宜昌磨基山生態(tài)園項(xiàng)目實(shí)施建議書(shū)

1、磨基山生態(tài)園項(xiàng) 目 建 議 書(shū)（ 初 稿）、八前言受省市三江航天旅游的委托，從 2003 年 8 月份開(kāi)始，由市渡假灣企業(yè)現(xiàn)劃對(duì)市磨基山 生態(tài)園項(xiàng)目進(jìn)行整個(gè)策劃，在進(jìn)程計(jì)劃， 9 月 10 日為第一階段的文字工作成果匯報(bào)期。在這份文字工作成果匯報(bào)書(shū)中，大概的描敘了整個(gè)項(xiàng)目的背景、發(fā)展條件分析、市場(chǎng) 分析、景區(qū)性質(zhì)及主題形象、區(qū)域總體規(guī)劃、用地規(guī)劃、交通布局、附屬設(shè)施、各區(qū)域的項(xiàng) 目設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略和環(huán)保措施等。不包括初步建筑形態(tài)設(shè)計(jì)指引容和可行性分析報(bào)告， 而其中的圖表工作還有待進(jìn)一步分析和制做， 最終的定稿容還可能在現(xiàn)在的文本基礎(chǔ)上進(jìn)行 修改，修改容一部分也會(huì)涉及到核心概念和項(xiàng)目細(xì)節(jié)設(shè)置等

2、， 所以此文本僅供對(duì)委托方的中 途工作成果匯報(bào)用，所有容以最終的項(xiàng)目建議書(shū)為準(zhǔn)。在本項(xiàng)目的操作中，要特別感委托方三江航天旅游的大力支持，才使我們能在大量的 困難下按時(shí)完成第一階段的工作，希望以后我們也緊密合作，把此項(xiàng)目做到最好。一、項(xiàng)目背景1.1 項(xiàng)目背景磨基山生態(tài)博覽園項(xiàng)目地處長(zhǎng)江南岸， 與主城區(qū)隔江相望， 東起夷陵長(zhǎng)江大橋， 西至市 十二中，北到黃河邊，南以公路北側(cè)山脊線(xiàn)為界，總面積約2 平方公里多。生態(tài)博覽園所處的點(diǎn)軍區(qū)， 2000 多年前就以“楚西要塞”聞名遐爾，目前是市中心城 區(qū)的重要組成部分。這里水路交通便利，旅游資源豐富，區(qū)森林覆蓋率在80以上，是城區(qū)的“綠肺” ，其海拔 219

3、.7 米的磨基山主峰更是整個(gè)城市的制高點(diǎn)，使之成為了旅游的第 一形象區(qū)， 同時(shí)配合著名的關(guān)羽點(diǎn)軍碑和車(chē)溪民俗風(fēng)景區(qū)等區(qū)景點(diǎn)， 為打三峽旅游牌做出了 強(qiáng)力支持。目前， 在規(guī)劃圍以形成了以磨基山登山、 山頂觀(guān)光為主， 附以郊野休閑、農(nóng)家樂(lè)等活動(dòng) 的旅游發(fā)展脈絡(luò)， 但大部分資源仍處于初級(jí)開(kāi)發(fā)狀態(tài)， 知名度也不高， 社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益 也無(wú)從提起。對(duì)于而旅游面臨千載難逢的發(fā)展機(jī)遇， 而區(qū)域的產(chǎn)品供給難以與其擁有良好的區(qū)位交通 環(huán)境和資源優(yōu)勢(shì)相協(xié)調(diào)這樣一種狀況， 三江航天集團(tuán)旅游慧眼識(shí)珠， 銳意進(jìn)取， 決定投資開(kāi) 發(fā)這一地區(qū)，把磨基山及周邊區(qū)域建設(shè)成為國(guó)一流的旅游目的地作為發(fā)展的目標(biāo)。受三江航天集團(tuán)旅游

4、委托，本公司就磨基山及周?chē)匀Χǖ囊?guī)劃圍的旅游開(kāi)發(fā)進(jìn)行策 劃。1.2 項(xiàng)目目標(biāo)磨基山生態(tài)博覽園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目標(biāo)為： 充分利用現(xiàn)有資源， 適應(yīng)本地區(qū)旅游供給與需求 發(fā)展趨勢(shì)， 把這里建設(shè)成為一個(gè)以中高檔項(xiàng)目為主的復(fù)合型旅游目的地， 爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)城市的標(biāo) 志工程、來(lái)宜游客必到的娛樂(lè)休閑勝地和國(guó)際品質(zhì)的生態(tài)園區(qū)等三大目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、生態(tài)效益和經(jīng)濟(jì)效益三大效益的最大化。1.3 任務(wù)闡述我們的任務(wù)是：為客戶(hù)負(fù)責(zé)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，推動(dòng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和客戶(hù)收益的增長(zhǎng)。 通過(guò)富有邏輯和創(chuàng)造力的策劃， 為未來(lái)的開(kāi)發(fā)描繪出美好且現(xiàn)實(shí)可行的藍(lán)圖， 并使之最 終成為一個(gè)富有生命力和競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。為旅游者創(chuàng)造最高的滿(mǎn)意度和卓越

5、的旅游經(jīng)歷與體驗(yàn)。1.4 文本意向本文將首先在現(xiàn)狀分析、 市場(chǎng)初步分析和旅游供給分析等發(fā)展條件分析的基礎(chǔ)上形成對(duì) 整個(gè)景區(qū)的性質(zhì)和形象定位；在此基礎(chǔ)上將深入到項(xiàng)目建議階段，包括了項(xiàng)目的功能分區(qū)、 總體規(guī)劃、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路等； 最后一部分是使整個(gè)設(shè)計(jì)思想可以更具備可操作性 地落實(shí)到建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的初步建筑設(shè)計(jì)形態(tài)設(shè)計(jì)指引。在這一過(guò)程中， 我們將把客源市場(chǎng)和地區(qū)旅游供給的分析結(jié)果具體應(yīng)用于項(xiàng)目設(shè)計(jì)， 形 成“項(xiàng)目的容量測(cè)算（ECU ”和“項(xiàng)目組成分析表”，使之更加科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)，而與之相應(yīng)的 平面圖和效果圖也將使其更加清晰、直觀(guān)。文本將和可行性研究相配合， 共同塑造一份富有魅力和挑戰(zhàn)性的開(kāi)發(fā)計(jì)

6、劃。 從中可以發(fā)現(xiàn)項(xiàng) 目在未來(lái)的核心價(jià)值和豐富表現(xiàn)， ，它將給開(kāi)發(fā)者以超乎想象的美妙前景，給投資者以客觀(guān) 的回報(bào)，并在市場(chǎng)檢驗(yàn)中獲得社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的共同增長(zhǎng)。二、發(fā)展條件分析2.1 現(xiàn)狀分析2.1.1 區(qū)位交通分析市位于省西部， 地處長(zhǎng)江中上游結(jié)合部， 渝鄂湘三省市交匯地。 北距市 公里、襄樊 公 里；南至 公里、 公里；東至 公里、 公里；西至 公里。是個(gè)交通樞紐城市，水陸空 均可方便抵達(dá)。 水路有到和的長(zhǎng)江航道， 陸路有東南西北各方向的高速公路和國(guó)道貫通， 空 中航道有到各大城市的直達(dá)航班。 市區(qū)到磨基山景點(diǎn)現(xiàn)在也可方便地通過(guò)夷陵長(zhǎng)江大橋和洲 壩直達(dá)， 同時(shí)還有兩條長(zhǎng)江輪渡航道可直接到

