房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(DOC)

1、歡樂頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：泰安市長城一品房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托方：長城一品住戶估 價(jià) 方：歡樂頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：201年月日月31日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：i歡樂頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司致委托方函 3估價(jià)師聲明 4估價(jià)的假設(shè)和限制條件 5房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 6一、委托方 6二、估價(jià)方 6三、估價(jià)對(duì)象 6四、估價(jià)目的 7五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 7六、價(jià)值定義 7七、估價(jià)依據(jù) 7八、估價(jià)原則 8九、估價(jià)方法 8十、估價(jià)結(jié)果 8十一、估價(jià)作業(yè)日期 8十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 8十三、估價(jià)人員 9附 件 10房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 11一、個(gè)別因素分析 11二、區(qū)域因素分析 11三

2、、市場背景分析 11四、最高最佳使用分析 12五、估價(jià)方法選用 13六、估價(jià)測算過程 13七、估價(jià)結(jié)果確定 163歡樂頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司致委托方函長城一品住戶：受該住戶的委托，我公司于2016年05月19日至05月31日，對(duì)位于 泰安市長城一品1 #樓2單元501 ,建筑面積為142m2,房屋所有權(quán)證 證號(hào)為魯證字第A1025號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)行市場價(jià)格評(píng)估，為確定出售提供參 考依據(jù)。根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料, 遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、 分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)泰安市類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2

3、016年05月31日的價(jià)格及單價(jià)為:房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫房地產(chǎn)正常價(jià)格556006 元伍拾伍萬陸仟零陸元整房地產(chǎn)正常單價(jià)5054.6 元 /m2伍仟零伍拾肆元陸角每平方米房地產(chǎn)拍賣底價(jià)444804 元肆拾肆萬肆仟捌佰零肆元整房地產(chǎn)拍賣單價(jià)4043 元 /m2肆仟零肆拾叁元整每平方米歡樂頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：2016年05月31日4歡樂頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒

4、有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人 沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析， 形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、我公司估價(jià)人員2016年05月19日至05月31日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了 實(shí)地的調(diào)查和研究，并對(duì)該區(qū)域的其他同類房地產(chǎn)進(jìn)行了比較，采集數(shù)據(jù) 都是真實(shí)可靠。七、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。八、參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名：估價(jià)師簽名資格證書號(hào)估價(jià)師簽名5歡樂頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件1. 本報(bào)告在評(píng)估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩余使 用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)

5、用途。2假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。3假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件， 另有說明的除外。二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件1. 本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供，未對(duì)資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因 資料不實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí)、失誤和錯(cuò)誤，責(zé)任不在估價(jià)方和估價(jià)人員。2. 本報(bào)告僅供委托方確定拍賣底價(jià)提供參考依據(jù)用，不對(duì)其他用途負(fù) 責(zé)。3. 本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)委估對(duì)象實(shí)際價(jià)格的 影響。4. 實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試，不 可能確定其內(nèi)部缺損。5. 本報(bào)告中的建筑面積按房屋所有權(quán)證存根所載數(shù)據(jù)計(jì)。6. 本估價(jià)報(bào)告未考慮房屋拍賣所需的手續(xù)費(fèi)

6、以及房地產(chǎn)過戶所應(yīng)交納 的各種稅費(fèi)。7. 未經(jīng)本評(píng)估單位同意，評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用 其他與本次項(xiàng)目無關(guān)的任何公開文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式 公開發(fā)表。8. 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪?hào)：泰安市長城一品房地估魯字第A1025號(hào)。本報(bào)告一式五份，四份提交委托方，一份留存評(píng)估公司。6歡樂頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司泰安市長城一品1 #樓2單元501房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、委托方委托人：長城一品住戶單位住址：泰安市長城一品1 #樓2單元501聯(lián)系電話:、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：歡樂頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 單位住址：法定代表人：聯(lián)系電話：、估價(jià)對(duì)象物質(zhì)實(shí)體狀況1. 建筑物狀況委估建筑物于二零一五年建成，

7、維護(hù)保養(yǎng)情況好，成新率為100%,2 2建筑面積為142m ,其中含公攤面積26m。長城一品位于長城路中段，粥店派出所南側(cè)，原魯峰車輛廠位置， 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30層，委估對(duì)象屬第5層01號(hào)房，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，?花為石膏吊頂，鋁合金窗。外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚; 墻面刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?xiàng)；電照線路暗設(shè)；電梯間裝修一般；設(shè)地下 停車場。2. 委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)未居住，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通 一平。3. 周圍環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于泰安市長城路中段，地處市政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的CBD核心區(qū) 域，距市政廣場、萬達(dá)商業(yè)廣場、易初蓮花幾分鐘車程，距汽車站、火車 站、五分

