房產(chǎn)測繪技術設計

1、測繪項目技術設計產(chǎn)品名稱：新湖家園小區(qū)二期 房產(chǎn)測繪生產(chǎn)單位（簽章）： 德州市房產(chǎn)測繪隊2014年8月10日目 錄1 任務概述11.1 任務來源11.2 測區(qū)范圍11.3 任務量12 測區(qū)自然地理概況和已有資料情況12.1 測區(qū)自然地理概況12.2 已有資料情況13 引用文件14 設計方案14.1 精度指標14.2 儀器設備和軟件24.3 測繪人員24.4 房產(chǎn)調(diào)查24.5 房屋要素測量34.6 房產(chǎn)圖繪制54.7房產(chǎn)面積測算65 產(chǎn)品檢查和驗收66 產(chǎn)品內(nèi)容和規(guī)格7 技術設計1 任務概述1.1 任務來源受德州市寶林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 委托，德州市房產(chǎn)測繪隊于2014年08月10日對其位于新湖

2、南路203號的新湖家園二期1#、2#、3#、4#、19#樓5棟住宅樓工程進行房產(chǎn)面積測繪。 提供房屋測繪報告和房產(chǎn)分戶平面圖，用于房產(chǎn)登記。1.2 測區(qū)范圍該項目位于德州市德城區(qū)，東至（臨）新湖南路，西至（臨）公路局宿舍，南至（臨）新華路，北至（臨）德州聯(lián)合石油機械有限公司，為一類商住地塊。 1.3 任務量該項目共有建筑5棟，建筑約4萬平方米，測繪任務包括房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、房產(chǎn)分戶以及成果資料的檢查與驗收。 2 測區(qū)自然地理概況和已有資料情況2.1 測區(qū)自然地理概況該項目為城區(qū)內(nèi)新建小區(qū)，四周有市政道路和住宅小區(qū)，屬城區(qū)商業(yè)住宅區(qū)。項目土地權(quán)屬清

3、晰，地勢平坦，交通方便，建筑物密度適中。2.2 已有資料情況（1）本項目的房屋用地文件； （2）各建筑的規(guī)劃審批、驗收文件； （3）建筑施工平面圖（含施工圖電子文檔）；（4）各建筑的房屋預售文件； 3 引用文件1、房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T179862000）;  2、建設部“關于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關問題的通知”（建住房200274號）；3、數(shù)字測繪產(chǎn)品檢查驗收規(guī)定和質(zhì)量評定（GB/T183162001）4 設計方案4.1 精度指標房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T179862000）將房屋面積的測算精度分為三級，本工程按二級房產(chǎn)面積測量精度執(zhí)行

4、，它的適用范圍在大城市的市區(qū)、中小城市的中心區(qū)的商品房、其他上市房屋。本工程的精度要求見表1：表1   房產(chǎn)測繪精度要求房產(chǎn)面積精度等級限差中誤差二±（0.04S+0.002S）±（0.02S+0.002S）注：S為房產(chǎn)面積，單位為m2 4.2 儀器設備和軟件（1）手持測距儀； （2）鋼卷尺； （3）數(shù)碼照相機； （4）maplist房產(chǎn)測算軟件。4.3 測繪人員測繪一科4人分別負責內(nèi)、外業(yè)測繪工作，由組長安排成果的自檢互檢。4.4 房產(chǎn)調(diào)查由于本項目的房屋用地文件齊全有效、周邊權(quán)屬簡單清晰，房產(chǎn)調(diào)查包括房屋用地調(diào)

5、查和房屋調(diào)查，重點應放在房屋調(diào)查方面。（1）房屋用地調(diào)查房屋用地調(diào)查的內(nèi)容包括用地坐落、土地證號、權(quán)屬性質(zhì)、使用面積、使用年限、用地性質(zhì)和土地的四至關系等情況，并繪制房屋權(quán)界線示意圖。用地坐落和房屋的坐落是指房屋用地所在街道的名稱和門牌號。房屋用地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)按國有和集體兩類填寫。土地證號是該宗土地上土地證的編號。用地四至是指用地范圍與四鄰接壤的情況，一般按東、南、西、北方向標明鄰接用地的單位名稱或產(chǎn)權(quán)人名稱。用地范圍的界標是指用地界線上的各種標志，包括道路、河流等自然界線；房屋墻體、圍墻、柵欄等圍護物體，以及界碑、界柱等埋石標志。（2）房屋調(diào)查房屋調(diào)查的內(nèi)容包括房屋的坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、

6、所在層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)利等基本情況，并簽署房屋調(diào)查意見。房屋產(chǎn)權(quán)人，私人所有的房屋，一般按照產(chǎn)權(quán)證件上的姓名；單位所有的房屋應注明單位的全稱。房屋產(chǎn)別是指根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有不同而劃分的類別。按兩級分類調(diào)記，具體分類標準按房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T179862000）附錄A中的A4執(zhí)行。房屋產(chǎn)權(quán)來源是指產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間和方式，如繼承、析產(chǎn)、買賣、自建、翻建、劃撥等。房屋的總層數(shù)與所在層次房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪正負零以上計算；房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)和地下層數(shù)之和。所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋所在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示

