房地產全套開發(fā)手冊

1、房地產全套開發(fā)手冊一.設計管理（1）工程設計管理制度第一章 總則第1條 本著以下三個目的，特制定本制度（1）鼓勵在建工程設計活動中采用先進技術、工藝、設備及新型材料。（2）保證設計工作的進度，提高工程設計的質量，確保得到符合要求的設計成果。（3）提高工程質量，降低工程造價，加快工程建設進度。第2條 適用范圍（1）適用于從方案招標開始到施工圖經審圖企業(yè)審核完成為止。（2）該范圍的交付件為：經審圖企業(yè)加蓋印章的施工圖。第3條 相關部門及人員的職責（1）設計管理部負責方案、設計階段的組織、實施和設計控制協調。（2）總設計師負責擬訂設計任務書，組織考察設計單位、發(fā)標、評標、簽訂設計合同、進行方案設計評

2、比。（3）設計管理部結構設計師等相關人員負責初步設計、施工圖設計的跟蹤控制和審查。第二章 設計招標管理第4條 設計招標的原則（1）確保企業(yè)選擇合格的設計單位，并充分體現集團的意圖和期望，得到符合要求的設計成果，確保設計文件的有效性、連續(xù)性并保證工程項目的安全性、經濟性。（2）建設工程設計必須執(zhí)行工程建設的強制性標準，杜絕“三邊”（邊勘察、邊設計、邊施工）工程，嚴格按照“先勘察、后設計、再施工”的原則開展。（3）建設工程設計業(yè)務必須委托給資質等級符合要求（根據不同的項目制定具體標準）的設計單位。禁止將設計業(yè)務委托給超越其資質等級許可范圍的設計單位。（4）設計招標的評標標準，包括設計方案優(yōu)劣，方案

3、所采取的技術和工藝水平，整個方案投入產出的經濟效益評估，服務細則承諾，以及設計單位資歷和社會信譽等。（5）方案設計招標，必須選擇在國內或國際建設工程設計領域具有較高知名度的設計單位。參加方案競標的主要設計人員，應在設計領域具有較高的知名度。選擇方案設計單位的數量視具體項目而定，但原則上不少于三家。第5條 招標程序和內容（1）設計計劃對每一項工程設計任務，總設計師負責制訂該項目的設計控制計劃，明確設計控制的內容、參與人員及其責任分工、控制工作的方式、要求、階段性交付件等。（2）設計任務書方案設計任務書總設計師根據收集到的資料，擬定建筑工程設計任務書，經總工程師簽字審定后，報總經理批準后實施。初步

4、設計說明收到政府的規(guī)劃方案審批意見后，總設計師組織有關人員討論初步設計的有關問題，在滿足規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下最大限度地控制成本。最終形成初步設計說明書，經總工程師簽字審定后，報集團批準實施。擴初設計說明根據初步設計審核意見的要求決定是否做擴初設計，如需要做擴初設計，按企業(yè)規(guī)定的程序執(zhí)行。（3）招標邀請函。由設計管理部負責編制招標邀請函。（4）集團、設計管理部、項目前期部等均可推薦設計單位。（5）設計單位初選?？傇O計師組織相關人員，對擬邀請的設計單位進行考察，考察內容為設計單位資質、以往設計成果、人員和設備情況、投標熱情、收費標準等，根據考察結果形成初選擬邀請投標的單位名單，并報總經理

5、批準。（6）發(fā)標在設計管理部擬訂的邀請單位中，集團有權根據實際情況直接委托設計單位。如集團決定招標，則由設計管理部負責組織發(fā)標會，邀請各投標單位及有關部門參加，進行設計發(fā)標，同時組織踏勘現場，解答招標文件中的問題。（7）評標在投標書確定的投標日期，設計管理部負責接受投標書，接標人員根據設計任務書及招標文件的要求檢查投標書的有效性?？傇O計師擬訂的評委名單，需報集團批準后實施。超過一定規(guī)?；蛴杏绊懥Φ捻椖浚瑧从嘘P規(guī)定向政府主管部門提出申請，由其確定評委名單并組織集團內外有關專家對各投標單位的設計方案進行評標。經評標確定中標單位后，填寫標書評審記錄和合同推薦書報集團批準，批準后由總設計師向中標單位

6、發(fā)中標通知書，并擬訂委托設計合同書報總經理審批。（8）簽約。總設計師代表企業(yè)與設計單位簽訂委托設計合同書。第三章 設計過程控制管理第6條 設計過程的跟蹤控制（1）設計管理部應根據項目設計特點，確定對設計過程的控制要求，并形成設計管理配合要求，發(fā)放至設計單位。（2）對每一個設計項目，在設計開始前，設計管理部要求設計單位提供該項目的設計計劃和設計輸入文件，由設計管理部指定的控制人員審查認可，并填寫設計跟蹤檢查記錄單。（3）在初步設計及施工圖設計進行過程中，設計管理部應組織控制人員，依據委托設計合同書要求和設計控制計劃規(guī)定，前往設計單位進行實地跟蹤檢查。（4）實地跟蹤檢查內容包括設計進度、人員資格及

