成全機構(gòu)全忠地產(chǎn)營銷創(chuàng)新的13種手法

1、. .1 1地產(chǎn)營銷創(chuàng)新的地產(chǎn)營銷創(chuàng)新的13種手法種手法. .2 2學(xué)習(xí)、借鑒、模仿，也是一種創(chuàng)新。學(xué)習(xí)、借鑒、模仿，也是一種創(chuàng)新。. .3 3房地產(chǎn)營銷的四大房地產(chǎn)營銷的四大顯性困難顯性困難. .4 4困難困難1：來人量如何增加？來人量如何增加？困難困難3：價格表如何制定？價格表如何制定？困難困難2：成交率如何提高？成交率如何提高？困難困難4：營銷費如何使用？營銷費如何使用？. .5 5房地產(chǎn)營銷的兩大房地產(chǎn)營銷的兩大思維框架思維框架. .6 6企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)戰(zhàn)略現(xiàn)金流現(xiàn)金流利潤率利潤率價格價格&利潤利潤廣告廣告&活動活動費用費用&渠道渠道開發(fā)策略開發(fā)策略營銷策略營銷策

2、略銷售策略銷售策略. .7 7銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)推廣推廣銷售銷售市場市場產(chǎn)品產(chǎn)品客戶客戶核心策略核心策略核心困難核心困難核心優(yōu)勢核心優(yōu)勢. .8 8如何營造品質(zhì)感和價值感？客戶的敏感點在哪里？如何營造品質(zhì)感和價值感？客戶的敏感點在哪里？品質(zhì)感品質(zhì)感品質(zhì)品質(zhì)價值感價值感價值價值手法手法1：產(chǎn)品的：產(chǎn)品的“雙感雙感”原則原則. .9 9客戶體驗管理做到位了嗎？樣板區(qū)、樣板房的沖擊力何在？客戶體驗管理做到位了嗎？樣板區(qū)、樣板房的沖擊力何在？現(xiàn)場不能有遺憾現(xiàn)場不能有遺憾細(xì)節(jié)不可無震撼細(xì)節(jié)不可無震撼手法手法2：現(xiàn)場的：現(xiàn)場的“雙雙han”原則原則. .1010NO.1 道路指示系統(tǒng)道路指示系統(tǒng)NO.6 樣

3、板房樣板房NO.2 現(xiàn)場圍擋現(xiàn)場圍擋NO.3 現(xiàn)場售樓處現(xiàn)場售樓處NO.4 看房通道看房通道NO.5 標(biāo)識牌標(biāo)識牌NO.7 小區(qū)實景小區(qū)實景現(xiàn)場無遺憾的重要細(xì)節(jié)：現(xiàn)場無遺憾的重要細(xì)節(jié)：. .1111NO.1 道路指示系統(tǒng)道路指示系統(tǒng)“沿途有我沿途有我”. .1212NO.2 現(xiàn)場圍擋現(xiàn)場圍擋VS“星星點燈星星點燈” . .1313NO.3 現(xiàn)場售樓處現(xiàn)場售樓處VS“花好月圓花好月圓”. .1414NO.3 現(xiàn)場售樓處現(xiàn)場售樓處VS“于無聲處于無聲處”. .1515NO.4 看房通道和標(biāo)識牌看房通道和標(biāo)識牌VS“感動常在感動常在”. .1616NO.5 樣板房樣板房“心有千結(jié)心有千結(jié)”. .17

