商品房認(rèn)購書的法律分析開題報(bào)告

1、河北建筑工程學(xué)院畢業(yè)論文開題報(bào)告課題名稱商品房認(rèn)購書的法律分析系另比專 業(yè)：班 級：學(xué)生姓名：學(xué) 號：指導(dǎo)教師： 職稱： 開題時(shí)間：2012年 月 日課題來源導(dǎo)師課題課題類別畢業(yè)論文一、論文資料的準(zhǔn)備本文圍繞商品房認(rèn)購書的法律分析問題收集了大量的書籍和期刊資料。首先，通過學(xué)院圖書館查閱了大量關(guān)于商品房認(rèn)購書的法律分析的書籍，在掌握了與 本課題相關(guān)知識內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)、法律地位和主要策略有了一 個(gè)全面的認(rèn)識。其次，根據(jù)所研究課題選擇了中國知網(wǎng)作為檢索工具，禾用校圖書館的電子閱覽室查 找相關(guān)的資料，重點(diǎn)是近三年來發(fā)表在國內(nèi)比較有影響力的相關(guān)專業(yè)期刊上有關(guān)商品房認(rèn) 購書的法律分

2、析的論文，使自己能在較短的時(shí)間里掌握本課題的最新研究成果、指導(dǎo)理論 和新的研究動向，為論文的前瞻性提供了保障，使自己的論文能夠在創(chuàng)新上有所突破。最后，通過對所得資料進(jìn)行大量的閱讀、分析和整理，為撰寫論文開拓思路，奠定了 較為堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。二、本課題的目的（重點(diǎn)及創(chuàng)新點(diǎn)）（一）研究背景隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提高，人們的思想觀念和對住房要求也越來越高，不再滿 足只要有房住就可以的傳統(tǒng)觀念，越來越多的人由過去那種把錢存入銀行轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y房產(chǎn)， 因此，在購房的過程中也出現(xiàn)了越來越多的法律問題。我們眾所周知，商品房預(yù)售是一項(xiàng) 所涉標(biāo)的額較大的民事交易。預(yù)售合同的訂立需要一個(gè)過程，雙方當(dāng)事人為訂立合同必

3、須 做一些準(zhǔn)備。對于購房人來說，其與開發(fā)商就商品房買賣合同的一些基本內(nèi)容已經(jīng)達(dá)成了 一致，但由于還需籌措資金及辦理其他一些必要的手續(xù)和證件等未疋情形，故合同還一直 未能訂立，但又不愿意放棄成立合同的機(jī)會，于是以交付疋金的形式作為認(rèn)購某一特疋商 品房的擔(dān)保以待條件成熟后對該商品房的優(yōu)先購買權(quán)得到保障，開發(fā)商收取定金后就不能 將該商品房再售予其他購房人。對于開發(fā)商來講，由于商品房頭賣的不可重復(fù)性，當(dāng)某一 購房者定購了某套商品房，這就排除了其他具有相同購房傾向的購房人就該套商品房定購 的機(jī)會，如果定購者退購該商品房就必然會使開發(fā)商因機(jī)會的喪失而造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。 因此在預(yù)售商品房過程中，在簽定預(yù)售

4、合同之前，一般會先簽定認(rèn)購書，并向開發(fā)商支付 一定數(shù)額的定金，這已成為業(yè)界的習(xí)慣做法，并且已為廣大購房者所認(rèn)同（當(dāng)然法律法規(guī)并沒有規(guī)定簽定正式的商品房預(yù)售合同之前必須簽定認(rèn)購書。開發(fā)商與購房人完全可以不簽 定認(rèn)購書而直接簽定預(yù)售合同）。但在實(shí)踐中對認(rèn)購書的認(rèn)識及處理意見相當(dāng)不統(tǒng)一。（二）研究目的和意義商品房認(rèn)購書是一種源于香港房地產(chǎn)市場的銷售方法，在香港稱為臨時(shí)買賣合同'。其目的是在正式售房以前確立雙方的預(yù)疋頭賣關(guān)系。匕在本質(zhì)上就是疋金合同。所謂疋金 是指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)或支付對價(jià)期限之前，由一方向?qū)Ψ街Ц兜慕疱X。我國擔(dān)保法 第89條對定金內(nèi)容作了詳細(xì)規(guī)定。根據(jù)給付目的和效力的不同，

5、定金可以分為證約定金，立約定金，成約定金，違約定金和解約定金。立約定金是為保證正式訂立合同而交付的定 金。最高人民法院關(guān)于適用 < 擔(dān)保法若干問題的解釋第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交 付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”亥司法解釋明確了當(dāng)事人可依意思自治設(shè)立立約定金，擔(dān)保當(dāng)事人未來的正式締約行為。如果當(dāng)事人違背承諾，拒絕訂立正 式合同，則適用定金罰則。商品房認(rèn)購書是定金合同，準(zhǔn)確的來講是立約定金合同，當(dāng)然 也是擔(dān)保合同的一種。而它擔(dān)保訂立的主合同是商品房預(yù)售合同。如果預(yù)售合同不存在或 成為無效合