7、專業(yè)配合等。檢查的依據是委托設計合同書、設計管理配合要求、設計單位編制的設計計劃；檢查結果應填入設計跟蹤檢查記錄單，并將該文件報企業(yè)備案。（5）檢查中發(fā)現不符合要求的問題，由檢查人員填入專業(yè)工程師通知單，要求設計單位整改，并要求設計單位將書面整改結果報設計管理部備案。第7條 設計評審（1）方案設計在收到方案設計后，設計管理部對方案設計進行施工成本估算，評估施工難度和工期。設計管理部收到方案設計后五日內，組織相關人員對方案設計進行評審，并向與會人員通報成本估算、施工難度和工期。方案設計的方案最終經總經理簽字后生效。（2）初步設計在收到初步設計方案后，設計管理部根據規(guī)劃部門的意見，組織有關部門依據

8、方案/初步設計審查方案對初步設計進行審查，在滿足規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下最大限度地控制成本。最終形成的初步設計評審意見，經總工程師簽字審定，報集團批準后，設計管理部交給設計單位完善初步設計。（3）擴初設計擴初設計完成后，設計管理部將設計文件同時送交項目前期部，由項目前期部負責征詢當地政府部門進行擴初評審。項目前期部取得審查意見后，應明確市政意見中的修改是修改擴初設計還是直接在施工圖中予以修改。為加快進度，項目前期部應將市政部門的審查意見直接電傳至設計單位、設計管理部，原件保存于企業(yè)檔案室。根據擴初意見，設計管理部組織相關部門對擴初設計進行局部功能優(yōu)化，工程管理部對設計資料進行研究，在滿足

9、使用功能且不降低項目質量的前提下提出降低成本的合理化建議。如市政部門的意見影響到了項目的使用功能，則設計管理部應立即與營銷策劃部協商并同時通知設計單位將該部分內容設計修改暫緩，待設計管理部和工程管理部、項目前期部、營銷策劃部協商，取得一致意見后，再由設計管理部通知設計單位設計修改具體內容。所有市政部門意見和集團各部門意見應由設計管理部匯總交至設計單位，作為施工圖設計的依據。（4）施工圖設計設計單位開始設計施工圖前，設計管理部應將以下資料準備好作為設計單位的設計依據，包括地質報告、甲方和市政部門的擴初設計意見和批復、市政配套的具體條件（其中市政配套的具體條件由地區(qū)企業(yè)和工程管理部取得）。設計管理

10、部根據項目的進度要求，對設計單位的設計進程準備具體的書面要求，包括設計是否分階段進行、施工圖的出圖數量、報建圖出圖日期、基礎施工圖出圖日期、主體建筑施工圖出圖日期等。設計單位除了由設計管理部直接將設計圖交項目前期部用于報建使用外，其他各階段的施工圖均由設計管理部落實審圖企業(yè)審圖。設計管理部將審圖企業(yè)的審圖意發(fā)回設計單位見，用于對施工圖進行修改。修改完成的施工圖作為項目前期部招投標的正式依據。第8條 設計輸出文件的審查與驗收（1）在初步設計及施工圖設計等各設計階段完成后，根據設計控制計劃，由設計管理部組織項目前期部、營銷策劃部、造價管理部參加，審圖企業(yè)、設計單位分別按方案/初步設計審查方案和施工

11、圖審查方案的規(guī)定對有關圖紙進行審查，填寫設計輸出文件審查表，報集團公司批準后，發(fā)給設計單位，設計單位據此完善設計輸出文件。此項工作反復進行直至集團公司簽署設計驗收單為止。（2）設計輸出文件的審查，應包括如下兩個方面文件的審查：對設計結果文件的審查及對設計單位所進行設計評審、設計驗證的記錄的審查。審查應依據設計任務書、委托設計合同書、設計管理配合要求和設計單位編制的設計計劃進行。第9條 設計控制總結集團公司簽署設計驗收單后，設計管理部組織有關控制人員撰寫設計控制總結，內容包括設計進度控制情況、設計質量控制情況和設計投資控制情況等。經總經理審核簽署后報集團公司檔案室備案存檔。 第四章 設計變更管理

12、第10條 定義。施工圖審圖備案出圖后，再對原圖進行修改則稱為設計變更（以下統(tǒng)稱為“設計變更”），由設計管理部負責統(tǒng)一管理。第11條 設計變更管理程序如下（1）因企劃、銷售、配套、資產、物業(yè)等原因需提出設計變更的均應與設計單位溝通，同時書面報告給設計管理部。設計管理部審核后簽發(fā)設計變更申報表，設計單位按設計變更申報表內容修改并填寫設計變更通知單，設計管理部將修改結果送交相關部門。（2）因施工單位原因變更設計時，可由施工單位以技術核定單形式送工程管理部和設計管理部進行會簽，再送設計單位簽證后生效。但在施工圖交底時發(fā)生的變更應以會審記錄的形式處理，由會審單位簽字，交至設計管理部備案。（3）因設計單位