8、鐘距高鐵站十分鐘。繁華程度高，交通方便，人流量大。權(quán)益狀況委估對(duì)象位于泰安市長城一品1 #樓2單元501，房屋所有權(quán)證證 號(hào)為魯房權(quán)證字第1025號(hào)，權(quán)屬住戶所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán) 利是否受限無法核實(shí)。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)出售底價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年05月31日。六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件 下、泰安市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價(jià)值。所謂 公開市場價(jià)值是在公開市場最可能形成的價(jià)格；采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)， 要求評(píng)估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建 筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途

9、為居住，經(jīng) 濟(jì)耐用年限為70年，已使用1年，尚可使用69年；委估宗地法定使用年 限為70年(從2014年01月到2084年01月)，即委估宗地剩余使用年限為 68年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限 68年計(jì)的市場價(jià)格；建議拍賣底價(jià)為市場價(jià)格的90%。七、估價(jià)依據(jù)行為依據(jù)委托評(píng)估函。法律法規(guī)依據(jù)1. 中華人民共和國土地管理法。2. 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。3. 房地產(chǎn)估價(jià) 規(guī)范(GB/ T 50291 1999 )。4. 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T 18508-2001)。取價(jià)依據(jù)全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額山東省單位估價(jià)表產(chǎn)權(quán)依據(jù)房屋所有權(quán)證存根魯房權(quán)證字第10

10、25號(hào).八、估價(jià)原則合法原則。公平原則。最高最佳使用原則。替代原則。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。（六）綜合分析原則及多種方法比較原則九、估價(jià)方法估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真 分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和泰安市房地 產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn) 的價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫房地產(chǎn)正常價(jià)格556006 元伍拾伍萬陸仟零陸元整房地產(chǎn)正常單價(jià)5054.6 元 /m2伍仟零伍拾肆元陸角每平方米房地產(chǎn)拍賣底價(jià)444804 元肆拾肆萬肆仟捌佰零肆元整房地產(chǎn)拍賣單價(jià)4043 元 /m2肆仟零肆拾叁元整每平方米十、估

11、價(jià)作業(yè)日期2016年05月19日至05月31日十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從2016年05月31日至2017年05月31日。、估價(jià)人員估價(jià)師簽名資格證書號(hào)估價(jià)師簽名歡樂頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司201 年 月 31 日11歡樂頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司附 件一、房屋所有權(quán)證存根魯房權(quán)證字第1025號(hào);二、價(jià)格評(píng)估委托書泰安市執(zhí)字第2017號(hào)；三、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照；四、估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書；五、估價(jià)人員資質(zhì)證書；六、估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證明。以上均為復(fù)印件。12歡樂頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司泰安市長城一品1 #樓2單元501房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析物質(zhì)實(shí)體狀況1. 建筑物狀況委估建筑物于二

12、零一五年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況好，成新率為100%,建筑面積為142 m2，其中含公攤面積26 m2。長城一品位于長城路中段，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30層，委估對(duì)象屬第5層01號(hào)房，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。外裝飾一 層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；墻面刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊?xiàng)； 電照線路暗設(shè)；電梯間裝修一般；設(shè)地下停車場。2. 委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作居住用，公共配套設(shè)施好，宗地 內(nèi)外開發(fā)程度均為 五通一平。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于泰安市長城路中段第5層01號(hào)，地處市政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的CBD核心區(qū)域，距市政廣場、萬達(dá)商業(yè)廣場、易初蓮花幾分鐘車程， 距汽車站、火車站、五分鐘距高鐵

13、站十分鐘。繁華程度高，交通方便，人流量大。三、市場背景分析1. 一般因素影響土地價(jià) 格的一般因 素主要 有地理位置和行政 區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場等。地理位置和行政區(qū)劃泰安市位于山東省中部的泰山南麓，地理坐標(biāo)在東經(jīng)116 20 117 59 ,北緯35 38 36 28 ，北依山東省會(huì)濟(jì)南，南臨儒家文 化創(chuàng)始人孔子 故里曲阜，東連瓷都淄博，西瀕 黃河。轄泰山、岱岳兩個(gè)市轄區(qū)，寧陽、東平兩個(gè)縣，代管新泰、肥城2個(gè)縣級(jí)市。泰安寓意“國泰民安”，是一座著名的文化旅游城市，境內(nèi)的泰山是國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，海拔1545米，有“五岳之首”、“天下第一山”的美譽(yù)，是世界 自然文化遺產(chǎn)。泰安市于

