物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》真題

1、一、單項(xiàng)選擇題（共60題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1 .政府辦公樓雖然具有寫(xiě)字樓的功能，但與一般寫(xiě)字樓在（）方面有所區(qū)別。A.建筑規(guī)模B.建筑結(jié)構(gòu)C.公共性D.社會(huì)性2 .國(guó)外通常將具有優(yōu)越的地理位置，建筑物實(shí)物狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，設(shè)施設(shè)備先進(jìn)的寫(xiě)字樓稱(chēng)為（）級(jí)寫(xiě)字樓。A.甲B.乙C.丙D.丁3 .物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)是（）。A.防止物業(yè)泡沫B.保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿.合理籌劃物業(yè)稅收C.提供舒適環(huán)境并切實(shí)保障物業(yè)的治安安全4 .實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期（）最大化。A.價(jià)值B.凈收益C.價(jià)格D.收

2、入5 .物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容與物業(yè)類(lèi)型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和（）三個(gè)層次。A.房地產(chǎn)組合投資管理B.房地產(chǎn)融資管理C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理D.房地產(chǎn)租售管理6. 物業(yè)管理向入住的客戶(hù)或業(yè)主提供服務(wù)，其核心工作是()。A.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)B.對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)或維修C.保安和保潔D.對(duì)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理7. 資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上是對(duì)成本和收益的()。A.分配B.組合C.估計(jì)D.控制8. 下列投資中，能夠直接形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上增量供給的是()。A.房地產(chǎn)企業(yè)債券和投票投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資D.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金這反映出

3、房地產(chǎn)投資9. 城市快速軌道交通的建設(shè)，導(dǎo)致沿線(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生明顯變化，特性中的()。A.不可移動(dòng)性B.地租遞減性C.政策影響性D.相互影響性10. 關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A. 房地產(chǎn)投資具有相對(duì)較高的收益水平B. 房地產(chǎn)投資回收期較長(zhǎng)C. 房地產(chǎn)投資不需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)D. 房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大11. 某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量是指該時(shí)段內(nèi)()。A.正現(xiàn)金流量的代數(shù)和B. 負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和C. 現(xiàn)金流量的代數(shù)和D.現(xiàn)金流量的公允價(jià)值12. 關(guān)于有效毛收入的計(jì)算公式，正確是的A. 有效毛收入=潛在毛租金收入B. 有效毛收入=潛在毛租金收入C. 有效毛收入=潛在毛租金收入D.

4、 有效毛收入=潛在毛租金收入()。- 空置損失+收租損失+其他收入+空置損失+收租損失+其他收入- 空置損失-收租損失+其他收入+空置損失-收租損失+其他收入13. 下列費(fèi)用中，不屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的是()。A.保險(xiǎn)費(fèi)B.房產(chǎn)稅C.員工工資D.公益捐款14. 物業(yè)服務(wù)有效需求的特征是()。A.有需要無(wú)購(gòu)買(mǎi)力B.無(wú)需要有購(gòu)買(mǎi)力C.無(wú)需要也無(wú)購(gòu)買(mǎi)力D.有需要也有購(gòu)買(mǎi)力15. 關(guān)于期房?jī)r(jià)格的公式，正確的是()。A. 期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-租金收益-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償B. 期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-租金收益+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償C. 期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格+租金收益-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償D. 期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格+租金收益+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償16. 經(jīng)濟(jì)適用住房的

5、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)控制在()以下。A.1%B.2%C.3%D.4%17. 關(guān)于房屋空置率的說(shuō)正，正確的是()。A. 房屋空置率是指報(bào)告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例B. 房屋空置率是指報(bào)告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例C. 房屋空置率是指報(bào)告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例D.房屋空置率是指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例18. 租憑計(jì)劃包括租金方案和()。A.物業(yè)管理計(jì)劃B.出租策略C.總體租金水平D.租金價(jià)格表19. 關(guān)于物業(yè)管理年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算的說(shuō)法，正確的是()。A. 預(yù)算不包括費(fèi)用支出發(fā)生的時(shí)間B. 預(yù)算不包括能源費(fèi)用支出安排C. 預(yù)算不包括員工的養(yǎng)老保險(xiǎn)D. 預(yù)算中要為不可預(yù)見(jiàn)