4、17NO.6 小區(qū)景觀小區(qū)景觀“春暖花開春暖花開”. .1818選擇選擇”明星戶型明星戶型“設(shè)置樣板房設(shè)置樣板房洋房頂層TownHouse的露臺重慶龍湖酈江. .1919擺滿美酒食物的餐桌貼了菜譜圖片的美食板，菜板上擺放食物綠色植物，枝葉茂盛體驗式樣板房，樣板房情景化體驗式樣板房，樣板房情景化. .2020男主人的身邊的愛物小主人出門前還未收拾的玩具女主人隨時出門赴約體驗式樣板房，樣板房情景化體驗式樣板房，樣板房情景化. .2121微小細(xì)節(jié)展現(xiàn)無限品質(zhì)微小細(xì)節(jié)展現(xiàn)無限品質(zhì)生活情景化的工地?fù)醢鍗復(fù)み叺膫慵芾湟灿信柙匝b飾上海萬科金色里程重慶龍湖酈江重慶龍湖酈江. .2222我們對客戶的研究往往

5、深入不下去，喜新不能厭舊。我們對客戶的研究往往深入不下去，喜新不能厭舊。已成交客戶的資料復(fù)習(xí)已成交客戶的資料復(fù)習(xí)未成交客戶的原因復(fù)盤未成交客戶的原因復(fù)盤手法手法3：客戶的：客戶的“雙復(fù)雙復(fù)”原則原則. .2323傳統(tǒng)的渠道是否還有效？新的精準(zhǔn)渠道在哪里？傳統(tǒng)的渠道是否還有效？新的精準(zhǔn)渠道在哪里？傳統(tǒng)渠道的創(chuàng)造性使用傳統(tǒng)渠道的創(chuàng)造性使用精準(zhǔn)渠道的創(chuàng)新性發(fā)現(xiàn)精準(zhǔn)渠道的創(chuàng)新性發(fā)現(xiàn)手法手法4：渠道的：渠道的“雙創(chuàng)雙創(chuàng)”原則原則. .2424有效鎖定客戶的利刃有效鎖定客戶的利刃客戶無限投訴的兵刃客戶無限投訴的兵刃手法手法5：網(wǎng)絡(luò)營銷的：網(wǎng)絡(luò)營銷的“雙刃雙刃”現(xiàn)象現(xiàn)象. .2525網(wǎng)絡(luò)營銷的常見手法網(wǎng)絡(luò)營

6、銷的常見手法完善項目網(wǎng)站或項目博客，形成互動平臺，專人負(fù)責(zé)完善項目網(wǎng)站或項目博客，形成互動平臺，專人負(fù)責(zé)牽手搜房網(wǎng)，戰(zhàn)略合作伙伴牽手搜房網(wǎng)，戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)注焦點和新浪（或當(dāng)?shù)刂饕獙I(yè)網(wǎng)站）關(guān)注焦點和新浪（或當(dāng)?shù)刂饕獙I(yè)網(wǎng)站）業(yè)主論壇的業(yè)主論壇的“潛伏計劃潛伏計劃”百度競價排名百度競價排名VS關(guān)鍵詞搜索關(guān)鍵詞搜索. .2626傳統(tǒng)的蓄水積客方式需要改變，韭菜要勤割傳統(tǒng)的蓄水積客方式需要改變，韭菜要勤割開盤方式的小步快跑開盤方式的小步快跑推量方式的小批多推推量方式的小批多推手法手法6：開盤的：開盤的“雙小雙小”原則原則. .2727促銷活動要系列化促銷活動要系列化促銷方式要多樣化促銷方式要多樣化手

7、法手法7：活動的：活動的“雙化雙化”原則原則客戶需要客戶需要“面對面面對面”，銷售需要，銷售需要“人帶人人帶人”。. .2828競爭對手的選擇標(biāo)準(zhǔn)、信息跟蹤手段競爭對手的選擇標(biāo)準(zhǔn)、信息跟蹤手段競爭手段的不斷跟進競爭手段的不斷跟進競爭樓盤的全面跟蹤競爭樓盤的全面跟蹤手法手法8：競品的：競品的“雙跟雙跟”原則原則. .2929重點競爭個案分析方法重點競爭個案分析方法同區(qū)域或同價位或同類型樓盤實時監(jiān)測。主要考量指標(biāo)不少于：工程進度，重點是售樓處，示范區(qū)，樣板間，外立面，交房等。推廣進度，重點是主廣告語，現(xiàn)場包裝，營銷活動與媒體策略。銷售進度，重點是推售產(chǎn)品，去化情況，蓄客方式與開盤分析。廣告表現(xiàn)，重