7、達(dá)對(duì)岸。 交通的不足在于目前夷陵長(zhǎng)江大橋是 執(zhí)行收費(fèi)過(guò)橋制， 所收費(fèi)用也太高， 對(duì)市民駕車(chē)過(guò)河游玩造成了很大的一道障礙； 洲壩目前 已禁止能行三輪以上的機(jī)動(dòng)車(chē)輛， 長(zhǎng)江輪渡的載客量少等因素， 給游客進(jìn)入景區(qū)帶來(lái)了不便。區(qū)位交通圖2.1.2 文脈分析西漢初年（約公元前二百年）為縣治，東漢建安年間（約公元二百年）又為郡治。此后 各代，稱(chēng)郡或稱(chēng)州或稱(chēng)府。是鄂西政治、軍事的中心。近代以來(lái)，進(jìn)出口、的物資都要在這 里換載，成為重要轉(zhuǎn)口碼頭。 1876 年中英條約辟為通商口岸。古名較多，使用時(shí)間較 長(zhǎng)的是夷陵和峽州。古稱(chēng)峽州，因位于長(zhǎng)陵峽口而得名。稱(chēng)夷陵，緣于“水至此而夷，山至 此而陵”。 1648 年改

8、“夷陵”為“彝陵” ， 1735 年撤州升府置縣，名府“” ，名縣“東湖” 。 民國(guó)時(shí)期，廢府留縣，定名。歷史悠久， 著名的 長(zhǎng)陽(yáng)人 化石、 具有大溪文化特點(diǎn)的中堡島、 朝天嘴等數(shù)十處新石器 時(shí)代原始文化遺址證明，至少在一、二十萬(wàn)年前就有人類(lèi)活動(dòng)；在七、八千年前，的先民就 繁衍生息于此， 創(chuàng)造了光輝燦爛的古代文明。 春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)，楚國(guó)開(kāi)始在境筑城，此后這里即 為歷代郡、縣、州、府所在地，迄今已有二千多年的歷史。是古代巴文化的搖籃， 楚文化的發(fā)祥地之一， 兩大文化相互交融， 形成了絢麗多彩的巴 楚文化。 偉大的愛(ài)國(guó)詩(shī)人屈原、 民族和睦使者王昭君等許多歷史文化名人都誕生在這塊美麗 的土地上， 留下了

9、豐厚的文化遺產(chǎn)： 秭歸的屈原龍舟文化；興山的昭君美人文化； 當(dāng)陽(yáng)的三 國(guó)文化和佛教文化； 長(zhǎng)陽(yáng)五峰的土家風(fēng)情；遠(yuǎn)安的道教文化； 猇亭石牌的軍事要塞文化；三 游洞的貶官文人文化；曉峰神秘懸棺文化；是中國(guó)古老的茶文化中心之一。從西周初年起一直是我國(guó)著名的貢茶產(chǎn)區(qū)。名茶很多， 夷陵的明月、碧澗、茱萸、芳蕊，遠(yuǎn)安的鹿苑茶，當(dāng)陽(yáng)的仙人掌等均享譽(yù)海外。點(diǎn)軍區(qū)是市中心城區(qū)的重要組成部分，地處長(zhǎng)江南岸，水陸交通便利，旅游資源豐富。 三國(guó)時(shí)期， 蜀漢名將關(guān)羽在備進(jìn)川留分鎮(zhèn)荊州，曾巡視夷陵要塞， 并在城墻嶺（即現(xiàn)在的點(diǎn) 軍坡）點(diǎn)視兵馬。坡邊有一古碑，上書(shū)“漢壽亭侯點(diǎn)兵處”為清光緒乙酉歲（ 1885 年）總 鎮(zhèn)羅縉

10、紳所立， 現(xiàn)點(diǎn)軍區(qū)即由此而得名。 回首過(guò)去， 點(diǎn)軍幾千年前就是古的政治、 軍事中心。 早在春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，點(diǎn)軍就是楚國(guó)“楚西塞城” ，并自此以“全楚西塞第一關(guān)”名揚(yáng)華夏 2.1.3 氣候分析位于長(zhǎng)江三峽西陵峽口的市城區(qū) : 北有大巴山余脈 , 南有武陵山余脈 , 東是丘陵地帶連接 江漢平原 , 尤其是長(zhǎng)江水自西北自東南沿著城區(qū)奔流, 全城地面風(fēng)向因受這些因素的制約和影響,一年四季均多吹偏南風(fēng) ,最多為東南風(fēng)。隨著太陽(yáng)高度角的改變 ,季風(fēng)進(jìn)退 ,寒暑更替 , 四季氣候各具特色。四季分明，春溫變化大 , 夏季雨水多 , 秋季來(lái)得遲 , 冬季嚴(yán)寒少。春季（3 月 12日-5 月20日）夏季（5 月21

11、日-9 月27日）秋季（9 月 28日-11 月 26日） 冬季（11 月 27日-次年 3月 11日）全市年平均相對(duì)濕度為 76%，歷年平均相對(duì)溫度在 71-81%之間波動(dòng) , 相日變化 , 在一般 情況下日出前最高 ,日出以后迅速降低 , 午后 2-3 時(shí)達(dá)最低，日落以后又迅速回升 ,日變化正 好與氣溫呈反位相。市年均晴天日數(shù)為 40.4 天,陰天日數(shù)為 183.4 天其余日數(shù)是曇天。 （ 曇天即多云 ）, 月平 均晴天日數(shù) 1.9-12 日在 4-5 天之間 , 其中 10 月晴天日數(shù)最多為 4 。在磨基山的小氣候方面， 與大氣候相似， 但在不同的山谷中， 微型氣候也有微小的不同， 因受

12、到地理封閉性的不同， 私秘性強(qiáng)的山谷空氣流通差， 溫度大， 如沿江南路的喻家沖和胡 家灣，靠夷陵長(zhǎng)江大橋旁的家灣等處空氣流通性不強(qiáng)，其它區(qū)域氣候良好。2.1.4 現(xiàn)場(chǎng)可開(kāi)發(fā)利用資源評(píng)價(jià)磨基世界生態(tài)博覽園地處長(zhǎng)江南岸，與主城區(qū)隔江相望， 東起夷陵長(zhǎng)江大橋， 西到市十二中，北到長(zhǎng)江邊，南至西邊沖，總規(guī)劃面積約3000多畝，森林覆蓋率 80%以上。園地貌屬鄂西山地向東部平原過(guò)渡帶，由武陵山余脈與巴山余脈交匯形成丘陵、平（崗）地兼有的地貌特征。東西長(zhǎng) 2.5公里，南北寬1.6 2公里，最高海拔磨基山頂219米。園土壤由礫巖、少量石灰?guī)r、第四紀(jì)粘土和近代河流沖積物發(fā)育而成，開(kāi)成帶酸性土壤相互交錯(cuò)，具有明

13、顯的塊狀分布。主要土壤有黃棕壤、黃壤、潮土、水稻土等4大土類(lèi)。園氣候特點(diǎn)屬長(zhǎng)江三峽暖谷性，四季分明，雨量充沛、雨熱同步，年平均氣溫16.5 C左右,年均降雨量960 1200毫米，全年無(wú)霜期 273天，適合多種植物生長(zhǎng)。目前園經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有農(nóng)家樂(lè)和釣魚(yú)池，農(nóng)家樂(lè)主要聚集在江南大道兩旁，共有20多家。釣魚(yú)池若干個(gè)，星羅分布在各個(gè)山谷里?，F(xiàn)有少量農(nóng)居建筑零散分布在各山谷和江南路兩旁， 在喻家沖和后頭沖的山丘間，人工開(kāi)僻了一道約20米長(zhǎng)，10米寬的通口。江南大道從園中橫貫全境，市27、28路分交車(chē)沿途有多個(gè)站點(diǎn)。沿江東西兩側(cè)的輪渡碼頭日夜有小游艇往返。動(dòng)力電線(xiàn)、照明線(xiàn)路已通到村戶(hù)，供水網(wǎng)系暢通。通往磨基

