住宅項目實施過程中成本控制

1、住宅項目實施過程中的成本控制設計階段的成本控制（目標成本的設立）招投標及合同簽訂階段的成本控制（合同價款的確定）項目建造施工階段成本控制（動態(tài)成本的監(jiān)控）竣工結(jié)算階段成本控制（項目實際成本的審定）一、設計階段的成本控制一、設計階段的成本控制前前期期定定位位銷售定位銷售定位戶型配比（含配套商業(yè)及會所）、精裝標準、外立面、園戶型配比（含配套商業(yè)及會所）、精裝標準、外立面、園林景觀林景觀成本測算成本根據(jù)銷售定位和初步的設計指標進行大概的估算，以便公司管理層參考并確定設計概念方案的方向設計及前期確定根據(jù)銷售的框架定位及政府的各項指標提供建筑概念方案設計，以便成本人員進行測算、比較前期定位（估算）方案調(diào)

2、整及落實（目標成本的確定）施工圖設計（限額限指標設計）1 1、方案調(diào)整及落實過程的成本難點控制、方案調(diào)整及落實過程的成本難點控制外立復雜程度 的控制 成本的增減會達到單項成本的10%以上。（涂料、面磚墻面相對比較簡單，如石材、鋁板或玻璃幕墻外立面的成本不確定較大）。精裝修配置的比較和確定園林景觀的定位 整體風格的確定 喬木配置、品種、規(guī)格的搭配 園區(qū)小品的配置成本選型品牌影響到設計效果的材料必須要求設計盡快提供小樣以便在盡可能在國內(nèi)影響到設計效果的材料必須要求設計盡快提供小樣以便在盡可能在國內(nèi)尋找替代產(chǎn)品或進行仿制。尋找替代產(chǎn)品或進行仿制。2 2、施工圖設計階段的成本控制、施工圖設計階段的成本

3、控制施工圖 設計限額設計與材料選型相結(jié)合精裝修工程園林景觀工程弱電工程外立面工程限指標 設計建筑主體和地下室3 3、施工圖設計過程中的成本細節(jié)控制（無效成本控制）、施工圖設計過程中的成本細節(jié)控制（無效成本控制）3.1、圍護形式的選型對成本及工期的影響很大 基坑周邊止水帷幕的設計選型和比較 電梯基坑周邊止水帷幕的設計選型和比較 基坑降水的方案選型和比較 圍護支撐樁盡量可能的利用工程樁3.2、建筑做法的規(guī)范和確定 所有防水做法的確認（包括地下室底板、墻板、頂板以及屋面和陽臺等）； 外立面材質(zhì)的選型和保溫材料選擇的提前規(guī)劃； 所有地下室和戶內(nèi)建筑做法的統(tǒng)一和確定； 精裝戶型墻體分隔的準確定位；3.3

4、、施工圖的完整性和錯漏碰缺的控制 設計定標前對團隊的選擇時必須審核其已完成產(chǎn)品的施工圖； 設計任務書的完整性； 設計對整個項目外圍的市政標高、場地道路標高、填土標高及綜合管線標高整合比較容易出錯； 要求設計人員在施工圖設計中盡可能對節(jié)點及規(guī)范要求進行詳細描述； 施工圖初稿完成后所有專業(yè)人員必須及時審核并確認； 清單編制過程中要求編制人員對所有圖紙問題進行匯總遞交設計人員進行回復并確認； 圖紙會審及交底工作；二、招投標階段的成本控制二、招投標階段的成本控制1 1、招投標的流程、招投標的流程項目總包、分包及甲供材料等之間的劃分和界限的確認招標計劃的編制招標形式的確定招標文件的起草和工程量清單編制（