13、原因變更設計的，可由設計單位以設計修改通知單的形式送達設計管理部，由設計管理部發(fā)放至造價管理部、工程管理部、項目經理部及有關單位。（4）其他部門不能直接通知設計單位變更設計。項目進入銷售期并于網上公布信息后原則上不再進行設計變更。第五章 施工圖管理第12條 設計文件的發(fā)放和歸檔工作是加強設計工作使設計及施工有序進行，確保工程質量和進度的重要保證。第13條 通過審圖備案正式出圖的施工圖、方案設計文本、初步設計文本均應先交設計管理部登記歸檔，由設計管理部統(tǒng)一發(fā)放。設計管理部、項目經理部應設資料管理員，負責通知和分發(fā)設計文件，各收圖單位由指定人員到檔案室簽領。第14條 配套企業(yè)在征詢階段和方案調整階

14、段所需的工作圖紙，正式出圖后各部門所需的增曬圖紙可由設計企業(yè)直接發(fā)給所需單位的指定人員。第15條 超印、超曬的設計文件，在工程結束后由設計企業(yè)憑文件簽領單統(tǒng)一和項目經理部結算。第16條 設計文件的歸檔內容和負責歸檔單位按表4-1的規(guī)定執(zhí)行。表4-1 設計文件的歸檔單位一覽表文件名稱歸檔單位設計任務書設計管理部詳規(guī)設計設計管理部方案設計設計管理部初步設計設計管理部概算書設計管理部、造價管理部施工圖審圖備案圖項目經理部、監(jiān)理企業(yè)、質量管理部施工圖電子文件設計管理部設計變更通知單項目經理部、監(jiān)理企業(yè)施工技術核定單項目經理部、造價管理部、監(jiān)理企業(yè)竣工圖項目經理部第六章 總則第17條 本制度由設計管理部

15、擬訂，其修訂權、解釋權歸設計管理部。第18條 本制度報總工程師審核后，經總經理審批通過后頒發(fā)執(zhí)行。（1） 設計圖紙自審制度第1條 圖紙自審由設計管理部負責組織與安排。第2條 接到圖紙后，總設計師應及時安排或組織有關人員進行自審，并提出各專業(yè)自審記錄。第3條 總設計師應及時召集有關人員，組織內部會審，針對各專業(yè)自審發(fā)現的問題及建議進行討論，明確設計意圖和工程的特點及要求。第4條 圖紙自審的主要內容（1）各專業(yè)施工圖的張數、編號與圖紙目錄是否相符。（2）施工圖紙、施工圖說明、設計總說明是否齊全，規(guī)定是否明確，三者有無矛盾。（3）平面圖所標注坐標、絕對標高與總圖是否相符。（4）圖面上的尺寸、標高、預

16、留孔及預埋件的位置以及構件平、立面配筋與剖面有無錯誤。（5）建筑施工圖與結構施工圖是否矛盾，結構施工圖與設備基礎、水、電、暖、衛(wèi)、通等專業(yè)施工圖的軸線、位置（坐標）、標高及交叉點是否矛盾。平面圖、大樣圖之間有無矛盾。（6）圖紙上構配件的編號、規(guī)格型號及數量與構配件一覽表是否相符。第5條 圖紙經自審后，應將發(fā)現的問題以及有關建議，做好記錄，待圖紙會審時提交討論解決。2. 設計管理操作工具（1） 工程項目設計任務單項目名稱： 專業(yè)：編 號： 日期：序號設計任務內容123設計師： 專業(yè)負責人： 項目負責人：（2） 設計任務修改審批表設計項目名稱： 編號：序號原設計任務內容設計任務修改內容123設計人

17、項目負責人批準人日期日期日期（3） 設計任務修改審批表編號：招標工程概況工程名稱工程類型建筑面積估算投資技術復雜程度擬邀請投標單位基本情況企業(yè)名稱經濟性質地址電話設計資質等級定級時間資格證號企業(yè)法人代表資料姓名職務職稱文化程度出生年月電話企業(yè)技術負責人姓名職務職稱文化程度出生年月電話專業(yè)技術人員狀況高級職稱人中級職稱人助理級職稱人技術員級職稱人前三年業(yè)務成果考察人考察日期 年 月 日審查意見審查人意見：審查人簽名：日期： 年 月 日招標投標領導小組審核意見：審核人簽名：日期： 年 月 日（4） 設計跟蹤檢查記錄單編號： 檢查日期： 年 月 日工程名稱編號工程地點專業(yè)審圖單位聯系人聯系電話設計單

18、位聯系人聯系電話工程當前進度設計進度序號檢查項目檢查依據檢查結果備注123檢查人（簽名）檢查日期（5） 設計輸出文件審查表編號： 審查日期： 年 月 日工程名稱輸出文件編號工程地點專業(yè)審圖單位聯系人聯系電話設計單位聯系人聯系電話設計階段設計內容審查項目審查結果1設計輸出文件的完備性、及時性2設計的經濟性、合理性3遺留問題是否解決，是否要跟蹤檢查審查人設計師設計總負責人認可設計輸出文件，毋需整改需要整改后才能認可，整改通知書編號：_3. 萬科房地產開發(fā)有限公司設計管理工作流程（1） 圖紙設計管理工作流程流程名稱圖紙設計管理工作流程文件受控狀態(tài)文件管理部門總經理總工程師設計管理部相關部門外部設計單