6、同，也并不影響此前存在的商品房認(rèn)購書的效力。目前，由于我國房地產(chǎn)市場起步晚，相關(guān)的法律法規(guī)不健全，商品房預(yù)售制度存在較 多的缺點(diǎn)，其中的一個(gè)重要方面就是預(yù)售合同不規(guī)范，漏洞較多，容易侵犯購房人的權(quán)利， 因此，研究商品房認(rèn)購書的法律問題具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。（三）研究重點(diǎn)本文以商品房認(rèn)購書的法律問題為研究對象，從我國商品房的法律性質(zhì)出發(fā)著重對商 品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的比較進(jìn)行分析。（四）本文創(chuàng)新點(diǎn)本文的創(chuàng)新之處在于通過對商品房認(rèn)購書的法理分析的全面闡述與研究，提出了現(xiàn)階 段適合我國商品房認(rèn)購書。，三、主要內(nèi)容、研究方法、研究思路（一）主要內(nèi)容第一章商品房認(rèn)購書的基本理論1.1商品房認(rèn)購書的概

7、述1.2商品房認(rèn)購書的性質(zhì)1.3商品房認(rèn)購書的特點(diǎn)第二章商品房認(rèn)購書的成立條件2.1商品房認(rèn)購書應(yīng)具有確定性2.2商品房認(rèn)購書應(yīng)具有合法性2.3商品房認(rèn)購書認(rèn)不以登記為成立要件第三章商品房認(rèn)購書的法律效力3.1商品房認(rèn)購書效力的中斷3.2商品房認(rèn)購書法律效力的終止 第四章商品房認(rèn)購書的法理分析 4.1各種觀點(diǎn)的介評4.2認(rèn)購書的認(rèn)定第五章商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的比較5.1商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的內(nèi)容不同商品房認(rèn)購書的內(nèi)容商品房預(yù)售合同的內(nèi)容5.2商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的性質(zhì)不同商品房認(rèn)購書的性質(zhì)商品房預(yù)售合同的性質(zhì)5.3商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的訂約目的和功能不同商品房認(rèn)

8、購書的訂約目的和功能商品房預(yù)售合同的訂約目的和功能5.4商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的履行不同商品房認(rèn)購書的履行商品房預(yù)售合同的履行5.5商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的違約責(zé)任和承擔(dān)責(zé)任的方式不同商品房認(rèn)購書的違約責(zé)任和承擔(dān)責(zé)任的方式商品房預(yù)售合同的違約責(zé)任和承擔(dān)責(zé)任的方式5.6商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的債權(quán)人的權(quán)利性質(zhì)和權(quán)利保護(hù)不同結(jié)論參考文獻(xiàn)致謝（二）研究方法撰寫論文主要的工作內(nèi)容包括完成通過大量的文獻(xiàn)閱讀和分析，加上實(shí)際考察和創(chuàng)新,最終完成一篇到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的論文。（三）研究思路本文首先介紹商品房認(rèn)購書的基本理論，結(jié)合我國目前商品房認(rèn)購書的法律問題，分 析商品房認(rèn)購書的成立條件、商品房認(rèn)購

9、書的法律效力、商品房認(rèn)購書的法理分析等；最 后，重點(diǎn)對商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的比較進(jìn)行分析。四、總體安排和進(jìn)度（包括階段性工作內(nèi)容及完成日期）一、資料搜集，確定論文題目階段二、文獻(xiàn)整理，開題準(zhǔn)備階段三、開題撰寫階段四、撰寫論文初稿階段，并于中期進(jìn)行檢查五、提交論文初稿，在導(dǎo)師指導(dǎo)下修改論文階段六、資格審查及定稿階段七、答辯準(zhǔn)備與答辯階段五、主要參考文獻(xiàn)1 最高人民法院民事審判第一庭（編著）關(guān)于審理商品房買賣合冋糾紛司法解釋的理解與適用C.北京：人民法院出版社，2010.2 史尚寬.債法總論M.北京：中國政法大學(xué)出版社,2008.3 曾興隆.民法債權(quán)總論M.臺北:臺北三民書局,2009.4

10、 王利明.合同法新論總則（修訂版）M.北京：中國政法大學(xué)出版社，2010.5 王澤鑒.債法原理（第1冊）M.北京：中國政法大學(xué)出版社,2009.6 李 偉.房地產(chǎn)認(rèn)購書法律問題初探J.廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2010.7 葉建豐.民商法論叢（第19卷）C.北京:金橋文化出版（香港）有限公司，2011.8 陳耀東.商品房買賣法律問題專論M.北京：法律出版社，20099 吳頌明.預(yù)約合同研究J.民商法論叢，2011.10 符啟林.商品房預(yù)售制度研究M.北京：中國政法大學(xué)出版社，2009.11 李國光主編.中國合同法條文釋解M.北京：新華出版社，2010.12 雷蘭：商品房預(yù)售法律問題研究，北京：知識產(chǎn)權(quán)出版社，2007年版。13 蔡耀忠：中國房地產(chǎn)法研究（第一卷），北京：法律出版社，209年版。14 沈志先.房產(chǎn)商違反預(yù)約合冋的民事責(zé)任.人民司法.2008 （6）.15 王平.商品房買賣預(yù)約合冋解除后的定金處理.人民司法.2008 （18）.16 美科賓：科賓論合同（上），王衛(wèi)國等譯，北京：