

25、要求，需進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的修理工作。大修是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價(jià)值，主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)，需全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新在原地或異地進(jìn)行更新建造的過程。再次，按經(jīng)營管理的性質(zhì)不同可分為恢復(fù)性維修、賠償性維修、補(bǔ)償性維修、返工性維修和救災(zāi)性維修?；謴?fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)。它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修是指修復(fù)因住戶私自拆改、增加荷載、改

26、變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時(shí)，通過對(duì)該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位而對(duì)房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接收人通過協(xié)商解決。返工性維修是指因房屋的設(shè)計(jì)缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)。對(duì)于重大天災(zāi)，如風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、震災(zāi)等，維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門撥?？罱鉀Q；對(duì)于人為造成的災(zāi)害，維修費(fèi)用按賠償性維修規(guī)定的辦法處理，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費(fèi)用。(二)房屋維修標(biāo)準(zhǔn)1房屋

27、維修等級(jí)的劃分根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的規(guī)定，房屋按其主要承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件所采用的建筑材料劃分，可分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)及其他結(jié)構(gòu)(簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu))六類。根據(jù)房地產(chǎn)部門所管轄的房屋實(shí)際情況看，房屋結(jié)構(gòu)形式主要是后四類即鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)及其他結(jié)構(gòu)。把該四類房屋中的各類按其門窗、樓地面、主體工程、墻面裝飾及設(shè)備等所用材料、正規(guī)程度、有無設(shè)備及設(shè)備齊全程度等因素劃分，可分為二至三個(gè)等級(jí)。鋼筋混凝土和磚混結(jié)構(gòu)可分為兩個(gè)等級(jí)，磚木結(jié)構(gòu)可分為三個(gè)等級(jí)。2房屋維修標(biāo)準(zhǔn)房屋維修標(biāo)準(zhǔn)是按一等房屋及一等以下房屋兩大類分別制定的。一等房屋包括鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)中的一等房屋。對(duì)一

28、等房屋進(jìn)行維修時(shí)，因其具有較多的使用價(jià)值，需要加強(qiáng)維修養(yǎng)護(hù)使其通過維修保持和提高其完損等級(jí)，延長使用年限。一等以下房屋包括鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)中的二等房屋和磚木結(jié)構(gòu)中的二、三等房屋，以及簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)的房屋。對(duì)于此類房屋的維修主要是以住用和使用安全為前提，有計(jì)劃地實(shí)現(xiàn)更新改造。各分項(xiàng)工作的維修標(biāo)準(zhǔn)如F：(1)主體工程在維修時(shí)應(yīng)對(duì)屋架、柱、梁、檁條、樓楞等進(jìn)行檢查，有損壞情況的，應(yīng)予以加固、修復(fù)。對(duì)坡度小、冷攤瓦等造成的滲水、漏雨，在情況嚴(yán)重時(shí)要按原樣修復(fù)，仍不能排除屋漏的，應(yīng)予以翻修改建。對(duì)屋面上的壓頂、出線、屋脊、天窗、檐溝、斜溝、水落、水管等損壞導(dǎo)致的滲水應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的應(yīng)翻做；屋面上原有

29、隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復(fù)；對(duì)女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和不影響市容市貌的條件下可改修或拆除。鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)損壞情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固或重做。玻璃天棚、老虎窗損壞漏雨的應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的可翻做，但一般不新做。(2)抹灰工程清水墻損壞的應(yīng)修補(bǔ)嵌縫，整垛墻風(fēng)化過多的可做抹灰。外墻勒腳損壞的應(yīng)修復(fù)，原無勒腳抹灰的可新做。外墻抹灰起殼、剝落的應(yīng)修復(fù)，損壞面積過大的可全部鏟除重抹，重抹時(shí)，如原抹灰材料太差，可提高用料標(biāo)準(zhǔn)。一等房屋和沿主要街道、廣場(chǎng)的房屋的外墻抹灰損壞，應(yīng)原樣修復(fù)；復(fù)原有困難的，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)，不影響色澤協(xié)調(diào)的前提

