深圳小戶(hù)型住宅市場(chǎng)研究VIP

1、小戶(hù)型住宅市場(chǎng)研究這里所講的小戶(hù)型住宅是指的“特區(qū)”面積在80平方米以下，總價(jià)在40萬(wàn)元以的普通住宅。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的調(diào)查結(jié)果，特區(qū)15歲及以上年齡的180萬(wàn)人口中，辦事員、個(gè)體工商戶(hù)和商業(yè)服務(wù)人員三個(gè)階層，共占了總?cè)丝诘?7.7%,即86萬(wàn)人，另?yè)?jù)市統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查結(jié)果，2002年，人年均可支配性收入為23500元，月收入5000元的家庭屬于典型的中等收入家庭。由此可見(jiàn)，這些中等收入家庭的住房是住宅市場(chǎng)中的重要組成部分。市場(chǎng)表明也印證了這一調(diào)查結(jié)論。2002年，市場(chǎng)上“高檔住宅”銷(xiāo)售平緩，而小戶(hù)型住宅部分卻銷(xiāo)售順暢。尤其在年末，小戶(hù)型樓盤(pán)更是掀起陣陣熱浪，如南山區(qū)的幾個(gè)小戶(hù)型樓盤(pán)：現(xiàn)代城夢(mèng)想

2、家園、山海人家小小家、雅仕荔景苑、金海岸等，銷(xiāo)售情況都非常理想。不過(guò)，市場(chǎng)上銷(xiāo)售情況較好的小戶(hù)型樓盤(pán)，都位于交通順暢、周邊配套設(shè)施完善的地段，如南山、南油大道沿線(xiàn)，羅湖、福田中心區(qū)輻射區(qū)域等。而交通不便、配套不齊的小戶(hù)型，銷(xiāo)售情況則是一般。這是因?yàn)樾?hù)型住宅消費(fèi)者收入較少，一般都屬于無(wú)車(chē)一族，并且非常注重生活的“時(shí)間成本”和“交通成本”，因而對(duì)住宅的交通及生活配套設(shè)施要求較高一、小戶(hù)型市場(chǎng)的整體概況Ml冢粒N田、南山三區(qū)小尸整班陵膜區(qū)導(dǎo)棱a僮版6根余朝平昭單齡面租同價(jià)穿湖E國(guó)羽力必342S56547750福引1240OQE469650058437322Wi幺罰例8自98年市小戶(hù)型住宅市場(chǎng)火爆以

3、來(lái)，至今已經(jīng)走過(guò)了火爆一一沉寂一一回暖的過(guò)程，在這一過(guò)程中，小戶(hù)型住宅不論從戶(hù)型設(shè)計(jì)上，還是從園林規(guī)劃以及營(yíng)銷(xiāo)理念上都在經(jīng)歷一個(gè)理性發(fā)展的過(guò)程，日益趨于成熟。1、特區(qū)各區(qū)域小戶(hù)型供應(yīng)量從各區(qū)域供應(yīng)總量看，福田區(qū)成為小戶(hù)型推售的熱點(diǎn)，占到48%U勺比例，這主要得益于中心區(qū)的建設(shè)，使得消費(fèi)者對(duì)福田區(qū)的小戶(hù)型有較強(qiáng)的信心；而南山區(qū)占到28%,超過(guò)羅湖區(qū)近4個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明伴隨著近幾年中心區(qū)的西移和高新技術(shù)的快速發(fā)展，起到了很大的帶動(dòng)作用，一些從事高科技的年輕白領(lǐng)迅速增加，也為南山區(qū)的小戶(hù)型住宅市場(chǎng)提供了需求空間；羅湖區(qū)則憑借傳統(tǒng)的成熟配套，供應(yīng)量也占到了24%勺比例。從戶(hù)型面積看，各區(qū)域的戶(hù)型平均面積