14、山頂有條登山道，沿途植被良好，接近山頂路段大約有60度的陡坡，從山腿登向山頂，過(guò)程大約需 45分鐘。磨基山外形如埃及金字塔，為城區(qū)的制高點(diǎn)，山頂現(xiàn)有一 電視發(fā)射塔，設(shè)備非常老化。磨基山和筆架山臨江絕壁，陡峭如削，背脊向南傾斜，隔江遠(yuǎn) 望，形如金字塔?，F(xiàn)場(chǎng)可開(kāi)發(fā)利用資源評(píng)價(jià)圖磨基山現(xiàn)場(chǎng)評(píng)價(jià)表指標(biāo)用地評(píng) 價(jià)好O較好一般差編號(hào)12345678區(qū) 域氣候（溫度、降雨、風(fēng)暴等）1.OOOOOO土壤（穩(wěn)定性、肥力、厚度）2.O：OOmlO水源供應(yīng)和水質(zhì)3.O1 O 1OO經(jīng)濟(jì)4.OOOO交通（可進(jìn)入性）5.：OolO能源（易得性和相對(duì)成本）6.O1 ol景觀(guān)特點(diǎn)7.OOOOOO文化設(shè)施8.OOO休閑設(shè)施9

15、.Io就業(yè)機(jī)會(huì)10.OO保健設(shè)施11.1 O 1O12345678周 邊景觀(guān)特點(diǎn)12.OOOOO建議用途的融洽性13.OOOO交通（通達(dá)性、危險(xiǎn)性）14.1 O 11 olOO服務(wù)便利性15.O61o口oo口況 狀 H曰 噪71oooooodo口ooo口口12345678用地9ooo口oooa2oo口oooo21口口口ooo22.口ooooooo石 灌 雜23.口口口ooo24.o口口ooo口口25.口oooooo26.o口oo口口27.o口口o口oo*828.oooo口oo口29.oooo口口12345678建設(shè)場(chǎng)地a3oooo31口口oooo32.口口口o口33.o口ooooo口景 視34

16、.口ooooo性 密 私35.ooo口oo亠曰36.o口口口口oo響 影 覺(jué) 視 的 地 用 近 令37.oooooo響 影 覺(jué) 視 的 地 用 近 令 對(duì)38.ooo39.oo口o口口2.2市場(chǎng)初步分析市旅游業(yè)發(fā)展概況依托長(zhǎng)江三峽和著名水利工程，憑借三峽門(mén)戶(hù)、川鄂咽喉的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮長(zhǎng)江三峽風(fēng)光和巴楚風(fēng)情的資源優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)確定了其在全國(guó)旅游中的重要地位?！熬盼濉?5年國(guó)外旅游實(shí)現(xiàn)了巨大發(fā)展，具體數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表2 -?接待游客量為八五期 間倍數(shù)年均遞增旅游收入為八五期 間倍數(shù)年均遞增海外游客50.56萬(wàn)人次1.826.4 %1.0億美元3.626.8 %國(guó)游客2170萬(wàn)人次4.730.5 %132億

17、元79.434.8 %合計(jì)2220.56萬(wàn)人次一一142億元30.734.3 %2002年全市旅游收入占 GDP勺10.0 %,占第三產(chǎn)業(yè)的34.5 %，旅游業(yè)已經(jīng)成為了全市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。從旅游市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，因三峽工程名揚(yáng)天下，在國(guó)外旅游市場(chǎng)的注意力和影響力逐年提 升。近三年接待海外游客保持80%勺高速增長(zhǎng)，2002年再創(chuàng)歷史新高，達(dá) 42萬(wàn)人次，占全省102.43萬(wàn)的41%在全國(guó)地級(jí)重點(diǎn)旅游城市中排名第7位；外加巴東縣、神農(nóng)架兩地，三峽地區(qū)接待海外游客達(dá)56.38萬(wàn)人次，超過(guò)市（45萬(wàn)人次）25.3%，而2000年以前接待量不足市的四成。隨著知名度的提高和可進(jìn)入的增強(qiáng)，港變成了一個(gè)新

18、的旅客集散地，從節(jié)省時(shí)間和旅行方便考慮，越來(lái)越多的旅行商和游客會(huì)選擇從開(kāi)始三峽之旅。三峽旅游線(xiàn)主要旅游城市接待海外游客對(duì)比表城市1999 年2000 年2001 年2002 年7.1萬(wàn)人次13.0萬(wàn)人次23.4萬(wàn)人次42.0萬(wàn)人次16.1萬(wàn)人次22.2萬(wàn)人次28.6萬(wàn)人次38.4萬(wàn)人次18.5萬(wàn)人次26.6萬(wàn)人次31.3萬(wàn)人次45萬(wàn)人次國(guó)外旅游產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)環(huán)境與發(fā)展趨勢(shì)國(guó)際方面，盡管本世紀(jì)以來(lái)國(guó)際旅游業(yè)遭受了一系列事件的沖擊，世界旅游組織仍然對(duì)旅游業(yè)的前景保持樂(lè)觀(guān)態(tài)度，據(jù)改組織統(tǒng)計(jì)介紹，2001年全球旅游收入達(dá) 4620億美元，旅游業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量，旅游業(yè)在附加值、社會(huì)財(cái)富和就業(yè)機(jī)

19、會(huì)方面也發(fā)揮了巨大作用?？沙掷m(xù)發(fā)展是世界旅游業(yè)未來(lái)的關(guān)鍵所在，生態(tài)旅游側(cè)是世界旅游業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。中國(guó)在加入 WTC后，加大了對(duì)外開(kāi)放的力度和國(guó)際化的步伐，旅游業(yè)也得到了千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，中國(guó)將在2020年成為世界第一大旅游目的地國(guó)和第四大客源輸出國(guó)。我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一、 我國(guó)旅游產(chǎn)品供給從改革開(kāi)放初期到90年代的“趕場(chǎng)子”式的單純的觀(guān)光旅游向近十年來(lái)的觀(guān)光、度假、文化休閑多品種相結(jié)合過(guò)渡，并將于2010年之后進(jìn)入以滿(mǎn)足個(gè)性化、多元化更高要求為特征的度假休閑旅游時(shí)代。二、受“非典”影響，各地?fù)p失普遍嚴(yán)重，區(qū)域旅游競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。在一段時(shí)間，國(guó)

20、旅游市場(chǎng)格局將重新洗牌，這種局勢(shì)對(duì)于綜合素質(zhì)較高，又是新開(kāi)發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目具有相當(dāng)大的歷史機(jī)遇，關(guān)鍵就在于開(kāi)發(fā)商對(duì)商機(jī)的把握和開(kāi)發(fā)力度的大小。三、雙休日制度的制定、 法定假日的推行和帶薪休假制度的出臺(tái)，以及公民休閑消費(fèi)方式的變化都引發(fā)了休閑產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展。四、可持續(xù)旅游發(fā)展受到進(jìn)一步關(guān)注，“綠色消費(fèi)”觀(guān)念深入人心。潛在旅游市場(chǎng)分析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析在區(qū)域旅游規(guī)劃中，依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資料和歷史統(tǒng)計(jì)資料對(duì)個(gè)市場(chǎng)特征進(jìn)行描述，探求旅游者的行為規(guī)律，是進(jìn)行下一步規(guī)劃的重要依據(jù)。這些特征一般包括旅游市場(chǎng)的人口學(xué)特征，如年齡、性別、收入、客源地來(lái)源、教育水平等，以及旅游者在目的地地消費(fèi)特征，如滯留 時(shí)間、平均日消費(fèi)、旅游