19、位相關制度/表單審核編制工程設計計劃書開始編制項目開發(fā)計劃書項目開發(fā)計劃書工程設計計劃書編制工程設計任務書工程設計功能、結構、成本要求工程設計任務書審批審核招標、簽約招標、簽約招標書、設計合同審核方案設計審查方案設計方案設計文稿匯總、提出審查意見修改方案設計結果、進行初步設計初步設計方案審核組織開展初步設計審查初步設計審查方案匯總、提出審查意見修改初步設計審批審核開展施工圖紙會審施工圖設計施工圖設計方案設計圖紙會審制度會審意見配合修改施工圖施工圖會審意見書配合施工圖紙交底施工圖紙交底施工圖紙施工現場配合施工結束圖紙、資料歸檔設計圖紙管理辦法編制日期審核日期生效日期（2） 設計變更管理工作流程流

20、程名稱設計變更管理工作流程文件受控狀態(tài)文件管理部門總工程師造價管理部設計管理部相關部門外部相關單位相關制度/表單受理、審議、辦理開始提出設計變更申請設計變更申報表設計部設計管理制度提交變更申請審議變更內容設計變更申報表審核重新預算造價有有無費用調整無簽發(fā)設計變更通知書設計變更通知書分發(fā)施工單位分發(fā)施工單位變更資料存檔結束編制日期審核日期生效日期4.設計管理方案設計（1） 工程設計合同書編制方案建設工程設計合同范本 工程名稱： 工程地點： 合同編號： （由設計方編填） 設計證書等級： 發(fā)包方： 設計方： 發(fā)包方委托設計方承擔 工程設計，經雙方協商一致，簽訂本合同。第1條 本合同依據下列文件簽訂（

21、1）中華人民共和國合同法、中華人民共和國建筑法、建設工程勘察設計市場管理規(guī)定。（2）國家及地方有關建設工程勘察設計管理法規(guī)和規(guī)章、建設工程批準文件。第2條 本合同設計項目的內容：名稱、規(guī)模、階段、投資及設計費等，見表4-2。表4-2 設計項目內容序號分項目名稱建設規(guī)模設計階段及內容估算總投資（萬元）費率（%）估算設計費（元）層數建筑面積（平方米）方案初步設計施工圖第3條 發(fā)包方應向設計方提交表4-3中的有關資料及文件。表4-3 發(fā)包方應提供的資料序號資料及文件名稱份數提交日期有關事宜第4條 設計方應向發(fā)包方交付的設計資料及文件，如表4-4所示。表4-4 設計方應交付的資料序號資料及文件名稱份數

22、提交日期有關事宜第5條 本合同設計收費估算為 元人民幣。設計費支付進度詳見表4-5所示。表4-5 設計費支付進度付費次序占總設計費比例付費額（元）付費時間（由設計文件的交付時間決定）第一次付費20%定金本合同簽訂后三日內第二次付費第三次付費說明：1提交各階段設計文件的同時支付各階段設計費；2在提交最后一部分施工圖的同時結清全部設計費，不留尾款；3實際設計費按初步設計概算（施工圖設計概算）核定，多退少補，實際設計費與估算設計費出現差額時，雙方另行簽訂補充協議；4本合同履行后，定金抵作設計費。第6條 雙方責任（1）發(fā)包方責任發(fā)包方按本合同第3條規(guī)定的內容，在規(guī)定的時間內向設計方提交資料及文件，并對

23、其完整性、正確性及時效性負責，發(fā)包方不得要求設計方違反國家有關標準進行設計。發(fā)包方提交上述資料及文件超過規(guī)定期限15天以內，設計方按合同第4條規(guī)定將交付設計文件的時間順延；超過規(guī)定期限15天以上時，設計方有權重新確定提交設計文件的時間。發(fā)包方變更委托設計項目、規(guī)模、條件或因提交的資料錯誤，或將所提交資料做較大修改，以致設計方需返工時，雙方除需另行協商簽訂補充協議（或另訂合同）、重新明確有關條款外，發(fā)包方應按設計方所耗工作量向設計方增付設計費。在未簽合同前發(fā)包方已同意，設計方為發(fā)包方所做的各項設計工作，應按收費標準，相應支付的設計費。發(fā)包方要求設計方比合同規(guī)定時間提前交付設計資料及文件時，如果設

24、計方能夠做到，發(fā)包方應根據設計方提前投入的工作量，向設計方支付趕工費。發(fā)包方應為派赴現場處理有關設計問題的工作人員，提供必要的工作、生活及交通等方便條件。發(fā)包方應保護設計方的投標書、設計方案、文件、資料圖紙、數據、計算軟件和專利技術。未經設計方同意，發(fā)包方對設計方交付的設計資料及文件不得擅自修改、復制或向第三方轉讓或用于本合同外的項目，如發(fā)生以上情況，發(fā)包方應負相關法律責任，設計方有權向發(fā)包方提出索賠。（2）設計方責任設計方應按國家技術規(guī)范、標準、規(guī)程及發(fā)包方提出的設計要求，進行工程設計，按合同規(guī)定的進度要求提交質量合格的設計資料，并對其負責。設計合理使用年限為 年。設計方按本合同第2條和第4