7、。房屋建筑結(jié)構(gòu)是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料和結(jié)構(gòu)劃分類別，具體分類標準按房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T179862000）附錄A中的A5執(zhí)行。房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。一幢房屋有兩種以上建成年份的，應分別注明。房屋用途是指房屋的實際用途，根據(jù)法規(guī)房屋登記辦法規(guī)定，房屋用途應是房屋的規(guī)劃用途。在調(diào)查中，房屋的規(guī)劃用途不明確的，以房屋的實際用途為調(diào)查的房屋用途。房屋墻體歸屬是房屋四墻所有權(quán)的歸屬，分別注明自有墻共有墻和借墻等三類。房屋權(quán)界線是指房屋權(quán)屬范圍的界線。4.5 房屋要素測量（1）準備外業(yè)底圖 外業(yè)前核對電子版建筑施工圖和規(guī)劃審批后的建筑施工圖藍圖的一致性；&

8、#160;外業(yè)記錄一般以建筑施工圖為底圖，記錄前對電子版建筑施工圖進行必要的整理，要求底圖界線完整明確、圖面簡潔清晰； 對于只有紙質(zhì)建筑施工圖的工程可以將復印件作為底圖； 對于無圖紙的工程可以現(xiàn)場繪制底圖，現(xiàn)場繪制底圖以單線表示墻體； 底圖應以A4或A3幅面，對于占地面積較大，圖形復雜的工程可適當增大幅面。 （2）外業(yè)實測 建筑外圍測量要求如下： 房屋應逐幢測繪，不同產(chǎn)別、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)的房屋應分別測量，獨立成幢房屋，一房屋四面墻體外側(cè)為界測量；毗連房屋四墻，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界測量；

9、每幢房屋應分幢分戶丈量制圖，丈量房屋以勒腳以上墻角為準，測繪房屋以外墻水平投影為準。建筑物外圍測量需要測出各層范圍線和各層上空范圍線； 建筑首層外圍必須完整，不能因為建筑具有對稱性或有相同單元拼接組合而成而省略； 對照設計圖紙丈量時，分戶測量時應逐戶測量，對設計圖紙的各尺寸進行逐一測量。根據(jù)實測的尺寸逐對照施工平面圖的設計尺寸；對照設計圖紙丈量時，出現(xiàn)實際丈量尺寸與設計尺寸不符是應將不符部位認真做好標記，在注記欄舍命設計變更部位，在現(xiàn)場或丈量后與甲方工程技術人員核實；對設計變更超出規(guī)劃范圍時要及時提醒甲方提供設計變更和規(guī)劃變更。不得將外形不同的樓層數(shù)據(jù)記錄在同一樓層草圖中；

10、 如果樓層外部尺寸有變化，地上部分只需測量首層外部尺寸； 如果樓座外部尺寸有變化，應在相應層測量退層或懸挑尺寸，并注明“其他尺寸同某層”； 地下部分的外部尺寸可通過內(nèi)部尺寸加設計外墻厚度的方法獲得； 現(xiàn)場無法實測的數(shù)據(jù)（如無孔洞的墻厚），可抄錄設計數(shù)據(jù)并注明數(shù)據(jù)來源； 在丈量中對相同戶型的丈量要核實，核實方法可以根據(jù)外圍尺寸判斷或簡易實測判斷，嚴禁僅僅依靠圖紙不進行實測判斷；對于屋頂為坡面且有不夠2.20m的部位，現(xiàn)場找出2.20m線的位置，并測量其與相鄰墻面的相對關系； 對于層高不足2.20m的部分，應記錄凈空尺寸； 對于

11、空間、頂層附屬用房要測量其相對位置。 建筑內(nèi)部測量要求如下： 對于需要分戶的工程，外業(yè)數(shù)據(jù)應能基本反映出建筑平面圖； 非標準層需層層測量；標準層測量其起止層，其中一層可采用檢測通長的方法。 記錄草圖要求如下： 外業(yè)記錄一般用2H以上硬度鉛筆或記錄，字頭向北向西，靠墻注記，字跡工整，圖面清晰； 記錄在室內(nèi)的為內(nèi)部尺寸，記錄在室外的為外部尺寸，以米位單位； 墻厚尺寸以厘米位單位，外圍畫圈，記錄在墻體線上； 適當測量內(nèi)、外通長以避免誤差過度積累，可用起止線顯示通長兩端； 適當增加文字說明，如“所有陽臺均封閉”、