30、下，可用其他材料代替。天棚抹灰損壞，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)。發(fā)現(xiàn)抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，必須鏟除重抹。原線腳損壞的，按原樣修復(fù)。損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳全部鏟除后，非必要可以不修復(fù)。內(nèi)墻抹灰起殼、剝落的應(yīng)修復(fù)，每面墻損壞時(shí)間超過一年以上的可鏟除重抹。各種墻裙損壞應(yīng)根據(jù)保護(hù)墻身的需要予以修復(fù)或抹水泥墻裙。原無踢腳線的，結(jié)合墻面抹灰應(yīng)加做水泥踢腳線。如果因室外溝渠等影響引起墻面長期潮濕，影響居住使用的可做防水層。(3)油漆粉飾工程木門窗、紗門窗、百葉門窗、封檐板、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落，失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)。鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類鐵件(如鐵柵、鐵門等)，其油

31、漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)除銹、刷防銹油漆或涂料。鐵門窗或各類鐵件油漆保護(hù)周期一般為3至5年。室內(nèi)墻面、天棚維修時(shí)可刷新。其用料，一等房屋可采取新型涂料、膠白等，二等以下房屋，刷石灰水。高級(jí)抹灰損壞應(yīng)按原樣修復(fù)。高層建筑或沿主要街道、廣場(chǎng)的房屋外墻原油漆損壞的應(yīng)修補(bǔ)，其色澤應(yīng)盡量與原色一致。(4)水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程附屬于多層、高層住宅及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞，除與供水部門簽有專門協(xié)議的外，均應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。原設(shè)計(jì)有缺陷或不合理的，應(yīng)改變?cè)O(shè)計(jì)，改造重裝。水箱應(yīng)定期清洗。電氣線路的修理應(yīng)遵守供電部門的操作規(guī)程。原無分表的，除各地另有規(guī)定者外，一般可提供安裝勞務(wù)，但表及

32、附件應(yīng)由用戶自備。上下水道及衛(wèi)生設(shè)備損壞、堵塞及零件殘缺，應(yīng)修理、疏通、配齊，但人為損壞的，其費(fèi)用由用戶自理。原無衛(wèi)生設(shè)備的，是否新裝由用戶自定。電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風(fēng)等設(shè)備損壞，應(yīng)及時(shí)修理；零配件殘缺的，應(yīng)配齊全；長期不用且今后仍無使用價(jià)值的可拆除。(5)金屬構(gòu)件若金屬構(gòu)件銹爛損壞的，應(yīng)修復(fù)加固。若鋼門窗損壞、開關(guān)不靈、零件殘缺的，應(yīng)修復(fù)、配齊。若鐵門、鐵柵、鐵欄桿、鐵扶梯、鐵曬衣架等銹爛損壞的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價(jià)值的可拆除。(6)其他工程凡正在使用的設(shè)備應(yīng)注意保養(yǎng)。避雷設(shè)施損壞、失效的應(yīng)修復(fù)；高層房屋附近無避雷設(shè)施或超出保護(hù)范圍的應(yīng)新裝。凡道路、下水道、窖井損壞或堵塞

33、的應(yīng)修復(fù)或疏通。若原先沒有下水系統(tǒng)導(dǎo)致院內(nèi)積水嚴(yán)重，影響用戶居住使用和環(huán)境衛(wèi)生的，在條件允許時(shí)應(yīng)新做。若需要改變位置布局，平時(shí)一般不考慮，只有房屋大修時(shí)，可結(jié)合處理。對(duì)房屋進(jìn)行維修時(shí)應(yīng)按建設(shè)部頒發(fā)的城市房屋維修管理規(guī)定的要求搞好維修管理工作。(三)房屋維修周期1影響維修周期的因素根據(jù)大修、中修、小修的不同范圍和特點(diǎn)，應(yīng)該確定一個(gè)相應(yīng)的、符合客觀實(shí)際的修理周期。房屋建筑維修工程科學(xué)管理的重要基礎(chǔ)工作之一，就是根據(jù)危害因素發(fā)生、發(fā)展的自然規(guī)律和房屋建筑使用規(guī)律，確定各類房屋建筑的最佳修理周期。一般而言，修理周期的長短取決于以下幾個(gè)方面：(1)房屋建筑的用途人們?cè)谏a(chǎn)、生活活動(dòng)中對(duì)房屋建筑各部位造成