25、條規(guī)定的內容、進度及份數向發(fā)包方交付資料及文件。設計方交付設計資料及文件后，要按規(guī)定參加有關的設計審查，并根據審查結論負責對不超出原定范圍的內容做必要的調整補充。設計方按合同規(guī)定時限交付設計資料及文件，本年內項目開始施工的，負責向發(fā)包方及施工單位進行設計交底、處理有關設計問題和參加竣工驗收。一年內項目尚未開始施工的，設計方仍負責上述工作，但應按所需工作量向發(fā)包方適當收取咨詢服務費，具體金額由雙方商定。設計方應保護發(fā)包方的知識產權，不得向第三方泄露、轉讓發(fā)包方提交的圖紙等技術經濟資料。如發(fā)生以上情況并給發(fā)包方造成經濟損失，發(fā)包方有權向設計方索賠。第7條 違約責任（1）在合同履行期間，發(fā)包方要求終

26、止或解除合同，設計方未開始設計工作的，不退還發(fā)包方已付的定金；已開始設計工作的，發(fā)包方應根據設計方已進行的實際工作量支付設計費，不足一半時，按該階段設計費的一半支付；超過一半時，支付全部的該階段設計費。（2）發(fā)包方應按本合同第5條規(guī)定的金額和時間向設計方支付設計費，每逾期支付一天，應承擔支付金額千分之二的逾期違約金。逾期超過三十天以上時，設計方有權暫停履行下階段工作，并書面通知發(fā)包方。發(fā)包方的上級或設計審批部門對設計文件不審批或本合同項目停緩建時，發(fā)包方均按第7條第（1）款的相關規(guī)定支付設計費。（3）設計方對設計資料及文件出現的遺漏或錯誤負責修改或補充。由于設計方錯誤造成工程質量事故損失，設計

27、方除負責采取補救措施外，應免收直接受損失部分的設計費。損失嚴重的根據損失的程度和設計方責任大小向發(fā)包方支付賠償金，賠償金由雙方商定為實際損失的 。（4）由于設計方自身原因，延誤了按本合同第4條規(guī)定的設計資料及設計文件的交付時間時，每延誤一天，應減收該項目應收設計費的千分之二。（5）合同生效后，設計方要求終止或解除合同時，設計方應雙倍返還定金。第8條 其他相關事宜（1）發(fā)包方要求設計方派專人留駐施工現場進行配合與解決有關問題時，雙方應另行簽訂補充協議或技術咨詢服務合同。（2） 設計方為本合同項目所采用的國家或地方標準圖，由發(fā)包方自費向有關出版部門購買。本合同第4條規(guī)定設計方交付的設計資料及文件超

28、過工程設計收費標準規(guī)定的份數，設計方另收工本費。（3） 對于本工程設計資料及文件中的建筑材料、建筑構配件和設備，應當注明其規(guī)格、型號、性能等技術指標，設計方不得指定生產廠、供應商。發(fā)包方需要設計方配合加工定貨時，所需費用由發(fā)包方承擔。（4）發(fā)包方委托設計配合引進項目的設計任務，從詢價、對外談判、國內外技術考察直至建成投產的各個階段，應吸收承擔有關設計任務的設計方參加。出國費用，除制裝費外，其他費用由發(fā)包方支付。（5） 發(fā)包方委托設計方承擔本合同內容之外的工作服務，另行支付費用。（6）由于不可抗力因素致使合同無法履行時，雙方應及時協商解決。（7）本合同發(fā)生爭議時，雙方當事人應及時協商解決，也可由

29、當地建設行政主管部門調解，調解不成時，雙方當事人同意由 仲裁委員會仲裁。雙方當事人未在合同中約定仲裁機構，事后又未達成仲裁書面協議的，可向當地人民法院起訴。（8）本合同一式 份，發(fā)包方 份，設計方 份。（9）本合同經雙方簽章并在發(fā)包方向設計方支付定金后生效。（10）本合同生效后，按規(guī)定到項目所在省級建設行政主管部門規(guī)定的審查部門備案。雙方認為必要時，可到項目所在地工商行政管理部門申請鑒證。雙方履行完合同規(guī)定的義務后，本合同即行終止。（11）本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協議，有關協議及雙方認可的來往電報、傳真、會議紀要等，均為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。（12）其他約定事項。發(fā)包

30、方名稱： 設計方名稱：（蓋 章） （蓋 章）法定代表人：（簽字） 法定代表人：（簽字）委托代理人：（簽字） 委托代理人：（簽字）住 所： 住 所：郵政編碼： 郵政編碼：電 話： 電 話：傳 真： 傳 真：開戶銀行： 開戶銀行：銀行賬號： 銀行賬號：建設行政主管部門備案： 鑒證意見：（蓋 章） （蓋 章）備 案 號： 經 辦 人：備案日期： 年 月 日 鑒證日期： 年 月 日（2）工程計任務書編制方案工程設計任務書編制方案一、方案規(guī)劃（一）目的為規(guī)范、指導工程設計任務書的編寫工作，特制定本方案。（二）方案編寫原則1遵守國家有關法律、法規(guī)及標準。2準確反映企業(yè)的建設意圖。二、設計任務書的內容（一）

