房地產(chǎn)開發(fā)成本會計核算_圖文

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本明細房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本,一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類,即開發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復雜,既包括前期費用和房屋的建造成本,還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關的配套設施費用,以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用;土地成本構(gòu)成則比較簡單,即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權的全部支出。下面給大家分類列舉:第一、土地費用(土地獲得價款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地有兩種渠道,一是從政府取得,既政府出讓土地,企業(yè)繳納“土地出讓金”和相關稅費;二是從其他企業(yè)手中取得土地,既其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地,企業(yè)繳納“土地轉(zhuǎn)讓金”和相關稅費。根據(jù)支出計入相應會計科目:借:開發(fā)成本

2、土地土地出讓金(土地轉(zhuǎn)讓金拆遷補償費契稅貸:銀行存款待整個項目竣工后,再按一定的方法(面積比例法或售價比率法將土地成本分攤到房屋成本中。第二、前期工程費此項目核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、政府代收的各項費用、各項臨時工程(臨水、臨電、臨路費用、七通一平或三通一平費用等。主要包括:一勘察設計費(1勘測丈量費:包括初勘、詳勘等。主要有:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(2規(guī)劃設計費:規(guī)劃費:方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。設計費:施工圖設

3、計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。其他:可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等。(3建筑研究用房費:包括材料及施工費二報建費(1報批報建費項目報批報建費:報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費等、規(guī)劃管理費、環(huán)境評測費、新材料基金(或墻改專項基金、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費、拆遷管理費、招投標管理費等。(2增容費包括水、電、煤氣增容費三“三通一平”費:1臨時道路:施工用的臨時道路設計、建造費用。2臨時用電:施工用的臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。3

4、臨時用水:施工用臨時給排水設施設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。4場地平整:基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。四臨時設施費1臨時圍墻:包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用2臨時辦公室:租金、建造及裝飾費用3臨時場地占用費:施工用臨時占道費、臨時借用空地租費4臨時圍板:包括設計、建造、裝飾費用根據(jù)支出計入相應會計科目:借:開發(fā)成本房屋開發(fā)成本前期工程費貸:銀行存款第三、基礎設施費核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)、道路等基礎設施支出。一室外給排水系統(tǒng)費主要包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)二室外采暖系統(tǒng)費主要包括

5、管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用三室外燃氣系統(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站四室外電氣及高低壓設備費主要包括高壓線路工程、高壓柜、變壓器、低壓柜;箱式變壓設備。五室外消防系統(tǒng)費含消防水、電六室外智能化系統(tǒng)費主要包括電信網(wǎng)絡系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)七環(huán)境設計費八綠化建設費:公共綠化、宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化九建筑小品:雕塑、水景、環(huán)廊、假山等十道路、廣場建造費:道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等十一圍墻建造費:包括永久性圍墻、圍欄及大門十二室外照明:室外照明電氣工程,如路燈、草坪燈十三室外背景音樂十四室外零星設施:各種指示牌、標識牌、示意圖等從上不難看出主要

6、是室外設施根據(jù)支出計入相應會計科目:借:開發(fā)成本房屋開發(fā)成本基礎設施費貸:銀行存款第四、建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預算內(nèi)的各項費用,按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。主要包括:一基礎造價包括土石方、樁基、護壁(坡工程費、樁基咨檢測費、降水。二結(jié)構(gòu)及粗裝修造價砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層,原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。三門窗工程主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門等工程費用。四公共部位精裝修費主要包括大

7、堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費用。五戶內(nèi)精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。六室內(nèi)水暖氣電管線設備費;1、室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(自來水、排水;2、室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片;3、室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費;4、室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋七設備及其安裝費1、通風空調(diào)系統(tǒng):空調(diào)設備及安裝費用、空調(diào)管道、通風系統(tǒng)2、電梯供貨及安裝3、發(fā)電機供貨及安裝:發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪4、消防系統(tǒng):自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng)、煙感、溫感、報警、消防廣播5