4、的差異并不大，變化圍不到3個(gè)平方，也顯示了小戶(hù)型物業(yè)的最主要的特征，戶(hù)型面積較低。在價(jià)格方面，各區(qū)域的均價(jià)相差非常大，羅湖雖然供應(yīng)量較少，但其成熟生活社區(qū),使得其均價(jià)高居全市之首，福田區(qū)則稍低于羅湖區(qū)。南山區(qū)由于地理位置關(guān)系，比羅湖區(qū)和福田區(qū)低了近三千元左右， 但 2002 年下半年南山區(qū)新開(kāi)盤(pán)的小戶(hù)型樓盤(pán)的均價(jià)，有明顯的上漲，都在5500元/平方米，樓盤(pán)的價(jià)位也顯示了小戶(hù)型對(duì)于地段的強(qiáng)依賴(lài)性。本上是以自身項(xiàng)目為圓心，半徑在2公里的圍，呈現(xiàn)出較強(qiáng)的本土化消費(fèi)特征；第四是以銷(xiāo)為主，港人為輔。主要原因是市場(chǎng)存在一定量酒店式公寓，盡管酒店式公寓，在居住功能上比不上小戶(hù)型住宅，但其檔次較高，交通位置上

5、更好，為港人提供了更多的置業(yè)選擇機(jī)會(huì)，一些距口岸較近的項(xiàng)目則是以港人為主，其中家庭所占比重較大。二、小戶(hù)型物業(yè)的未來(lái)發(fā)展模式1、現(xiàn)在小戶(hù)型住宅發(fā)展趨勢(shì)（ 1） 面積功能全，小三房?jī)蓮d為永恒的戶(hù)型小戶(hù)型住宅的主要特點(diǎn)是面積小。一般三房面積為75平方米，二房面積為65平方米，一房面積為45平方米，同時(shí)功能齊全，客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等套功能完善，動(dòng)靜分離。目前市場(chǎng)供應(yīng)量以二房、一房為主，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于家庭結(jié)構(gòu)的關(guān)系，小三房?jī)蓮d應(yīng)是一個(gè)永恒的戶(hù)型，也是未來(lái)需求量最大的一種戶(hù)型。（ 2） 結(jié)構(gòu)合理，使用率高小戶(hù)型住宅因?yàn)槊娣e較小，要求采用純框架結(jié)構(gòu)，方便間隔，墻體材料要輕而薄，窗臺(tái)為大凸窗

6、，書(shū)柜、衣柜盡可能入墻體，以便室空間更加的寬敞。同時(shí)，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上要求越來(lái)越精致，項(xiàng)目的居住主題越來(lái)越被重視，包括對(duì)項(xiàng)目小社區(qū)的文化要求。（ 3） 目標(biāo)客戶(hù)承接面廣，以知識(shí)型的年輕工薪階層為主體是一個(gè)年輕的城市，高科技產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，大量年輕的知識(shí)精英涌入，逐步形成了一個(gè)出：m-；v-4rtrritjVAiJt，克引TXI丁厘制r帆wwr的投修用予r孑4尾哥巴區(qū)端_他口氏衛(wèi)相科品fillfflJmt1.1.jnos善霹*都VUJKfMrlfi現(xiàn)川叵悟港邸隔mu，幻ifl.4通mi春王中3C山匡獨(dú)精niHJ.SiIX由M版氧1舊由1廿3一.必小4壟現(xiàn)1居利/外加t1WD和便利tjtriR&4工，出

7、-雷一2Hii5,(B03收入穩(wěn)定且逐年上升的知識(shí)型工薪階層，他們是首次置業(yè)者的主體。(4)總價(jià)低，付款方式靈活對(duì)于許多工薪階層來(lái)說(shuō)，特別市對(duì)于年輕的知識(shí)型階層，他們有能力承擔(dān)每月的供款，但首期款的十幾萬(wàn)、二十幾萬(wàn)元，對(duì)于他們是一筆不小的負(fù)擔(dān)，所以總價(jià)必須低，特區(qū)的中心地帶要在40萬(wàn)元以下。從以上各盤(pán)看，主要呈現(xiàn)以下幾點(diǎn)：多數(shù)集中在羅湖、福田、南山的生活旺區(qū)從各自的區(qū)域分布來(lái)看，福田大多數(shù)集中在中心區(qū)及周邊、皇崗口岸、八卦嶺等區(qū)域，羅湖主要集中在老城區(qū)，南山主要是以南頭老城區(qū)為主，這些區(qū)域都有著生活配套成熟、交通方便的顯著特征。項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率很高從項(xiàng)目的規(guī)模來(lái)看，以總建筑面積為34萬(wàn)平方