8、點是戶外廣告，網(wǎng)絡(luò)廣告，報紙雜志電臺等媒體。主要表現(xiàn)方式建議采用：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對比本案的圖表，實景照片，廣告圖片，個案與匯總都要. .3030合作資源的廣泛整合合作資源的廣泛整合外部資源的聚焦整合外部資源的聚焦整合手法手法9：資源的：資源的“雙整雙整”原則原則. .3131坐標(biāo)系一旦改變，價值自然閃現(xiàn)坐標(biāo)系一旦改變，價值自然閃現(xiàn)重建項目在業(yè)界的坐標(biāo)重建項目在業(yè)界的坐標(biāo)重設(shè)項目在區(qū)域的坐標(biāo)重設(shè)項目在區(qū)域的坐標(biāo)手法手法10：坐標(biāo)的：坐標(biāo)的“雙重雙重”原則原則. .3232上海金地未未來項目借鑒：上海金地未未來項目借鑒：“區(qū)域價值區(qū)域價值”的重塑的重塑一塊不毛之地，有污染，沒配套，故事是怎一塊不毛之地

9、，有污染，沒配套，故事是怎么誕生的？么誕生的？說未來，論前景，還有現(xiàn)場氛圍整體打造；說未來，論前景，還有現(xiàn)場氛圍整體打造；再借再借6號線號線07年年底通車之際，年年底通車之際，大勢宣傳大勢宣傳“軌道交通軌道交通”事件事件!. .3333”未未來未未來“ 地圖是如何煉成的？地圖是如何煉成的？. .3434 高行板塊高行板塊外高橋保稅區(qū)外高橋保稅區(qū)五角場五角場浦東國際機場浦東國際機場金橋加工區(qū)金橋加工區(qū)陸家嘴陸家嘴. .3535外高橋保稅區(qū)外高橋保稅區(qū)五角場五角場浦東國際機場浦東國際機場金橋加工區(qū)金橋加工區(qū)陸家嘴陸家嘴重新建立坐標(biāo)系重新建立坐標(biāo)系坐標(biāo)原點：未未來坐標(biāo)原點：未未來人民廣場人民廣場未未

10、來未未來. .3636五洲大道站五洲大道站外高橋保稅區(qū)站外高橋保稅區(qū)站洲海路站洲海路站世紀(jì)大道站世紀(jì)大道站陸家嘴站陸家嘴站張江高科站張江高科站6號線號線2號線號線. .3737. .3838做項目，要學(xué)會畫地圖！做項目，要學(xué)會畫地圖！五洲大道站五洲大道站外高橋保稅區(qū)站外高橋保稅區(qū)站洲海路站洲海路站世紀(jì)公園站世紀(jì)公園站陸家嘴站陸家嘴站張江高科站張江高科站6號線號線2號線號線 高行板塊高行板塊外高橋保稅區(qū)外高橋保稅區(qū)五角場五角場浦東國際機場浦東國際機場金橋加工區(qū)金橋加工區(qū)陸家嘴陸家嘴. .3939品牌的建立往往從物管開始，品牌的傳播往往從故事開始品牌的建立往往從物管開始，品牌的傳播往往從故事開始服務(wù)要講細(xì)節(jié)服務(wù)要講細(xì)節(jié)傳播會講故事傳播會講故事手法手法11：物管的：物管的“雙講雙講”原則原則. .4040老業(yè)主帶新客戶的利益驅(qū)動老業(yè)主帶新客戶的利益驅(qū)動業(yè)主資源的重新認(rèn)識和策動業(yè)主資源的重新認(rèn)識和策動手法手法12：業(yè)主的：業(yè)主的“雙動雙動”原則原則老客戶的推薦購買率和重復(fù)購