6、費(fèi)用的支出預(yù)留空間20. 下列自然人中，不能成為房屋租賃主體的是()。A.肢體殘疾的人B.沒(méi)有民事行為能力的人() 個(gè)月21. 房屋租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿(mǎn)前提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂房屋租賃合同。A.1B.2C.3D.422. 城市房屋租賃實(shí)行()制度。A.審批B.審核C.登記備案D.報(bào)告23. 甲、乙雙方簽訂了廠房租賃合同，合同規(guī)定，甲于合同簽訂之日起將其擁有的廠房租賃給乙，乙應(yīng)于合同簽訂之日起承擔(dān)支付租金的義務(wù)，合同簽訂后，乙因自身原因遲滯1個(gè)月后入住該廠房，關(guān)于合同第1個(gè)月租金的說(shuō)法，正確的是()。A.乙方不應(yīng)該支付第一個(gè)月租金B(yǎng).乙方應(yīng)支付

7、第一個(gè)月租金C.乙方應(yīng)該減半支付第一個(gè)月租金D.乙方應(yīng)該加倍支付第一個(gè)月租金24. 房屋租賃合同中，限定承租戶(hù)使用房屋只能用于特定的使用功能，這類(lèi)限定性規(guī)定包含在()條款之中。A.租賃用途B.房屋的修繕責(zé)任C.轉(zhuǎn)租的約定D.租憑期限25. 關(guān)于租賃合同生效的說(shuō)法，正確的是()。A. 簽訂租賃合同，并交付標(biāo)的房屋，合同才能生效B. 簽訂租賃合同，并交納合同定金，合同才能生效C. 簽訂租賃合同，并交納首期租金，合同才能生效D. 簽訂租賃合同后立即生效26. 張某將自己的一套已居住10年的住房租給李某居住，李某入住的第二天，該住房陽(yáng)臺(tái)的遮陽(yáng)棚因年久失修墜落，將地面的行人砸傷，此次砸傷事件應(yīng)由()承擔(dān)

8、賠償責(zé)任。A.張某B.李某C.該住房所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.該住房所在小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位27. 張某將房屋租給李某，李某又將房屋轉(zhuǎn)租給王某，在轉(zhuǎn)租合同存續(xù)期間，張某和李某按約定解除租賃合同。針對(duì)該情況，下列說(shuō)法中，正確的是()。A. 李某與王某的轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)有效B. 李某與王某的轉(zhuǎn)租合同同時(shí)失效C. 張某與李某此時(shí)不能解除租賃合同D.張某與李某解除租賃合同的前提是要征得王某的同意28. 下列情形中，屬于房屋租賃合同自然終止的是()。A. 無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的B. 公有住宅無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的C. 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的D. 因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續(xù)履行的29. 一

9、定時(shí)期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本，稱(chēng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的()。A.管理費(fèi)用B.咨詢(xún)費(fèi)用C.財(cái)務(wù)費(fèi)用D.營(yíng)業(yè)成本30. 下列費(fèi)用中，計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是()。A.財(cái)務(wù)人員的工資B.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)C.法定稅費(fèi)D.財(cái)務(wù)部門(mén)辦公費(fèi)31. 物業(yè)管理服務(wù)成本中按規(guī)定提取的租利基金按工資總額的()計(jì)算。A.1.5%B.2%C.12%D.14%32. 某辦公單位以每月2000元的價(jià)格租了一間100平方米的辦公室，年底結(jié)算時(shí)，其交通費(fèi)3500元/年，通信費(fèi)5000元/年，辦公用品費(fèi)1000元/年，書(shū)報(bào)費(fèi)1300元/年，宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)15000元/年，法律費(fèi)用8000

10、元/年，節(jié)日裝飾費(fèi)2500元/年。其辦公費(fèi)估算為()元/月?平方米。A.31.67B.50.00C.380.00D.600.0033. 在做物業(yè)管理服務(wù)的主要成本估算時(shí)，保安人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)入()中。A.保安費(fèi)B.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)C.保險(xiǎn)費(fèi)D.辦公費(fèi)34. 適合經(jīng)營(yíng)管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的預(yù)算編制方法是()。A.固定預(yù)算B.零基預(yù)算C.滾動(dòng)預(yù)算D.概率預(yù)算35. 編制營(yíng)業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以()預(yù)算為基礎(chǔ)。A.支出B.費(fèi)用C.收入D.工資36. 在預(yù)算期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算是()。A.營(yíng)業(yè)成本預(yù)算B.管理費(fèi)用預(yù)算C.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)算D.財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算3