34、的損耗的大小與以下因素有關(guān)：使用的合理程度，摩擦、撞擊、活動(dòng)的頻率，生產(chǎn)、生活設(shè)備用品荷載的大小，生產(chǎn)、生活中是否產(chǎn)生有害介質(zhì)或污染等。比如，通過車輛較多的道路與一般的道路，大型百貨商場(chǎng)、候車室與一般的辦公、住宅房屋，浴室、廚房與一般用房，公共廁所與一般廁所等，由于它們的用途不同，在同一期間它們的損耗、破損程度也不相同，因此，修理周期也就各不相同。(2)房屋建筑各個(gè)部位的耐用程度與耐用程度有關(guān)的因素主要有結(jié)構(gòu)種類、房屋的使用年限和剩余使用壽命、原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低和施工質(zhì)量的優(yōu)劣。不同結(jié)構(gòu)的房屋建筑，有不同的耐用年限，并且由于建造的時(shí)間不同，它的剩余使用壽命也是不相同的，再加之原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量

35、的不同，所以其損壞情況和耐用程度也是不相同的。(3)房屋建筑所處的地理位置房屋建筑還會(huì)受到日光、風(fēng)、雨、濕度等等自然因素的影響。眾所周知，我國南方多雨、濕度大，導(dǎo)致木質(zhì)結(jié)構(gòu)易腐爛；而北方雪大、溫度低，從而頂棚、墻壁易結(jié)霜，基礎(chǔ)凍害較多。因此，危害房屋建筑的因素的發(fā)生、發(fā)展進(jìn)程，其造成損害的大小、速度的快慢亦不會(huì)相同，修理周期就會(huì)有長、有短。2房屋維修周期的確定確定房屋維修周期的標(biāo)準(zhǔn)是房屋普查完好率鑒定記錄和對(duì)歷年記錄所進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)分析。在此基礎(chǔ)上了解各項(xiàng)目損壞的規(guī)律，可確定一般項(xiàng)目的維修周期和全項(xiàng)目或多項(xiàng)目損壞最佳的綜合性大修周期。一般項(xiàng)目的損壞維修周期：(1)屋面：瓦屋面的耐用程度取決于屋脊和

36、外粉刷砂漿的強(qiáng)度和耐水性。平屋面的耐用程度取決于防水層的材料和施工質(zhì)量以及水泥砂漿的強(qiáng)度(目前一般用的瀝青油氈防水層可使用5至8年)。瓦屋面和平屋面的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)或中修可以3年一次。(2)外門窗與外墻：外門窗計(jì)劃檢修及油漆保養(yǎng)周期，可以5至6年一次；外墻粉刷計(jì)劃檢修周期，可以5年左右一次。(3)室內(nèi)：水電設(shè)備計(jì)劃檢修周期，可以6至8年一次；室內(nèi)一般項(xiàng)目的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)、檢修周期，可以6至8年一次。全項(xiàng)目或多項(xiàng)目綜合性大修周期，可根據(jù)房屋的承重結(jié)構(gòu)(如墻體、梁、柱、構(gòu)架等)損壞情況和外露部位項(xiàng)目(如屋面、外墻粉刷、外門窗等)的損壞情況確定。3各類結(jié)構(gòu)房屋的維修周期磚木結(jié)構(gòu)房屋：12至15年；磚混結(jié)構(gòu)房屋：

37、15至20年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋：20至25年。(四)各類維修工程1小修工程(1)小修工程的概念小修工程亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級(jí)而對(duì)房屋在使用中出現(xiàn)的正常小損小壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。這種工程用工少、所花費(fèi)用少，綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的1以下，并具有很強(qiáng)的服務(wù)性，要求經(jīng)常持續(xù)地進(jìn)行。小修工程的主要特點(diǎn)是項(xiàng)目簡(jiǎn)單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫。(2)小修工程的范圍小修工程主要包括以下維修內(nèi)容：整修：屋面、鋼門窗、木門窗等。修補(bǔ)：屋面、泛水、屋脊、地面面層、內(nèi)外墻、木樓梯、抹灰、窗臺(tái)、腰線、明溝、散水和落水管等。拆砌挖補(bǔ)：局部