21、消費(fèi)在吃住行游購(gòu)?qiáng)实雀鞣矫娴姆峙涞?。?duì)于生態(tài)博覽園的潛在旅游市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)我們將從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析一、收入與出游力由于省及周邊省市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r處于整個(gè)中國(guó)的中游水平，高收入家庭偏少， 因此出游力沒(méi)有發(fā)達(dá)地區(qū)那樣旺盛，但由于大多數(shù)人處于中等收入水平，已經(jīng)具備出 游條件，且區(qū)域人口基數(shù)較大，所以我們認(rèn)為項(xiàng)目具備穩(wěn)定的消費(fèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)，且還存 在一定的國(guó)外較高消費(fèi)的旅游市場(chǎng)，因此在消費(fèi)定位上應(yīng)以中檔消費(fèi)為主，高檔消費(fèi) 為補(bǔ)充。二、閑暇時(shí)間與出游力由于與全國(guó)休假制度一樣，因此具備普遍適用的規(guī)則，但也有其特殊性。其出游選擇時(shí)間主要是：市游客適用于非工作時(shí)間，500公里出游半徑的市場(chǎng)組要集中在雙休日和節(jié)

22、假日，而對(duì)于距離較遠(yuǎn)的游客則主要在長(zhǎng)假時(shí)間，而會(huì)務(wù)游客等其他專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)貝U沒(méi)有確定時(shí)間。因此我們要重點(diǎn)為雙休日和節(jié)假日市場(chǎng)的需求設(shè)置項(xiàng)目和安排旅游時(shí)間，而且還要特別注意夜間項(xiàng)目的設(shè)置和活動(dòng)安排。三、年齡與出游力整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)和活動(dòng)安排應(yīng)使用于各年齡階段，且每個(gè)項(xiàng)目和活動(dòng)要有明確的指向性。 行業(yè)經(jīng)驗(yàn)告訴我們，中年人是最具消費(fèi)能力的團(tuán)體，但往往其家庭出游目的選擇權(quán)在孩子手中；雖然青年人消費(fèi)能力有限，但其人口基數(shù)最大，而老年人市場(chǎng)則具有出游時(shí)間限制最小的優(yōu)勢(shì)。我們認(rèn)為在項(xiàng)目設(shè)置和活動(dòng)安排上，第一市區(qū)市場(chǎng)要特別重視對(duì)青少年市場(chǎng)的針對(duì)性，以吸引家庭型市場(chǎng)； 而對(duì)更大圍的市場(chǎng)則應(yīng)以中青年市場(chǎng)為主，家庭市場(chǎng)和老

23、年市場(chǎng)為補(bǔ)充；對(duì)會(huì)務(wù)和商務(wù)等高端市場(chǎng)應(yīng)著眼于中年市場(chǎng)。四、職業(yè)與出游力對(duì)于不同職業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)我們可以參照國(guó)旅游市場(chǎng)的基本規(guī)律，詳細(xì)情況見(jiàn)下表的觀(guān)賞出差探親做生調(diào)查度假娛樂(lè)購(gòu)物其他職業(yè)、風(fēng)景訪(fǎng)友意實(shí)習(xí)休養(yǎng)工人54.2510.20.817.696.881.627.29商業(yè)服務(wù)者43.4817.386.526.5213.044.3510.87公務(wù)員45.2323.812.382.3819.059.52個(gè)體經(jīng)營(yíng)者53.857.697.697.6915.287.69學(xué)生:71.202.965.920.743.7018.330.743.70教師52.0012.008.008.008.002.004.00科

24、技人員60.0024.002.006.006.002.00離退休人員:38.8911.1116.6716.675.56公司職員51.0416.672.081.042.0817.7117.712.08五、教育程度與出游力六、家庭結(jié)構(gòu)與出游力應(yīng)適用于各類(lèi)型家庭結(jié)構(gòu)223.2市場(chǎng)分級(jí)分析一個(gè)旅游目的地可以吸引的市場(chǎng)份額一般是與旅游資源的品味成正比，與市場(chǎng)距離成反比，在我國(guó)，一般只有具有世界資源品級(jí)和極大知名度的景區(qū)（點(diǎn)），如世界遺產(chǎn)等，才能擁有一定的國(guó)際市場(chǎng)份額和最廣大的全國(guó)市場(chǎng)。而在國(guó)旅游者出游半徑上一般是以500公里為基準(zhǔn)，500公里之外的市場(chǎng)份額較小。磨基山生態(tài)博覽園由于其特殊的地理區(qū)位，依托

25、“中國(guó)四大奇景”稱(chēng)號(hào)的長(zhǎng)江三峽和世界第一水電工程的三峽工程等具有國(guó)際品味和知名度的旅游吸引物，其旅游市場(chǎng)非常復(fù)雜， 幾乎囊括了一個(gè)旅游目的地所能企及的各個(gè)市場(chǎng)。通過(guò)對(duì)周邊社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和對(duì)歷史資料的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的客源市場(chǎng)主要由以下幾部分組成：一、市區(qū)及郊縣。作為城市中心地區(qū)的綜合旅游目的地，生態(tài)博覽園將成為本市的旅游市場(chǎng)空缺和低質(zhì)的產(chǎn)品供給的龍頭，為城鎮(zhèn)居民室外休閑、娛樂(lè)的第一選擇。二、 整個(gè)省及相鄰的、豫南及湘北等500公里出游半徑的市場(chǎng)，以雙休日出游為主。作為本區(qū)域市場(chǎng)中具有較高品質(zhì)及與三峽旅游配套的旅游目的地，生態(tài)博覽園具備一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是周邊地區(qū)來(lái)旅游的備選目的地。三、來(lái)

26、三峽旅游的過(guò)路游客。作為三峽旅游的必經(jīng)之地，一直在三峽旅游線(xiàn)上扮演著十分重要的角色，但更多的時(shí)候，游客是只路過(guò)，不停留，致使旅游出現(xiàn)了“抱著金飯碗?yún)s吃 不飽”的尷尬局面?，F(xiàn)在三峽工程的火爆和人們對(duì)新三峽“高峽平湖”的期待使得又有了新的發(fā)展契機(jī)，絕不能錯(cuò)失良機(jī)。生態(tài)博覽園的出現(xiàn)，使游客有了在市區(qū)停留的充分理由。四、國(guó)際游客。國(guó)際游客可以分為兩個(gè)層面，一是慕名三峽風(fēng)光和三峽工程的普通國(guó)際游客；其二是作為“世界水電之都”，可以成為國(guó)際水電、生態(tài)方面的會(huì)議和論壇的會(huì)場(chǎng)， 所吸引的國(guó)際會(huì)務(wù)和商務(wù)客人。其中第二層面的市場(chǎng)具有更穩(wěn)定、停留時(shí)間更長(zhǎng)、消費(fèi)更多的特征，將是未來(lái)主要發(fā)展的目標(biāo)。綜合分析，我們可以得