11、7. 下列指標(biāo)中，屬于考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)是()。A.物業(yè)增值率B.房屋完好率() 服務(wù)合同。38. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專(zhuān)營(yíng)公司訂立有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的合同屬于A.物業(yè)B.特殊C.專(zhuān)項(xiàng)D.前期39. 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與()簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。A.業(yè)主B.居民委員會(huì)C.業(yè)主委員會(huì)D.物業(yè)建設(shè)單位40. 關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A. 前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期不能約定B. 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂C. 前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性D. 前期物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同41. 在物業(yè)財(cái)產(chǎn)的火災(zāi)保險(xiǎn)中，采用的保險(xiǎn)形式一般是()醫(yī)保

12、險(xiǎn)。A.定值B.不定值C.保證D.法定42. 討論確定投標(biāo)項(xiàng)目管理總體思路，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)()階段的工作內(nèi)容。A.前期準(zhǔn)備B.標(biāo)書(shū)準(zhǔn)備C.答辨D.總結(jié)43. 承保各種團(tuán)體及個(gè)人在固定場(chǎng)所從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的險(xiǎn)種是()保險(xiǎn)。A.雇主責(zé)任B.公眾責(zé)任C.財(cái)產(chǎn)D.人身44. 下列選項(xiàng)中，與保險(xiǎn)合同發(fā)生間接關(guān)系的是()。A.保險(xiǎn)人B.投保人C.被保險(xiǎn)人D.保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人45. 下列決策中，不屬于財(cái)務(wù)管理基本內(nèi)容的是()決策。A.籌資B.投資C.經(jīng)營(yíng)D.利潤(rùn)分配46. 物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)中，凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算公式是()。47. 資產(chǎn)

13、收益率=(凈利潤(rùn)/平均凈資產(chǎn))X100%B.凈資產(chǎn)收益率=(凈利潤(rùn)/凈資產(chǎn)總額)X100%C.凈資產(chǎn)收益率二(息前稅前利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額)X100%D.凈資產(chǎn)收益率二(主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動(dòng)資產(chǎn)總額)X100%47. 寫(xiě)字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)包括經(jīng)營(yíng)，管理和()等三方面內(nèi)容。A.維護(hù)B.服務(wù)C.效益D.安全48. 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的服務(wù)目標(biāo)是()最大化。A.物業(yè)資產(chǎn)升值率B.收益部分使用率C. 物業(yè)所有與使用人滿(mǎn)意率D. 物業(yè)資產(chǎn)保值率49. 普通租售型商務(wù)寫(xiě)字樓整體有效使用率等于()面積的合計(jì)除以總建筑面積(停車(chē)場(chǎng)除外)。A.使用B.專(zhuān)用部分C.共用部分D.單位50. 制定租金收取辦法的目的

14、是盡量減少()帶來(lái)?yè)p失。A. 由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主B. 由于空置或免租期長(zhǎng)而給業(yè)主C. 由于空置或免租期長(zhǎng)而給物業(yè)服務(wù)企業(yè)D. 由于遲付或拖欠租金而給物業(yè)服務(wù)企業(yè)51. 確定寫(xiě)字樓能否滿(mǎn)足某一特定租戶(hù)的面積需求，考慮的因素包括可能的面積組合，該租戶(hù)面積的擴(kuò)展以及該租戶(hù)()。A.承租期限B.經(jīng)營(yíng)實(shí)力C.現(xiàn)在的辦公面積D.經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)52. 寫(xiě)字樓的可出租面積是()加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。A.出租單元內(nèi)使用面積B.出租單元內(nèi)建筑面積C.建筑面積D.使用面積53. 在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，最低租金水平應(yīng)是能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、()和空置損失的租金。A.建造費(fèi)用B.人工費(fèi)用C.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用D.廣告費(fèi)