38、墻體、個(gè)別拱圈。拆換：五金，玻璃，紗窗，油漆，個(gè)別楞木、檁條、木梁、過梁、屋架、木栓等。水、衛(wèi)、電、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修理、更換等。疏通：下水管道的疏通等。加固：房屋檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。(3)小修工程的組織管理小修工程項(xiàng)目收集。物業(yè)管理公司日常服務(wù)的房屋小修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目，主要是通過房屋維修管理人員的走訪查房和業(yè)主(住戶)的隨時(shí)報(bào)修這兩個(gè)渠道收集的。走訪查房，是指物業(yè)管理人員定期對(duì)轄區(qū)內(nèi)住(用)戶進(jìn)行走訪，并在走訪中查看房屋，聽取住(用)戶對(duì)房屋維修的具體要求，發(fā)現(xiàn)住(用)戶尚未提出或忽略的房屋險(xiǎn)情及公用部位的損壞情況。物業(yè)管理公司可通過建立查房手冊(cè)來充分發(fā)揮走訪

39、查房的實(shí)際作用。另外一個(gè)方法就是住(用)戶隨時(shí)報(bào)修。為方便住(用)戶隨時(shí)報(bào)修，物業(yè)管理公司可采取以下措施：設(shè)置便民報(bào)修信箱；建立接待值班制度；組織服務(wù)咨詢。編制小修工程計(jì)劃。收集到小修工程服務(wù)項(xiàng)目后，物業(yè)管理公司應(yīng)依據(jù)輕重緩急和勞動(dòng)力情況，做出維修安排。室內(nèi)照明、給水排污等部位發(fā)生故障，房屋出現(xiàn)影響正常使用的險(xiǎn)情等，應(yīng)及時(shí)安排、組織人力搶修；對(duì)暫不影響正常使用的小修項(xiàng)目，均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表，盡早逐一落實(shí)實(shí)施。落實(shí)小修工程任務(wù)。管理人員根據(jù)急修項(xiàng)目和小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，開列小修養(yǎng)護(hù)單。房屋小修養(yǎng)護(hù)工憑單領(lǐng)取材料，并根據(jù)小修養(yǎng)護(hù)單的工程地點(diǎn)、項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行小修工程施工。對(duì)施工中發(fā)現(xiàn)的房屋

40、險(xiǎn)情可先行處理，然后再由開列小修養(yǎng)護(hù)單的管理人員變更或追加工程項(xiàng)目手續(xù)。監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護(hù)工程。在小修養(yǎng)護(hù)工程施工中，管理人員應(yīng)每天到小修工程現(xiàn)場(chǎng)解決工程中出現(xiàn)的問題，監(jiān)督檢查當(dāng)天小修工程的完成情況。2中修工程(1)中修工程的概念中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動(dòng)或拆換進(jìn)行局部維修，以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類工程項(xiàng)目較小但工程量比較大，有周期性。中修工程適用于一般損壞房屋，其一次維修費(fèi)用應(yīng)低于該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20。(2)中修工程的范圍少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋維修。一般損壞房屋的維修，如整幢房屋門窗的整修，樓地面、樓梯的維修，抹灰修補(bǔ)，油漆保

41、養(yǎng)，設(shè)備管線的維修和零配件的更換等。整幢房屋的公用生活設(shè)備的局部更換、改善或改裝；新裝工程以及單項(xiàng)的維修，如下水道重做、整幢房屋門窗的油漆、整幢房屋圍墻的拆砌等。3大修工程(1)大修工程的概念大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備(包括上下水管道、取暖設(shè)備等)的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，雖不需要全面拆除，但必須對(duì)它們進(jìn)行牽動(dòng)、拆換、改裝、新裝，以保證房屋基本完好或完好的工程。這類工程的工程地點(diǎn)集中，項(xiàng)目齊全，具有整體性。大修工程的費(fèi)用為該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25以上。房屋大修工程一般都與房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進(jìn)行。經(jīng)大修后的房屋，一般都要求達(dá)到基