5、如有）招標、評標和詢標定標合同的起草、談判和簽訂2、招投標過程中成本控制的重點、招投標過程中成本控制的重點2.1、確立總分包之間的工作界限容易出現(xiàn)的分歧和變更、確立總分包之間的工作界限容易出現(xiàn)的分歧和變更（降低無效成本）（降低無效成本） 總包與樁基的界限（案例：圍護工程的界限劃分）； 總包與精裝的界限（案例：基層粉刷的價格和質(zhì)量之間的平衡）； 總包與園林景觀的界限（地下室頂板做法及土方回填標高的界限劃分）； 總包與外墻幕墻及涂料的界限（預埋鐵及保溫的界限劃分）； 總包與鋁窗的界限（案例：鋼副框（鋁窗框）之間的水泥砂漿填塞及防水涂料的界限明確）； 外墻幕墻及甲定乙供石材之間的界限（部分線條及轉(zhuǎn)角

6、石材的粘結(jié)、連接件及背栓的供應及安裝）; 嘉里樺楓居二期第一個標段圍護樁采用鉆孔灌注樁及水泥攪拌樁止水帷幕，該部分圍護工程為總承包施工范圍，工程樁部分另行分包。最終結(jié)算簽證實際增加成本為樁基的進退場費及安拆費、臨時道路塘渣回填增加費用約60萬元，工期增加2個月以上。隱形成本增加后續(xù)總包單位將投標報價基礎上下浮15點最有將該圍護樁部分承包給該工程樁基施工單位。 處理方式:針對地下連續(xù)墻、咬合樁等、鉆孔樁等施工周期長的圍護方案的承包方式建議所有打樁部分均有由樁基單位完成，其余噴錨及支撐部分由總包單位完成?？偘c樁總包與樁基界限基界限劃劃分分案例：案例： 嘉里樺楓居一期所有戶內(nèi)精裝修的墻面、地面的基

7、礎粉刷全部由總包完成，在總承包施工過程中監(jiān)理和管理人員質(zhì)量管控力度較弱，粉刷質(zhì)量太差的導致后期交給精裝修后該部分變更墻面部分增加340萬，地面變更增加120萬。總包與精總包與精裝界限劃裝界限劃分案例分案例 嘉里樺楓居一期因為鋼副框（鋁窗框）之間的水泥砂漿填塞及防水涂料界限不明確，后續(xù)由門窗單位完成但施工及安裝過程中偷工減料的導致目前該住宅項目交付五年門窗及外墻滲漏還在維修，維修費用超過800萬，目前保修金不足以承擔維修費用?？偘c鋁總包與鋁窗的界限窗的界限案例案例2.22.2招招標標形形式式的的選選擇擇招標文件（含招標文件（含參考工程量清參考工程量清單）技術(shù)規(guī)范單）技術(shù)規(guī)范及施工圖包干及施工圖

8、包干該招標形式主要適合為施工及交付時間要求不高的項目，要求施工圖齊全。建議最好能夠采用該方式，爭議問題和變更相對較少。綜合單價及措綜合單價及措施費包干施費包干主要適用于擴初完成，但是不能編制完整的工程量清單，工期要求較緊，該方式后期工程量核對會出現(xiàn)比較大的爭議而且造價相對難控制。費率招標費率招標對工期要求非常緊，最好投標單位為長期合作的戰(zhàn)略，否則不建議用該方案。案例：嘉里樺楓居二期一標段因為項目進度原因選擇綜合單價及措施費包干的案例：嘉里樺楓居二期一標段因為項目進度原因選擇綜合單價及措施費包干的方式進行招標，施工圖完成后甲乙雙方重新計量及核對花了將近一年的時間，方式進行招標，施工圖完成后甲乙雙

9、方重新計量及核對花了將近一年的時間，變更增加約變更增加約20002000萬元，占原合同價萬元，占原合同價11%11%。2.32.3、工程量清單編制過程中的重點、工程量清單編制過程中的重點 落實編制單位的三級復核實質(zhì)性要求，如書面初稿、項目負責人復核意見、技術(shù)復核人復核意見；各類成本數(shù)據(jù)庫表單的填寫；計算稿的要求、建筑面積計算要求； 編制說明的重要性：編制說明是對施工圖紙和招標文件的補充，尤其是施工圖紙中建筑和結(jié)構(gòu)不符，部分做法不明確，往往清單計算時已經(jīng)計入工程量，但是圖紙上未明確，后期承包人要求設計補充節(jié)點或?qū)ψ约河欣较蜻M行調(diào)整后進行索賠。 工程量清單工程特征的描述必須完整，且和招標文件的界