15、用54. 下列指標(biāo)中，不屬于寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)的是() 。A.物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)B.服務(wù)滿(mǎn)意度C.物業(yè)品牌化D.市場(chǎng)占有率55. 零售商業(yè)物業(yè)中，每個(gè)承租戶(hù)經(jīng)營(yíng)的成功，需要依賴(lài)其他承租戶(hù)的成功，這體現(xiàn)了()關(guān)系。A.對(duì)立B.包含C.共生D.競(jìng)爭(zhēng)56. 從管理層面看，零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容是()A.物業(yè)設(shè)施的維護(hù)B.策略與運(yùn)行管理C.現(xiàn)場(chǎng)管理D.環(huán)境管理57. 現(xiàn)場(chǎng)管理是在零售商業(yè)物業(yè)建成投入運(yùn)營(yíng)之后提供的日常管理和服務(wù)。不包括()服務(wù)工作內(nèi)容。A.清潔衛(wèi)生B.安全保衛(wèi)C.選址咨詢(xún)D.公共空間的維護(hù)58. 某租戶(hù)的基礎(chǔ)租金為10萬(wàn)元/月，其與業(yè)主約定每月200萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額為自然平衡

16、點(diǎn)，以營(yíng)業(yè)的5%作為百分比租金?，F(xiàn)租戶(hù)本月?tīng)I(yíng)業(yè)額為200萬(wàn)元，其該月份應(yīng)繳租金()萬(wàn)元。A.9B.10C.11D.2059. 對(duì)企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值主要應(yīng)體現(xiàn)在對(duì)()的貢獻(xiàn)。A.投資價(jià)值B.主營(yíng)業(yè)務(wù)C.賬面價(jià)值D.歷史成本() 。60. 下列資產(chǎn)處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產(chǎn)的方式是A.重組B.以資抵貸C.債轉(zhuǎn)股D.贈(zèng)予二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分：少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)61. 收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的支出包括()。A.日常維修費(fèi)用B.保險(xiǎn)費(fèi)C.營(yíng)業(yè)稅D.所得稅E.財(cái)務(wù)費(fèi)用62. 在所有權(quán)不變情況下

17、，寫(xiě)字樓的類(lèi)型包括()。A. 企業(yè)自用寫(xiě)字樓B.出租寫(xiě)字樓C. 自用出租復(fù)合型寫(xiě)字樓D.出售寫(xiě)字樓E. 出租出售復(fù)合型寫(xiě)字樓63. 零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)，主要依據(jù)有()等方面。A.建筑規(guī)模B.建筑結(jié)構(gòu)C.經(jīng)營(yíng)成本D.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍E.經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)64. 下列房地產(chǎn)投資中，屬于房地產(chǎn)間接投資的有()。A.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資D.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支付證券E.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金65. 現(xiàn)金流入通常包括()等。A.銷(xiāo)售收入B.出租收入C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.還本付出E.稅金66. 下列物業(yè)中，屬于收益性物業(yè)的有()。A.餐館B.自用倉(cāng)庫(kù)C.商業(yè)停車(chē)場(chǎng)D.加油站E.出

18、租用標(biāo)準(zhǔn)廠房67. 關(guān)于物業(yè)管理計(jì)劃的說(shuō)法，正確的是()。A. 物業(yè)管理中短期計(jì)劃通常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定的合同有效期為周期B. 物業(yè)管理長(zhǎng)期計(jì)劃通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限C. 編制物業(yè)管理長(zhǎng)期計(jì)劃時(shí)，應(yīng)進(jìn)行物業(yè)全壽命周期的成本費(fèi)用分析D. 物業(yè)管理計(jì)劃由業(yè)主委員會(huì)編制E. 物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃68. 下列物業(yè)中，不適宜采用百分比租金的物業(yè)有()。A. 住宅小區(qū)B.政府辦公樓C.零售商業(yè)D.大型購(gòu)物中心E.工業(yè)廠房A.權(quán)屬有爭(zhēng)議的B. 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的C. 共有房屋未取得共有人同意的D. 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的E. 住宅小區(qū)中，業(yè)主未簽字同意業(yè)主公約的70. 關(guān)于房屋租賃合同的說(shuō)法，正確的是()。A. 房屋租賃合同是單務(wù)合同B.房屋租賃合同是雙務(wù)合同C. 房屋租賃合同是要式合同D.房屋租賃合同不是有效合同E. 房屋租賃合同是繼續(xù)性合同71. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本控制，按時(shí)間不同，可以分有()。A.全程控制B.事先控制C.事中控制D.事后控制E.階段控制72. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算時(shí)，各類(lèi)固定資產(chǎn)包括()。A.交通工具B.通信設(shè)備C.辦公設(shè)備D.物業(yè)管理用房E.工程