27、到這里的目標(biāo)市場(chǎng)分級(jí)及主要特征如下：市場(chǎng)級(jí)別市場(chǎng)圍穩(wěn)定狀況停留時(shí)間消費(fèi)能力市場(chǎng)結(jié)構(gòu)出游時(shí)間一級(jí)市場(chǎng)市區(qū)居民穩(wěn)定不足1天中等家庭型為主隨時(shí)市城鎮(zhèn)居民相對(duì)穩(wěn)定1-2天中等家庭型為主雙休日來(lái)三峽的過(guò)路游客相對(duì)穩(wěn)定1 3天較咼各種類(lèi)型節(jié)假日國(guó)際會(huì)務(wù)游客穩(wěn)定較長(zhǎng)高:團(tuán)隊(duì)型為主會(huì)議日二級(jí)市場(chǎng)整個(gè)省相對(duì)穩(wěn)定1 2天較咼各種類(lèi)型雙休日、豫南及湘北相對(duì)穩(wěn)定1 2天較咼各種類(lèi)型雙休日來(lái)等周邊大型景區(qū) 的過(guò)路游客不穩(wěn)定1 3天較咼各種類(lèi)型節(jié)假日三級(jí)市場(chǎng)全國(guó)不穩(wěn)定1 3天較咼:各種類(lèi)型r節(jié)假日入境的國(guó)際游客不穩(wěn)定1 3天高伙伴型為主不確定224市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)2.2.4.1一級(jí)市場(chǎng)需求總量根據(jù)目前國(guó)度假旅游市場(chǎng)的特點(diǎn)以及

28、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,一級(jí)市 場(chǎng)分項(xiàng)總量（萬(wàn) 人）城鎮(zhèn)人口比例中等及 以上收 入人群 比例過(guò)去一 年中有 過(guò)到旅 游經(jīng)歷 的人口 比例到選擇 去生態(tài) 園的游 客比例市場(chǎng)需求 上限（萬(wàn) 人）市場(chǎng)需求下 限（萬(wàn)人）公式XX2X3X4XDl=X1.X2.XsX4D2=X .X2.X3X4X5市414.93 32.25 2163.24%72%25.4918.35市831.26 82.86 47.13 38.34%46%124.4657.25三峽旅 游線(xiàn)路 接待海 外游客42.0 一26%42.0010.92總計(jì)二二191.9586.52資料來(lái)源：、項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)源于2000年第五次全國(guó)人口普查公報(bào)及（）；項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)

29、源于三峽庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)遷建與發(fā)展淺議（云，江新，1999）與2002年人國(guó)人口社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展白皮書(shū)的綜合計(jì)算；項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)七大中心城市人口資源大調(diào)查（中國(guó)網(wǎng)）：項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)自于度假灣公司國(guó)度假旅游統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)材料及中國(guó)社會(huì)科學(xué)院旅游綠皮書(shū)2001 - 2003年中國(guó)旅游發(fā)展：分析與預(yù)測(cè)另外，參照國(guó)其他地區(qū)會(huì)務(wù)旅游市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，如“省會(huì)務(wù)旅游市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)”，根據(jù)生態(tài)園的總體定位，推測(cè)其一級(jí)市場(chǎng)中的國(guó)際會(huì)務(wù)客人將占一級(jí)市場(chǎng)總量的8%左右，即：7.4816.58萬(wàn)人次由此，得知一級(jí)市場(chǎng)總量下限為：86.52 X 1.08 = 93.44萬(wàn)人，上限為：191.95 X 1.08=207.30萬(wàn)人，即磨基山生態(tài)園的

30、市場(chǎng)需求總量為：93.44207.30 (萬(wàn)人)2.242 年游客量預(yù)測(cè)上文所述的旅游市場(chǎng)總量指的是約五年磨基山生態(tài)園面向的一級(jí)市場(chǎng)總量，根據(jù)旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)律及項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)占領(lǐng)方略，我們計(jì)劃分五年(以一期建設(shè)完成為第一年)逐步消化現(xiàn)有的市場(chǎng)規(guī)模和需求總量。每年比例分別為： 22%： 22%： 20%： 18%： 18%, 即一期建設(shè)完成第一年的游客量中一級(jí)市場(chǎng) 需求量占前文所得市場(chǎng)需求總量的22%：(93.44207.30) X22%= (20.5645.61 )萬(wàn)人次。注：忽略重游率因素。需要重點(diǎn)說(shuō)明的是，此處主要側(cè)重計(jì)算一級(jí)市場(chǎng)的需求量，并非忽視二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)，同樣根據(jù)旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)律及目

31、標(biāo)市場(chǎng)占領(lǐng)方略，尤其是分級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，在旅L* r-ll l-l l l r r-一ll r r rf-ll l lj r1 r -ll r1 *r r r vrr1 v LLr=l r-r- mnn游景區(qū)(點(diǎn))發(fā)展初期，一級(jí)市場(chǎng)將占總游客量的絕大部分，二、三級(jí)市場(chǎng)的份額很小； 隨著一級(jí)市場(chǎng)的逐漸擴(kuò)大，二、三級(jí)市場(chǎng)規(guī)模和在總游客量中所占的份額也逐漸增大。下t_ - - - - - - - - -= - - - - - - - - . - - - L - - . - - -=- . - = - 11 - 表為根據(jù)經(jīng)驗(yàn)測(cè)算的一級(jí)市場(chǎng)與二、三級(jí)市場(chǎng)的比例：表 一級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)與二、三級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)比

32、例一級(jí)市場(chǎng)在總游客量中 所占比例二、三級(jí)市場(chǎng)在總游客 量中所占比例一期8020二期7030三期6040假設(shè)20042005年為一期建設(shè)期，則一期建設(shè)完成第一年為2006年。由此，測(cè)算磨基山生態(tài)園 2006年的理論游客量為：(20.5645.61) - 80% =(25.70 57.01 )萬(wàn)人次。考慮到一級(jí)市場(chǎng)在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中占了大部分份額，以市2002年國(guó)旅游增長(zhǎng)率10.9 % 1，計(jì)算得知2007年磨基山生態(tài)園的理論游客量為： (25.7057.01) X (1 + 10.9%) =(28.27 62.71 )萬(wàn)人次。同理計(jì)算得知各年的理論游客量為：2005年23.3651.82萬(wàn)人次，200

33、8年31.0968.98萬(wàn)人次，2009年34.2075.87萬(wàn)人次。以上計(jì)算的是理論市場(chǎng)需求量， 但在實(shí)際操作中，市場(chǎng)需求不可能是百分之百被滿(mǎn)足的， 或者由于項(xiàng)目的設(shè)置、或者因?yàn)槭袌?chǎng)滲透能力、或者因?yàn)橄M(fèi)心理的變化等等。我們的市場(chǎng)容量只采用理論需求下限的 85%十算。得出的數(shù)據(jù)是指導(dǎo)我們進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目容量設(shè)計(jì) 的依據(jù)。即：表磨基山生態(tài)園游客量預(yù)測(cè)年份20052006200720082009游客量（萬(wàn)人 次）19.8621.8424.0326.4329.02.3旅游供給分析231周邊地區(qū)旅游資源與供給現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)周邊地區(qū)旅游資源與供給現(xiàn)狀地區(qū)及三峽片區(qū)旅游資源是典型性與過(guò)渡性兼?zhèn)?，旅游資