42、本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。(2)大修工程的范圍修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程。對(duì)整幢房屋的公用生活設(shè)備進(jìn)行更換、改善或新裝的工程。對(duì)房屋進(jìn)行局部改建的工程。對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的工程。4翻修工程(1)翻修工程的概念翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。這類工程具有投資大、工期長的特點(diǎn)。由于翻修工程 可盡量利用原房屋構(gòu)件和舊料，因此其費(fèi)用應(yīng)低于該房屋同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)，但必須達(dá)到完好房屋的標(biāo)準(zhǔn)。(2)翻修工程的適用范圍房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險(xiǎn)。因自然災(zāi)害破壞不能再使用的房屋。地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢(shì)低

43、洼積水長期無法排出的地區(qū)的房屋。主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，無維修價(jià)值的房屋。國有基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。5綜合維修工程(1)綜合維修工程的概念綜合維修工程是指成片多幢或面積較大的單幢樓房，因大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行有計(jì)劃的成片維修或?yàn)楦淖兤?幢)房屋面貌而進(jìn)行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修(全項(xiàng)目修理)的工程。這類維修工程應(yīng)根據(jù)各地情況和條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等，把問題在維修中一并解決。綜合維修工程的費(fèi)用應(yīng)是該片(幢)房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20以上，其竣工面積和數(shù)量在統(tǒng)計(jì)時(shí)可不單獨(dú)列出，可計(jì)人大修工程項(xiàng)目中。經(jīng)過綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好

44、或完好的標(biāo)準(zhǔn)。(2)綜合維修工程的適用范圍大部分已嚴(yán)重?fù)p壞或一般性損壞，需要進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋；需改變片(幢)面貌的房屋。附1關(guān)于提高防水工程質(zhì)量的若干規(guī)定(建建第837號(hào)1991年12月13日)一、健全防水工程的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。為使防水工程的設(shè)計(jì)與施工有標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范可遵循，凡當(dāng)前還沒有國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的，應(yīng)即著手列入編制與修訂項(xiàng)目計(jì)劃；已下達(dá)編制與修訂項(xiàng)目計(jì)劃的，應(yīng)抓緊工作，盡速完成。省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門可在近期內(nèi)組織有關(guān)單位編制、修訂和完善現(xiàn)行屋面、墻面、廁浴間和地下室等防水工程構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)圖集。二、嚴(yán)格選擇防水材料。在防水工程設(shè)計(jì)中，要依據(jù)建筑物的等級(jí)、性質(zhì)、功能和構(gòu)造等特點(diǎn)，以及本

45、地區(qū)的自然條件，選用適宜的防水材料，以保證防水工程質(zhì)量，減少日后的維修費(fèi)用。三、實(shí)行對(duì)防水材料質(zhì)量使用認(rèn)證檢測(cè)制度。每年由全國防水材料質(zhì)量使用認(rèn)證檢測(cè)中心，對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的防水材料進(jìn)行抽樣檢驗(yàn)，通過抽檢，確認(rèn)一批質(zhì)量可靠的防水材料。對(duì)產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)先進(jìn)且具有良好耐久性、可靠性和穩(wěn)定性的優(yōu)質(zhì)防水材料，通過適當(dāng)形式向廣大用戶公布和推薦。四、加強(qiáng)對(duì)防水工程設(shè)計(jì)與施工人員的培訓(xùn)。培訓(xùn)要分層次地進(jìn)行。通過培訓(xùn)，防水工程設(shè)計(jì)人員應(yīng)掌握各種防水材料的性能及其設(shè)計(jì)原則與細(xì)部構(gòu)造的特點(diǎn)；施工管理人員應(yīng)達(dá)到掌握防水材料的基本性能、防水構(gòu)造做法與基本的施工技術(shù)；操作人員應(yīng)能正確理解和掌握防水工程施工的操作要領(lǐng)。五、確保防