10、限必須一致。 工程量清單指標的復核：也就是數(shù)據(jù)庫的建立和完善，有助于重大清單漏洞的排查。 清單列項的完整：比較容易忽略清單主要有預留的空調(diào)孔洞、部分政府施工的防水套管預埋、地下室主樓的防水翻邊附加層等。2.42.4、詢標過程（注意對引起爭議的投標口徑提醒投標單位進行確認）、詢標過程（注意對引起爭議的投標口徑提醒投標單位進行確認） 整體招標方式和合同調(diào)整口徑、甲供材料及甲定乙供材料的結(jié)算方式等的確認； 各個總分包商的界面劃分確認； 部分需要投標人自行填報的包干價格的羅列（鋼板樁或圍護鋼支撐的租賃期包干、精裝修結(jié)構(gòu)面找平層的厚度等）； 投標漏報價格、偏高偏低價格的提醒和確認； 針對性的提供參考價格

11、；2.52.5、投標品牌的提供（非常重要）、投標品牌的提供（非常重要）-不平衡報價的主不平衡報價的主要來源要來源 案例：樺楓居二期二標段機電報價投標分析認為投標人報價偏低，且在議標問卷中已提醒，部分材料也提供了建議單價，投標人沒有調(diào)整。在施工過程中： A、該部分報價偏低，要求調(diào)整品牌。我司同意其調(diào)整，但是合約部審核過程中差價按照市場價詢價并進行扣減； B、以假冒偽劣產(chǎn)品進行封樣并實施，后續(xù)經(jīng)過領導協(xié)調(diào)補貼了部分差價。2.62.6、建議將招標的過程文件全部裝訂成冊進入合同文、建議將招標的過程文件全部裝訂成冊進入合同文件，這樣方便管理人員變更對招標口徑的掌控和熟悉，件，這樣方便管理人員變更對招標口

12、徑的掌控和熟悉，對過程成本控制及結(jié)算審核更加有利。對過程成本控制及結(jié)算審核更加有利。三、項目建造施工階段成本控制三、項目建造施工階段成本控制 動態(tài)成本的控制成本臺帳的建立合同臺帳的建立月度成本報告的核對3.1、施工過程中容易產(chǎn)生的大額變更列舉施工過程中容易產(chǎn)生的大額變更列舉 土方暫定標高的調(diào)整導致造價增加； 磚胎膜的做法調(diào)整導致造價增加； 屋面及地下室防水做法的調(diào)整導致造價增加； 室內(nèi)建筑做法的調(diào)整導致造價的增加； 部分總分包之間的界限招標文件未明確規(guī)定導致造價增加（門窗鋼副框厚度的室內(nèi)部分粉平、門窗部位室外連接處的防水砂漿填塞和防水涂料的增加、進戶門水泥砂漿的填塞、總包腳手架和人貨梯拆除后的

13、吊藍費用及所有分包單位垂直運輸?shù)龋?.23.2、不平衡報價產(chǎn)生的變更、不平衡報價產(chǎn)生的變更 一些無價材料：包括墻地磚、防水、安裝材料及設備的品牌一定要前期確定好且品牌檔次差不多。由于該部分無價材料的品牌五花八門，很多承包人通過現(xiàn)場工程師將投標單價偏低的品牌調(diào)整后，在不增加或者略微降低造價的情況下增加自己的利潤。 景觀投標報價中苗木、石材、游樂健身器材等的不平衡報價：1、調(diào)整喬木的品種蓬型和規(guī)格、調(diào)整灌木的大小和密度、調(diào)整石材 的品種、調(diào)整游樂及健身器材（建議投標暫定價）品牌和樣子等來增加其利潤空間。3.33.3、現(xiàn)場質(zhì)量管控及后期責任界限問題引起的變更增加、現(xiàn)場質(zhì)量管控及后期責任界限問題引起