34、源以風(fēng)景觀(guān)光和人文資源品味之高在全國(guó)具突出地位。該地區(qū)以市城區(qū)為中心的旅游黃金圈，資源主要以山、水、森林、人文歷史及現(xiàn)代工程 為主體構(gòu)成，是全國(guó)旅游資源最為密集的地區(qū)之一。且旅游資源空間組合良好，但總體缺乏具規(guī)模的現(xiàn)代娛樂(lè)型、度假型、時(shí)尚型、生態(tài)型和會(huì)議功能型旅游產(chǎn)品。地區(qū)旅游資源開(kāi)發(fā)的區(qū)位交通、資金、人力、技術(shù)、管理等區(qū)域條件總體上算有優(yōu)勢(shì)， 但在市場(chǎng)方面還有待開(kāi)發(fā)。幾年后周邊各高速公路建成開(kāi)通后將會(huì)使磨基山生態(tài)博覽園的區(qū) 位和主題優(yōu)勢(shì)凸顯出來(lái)。1、功能特點(diǎn)：本地區(qū)絕大部分景區(qū)是觀(guān)光景點(diǎn)，有幾個(gè)生態(tài)旅游休閑區(qū)，沒(méi)度假型的景區(qū)，這與我國(guó)旅游業(yè)整體產(chǎn)品所處的發(fā)展階段和地區(qū)景觀(guān)特點(diǎn)有關(guān)。目前，宏觀(guān)

35、旅游產(chǎn)品升級(jí)勢(shì)在必行，“生態(tài)型休閑度假時(shí)代即將來(lái)臨”的呼聲不斷高漲。2、規(guī)?，F(xiàn)檔次本地區(qū)生態(tài)旅游和休閑度假景區(qū)檔次差距不是十分明顯，沒(méi)有高檔次、高消費(fèi)和功能型的國(guó)際性生態(tài)度假區(qū)。包括車(chē)溪、清江和后河原始森林生態(tài)旅游區(qū)也只是滿(mǎn)足于當(dāng)?shù)赜?客休閑需求的檔次。3、具體娛樂(lè)休閑項(xiàng)目特點(diǎn)。本地區(qū)景區(qū)及度假區(qū)娛樂(lè)項(xiàng)目種類(lèi)少，消費(fèi)檔次底，沒(méi)有新穎獨(dú)創(chuàng)的項(xiàng)目， 缺乏參與互動(dòng)性。包括農(nóng)家樂(lè)休閑活動(dòng)和土家風(fēng)情體驗(yàn)等項(xiàng)目，市場(chǎng)反映也不夠理想。周邊地區(qū)旅游資源發(fā)展趨勢(shì)1、功能周邊地區(qū)旅游資源要完成功能轉(zhuǎn)化十分困難，因?yàn)槭艿降赜蚝偷匦蔚南拗?，生態(tài)也會(huì)招到嚴(yán)重破壞，產(chǎn)品升級(jí)也尚需一段時(shí)間。包括三峽大壩度假村在2009年后

36、建成也只是一個(gè)功能單一的度假區(qū)，沒(méi)有生態(tài)旅游的概念可言。所以，在未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)中，周邊地區(qū)還是以文化旅游、觀(guān)光旅游和保建旅游為主。2、規(guī)模與檔次根據(jù)本地區(qū)的旅游資源狀況分析， 整體旅游產(chǎn)品規(guī)模還將不斷擴(kuò)大， 度假區(qū)規(guī)模也將會(huì) 擴(kuò)大，為滿(mǎn)足不同市場(chǎng)需求，將會(huì)形成針對(duì)當(dāng)?shù)丶爸苓呌慰汀?全國(guó)來(lái)三峽觀(guān)光的游客和 國(guó)際游客，發(fā)展為大眾型檔次、高檔次和國(guó)際性功能型檔次的三個(gè)不同檔次的度假區(qū)。大眾檔次將占主導(dǎo)市場(chǎng)， 但它所創(chuàng)造的消費(fèi)利潤(rùn)則不高，高檔消費(fèi)和國(guó)際性功能型產(chǎn)品也將在未來(lái)的5-8年將獲得較大發(fā)展，逐漸尋找到相應(yīng)的市場(chǎng)，高檔次項(xiàng)目、功能型 高檔項(xiàng)目將成為未來(lái)少部分度假區(qū)的主體項(xiàng)目和利潤(rùn)支柱。2、娛樂(lè)休

37、閑活動(dòng)根據(jù)目前景區(qū)發(fā)展的規(guī)律分析，本地區(qū)景區(qū)娛樂(lè)項(xiàng)目會(huì)朝著個(gè)性化、涵豐富化、設(shè)計(jì)安排合理化的方向發(fā)展。水上項(xiàng)目、民俗文化、生態(tài)探險(xiǎn)、時(shí)尚活動(dòng)、極限運(yùn)動(dòng)、拓展運(yùn)動(dòng)等將成為熱點(diǎn)。周邊旅游資源與供給現(xiàn)狀圖周邊旅游資源與供給現(xiàn)狀主要分為三大塊， 也就是三個(gè)旅游圈。兩壩一峽、神農(nóng)架景區(qū)、 大老嶺森林公園和黃牛巖一帶景區(qū)構(gòu)成一個(gè)圈；清江流域市段構(gòu)成一個(gè)圈； 三國(guó)遺址和遠(yuǎn)安縣一帶構(gòu)成了第三個(gè)風(fēng)景圈。周邊競(jìng)爭(zhēng)者分析：周邊競(jìng)爭(zhēng)者主要分為城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)者和周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)者， 存在競(jìng)爭(zhēng)的原因在于旅游開(kāi)發(fā)資源 的相似、產(chǎn)品市場(chǎng)的位定和地理區(qū)位的沖突等， 所以我們從競(jìng)爭(zhēng)者的旅游項(xiàng)目分析來(lái)分析我 們產(chǎn)品的未來(lái)方向。下面分城區(qū)旅游

38、項(xiàng)目概況和周邊旅游項(xiàng)目概況進(jìn)分析比較。城區(qū)旅游項(xiàng)目概況功能公類(lèi)景區(qū)名稱(chēng)景區(qū)特點(diǎn)景區(qū)不足休閑觀(guān)光夷陵廣場(chǎng)城市中心廣場(chǎng)，是草坪綠化為主的市民 休閑中心面積太小，綠化單一，沒(méi)有私秘 性，燥音大。濱江公園江邊與城市間的綠色隔離帶，以當(dāng)?shù)匚?化歷史為主題的觀(guān)光公園基礎(chǔ)設(shè)施差，寬度不夠，衛(wèi)生差， 綠地少，燥音大主題公園兒童公園游樂(lè)設(shè)施種類(lèi)多，環(huán)境宜人，是個(gè)以?xún)?童游樂(lè)為主的公園基礎(chǔ)設(shè)施和游樂(lè)設(shè)施過(guò)于舊，缺 乏教育意義和規(guī)模管理九詠園按古代風(fēng)格造園手法修建的人文景觀(guān) 為主題的歷史文化廣場(chǎng)主題思想不夠突出植物科普 園以綠化植物為主，是集科普、游覽為一 體的公共綠地規(guī)模小，教育意義不夠突出動(dòng)物園動(dòng)物種類(lèi)多，面積

39、大國(guó)家稀有動(dòng)物種類(lèi)少，缺乏互動(dòng) 項(xiàng)目水上樂(lè)園有泳池和各種滑道，以水為主題的游樂(lè) 公園創(chuàng)意不夠新穎，游樂(lè)項(xiàng)目少，不 能滿(mǎn)足現(xiàn)代人的需求餐飲住宿農(nóng)家樂(lè)特色飲食，物美價(jià)廉缺乏規(guī)管理，特色還不夠突出星級(jí)酒店在城區(qū)，交通便利，價(jià)格實(shí)惠（四星兩 家，三星八家）設(shè)施落后，檔次不夠高，周邊燥 音大。周邊旅游項(xiàng)目概況景區(qū)名稱(chēng)景區(qū)特點(diǎn)景區(qū)不足長(zhǎng)江三峽風(fēng)景區(qū)中國(guó)十大風(fēng)景名勝區(qū)，風(fēng)光壯麗，氣勢(shì)恢 弘，由雄峰、險(xiǎn)灘、奇洞、幽峽構(gòu)成的山 水長(zhǎng)廊景區(qū)跨躍區(qū)域太大，景點(diǎn)分散， 觀(guān)光途徑單一兩壩一峽風(fēng)景區(qū)國(guó)最大的水電站一一洲壩工程，世界最大的水電站三峽大壩，咼峽出平湖等，構(gòu)成了集山、水、洞、峽、壩等自然、人 文、城市景觀(guān)于一體