8、、人防設備及安裝:密閉門、氣體過濾裝置八智能化系統(tǒng)費1、居家防盜系統(tǒng):陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭2、對講系統(tǒng):包括可視及非可視對講3、有線電視:有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座4、三表遠傳系統(tǒng)費用:水、電、氣遠程抄表5、電話:主體內(nèi)外布線及終端插座6、寬帶網(wǎng):主體內(nèi)外布線及終端插座根據(jù)支出計入相應會計科目:借:開發(fā)成本房屋開發(fā)成本建安費貸:應付賬款應付工程款(或銀行存款第五、公共配套設施費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施,可以分為如下兩類:一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施,如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等;另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的

9、大配套設施項目,如商店、會所等對于不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施,發(fā)生的公共配套設施支出:借:開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設施費貸:應付賬款應付工程款等賬戶對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設施項目,應以各配套設施項目作為成本核算對象,借以正確計算各該設施的開發(fā)成本。第六、開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出;以及與項目推廣銷售有關但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。(包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。一工程管理費1工程監(jiān)理費:支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用2預結(jié)算編審費:支付給造價咨詢公司的預結(jié)算的編制、審核費用3行政管理

10、費:直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費。4施工合同外獎金:趕工獎、進度獎。5工程質(zhì)量監(jiān)督費:建設主管部門的質(zhì)監(jiān)費。6安全監(jiān)督費:建設主管部門的安監(jiān)費。7工程保險費二營銷推廣費項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、模型等所有營銷推廣費用,主要包括:1廣告設施及發(fā)布費:車站廣告、路牌廣告2現(xiàn)場包裝費:彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆3接待廳裝修、裝飾費:設計、工程、裝飾等4樣板間:包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用;主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用,可從總費用中

11、扣除。5銷售模型費:售樓沙盤、戶型模型等6其他三資本化利息:直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。四物業(yè)管理完善費開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的大修基金、物業(yè)管理基金或其他專項基金,以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費。企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用,應先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算,每月終了,按一定標準分配計入各有關開發(fā)產(chǎn)品成本。應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用,借:開發(fā)成本房屋開發(fā)成本開發(fā)間接費貸:開發(fā)成本開發(fā)間接費用第七、開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房,應在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”

12、賬戶。會計人員應根據(jù)房屋開發(fā)成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本,借:開發(fā)產(chǎn)品貸:開發(fā)成本房屋開發(fā)成本第八、期間費用一管理費用本科目核算企業(yè)行政管理部門(總部為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用。包括工資、福利費、工會經(jīng)費、職工教育費、勞動保險費、待業(yè)保險費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失以及其他管理費等。二銷售費用本科目核算企業(yè)為銷售而發(fā)生的各項費用,包括產(chǎn)品銷售之前的改裝修復費、產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費,產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費,以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務費等

13、經(jīng)常費用。1媒介廣告費:電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等廣告費用。2展銷費:展位費、布置費、制作費等。3促銷活動費:設備租賃費、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費。4宣傳資料及禮品費:售樓書、各種禮品。5現(xiàn)場銷售器具費:飲水機、家私等。6銷售人工費:工資、獎金、補貼等。7看樓交通費:看樓專車運行費、修理費、司機行車費用。8銷售代理費及傭金:支付專業(yè)銷售代理機構(gòu)或物業(yè)公司的代理銷售費和傭金。9中介策劃及咨詢費:支付的中介機構(gòu)進行市場調(diào)研、銷售策劃及相應的咨詢等費用10產(chǎn)權交易費:包括總產(chǎn)權登記費、分戶產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記費、房屋交易費。后附房地產(chǎn)開發(fā)成本明細表:房地產(chǎn)開發(fā)成本明細 一

14、1 2 二 1 土地費用 政府地價及市政配套費 拆遷補償費 前期工程費 勘察設計費 勘測丈量費 水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、 撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、竣工面積 丈量費等 規(guī)化費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、 效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。 設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。 其他：可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等 材料及施工費 1. 項目報批報建費：報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報 批費 2. 交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水 泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費等、規(guī)劃管 理費、