8、米為主，最大的為麗陽(yáng)天下，總建筑面積為6萬(wàn)平方米，最小的是好來(lái)居，僅1萬(wàn)多平方米。項(xiàng)目的容積率都在5以上，麗陽(yáng)天下的容積率達(dá)到了9.1。戶(hù)均面積以3050平方米為主，建筑形式一般為高層一梯58戶(hù)從項(xiàng)目的戶(hù)型面積來(lái)看，大多數(shù)是以1房2房為主力戶(hù)型，一房的面積圍從18.8950平方米，跨度較大，但主要以集中在3845平方米圍為主；從兩房來(lái)看，面積圍在37.6981.64平方米，主流面積集中在65平方米上下。在建筑形態(tài)上，超過(guò)95的項(xiàng)目為小高層和高層，同時(shí)每層的戶(hù)型在618戶(hù)，按照電梯數(shù)來(lái)平均，基本都在1梯58戶(hù)左右。這使得建筑的采光、通風(fēng)及相互之間的干擾都有較大的影響。2、 小戶(hù)型住宅客戶(hù)分析小戶(hù)

9、型住宅的購(gòu)買(mǎi)者體現(xiàn)了明顯的地域性特征，另外，小戶(hù)型住宅除了口岸物業(yè)外，大部分目標(biāo)客戶(hù)定位在當(dāng)?shù)?，呈現(xiàn)出銷(xiāo)為主，外銷(xiāo)為輔的典型特征。客戶(hù)以自住為主，投資為輔，存在過(guò)渡用房?jī)A向，且存在年輕、學(xué)歷高、收入較高等特點(diǎn)。戶(hù)消費(fèi)的特征：第一是以自住為主，但幾乎都存在過(guò)渡用房的心理，只有少數(shù)樓盤(pán)的買(mǎi)家中，目的是直接用于投資；第二是以年輕人為主，包括企事業(yè)單位收入較高人士；第三是以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，基?）向繁華區(qū)域周邊發(fā)展從小戶(hù)型的供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，雖然各行政區(qū)的中心成熟區(qū)域占了絕大多數(shù)，但已不僅僅局限于此，小戶(hù)型已開(kāi)始有向泛中心化區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)，這些區(qū)域的特征是距離中心旺地有一定距離，周邊的生活配套也不盡理想，但

10、這些區(qū)域物業(yè)的價(jià)格具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)他們未來(lái)有較好的發(fā)展前景和升值潛力，因此這些區(qū)域的小戶(hù)型物業(yè)也常常會(huì)受到市場(chǎng)熱烈的反饋。（6）一次性裝修，檔次中等偏上在早幾年的小面積住宅的裝修檔次都比較低，對(duì)于現(xiàn)在在售的小戶(hù)型，在保留一次性裝修的基礎(chǔ)上，裝修應(yīng)該再上一個(gè)新的臺(tái)階，建議中檔裝修的每平方米的價(jià)格應(yīng)為350500元/平方米，部分可考慮配套較為完善的廚衛(wèi)設(shè)備，客戶(hù)購(gòu)置少量的家具即可入住。3、 市場(chǎng)總結(jié)所謂的小戶(hù)型住宅其實(shí)是可以分為兩類(lèi)，一種是帶有公寓痕跡，居家、投資兩用的樓盤(pán)，另一種是以居家為主要目的的小戶(hù)型住宅。目前，小戶(hù)型住宅項(xiàng)目項(xiàng)目雖然多，但銷(xiāo)售并不困難，絕大多數(shù)小戶(hù)型的銷(xiāo)售都比較火爆，有些項(xiàng)目甚至在部認(rèn)購(gòu)期發(fā)放的認(rèn)購(gòu)號(hào)就已經(jīng)超過(guò)了項(xiàng)目的總戶(hù)數(shù)。但是，目前的小戶(hù)型住宅項(xiàng)目雖然比較受市場(chǎng)歡迎，但是同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，差異化特征并不明顯。這也就給今后的小戶(hù)型住宅項(xiàng)目提出了要求，在項(xiàng)目的建筑上，除了在布局、戶(hù)型設(shè)計(jì)上需要改進(jìn)外，在細(xì)部處理、配套設(shè)施、樓盤(pán)包裝等方面也需要提升，只有不斷改進(jìn)和提升，小戶(hù)型住宅市場(chǎng)才不至于萎縮，那些率先進(jìn)行“更新?lián)Q代”的樓盤(pán)，則成了市場(chǎng)上的領(lǐng)頭羊和佼佼者。另外，開(kāi)發(fā)小戶(hù)型住宅