46、水工程的施工質(zhì)量。防水工程施工必須嚴(yán)格遵循國家或行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。防水工程施工前，施工單位要組織對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，通過會(huì)審，掌握施工圖中的細(xì)部構(gòu)造及有關(guān)要求，并應(yīng)編制防水工程的方案和操作說明。施工中，對(duì)防水工程中的主要部位進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量控制和檢查。完工后，屋面、墻面、廁浴間均要分別情況進(jìn)行澆水、噴淋或蓄水試驗(yàn)。六、推廣應(yīng)用性能好、質(zhì)量可靠的新型防水材料和相應(yīng)的施工技術(shù)。對(duì)屋面防水材料采用化纖胎或玻纖胎改性瀝青卷材的，為保證其達(dá)到必要的耐久性和強(qiáng)度一般其總厚度不應(yīng)少于4毫米。七、完善防水工程的維護(hù)保養(yǎng)制度。在使用中不得隨意破壞防水層。如出現(xiàn)滲漏，在保修期內(nèi)應(yīng)由原施工單位負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用由責(zé)任方負(fù)責(zé)；逾

47、保修期則應(yīng)委托防水專業(yè)隊(duì)維修。八、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。防水工程質(zhì)量問題多，滲漏情況嚴(yán)重的地區(qū)和部門，應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的防水工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)制定措施，組織技術(shù)攻關(guān)，推廣成熟的施工技術(shù)和科技成果，力求在短期內(nèi)使?jié)B漏得到治理，防水工程質(zhì)量得到提高。附2關(guān)于治理屋面滲漏的若干規(guī)定(建建第370號(hào)1991年6月13日)屋面滲漏是當(dāng)前房屋建筑中最為突出的質(zhì)量問題之一，群眾對(duì)此反映極為強(qiáng)烈。為使房屋建筑工程，特別是量大面廣的住宅工程的屋面滲漏問題盡快得到解決，特作如下規(guī)定：一、房屋建筑工程的屋面防水設(shè)計(jì)，必須要由有防水設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的人員承擔(dān)，設(shè)計(jì)時(shí)要結(jié)合工程的特點(diǎn)，對(duì)屋面防水構(gòu)造認(rèn)真進(jìn)行處理，重要部位要有大樣詳圖；選材要

48、考慮其耐久性，能保用10年。從1991年起，屋面防水材料選用石油瀝青油氈的，其設(shè)計(jì)應(yīng)不少于3氈4油。對(duì)屋面防水工程使用的材料，設(shè)計(jì)文件中要詳細(xì)注明對(duì)品種、規(guī)格和性能的要求，但不得指定生產(chǎn)廠。二、各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)主管部門應(yīng)按地區(qū)選定12個(gè)檢測(cè)單位，對(duì)進(jìn)入本地區(qū)市場(chǎng)的石油瀝青油氈等主要防水材料質(zhì)量進(jìn)行使用認(rèn)證抽樣檢驗(yàn)，并將檢驗(yàn)結(jié)果及時(shí)提供給本地區(qū)的建設(shè)單位和施工單位，防止不合格的材料使用到工程中。建設(shè)部也將選定全國防水材料質(zhì)量使用認(rèn)證檢測(cè)中心，除負(fù)責(zé)防水材料質(zhì)量抽檢工作外，對(duì)尚沒有國家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的防水材料，組織制定暫行檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，并定期向全國公布防水材料質(zhì)量的抽檢結(jié)果。三、對(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)

49、的屋面防水材料，不僅要有出廠合格證，還必須要有進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告，確保其符合標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，否則施工單位不得使用。四、屋面防水工程必須由防水專業(yè)隊(duì)或防水工施工。凡非防水專業(yè)隊(duì)或非防水工施工的，當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督站可責(zé)令其停止施工。防水工都要經(jīng)過培訓(xùn)，考試合格者，由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)主管部門或其指定的單位頒發(fā)崗位證書。五、防水工程的質(zhì)量必須經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督站核定。各地區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督站要把屋面防水工程列為重點(diǎn)監(jiān)督內(nèi)容之一。今后凡屋面出現(xiàn)滲漏的，不論設(shè)計(jì)或施工原因，均不得評(píng)定為優(yōu)良工程，不得申報(bào)各級(jí)的優(yōu)質(zhì)工程。六、住宅工程的屋面防水保修期為3年，即自竣工之日起的3年內(nèi)，如屋面出現(xiàn)滲漏，由施工單位負(fù)責(zé)返修