14、的變更增加 所有封樣材料品牌、樣品及生產(chǎn)廠家一定要核對清楚，尤其安裝材料及大理石； 所有總分包交接的界面、施工平整度等一定要進行清楚的簽字移交； 總包場地移交給園林景觀后的建筑垃圾外運及圍墻拆除等費用的增加； 部分現(xiàn)場交叉施工引起的責任界限劃分（樁位偏移；電梯進水；內(nèi)門、外門窗及玻璃幕墻劃痕；地板及戶內(nèi)家具泡水等）。3.43.4、合理的工程款支付方式及支付比例、合理的工程款支付方式及支付比例 同一項目不同標段所有施工類（設備類除外）的總分包支付比例最好一致； 工程進度款的支付比例盡量在80%左右，在特殊的節(jié)點可以以借款或獎勵的方式進行增加付款比例； 部分已完成且雙方確認的大額變更可計入付款環(huán)節(jié)

15、。3.53.5、提高現(xiàn)場管理人員的素質(zhì)，定期進行交流溝通培訓、提高現(xiàn)場管理人員的素質(zhì)，定期進行交流溝通培訓 管理人員對合同的理解和掌握不夠，導致對部分合同包干項目、承包人漏報的項目答應承包人的費用補償，導致后期爭議問題處理比較被動。 管理人員的簽證描述含糊、表達不清晰、工程量沒有量化，沒有具體的變更原因、簽復意見以情況屬實，工程量屬實等含糊意見，導致后期結(jié)算依據(jù)不足。 前期圖紙未能完全理解，現(xiàn)場施工完成才發(fā)現(xiàn)錯誤，導致鑿除重做，增加工期及費用，且在簽證過程中鑿除工程量與新增工程量簽證含糊不清，夸大簽證。（無效成本） 對部分圖紙未作要求、但規(guī)范要求的標準做法重新以聯(lián)系單的形式進行下發(fā)承包人或進行

16、書面確認，導致后期該部分費用的追加和索賠。四、竣工結(jié)算階段成本控制四、竣工結(jié)算階段成本控制4.1、竣工資料必須齊全、竣工資料必須齊全 竣工圖必須準確，所有聯(lián)系單必須由工程師簽字確認相關(guān)變更情況； 合同暫定工程量價必須有實際的簽證、合同備選項目是否有明確的指令支持； 所有招標過程文件必須齊全（包括招標文件、工程量清單、詢標紀要等等）。4.2、竣工結(jié)算的審核、竣工結(jié)算的審核思路思路建議建議 首先審核人員一定要有自己的思路而不是按照承包人提供的結(jié)算資料和結(jié)算書思路進行審核； 其次審核人員首先對整個結(jié)算項目要有充分的了解之后才能開始相關(guān)工作； 再次是對竣工資料的初審，理解合同口徑，將不合格的資料退回工

17、程管理人員要求承包人整改； 在審核過程中必須經(jīng)常到現(xiàn)場進行復核，尤其是對合同中總分包界限不明確但清單已計入部分的工程量必須與現(xiàn)場工程師確認； 對部分合同規(guī)定的品牌、規(guī)格尺寸要進行現(xiàn)場復核； 對所有爭議問題或疑似爭議問題須列項并逐項與工程師確認； 初稿完成并確認后才可以開始進行核對工作。4.3、經(jīng)常發(fā)生的爭議問題列舉、經(jīng)常發(fā)生的爭議問題列舉 工期及費用索賠； 工程量清單少算或漏算的索賠； 規(guī)范要求但設計圖紙未明確的費用索賠； 深化設計過程中產(chǎn)生的細部節(jié)點增加要求的索賠； 招標文件明確規(guī)定的一次性包干的措施費（地基處理費用、降水、精裝修基層找平厚度增加、分包單位的垂直運輸、總包撤場后的道路破除和垃圾外運等等）； 由于質(zhì)量問題、平整度問題引起的返工扣除； 原投標報價較低，施工過程中人工材料漲價引起的索賠；4.4、項目后評估，包括設計、施工、成本的相關(guān)經(jīng)驗、項目后評估，包括設計、施工、