31、工程概況（略）。（二）經濟指標1用地面積。2建筑物的面積指標（總面積及組成部分的面積分配）。3總投資控制。4市場定位。（三）城市規(guī)劃的要求1建筑紅線范圍（四角坐標）及后退紅線的要求。2各類建筑所占比例。3建筑高度、層數。4建筑體型、景觀及環(huán)境的要求。5占地系數、綠化系數、容積率的要求。6防火間距及消防通道。7主要及次要出入口與城市道路的關系。8日照、通風、朝向。9對污染、噪聲、粉塵等環(huán)境保護的要求。10停車場及車庫面積。11對市政、煤氣、熱力、給排水、電力、電信等管線的布置要求。（四）建筑的風格及造型1建筑的特色、共性與個性。2建筑群體與個性的體型結合。3建筑的立面構圖、比例與尺度。4建筑物視

32、線焦點部位的重點處理要求。5外裝飾的材料質感與色彩。（五）使用空間設計方面的要求1使用空間的平、剖面形狀及組成。2使用空間的尺度、空間感。3使用空間序列、導向、功能。4合理利用使用空間的要求。（六）平面布局的要求1各組成部分的面積比例及使用功能的要求。2各使用部分的聯系與分隔要求。3水平與垂直交通的布置與選型要求。4出入口布置要求。5防火、防煙、安全疏散及消防指導中心。6人防設施。7輔助用房的設置，如煤氣、熱力、給排水、電力、電信等專業(yè)機房及管井的要求。（七）建筑剖面的要求1建筑標準層高度。2有特殊使用層要求的高度。3建筑地上、地下高度滿足規(guī)劃及防火要求。（八）室內裝飾要求1一般用房的裝飾要求

33、。2重點公共用房的裝飾要求。3對有特殊使用要求的裝飾。（九）結構設計要求1地基基礎的設計要求。2抗震結構的設計要求。3主體結構體系的選擇。4人防和特種結構的設計要求。5結構設計主要參數的確定。（十）設備設計要求1對煤氣設置、調壓站及管網的要求。2給水系統(tǒng)（生活、生產、消防用水）管網、水量及設備。3排水系統(tǒng)管網、污水處理及化糞池等。4空調、采暖、通風的要求。5電氣系統(tǒng)的電源、負荷、變配電房、高低壓設備、防雷等的要求。6電信系統(tǒng)的電話、電傳、有限廣播、閉路電視、聲像系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、自控系統(tǒng)等的要求。（十一）消防設計要求1消防等級。2消防指揮中心。3自動報警系統(tǒng)。4防火及防煙分區(qū)。5安全疏散口的數量

34、、位置、距離和疏散時間。6防火材料、設備及器材的要求。（十二）環(huán)境設計要求1總體環(huán)境設計要求。2中心規(guī)模及標準。3環(huán)境設施設計要求。（十三）圖紙要求1總體平面圖、單體各層平面圖及平面布置、地下室平面圖及平面布置、各建筑物的主要立面、剖面圖。2人車流分析、景觀分析。3環(huán)境設計總圖、小區(qū)中心環(huán)境設計圖紙。4結構、水、電、消防、人防專業(yè)圖紙。5主要透視、效果圖。三、其他要求工程設計任務書編制完成后，報企業(yè)批準。二、造價管理1. 造價管理制度設計（1）工程預結算管理細則第一章 總則第1條 目的。為合理確定工程造價，有效提高工程預結算編制和審核質量，維護預結算正常秩序，促進合同和成本管理的規(guī)范化，特制定

35、本細則。第2條 適用范圍。適用于本公司、項目為承包人所發(fā)生的預結算的編制工作和作為發(fā)包人所發(fā)生的預結算的審核工作。第3條 職責（1）造價管理部全面負責管理工程預結算，負責編制或審定工程預結算，負責工程量的計算、統(tǒng)計，審核供方工程量。（2）材料設備部負責編制甲供主要材料物資預算（領料）表，并分送總包方和項目內部施工、工程、合同、經營、物資等有關部門，負責編制自行供應的輔材物資需求計劃和限額領料卡。（3）造價管理部、工程管理部、項目經理部負責按月核算實際領用材料、使用機械及其他費用。（4）分包單位負責編制承包工程的預決算工作，包括工程量的日常統(tǒng)計。第二章 承包工程（合同）預結算第4條 造價管理部作