15、環(huán)境評測費、費新材料基金(或墻改專項基金、教師 住宅基金(或中小學教師住宅補貼費、拆遷管理費、招投標 管理費等 水、電、煤氣增容費 施工用的臨時道路設計、建造費用 施工用的臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、 臨時變壓器安裝及拆除費用 施工用臨時給排水設施設計、建造、管線鋪設、改造、遷移 等費用 基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用 圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用 租金、建造及裝飾費用 施工用臨時占道費、臨時借用空地租費 臨時圍板的設計、建造、裝飾費用 自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng) 管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用 土地出讓金、市政配套費、契稅、土地使用費、耕

16、地占用稅、 土地變更用途和超面積補交的地價等 地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷 支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等 規(guī)劃設計費 建筑研究用房 報建費 2 報批報建費 3 增容費 三通一平費 臨時道路 臨時用電 臨時用水 4 三 1 2 場地平整 臨時設施費 臨時圍墻 臨時辦公室 臨時場地占用費 臨時圍板 基礎設施費 室外給排水系統(tǒng)費 室外采暖系統(tǒng)費 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 四 1 2 3 4 5 6 7 8 室外燃氣系統(tǒng)費 管道系統(tǒng)、調(diào)壓站 室外電氣及高低壓設備 高壓線路工程、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設備 費 室外消防系統(tǒng)費 消防水、

17、電 電信網(wǎng)絡系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān) 室外智能化系統(tǒng)費 控照明系統(tǒng) 環(huán)境設計費 綠化建設費 公共綠化、宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化 建筑小品 雕塑、水景、環(huán)廊、假山等 道路、廣場建造費 道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等 圍墻建造費 永久性圍墻、圍欄及大門 室外照明 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 室外背景音樂 室外零星設施 各種指示牌、標識牌、示意圖等 主體安裝工程費 基礎造價 土石方、樁基、護壁（坡）工程費、樁基咨檢測費、降水 砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、 防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮 結(jié)構(gòu)及粗裝修 縫、底層

18、花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空 層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓） 門窗工程 單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門等工程費用 大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝 公共部位精裝修 修費用 戶內(nèi)精裝修 廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用 室內(nèi)水暖氣電管線設備 費 室內(nèi)給排水 自來水、排水 室內(nèi)采暖 地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片 室內(nèi)燃氣 樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、 室內(nèi)電氣系統(tǒng)費 開關插座、含弱電工程管盒預埋 設備及其安裝費 通風空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)設備及安裝費用、空調(diào)管道、通風系統(tǒng) 電梯供貨及安裝 發(fā)電機供貨及安

19、裝 發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪 自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng)、煙感、 消防系統(tǒng) 溫感、報警、消防廣播 人防設備及安裝 密閉門、氣體過濾裝置 智能化系統(tǒng)費 居家防盜系統(tǒng) 陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭 對講系統(tǒng) 包括可視及非可視對講 三表遠傳 水、電、氣遠程抄表 有線電視 有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座 五 1 2 3 4 5 6 7 8 六 1 電話 寬帶網(wǎng) 公共配套設施費 游泳池 業(yè)主會所 幼兒園 學校 網(wǎng)球場 設備用房 車站建造費 開發(fā)間接費 工程管理費 工程監(jiān)理費 預結(jié)算編審費 行政管理費 主體內(nèi)外布線及終端插座 主體內(nèi)外布線及終端插座 2 3 4 七 1 2 施工合同外獎金 工程質(zhì)量監(jiān)督費 安全監(jiān)督費 工程保險費 營銷推廣費 廣告設施及發(fā)布費 車站廣告、路牌廣告 現(xiàn)場包裝費 彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 接待廳裝修、裝飾費 設計、工程、裝飾等 包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修 費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷 樣板間 售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，可從總費用