40、的風(fēng)景帶景區(qū)跨躍區(qū)域太大，景點(diǎn)分散，觀(guān)光途徑單一三游洞風(fēng)景區(qū)山奇水秀，歷史悠久，文化積淀深厚規(guī)模不大，娛樂(lè)及休閑設(shè)施缺之古三國(guó)遺址風(fēng)景區(qū)演義著36個(gè)三國(guó)故事，是以秀麗山水記 載著歷史文化的主題景區(qū)景點(diǎn)分散，景區(qū)容單一，缺乏娛 樂(lè)性與住宿消費(fèi)休閑等功能清江土家風(fēng)情風(fēng)景區(qū)古巴人發(fā)祥地，以山歌、南曲、巴山舞文 化和秀麗山水來(lái)體現(xiàn)土家風(fēng)情的休閑景 區(qū)大眾檔次消費(fèi)，沒(méi)有功能型的休 閑產(chǎn)品神農(nóng)架風(fēng)景區(qū)屈原和昭君的故里，是一個(gè)由歷史遺跡、 原始森林風(fēng)貌、“野人”、白化動(dòng)物等自然 之謎相輝映的神秘風(fēng)景區(qū)側(cè)重于觀(guān)光產(chǎn)品，沒(méi)有游客參與 互動(dòng)型的娛樂(lè)項(xiàng)目和消費(fèi)類(lèi)項(xiàng) 目。車(chē)溪土家民俗風(fēng)景區(qū)奇山秀水，原汁原味的山寨田園

41、風(fēng)光，以 生態(tài)旅游為主題的度假休閑景區(qū)表現(xiàn)生態(tài)主題容單一，只體現(xiàn)在 人與自然的主題。后河原始森林生態(tài)游風(fēng)景區(qū)山雄峰高、原始森林、野生動(dòng)植物種類(lèi)繁 多，氣候宜人的休閑避暑勝地資源條件好，但缺乏獨(dú)創(chuàng)新穎的 特色產(chǎn)品和個(gè)性?shī)蕵?lè)項(xiàng)目。2.4SWOT分析SWO表示優(yōu)勢(shì)（Strengths ）、劣勢(shì)（Weakness）、機(jī)遇（Opportunities ）、威脅（Threats ）。 對(duì)此進(jìn)行分析，可謂知已知彼，近遠(yuǎn)利弊等一概明了。綜合以上磨基山及地區(qū)旅游資源及客源調(diào)查的結(jié)論，以 SWO方法對(duì)磨基山進(jìn)行分析。優(yōu)勢(shì)（S）:磨基山規(guī)劃圍區(qū)之前沒(méi)有過(guò)度的商業(yè)開(kāi)發(fā)行為，為未來(lái)發(fā)展提供了廣大空間；同時(shí)它 地處長(zhǎng)江沿

42、岸，植被綠化好，交通和引水都很方便，從而降低了生態(tài)園開(kāi)發(fā)成本。水電之都和長(zhǎng)江三峽旅游線(xiàn)始發(fā)點(diǎn)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，給項(xiàng)目向國(guó)際性市場(chǎng)進(jìn)發(fā)提供了廣大 的空間。地區(qū)及周邊地區(qū)的旅游圈資源豐富，但產(chǎn)品相對(duì)單一化，給磨基山開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游留下 了足夠的發(fā)展空間，同時(shí)它也將是彌補(bǔ)這一市場(chǎng)空間的最好區(qū)位。品牌可塑空間大； 開(kāi)發(fā)商三江集團(tuán)的雄厚實(shí)力，確保了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的高質(zhì)量、高效率。劣勢(shì)（ W）： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地面積小，項(xiàng)目容量有限。 及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，當(dāng)?shù)芈糜蜗M(fèi)能力不高。 季節(jié)氣候因素造成的景區(qū)維護(hù)成本增加 , 也限制了項(xiàng)目容的設(shè)置。 城區(qū)本身沒(méi)有形成成熟的旅游環(huán)境，留不住過(guò)往游客。機(jī)遇（ O）： 整

43、個(gè)三峽旅游重點(diǎn)東移以為中心， 在未來(lái)的幾年， 的旅游市場(chǎng)將會(huì)有突飛猛進(jìn)的發(fā)展， 磨基山生態(tài)園將會(huì)成為游客到三峽的第一站。政府對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展的大力支持，將會(huì)使磨基山項(xiàng)目在市場(chǎng)起動(dòng)時(shí)間上將會(huì)大大縮 短。三峽大壩的建成，將會(huì)吸引大批國(guó)際游客到三峽旅游，許多國(guó)際性水電會(huì)議論壇將會(huì) 在或三峽舉行。國(guó)民生活水平的提高，周邊地區(qū)人們節(jié)假日出游渡假將成為熱門(mén)。 挑戰(zhàn)（ T）：本地旅游消費(fèi)能力較弱，磨基山生態(tài)園必須先打入到三峽旅游的游客市場(chǎng)。 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有清江生態(tài)旅游渡假區(qū)和車(chē)溪風(fēng)景渡假區(qū)，它們規(guī)模大，特色強(qiáng)，是與 我們爭(zhēng)奪當(dāng)?shù)丶爸苓吙驮词袌?chǎng)的有力對(duì)手。 我們必須在品位和服務(wù)、 創(chuàng)新上強(qiáng)于它們， 而且 是不可

44、超越性的。三峽大壩在 2009 年建成后，周邊的渡假區(qū)將會(huì)崛起，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的吸引力，磨 基山生態(tài)園必須以突出的生態(tài)環(huán)境和生態(tài)旅游特色上超越對(duì)手。環(huán)境問(wèn)題是關(guān)系到景區(qū)生死存亡的核心，恰當(dāng)處理開(kāi)發(fā)和保護(hù)的關(guān)系不僅是規(guī)劃時(shí)應(yīng) 該遵守的原則，更是景區(qū)經(jīng)營(yíng)管理中應(yīng)當(dāng)時(shí)刻深刻研究的課題。根據(jù)SWOT分析，磨基山開(kāi)發(fā)應(yīng)該著重考慮挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)因素，目的是努力利用自身優(yōu) 勢(shì)化解挑戰(zhàn)，因此在市場(chǎng)啟動(dòng)前期應(yīng)當(dāng)必須注意：區(qū)位優(yōu)勢(shì)決定了該項(xiàng)目將先對(duì)城區(qū)和周邊地區(qū)市場(chǎng)消費(fèi)群設(shè)置項(xiàng)目，如水公園、特色 酒吧餐廳等先做人氣， 各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須以階段性進(jìn)度開(kāi)發(fā)， 以前期項(xiàng)目創(chuàng)效支持后期項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)地區(qū)一年四季分