36、為項目預結算編制和審核的統(tǒng)一歸口管理部門，設置一名造價工程師和兩名預算員。第5條 預決算管理的總體原則是“合同為本、事實為據、合法合理”。第6條 在工作和與外方交往中，我方要做到有禮有節(jié)、相互尊重、實事求是、據理力爭。第7條 在項目內部，要做到“工程與經濟相結合”，工程管理部、造價管理部、設計管理部、項目經理部相互支持、相互協作，使工程與經濟目標能同步實現。第三章 工程量統(tǒng)計及審核簽證第8條 圖紙總工程量統(tǒng)計（1）鑒于開工初期工程技術人員尚未全面掌握各專業(yè)的預算工程量統(tǒng)計規(guī)則，項目圖紙總工程量仍由造價管理部預算人員負責統(tǒng)計（包括設計院和設備廠家圖紙），再由工程管理部相關技術人員核對。在總包方審

37、核過程中，要按預算員要求由工程管理部技術人員提供協助。（2）在同一冊圖紙中，與總包方或第三方存在施工責任接口的，技術人員負責在開工前及時通知造價管理部預算員，并協同造價管理部預算員計算分解圖紙工程量。（3）圖紙總工程量統(tǒng)計時間要求，原則上應于分項工程開工當月完成。第9條 每月完成工程量統(tǒng)計（1）工程管理部負責按各單位工程下屬的每冊圖紙工作為單位，每月統(tǒng)計實際完成工程量和累計完成進度百分比，承包工程量每月統(tǒng)計周期定為上月16日至當月15日。（2）工程管理部在每月15日下班之前，將該月度實際完成的實物工程量和設備安裝進度報表報送至造價管理部。（3）造價管理部負責編制承包工程預結算文件，并根據工程管

38、理部報送的進度報表計算出工程款申請額，在每月16日上午9時，將合同預結算文件直接送至項目經理部。第10條 設計修改、變更和總包方委托承包合同外臨時項目施工（1）工程管理部技術人員負責統(tǒng)計工程量（包括增補工程量以及因修改造成返工的工作量），造價管理部造價工程師進行審核，其中量小或無法按預算定額方式計算的，由技術人員負責辦理點工簽證。（2）工程管理部技術人員負責每月15日下班之前，將已經完成的工程量統(tǒng)計資料，以及經總包方審核簽證的點工簽證單，送交造價管理部造價工程師審核。工程管理部報送的結算進度晚于工程形象進度不能超過10天。第四章 承包合同工程預結算第11條 造價管理部預算人員負責具體編制工程預

39、結算文件（1）原則上，造價管理部在分項工程開工當月應完成該分項工程施工圖的預算編制工作。材料設備采購供應人員和財務管理部應根據工程結算的需要，提供材料設備采購合同和票據等支持性資料。（2）每月16日上午9時，造價管理部向總包方報送月度工程預結算文件。（3）單位工程完工并經驗收合格后一個月內，造價管理部編制完成單位工程決算書報總包方審核。（4）機組投產后兩個月內，造價管理部匯編完成該機組的工程竣工決算書報總包方審核。第12條 預結算過程中分歧和爭議解決（1）應當從企業(yè)的整體利益出發(fā)，根據合理合法的原則，盡量通過友好協商的方式解決。（2）對于較為重大的分歧或爭議應及時報告項目經營副總乃至項目總經理

40、，以便盡早采取對策。第五章 工程采購預結算第13條 工程量的審核和確認（1）代建制引進隊伍承包和外借內包的工程代建制引進隊伍承包工程預結算書應當由分包單位負責編制，其預結算編制人員必須具有行業(yè)或地方工程概預算上崗資格。分包單位憑施工圖預算申請中間結算。預結算工程量由工程管理部負責審核。鑒于本項目具體情況，如事先已有總包方審定預結算工程量的，經項目經理同意可直接參照使用。項目委派的零星工作，原則上均按預算方式結算，如確實無法按預算定額方式計算的，實際用工不到10個工作日的，根據工程管理部審核后的派工單，分技術工人、普通工人按不同點工單價計算；實際用工超過10個工作日的，須由分管領導簽發(fā)派工單，按

41、點工結算。（2）租用施工機械和運輸車輛等的實際使用臺班數量，由工程管理部負責審核。（3）純勞務用工、班組部門考勤用工由項目經理部、現場零星派工由工程管理部分別負責審核。（4）其他對外委托工作，由合同指定的部門單位負責審核。第14條 中間結算（1）工程采購合同供方在項目中發(fā)生的費用，在每月底主要核算、清理以下四項費用。材料設備部按月統(tǒng)計領用材料（含總包方調撥輔材）、工作服及安全帽等個人勞保用品、小型機工具使用費等。工程管理部按月統(tǒng)計施工機械使用臺班費用（含使用總包方機械）等。綜合辦公室按月統(tǒng)計匯總加班快餐、搭伙費、水電費、通信費、代付民工工資等。上述費用清單，經分包單位的結算負責人簽字確認后，分

42、送造價管理部和財務管理部備用。（2）凡涉及安全違章、質量事故、治安事件等罰款事項，在職能部門處理后，工程相關責任方應立即到財務管理部繳付現款。（3）工程分包合同（含外借內包）于月度中間結算，按規(guī)定辦理支付審批手續(xù)。工程管理部審核實際進度情況是否屬實、是否滿足計劃要求。質量管理部審核完成的各分項工作是否符合質量要求。財務管理部匯總上述第14條第（1）款在項目發(fā)生時應扣費用。造價管理部審核實際完成的承包產值（一般以完成量的80%為限），計算安全保證金、質量保證金，確定應付金額。交項目經營副總（具體按財務工作規(guī)范的權限確定）審批。經審批后的中間結算會簽審批表，分送造價管理部和財務管理部。（4）勞務結