14、1982年被國務(wù)院列為第一批對(duì)外開放旅游城市。 屬溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫13 C,年平均降水量697毫米。長城一品位于岱岳區(qū)長城 路中段，項(xiàng)目坐落于長城路中段地理位置 優(yōu)越、交通便利，6路8路9路17路33路公交直達(dá)項(xiàng)目，周邊商業(yè)氛圍 濃厚，配套齊全生活便利，緊鄰時(shí)代發(fā)展線。經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r2015年，在區(qū)委的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大及其常委會(huì)的有力監(jiān)督下， 全區(qū)各級(jí)各部門緊緊圍繞建設(shè)富裕文明和諧新岱岳”奮斗目標(biāo)，牢固樹立二次創(chuàng)業(yè)”思想，依據(jù)年初確定的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，大力發(fā)展片區(qū)特色經(jīng)濟(jì)，統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展，計(jì)劃執(zhí)行情況總體較好。實(shí)現(xiàn) 本區(qū)生產(chǎn)總值 364.5億元，同

15、比增長 10.1%;完成固定資產(chǎn)投資339.2億元，增長 16.1% ;三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例15.5:42.7:41.8。房地產(chǎn)市場分析2014年，泰城樓市在經(jīng)歷了春節(jié)后短暫的低潮后，在3月份迎來轉(zhuǎn)暖良機(jī)，隨著積累年多的剛性需求集中入市，不少樓盤提前嗅到良機(jī)， 紛紛選擇開盤或加推，在這一年里泰城先后有泰豪名城、恒地樂活小鎮(zhèn)、恒基東尚、立豐春天里、新興悅藍(lán)山綠地公館、中心國際、寶盛廣場、弘盛現(xiàn)代城等項(xiàng)目集中開盤入市，在舊樓盤主宰市區(qū)樓市半年之 久后，新樓盤終于開閘了，這些新樓盤的入市大大增加了泰城樓市的庫 存量，也為眾多購房者提供了更多選擇。雖然新樓盤已經(jīng)開閘，但并沒 有從根本上改變舊樓盤主宰市場的

16、局面，安居上上城、玫瑰莊園、御泉 大院、奧萊新天第、泰山御園等樓盤和其他幾個(gè)老項(xiàng)目伺機(jī)而動(dòng)，或加 推、或二次開盤、或優(yōu)惠。在5月之前，市區(qū)樓市的主要供應(yīng)還是舊樓盤以及一些舊樓盤推出的新產(chǎn)品。新樓盤、新產(chǎn)品扎堆在5月之后，特別是集中在 2014年第二、三季度推出。2014年泰城五大板塊共成交住宅8990套，同比增長 3.0%，商業(yè)地產(chǎn)共成交252套，均創(chuàng)近兩年來新高。據(jù)了解，泰城樓市在成交量大幅 增長的同時(shí)，價(jià)格卻保持了相對(duì)穩(wěn)定，各開發(fā)商在經(jīng)歷了年初的價(jià)格調(diào) 整之后，除個(gè)別沒有資金回籠壓力的高端樓盤外基本沒再出現(xiàn)大的波動(dòng)， 雖有部分樓盤價(jià)格出現(xiàn)微調(diào)，但都在購房者可接受的范圍之內(nèi)，沒有像 部分一、

17、二線城市出現(xiàn)報(bào)復(fù)性漲價(jià)，這也說明史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策 已見成效。另外，隨著樓市的回暖也穩(wěn)定，改善型需求也加快入市步伐， 這也帶動(dòng)了部分高端樓盤成交量的增加，泰城東部首席高端樓盤御泉大院在今年完成 33套的成交，新拿到預(yù)售許可證的華新和園表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)， 當(dāng)月即完成11套成交，像國山墅、泰山御園等項(xiàng)目也取得一定量的成交。2014年1 12月份泰安市商業(yè)地產(chǎn)共計(jì)成交252套，成交總面積為24244.85川，全年成交均價(jià)為8994.69 元/川。其中一季度成交59套，成交面積為 5418.32川；二季度成交 60套，成交面積為 5482.07 叭三 季度成交59套，成交面積為 7885.67 叭四季

18、度成交74套，成交面積為28763.14川。從走勢來看，四季度為全年最高點(diǎn)；前三個(gè)季度基本持 平，說明泰安市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是比較平穩(wěn)的，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。從 單個(gè)項(xiàng)目來說，奧林匹克花園、泰豪名城、泰安名嘉廣場、林肯花園三 期成交量位居前列。從價(jià)格走勢來看，全年泰安市價(jià)格走勢平穩(wěn)，沒有 出現(xiàn)大的波動(dòng)，在國家樓市調(diào)控政策仍然沒有松動(dòng)的樓市大背景下，受 樓市調(diào)控政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)一直平穩(wěn)發(fā)展。整體來說，泰安市商 業(yè)地產(chǎn)價(jià)格稍高，像社區(qū)商業(yè)價(jià)格一般為本小區(qū)住宅價(jià)格的23倍，但是隨著小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善和業(yè)主的入駐，良好的盈利能力也成為商業(yè) 地產(chǎn)價(jià)格堅(jiān)挺的主要原因。從成交區(qū)域上來看，西部和南部高新區(qū)成