50、，費(fèi)用由責(zé)任方負(fù)責(zé)。附3城市房屋修繕管理規(guī)定1991年7月8日中華人民共和國建設(shè)部第11號(hào)令第一章總則第一條為加強(qiáng)城市房屋修繕的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定適用于城市(指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn))房屋的修繕管理。公有住宅向個(gè)人出售后的維修養(yǎng)護(hù)管理辦法另行制定。第三條本規(guī)定所稱房屋修繕，是指對(duì)已建成的房屋進(jìn)行拆改、翻修和維護(hù)。本規(guī)定所稱房屋所有人，是指持有房屋產(chǎn)權(quán)證的直管公房管理單位、自管房單位和私房所有人。第四條城市房屋的所有人、使用人和房屋修繕企事業(yè)單位，均應(yīng)遵守本規(guī)定。第五條城市房屋的修繕，應(yīng)當(dāng)根據(jù)地區(qū)和季節(jié)的特點(diǎn)，與抗震加

51、固、白蟻防治、抗洪、防風(fēng)、防霉等相結(jié)合。對(duì)于文物保護(hù)建筑、古建筑和優(yōu)秀近代建筑等有保護(hù)價(jià)值房屋的修繕，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對(duì)于工業(yè)建筑、公共建筑的修繕，還應(yīng)當(dāng)參照其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二章房屋修繕管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)第六條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國城市房屋修繕管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域城市房屋修繕管理工作。第七條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)于城市房屋修繕的管理，應(yīng)當(dāng)履行下列主要職責(zé)：(一)貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)城市房屋修繕的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和方針、政策，組織編制城市房屋修繕的長期規(guī)劃和近期計(jì)劃，并督促實(shí)施；(二)按照管理權(quán)限對(duì)房屋修繕企事業(yè)單位進(jìn)行資質(zhì)管理：

52、(三)組織或參與房屋修繕定額的編制、修訂，并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況；(四)指導(dǎo)并督促房屋所有人落實(shí)房屋修繕資金；(五)負(fù)責(zé)房屋修繕工程的安全、質(zhì)量監(jiān)督管理；(六)組織房屋修繕業(yè)務(wù)、技術(shù)的培訓(xùn)和房屋修繕新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的推廣應(yīng)用；(七)依法調(diào)解和處理有關(guān)房屋修繕的爭(zhēng)議和糾紛。第八條自管房單位的房屋修繕管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)，由其主管部門制定。其房屋修繕管理工作，應(yīng)當(dāng)接受當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。第三章房屋修繕責(zé)任第九條依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定修繕房屋，是房屋所有人應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。異產(chǎn)毗連房屋的修繕，其所有人依照城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。第十條租賃房屋的修繕，由租賃雙方依法約定修繕責(zé)任

53、。第十一條因使用不當(dāng)或者人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或者給予賠償。第十二條在已經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給建設(shè)單位的危險(xiǎn)房屋，其拆除前的修繕由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。第十三條房屋所有人和其他負(fù)有房屋修繕責(zé)任的人(以下簡(jiǎn)稱修繕責(zé)任人)，應(yīng)當(dāng)定期查勘房屋，掌握房屋完損情況，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修繕；在暴風(fēng)、雨、雪等季節(jié)，應(yīng)當(dāng)做好預(yù)防工作，發(fā)現(xiàn)房屋險(xiǎn)情及時(shí)搶險(xiǎn)修復(fù)。在房屋修繕時(shí)，該房屋的使用人和相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得借故阻礙房屋的修繕。第十四條對(duì)于房屋所有人或者修繕責(zé)任人不及時(shí)修繕房屋，或者因他人阻礙不能及時(shí)修繕，有可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門可以采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施