12、“飄窗落地”、“室外樓梯無上蓋”、“空間”等； 房屋外廓的全長與房屋分段丈量之和的較差在限差內(nèi)時，應以房屋外廓數(shù)據(jù)為準，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦。超差需進行復量。每張草圖必須記錄測量人、記錄人、測量日期、儀器號、坐落、指北針和所測樓層。 （3）拍攝建筑物實景照片。 由于房產(chǎn)測繪要求的數(shù)據(jù)太多，為防止遺漏，本工程要求對每個建筑要都要拍攝建筑物外立面的實景照片，一則作業(yè)人員計算時利用，二則檢查人員在檢查時參考。4.6 房產(chǎn)圖繪制（1）房產(chǎn)分幅圖分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分戶圖的基礎資料。德州市沒用進行市區(qū)的房產(chǎn)分幅圖的測繪地

13、圖，因此該設計不涉及該內(nèi)容。（2）房產(chǎn)分丘圖的繪制分丘圖是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。房產(chǎn)分丘圖要清晰的描繪出房屋用地和房屋調(diào)查的基本情況。丘的編號按市、市轄區(qū)（縣）、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、丘五級編號。房產(chǎn)區(qū)是以市行政建制區(qū)的街道辦事處或鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）的行政轄區(qū)，或房地產(chǎn)管理劃分的區(qū)域為基礎劃定，根據(jù)實際情況和需要，可以將房產(chǎn)分區(qū)劃分若干個房產(chǎn)分區(qū)。德州市城區(qū)房產(chǎn)分區(qū)按照市轄區(qū)分為四個房產(chǎn)區(qū)，房產(chǎn)分區(qū)按照房產(chǎn)區(qū)行政管轄的社區(qū)居委會進行劃分。丘以房產(chǎn)分區(qū)為單元劃分。編號方法：市、市轄區(qū)（縣）的代碼采用GB/T 2260規(guī)定的代碼。編號方法執(zhí)行房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T179862000）第5條第5.3.3.4

14、之規(guī)定。分戶圖的坐標系統(tǒng)應與分幅圖的坐標系統(tǒng)一致，沒用分幅圖資料的，可采用自由坐標繪制。分丘圖的比例尺，根據(jù)丘面積的大小，可在1:1001:1000之間選用。分丘圖上應表示的內(nèi)容：用地界線、房屋權(quán)屬界線、界址點點號、房屋輪廓線、陽臺、挑廊、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關系等各項房地產(chǎn)要素。分丘圖上，應分別注明所有周鄰產(chǎn)權(quán)所有單位的名稱，分丘圖上各種注記的字頭應朝北或朝西。測量本丘與鄰丘毗連墻體時，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度的1/2處；借墻量至墻體內(nèi)側(cè)；自有墻量至墻體外側(cè)并用相應符號表示。房屋權(quán)屬界限與丘界限重合時，表示丘界限，房屋輪廓線與房屋權(quán)屬界限重合時，表示房屋權(quán)屬

15、界限。（3）分戶圖的繪制分戶圖是在分丘圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細部圖，以明確明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界限供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。分戶圖的方位應使房屋的主要邊線與圖框邊線平行，按房屋的方向橫放或豎放，并在適當位置加繪指北方向符號。分戶圖的幅面可選用A4尺寸。分戶圖的比例尺一般為1:200，當房屋圖形過大時，比例尺可適當放大或縮小。分戶圖上房屋的丘號、幢號、應與分丘圖上的編號一致。房屋邊長應實際丈量，注記取0.01m，注在圖上的相應位置。分戶圖表示的主要內(nèi)容包括房屋權(quán)界線、四墻歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、房屋建筑面積和房屋邊長等。房屋產(chǎn)

16、權(quán)面積有分攤面積的要標記房屋的套內(nèi)面積、分攤面積和產(chǎn)權(quán)面積。圖面整飾按GB/T17986.2執(zhí)行，文字注記應相對集中，邊長注記取舍得當，注記要清晰，圖面要美觀。4.7房產(chǎn)面積測算（1）房產(chǎn)面積測算。執(zhí)行房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T179862000）第8條“房產(chǎn)面積測算”之規(guī)定。 （2）利用相關軟件繪制分層平面示意圖，計算各部位面積。本工程執(zhí)行二級房產(chǎn)面積測算精度，作業(yè)中注意調(diào)尺分寸和限差。 （3）共有共用建筑面積分攤計算公式為:Si=K×Si  ,K=Si /Si式中：K為面積分攤系數(shù)；Si為各單元參加分攤的建筑面積，單位為平方米，Si為各單元參加分攤所得的分攤面積，單位為平方米，Si為需要分攤的分攤面積總和，單位為平方米，Si為參加分攤的各單元建筑面積總和，單位為平方米。 （4）出具報告書、房屋調(diào)查表和上傳數(shù)據(jù)。5 產(chǎn)品檢查和驗收（1）執(zhí)行房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T179862000）第10條之規(guī)定。