19、為 樓市平淡背景下 的最大贏家，這兩個(gè)區(qū)域的成交套數(shù)和成交面積占到全 市成交量的60%以上，尤其是奧林匹克花園、泰安恒大城、林肯花園三期 的成交熱銷成功拉動(dòng)了這兩個(gè)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。而城中和城東商業(yè) 地產(chǎn)的發(fā)展相對(duì)滯后，主要是因?yàn)槌侵猩虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高，限制了 一些中小投資者的投資熱情；而城東由于入住人口相對(duì)較少，住宅雖正 處于高速發(fā)展中，但目前仍不是特別成熟，因此限制了商業(yè)的發(fā)展。四、最高最佳使用分析委估房地產(chǎn)位于 泰安市委估對(duì)象位于泰安市 長城路中段，繁華程度高， 交通方便，人流量大。委估房地產(chǎn)位于泰安市長城一品1 #樓2單元501 ,現(xiàn)作居住使用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳

20、使用原則和合 法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的 各種資料進(jìn)行了認(rèn) 真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和泰安市 房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估 房地產(chǎn)的價(jià)格。市場比較法：是將估價(jià) 對(duì)象房 地產(chǎn)與在近期已經(jīng) 發(fā)生了交易的類似 房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格修正 得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法：預(yù) 計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將 其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的 方法。六、估價(jià)測算過程市場比

21、較法采用市場比 法一般選取 同一供 需圈內(nèi)，近似 委估房地產(chǎn) 檔次市場 價(jià) 格進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)泰安市房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可比實(shí)例：1. 確定比較因素2. 定比較因素系數(shù)見下表3. 比準(zhǔn)價(jià)格確定比較因素待估宗地與案例宏成富園泰山公館鼎基時(shí)代價(jià)格520054506000宗地用途100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100評(píng)估期日區(qū) 域 因 素交通條件商服繁華程度距市中心距離環(huán)境質(zhì)里優(yōu)劣度基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度個(gè) 別 因 素建筑規(guī)模地質(zhì)狀況100/100100/100100/100容積率臨街狀況比準(zhǔn)價(jià)格根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)果，求比準(zhǔn)

22、價(jià)格的算術(shù)平均值，貝(5781 + 4571 + 5019) - 3=5123 元/va收益法由于該寫字樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可 用收益法求取其價(jià)格。1估算總收益通過調(diào)查泰 安市同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾 大致相同的居住 樓 在裝修后的月出租價(jià)格一般為15元/m2，租金損失為1個(gè)月，則年總收益為：15 X 142 X( 12-1 ) =23430 元2估算年房地產(chǎn)租賃總費(fèi)用總費(fèi)用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋修繕 費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。 房屋修繕 費(fèi)是指為保 障房屋 正常使用每年需支 付的修繕費(fèi)。行業(yè) 慣例按建筑物重置價(jià)的1.5 %計(jì)算，據(jù)對(duì)泰安

23、地區(qū)建筑物市場的了解，類似建筑物的重置價(jià)為1200元/m2,貝房屋修繕費(fèi)二 1200 X 142 X 1.5 %= 2556 管理費(fèi)是指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員的工資。 根據(jù)行業(yè)慣例資料，取年租金的3 %，貝管理費(fèi)=23430 X 3 %= 702.9 元 保險(xiǎn)費(fèi)是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2%。，貝保險(xiǎn)費(fèi)=1200 X 142 X 2%。= 340.8 元 稅費(fèi)是指 房產(chǎn)所有人 按有關(guān) 規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳 納的房產(chǎn)稅和營業(yè) 稅等。依據(jù)稅法及泰安市稅務(wù)部門資料，公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅按年租金的12%，營業(yè)稅按年租金的5 %，教育附加按營業(yè)稅的3%,城市維護(hù)建筑稅按營業(yè)稅的7%，以上稅費(fèi)小計(jì)為17.5%，防洪保安費(fèi)按年收入的1 %。，則:23430 X 17.5%+23430 X 1 % =4123.68 元上述、總費(fèi)用合計(jì)為7723.38元3. 年純收益23430 7723.38 = 15706.62 元4. 還原利率的確定還原利率是 收益還原法 中一個(gè) 重要的因素，目前 國內(nèi)、國際確定還 原利率的方法很多，這里主要采用復(fù)合投資收益率法，其公式為：還原利率二一年期貸款利率X70% +期望得到的利潤X30%一年期貸款利率為