54、。排險(xiǎn)解危的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。第四章房屋修繕計(jì)劃管理第十五條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織編制的房屋修繕長期規(guī)劃和近期計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)規(guī)定規(guī)劃或者計(jì)劃期內(nèi)改善房屋完損狀況和使用條件的總目標(biāo)及實(shí)施步驟。房屋修繕近期計(jì)劃應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)計(jì)劃，進(jìn)行資金和材料平衡。第十六條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督直管公房管理單位、自管房單位編制年度房屋修繕計(jì)劃，并檢查其執(zhí)行情況。年度房屋修繕計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：(一)房屋結(jié)構(gòu)類型：(二)修繕面積：(三)修繕分類；(四)修繕費(fèi)用；(五)計(jì)劃期內(nèi)房屋完好率、危房率。第十七條直管公房管理單位和自管房單位應(yīng)當(dāng)對(duì)年度厲屋修繕計(jì)劃的執(zhí)

55、行情況進(jìn)行定期統(tǒng)計(jì)，并報(bào)送當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門。第五章房屋修繕資金管理第十八條房屋修繕資金的安排應(yīng)當(dāng)與下列要求相適應(yīng)：(一)保證住用安全：(二)翻修危險(xiǎn)房屋；(三)具備正常的使用功能；(四)在可能的情況下改善住房條件。第十九條直管公房修繕資金的籌措，可以通過下列途徑：(一)房租收入中應(yīng)當(dāng)用于房屋修繕的部分；(二)從城市維護(hù)建設(shè)資金中適當(dāng)劃拔；(三)本系統(tǒng)多種經(jīng)營收入的部分盈余；(四)法規(guī)和政策允許用于房屋修繕的其他資金。第二十條單位自管房的修繕資金，由單位自行解決。第二十一條私有房屋的修繕資金，由房屋所有人自行解決。用于出租的私有房屋，其所有人籌集修繕資金確有困難的，按照城市私有房屋

56、管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第六章房屋修繕質(zhì)量管理第二十二條對(duì)于中修以上的房屋的修繕工程，房屋所有人或者修繕責(zé)任人必須向房屋所在地的有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；未辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的，不得施工。房屋修繕工程的分類，按照房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第二十三條中修以上的房屋修繕工程，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行查勘設(shè)計(jì)，并嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)組織施工。中修以上的房屋修繕工程竣工后，由房屋管理部門或者房屋所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依照房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)組織質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定。凡檢驗(yàn)評(píng)定不合格的，不得交付使用。第二十四條房屋修繕工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。質(zhì)量保修的內(nèi)容和期限，應(yīng)當(dāng)在工程合同中載明。第二十五條房屋

57、修繕工程中發(fā)生重大事故的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門調(diào)查處理。第七章房屋修繕定額管理第二十六條各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門必須建立、健全房屋修繕工程定額管理制度，對(duì)房屋修繕工程定額實(shí)行歸口管理。第二十七條房屋修繕工程定額，應(yīng)當(dāng)做到項(xiàng)目設(shè)置恰當(dāng)、結(jié)構(gòu)合理、簡(jiǎn)明適用，并考慮下列因素：(一)施工場(chǎng)地和修、用并存的限制；(二)拆卸、修補(bǔ)與原有結(jié)構(gòu)的結(jié)合；(三)舊材料的加工及其他合理利用；(四)手工操作為主和工程零星分散的特性。第二十八條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋修繕工程定額的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并組織對(duì)房屋修繕工程定額進(jìn)行測(cè)定，為修訂定額積累資料。第八章房屋修繕企事業(yè)單位管理第二十九條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)房屋修繕企事業(yè)單位實(shí)行歸口管理。第三十條從事房屋修繕業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)登記，并按照批準(zhǔn)的資質(zhì)等級(jí)承接修繕任務(wù)。已取得施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書或資質(zhì)審查證書的單位，凡從事房屋修繕業(yè)務(wù)的，可以不另行領(lǐng)取資質(zhì)證書，但應(yīng)當(dāng)