43、算，一般經綜合辦公室或工程管理部和造價管理部審核后，由項目經營副總審批支付。第15條 竣工結算（1）單位工程完工驗收后一個月內，分包單位編制完成單位工程決算書報項目審核。（2）發(fā)包工程竣工結算，實行全面逐項審核法。審核內容和程序如下。工程供方辦理決算（送審前）審批表會簽手續(xù)。造價管理部簽收結算書并登記臺賬。對工程量進行審核和確定（責任部門見第13條）。造價管理部審核預結算單價、取費費率。相關部門審核會簽，匯總上述第14條第（1）款在項目發(fā)生的總費用，其中，分包單位從項目領用輔材的，實際使用量若少于其上報材料計劃量的，按計劃量辦理出庫手續(xù)，費用由分包單位承擔；分包單位領用甲供主材超量的，由分包單

44、位承擔費用。財務管理部核減各項應扣費用，預扣質量保證金；若是分包單位在本工程最終的總結算，預留的安全保證金余額予以退還。經項目經營副總審核后，由項目經理批準支付。項目經理批準后的結算資料，由造價管理部負責整理分析與歸檔。（3）竣工結算書的審核時間應當按照合同規(guī)定及時完成，如遇大規(guī)?？⒐そY算，項目應當在征求供方的基礎上編制整體結算計劃，經項目經理部批準后執(zhí)行。（4）竣工結算審核人員在對工程變更價款的計算時，應當執(zhí)行以下三項原則。合同或審定的施工圖預算中已有與變更工程相同單價時，應按已有單價計算。合同或審定的施工圖預算或定額子目中均沒有適用單價時，應按定額中相類似定額子目確定變更價格。合同或審定的

45、施工圖預算或定額子目中均沒有適用和類似單價時，雙方協商解決；或由供方編制補充定額送合同預算主管審定，必要時報當地造價管理機構備案。第六章 對預結算編審人員要求第16條 合同預算、工程及其他相關預結算編審人員，應當加強合同預算、造價管理等方面知識的學習，提高工作責任心，做好各項基礎工作，維護企業(yè)、項目的合法利益。第17條 工程技術人員應當加強工程量統(tǒng)計規(guī)則等方面知識的學習，樹立強烈的經濟觀念，做好工程量的統(tǒng)計和審核工作，尤其是實際工程量和材料計劃。第18條 審核人員在審核供方編制的結算過程中應當做到既合法又合理，按合同約定辦事，不故意克扣壓低價格，不以下浮金額的多少作為結算審核質量好壞的標準。第

46、19條 在審核過程中如發(fā)現供方編制的結算中有漏算、少算現象，應當在內部了解、現場實際調查確鑿的基礎上及時通知該結算編制人，根據實際情況和相關約定予以補正。第20條 工程管理部對工程預結算工作卓越者將給予鼓勵和嘉獎。凡因工程預結算工作不負責任，造成項目（企業(yè)）損失的，或消極工作影響預結算正常進行，影響企業(yè)形象的，工程管理部將根據具體情況，按照企業(yè)的有關責任追究制度，對有關人員給予一定的行政或經濟處罰。（2）工程計量計價管理辦法第一章 總則第1條 目的。為了規(guī)范工程量的計算、審核（簡稱“工程計量”）及工程造價的確定（簡稱“工程計價”）工作，保證工程量、工程造價的相對準確性，特制定本辦法。第2條 責

47、任部門及責任人（1）造價管理部負責工程計量、工程計價等相關工作，工程計量、計價分專業(yè)由造價工程師完成。（2）設計管理部、工程管理部、項目經理部負責提供設計圖紙、技術規(guī)范、施工圖紙等相關文件。（3）總工程師、總經理負責審核計量得出的工程量、工程造價。第二章 工程計量管理第3條 需要工程計量的工作環(huán)節(jié)包括以下6項（1）編制施工圖預算。（2）編制非委托招（議）標標底。（3）設計變更的調整。（4）經濟簽證的確認。（5）審核竣工造價結算。（6）工程進度付款的計算。第4條 工程量的計量必須有依據，無書面依據的工程量為無效工程量。（1）施工圖預算（或標底）的計量依據包括設計施工圖紙、書面設計交底、施工組織設計文件、勘察設計資料等。（2）設計變更調整計量的依據包括設計變更、原設計施工圖、必要的施工方案等。（3）工程進度付款及竣工造價結算（按實）計量的依據包括工程竣工圖紙（含設計交底、設計變更）圖紙、經濟簽證、必要的隱蔽工程驗收記錄、施工組織設計文件、形象進度簽證（進度付款計量用）。（4）上述相關的計量依據由工程管理部、設計管理部等相關部門提供。第5條 工程計量必須在具備工程計量的條件時進行。