45、明的氣候特點(diǎn)，在設(shè)置項(xiàng)目時(shí)要充分考慮。 利用政府資源，以水電之都的佳譽(yù)對(duì)國(guó)際水電會(huì)議論壇市場(chǎng)作大力的宣傳。 以極為生態(tài)的休閑住宿環(huán)境為宣傳點(diǎn)，吸引過(guò)住三峽旅游的大量高端市場(chǎng)的游客，如 生態(tài)人居區(qū)、生態(tài)別墅酒店等?；谀壳耙牧觊L(zhǎng)江大橋的交通制度和江南路縱橫于景區(qū)對(duì)磨基山生態(tài)園以后的影響， 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須協(xié)調(diào)通順。協(xié)助當(dāng)?shù)卣贫ㄏ嚓P(guān)措施，在開(kāi)發(fā)前期，一次性處理好原住民與景區(qū)開(kāi)發(fā)的關(guān)系。 市場(chǎng)推廣工作先行，以持續(xù)的市場(chǎng)影響手段不斷制造大眾拓注的理由，可錯(cuò)助某項(xiàng)特殊的大型活動(dòng)：如世界旅游日或生態(tài)主題會(huì)議在此舉辦。在開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中，從細(xì)部入手，使環(huán)保原則不至于成為一句口號(hào)，而成為景區(qū)長(zhǎng) 盛不衰的秘

46、訣。密切關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向，靈活調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)“在運(yùn)動(dòng)中做戰(zhàn)” 。三、項(xiàng)目建議書(shū)3.1 景區(qū)性質(zhì)及主題形象3.1.1 景區(qū)性質(zhì)定位國(guó)際品質(zhì)的生態(tài)天堂，三峽工程的經(jīng)典詮釋 很多專(zhuān)家認(rèn)為三峽工程將是一場(chǎng)生態(tài)災(zāi)難，埃及的阿斯旺大壩的教訓(xùn)還依然歷歷在目。生態(tài)博覽園建設(shè)的目的在于向世人詮釋我們有能力把生態(tài)保護(hù)好，三峽工程將會(huì)造福于民， 而不會(huì)造成生態(tài)災(zāi)難。三峽工程是人類(lèi)歷史上最偉大的水利工程之一，作為與之距離最近城市的，早已因洲壩 蜚聲海外， 而現(xiàn)在有將擁有世界第一大的水電站， 更會(huì)成為世人的焦點(diǎn)， 成為世界上最有影 響力的水電城。如何利用這難得的發(fā)展契機(jī)呢？試看昔日小漁村博鰲， 因亞洲論壇， 一躍

47、成為中國(guó)旅游 的明星； 再看瑞士山中小鎮(zhèn)達(dá)沃斯， 又啟不是靠國(guó)際會(huì)議成為了萬(wàn)種矚目的焦點(diǎn)。 現(xiàn)代社會(huì) 是一個(gè)國(guó)際化高度發(fā)達(dá)的社會(huì)，各國(guó)的聯(lián)系前所未有的密切， “地球村”的概念已決不是一 紙空談。而古老的中國(guó)自從向世界打開(kāi)大門(mén)， 就無(wú)法停止了， 尤其是在本世紀(jì)，已相繼申辦 了 APEC奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)等，為全球之翹首。在這樣的背景之下，拿出三峽工程的利劍， 打出世界水電之都的口號(hào)，必將得到諸如 “聯(lián)合國(guó)環(huán)境署” 、“國(guó)際能源理事會(huì)” 、“世界水論 壇”和其他與水電相關(guān)的國(guó)際組織或論壇的傾慕，成為某一國(guó)際會(huì)議的常設(shè)會(huì)址，而2003年 9 月成功舉辦世界旅游日活動(dòng)已經(jīng)證明了這個(gè)城市的魅力和能力。一旦成

48、為國(guó)際會(huì)議會(huì)址， 將給這個(gè)景區(qū)乃至整個(gè)帶來(lái)巨大的社會(huì)影響力、 知名度和商業(yè) 機(jī)會(huì)。 這里本身就是生態(tài)效益的代言人， 其社會(huì)效益不必多言，經(jīng)濟(jì)效益也是無(wú)可估量，三 大效益集于一身，發(fā)展前景十分誘人。3.1.2 主題形象生態(tài)問(wèn)題是目前全球最關(guān)注的問(wèn)題， 生態(tài)的環(huán)境和生活也是后工業(yè)文明時(shí)代人類(lèi)最追求 的東西，因此我們策劃了生態(tài)博覽園的概念，主要是從以下 5 個(gè)方面來(lái)詮釋生態(tài)的概念 水生態(tài)長(zhǎng)江作為當(dāng)?shù)鼐用竦纳矗?是怎樣為人們所利用的呢？原本渾濁的江水怎樣變清的 呢？將長(zhǎng)江之水引入景區(qū)即使給水成本上的考慮， 但這更是出于表達(dá)主題的考慮。 水在整個(gè) 景區(qū)是一個(gè)重要線(xiàn)索， 如通過(guò)水生態(tài)展示可以讓人們了

49、解水體凈化的過(guò)程， 而凈化后的水又 將成為游人活動(dòng)的載體，包括娛樂(lè)活動(dòng)，也涉及到居住、交通和餐飲等。總之，要說(shuō)明一種 生態(tài)的，充滿(mǎn)靈性的，與人類(lèi)息息相關(guān)的水的概念。植物生態(tài)既是中國(guó)的地理中心華中地區(qū)， 也是中國(guó)第二階梯向第三階梯過(guò)渡的地區(qū)，是一個(gè)植物多樣性十分發(fā)達(dá)的地區(qū)， 中國(guó)各地的植物， 各種垂直地帶分布的植物都有分布，區(qū)域還有珙桐、水杉等珍惜植物資源， 因此在發(fā)展植物生態(tài)方面還是具備一定優(yōu)勢(shì)的。 通過(guò)室外植物園 的方式來(lái)表現(xiàn)植物的水平分布和垂直分布的地帶性特點(diǎn)， 以及室溫室來(lái)展示具有區(qū)域差異性 的熱帶植物和反季節(jié)植物來(lái)表現(xiàn)植物世界的魅力。此外還需利用植物與人類(lèi)關(guān)系，用活動(dòng)、娛樂(lè)等方式來(lái)展現(xiàn)

50、人與自然的關(guān)系。動(dòng)物生態(tài)動(dòng)物是人類(lèi)最好的朋友， 它們有靈性， 甚至有自己的思想。 我們要營(yíng)造一個(gè)以溫和動(dòng)物數(shù)動(dòng)物生存， 而且還擁有金絲猴、 制造故事情節(jié)，以增加游客體驗(yàn)。 文化生態(tài)地域文化作為一種歷史傳承，一種容易破壞甚至消亡的東西，為主的野生狀態(tài)下的動(dòng)物樂(lè)園， 給游客以另一種全新的體驗(yàn)， 給每個(gè)善良的人一個(gè)與動(dòng)物戲 耍、交流、 親密接觸的機(jī)會(huì)。而地區(qū)本身也是一個(gè)動(dòng)物品種多種多樣的地區(qū)，不僅適合大多中華鱘等珍惜動(dòng)物。 此外我們還可以利用如神農(nóng)架野人等是老祖宗留給現(xiàn)代人的最可寶貴的遺產(chǎn)。 但文化同時(shí)也是 很多獨(dú)具魅力的文化遺存都被 “現(xiàn)代文明” 所同化，很多具有悠久歷史的地方已找不到任何歷史的痕跡， 所以為了在根本上保護(hù)歷史文化， 有專(zhuān)家提出了“文化生態(tài)” 的概念，即引用生物界的概念來(lái)闡述文化也需要一個(gè)保護(hù)、平衡和繁衍生息 的過(guò)程。的歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，但由于沒(méi)有妥善保護(hù)而不為游人所知。生態(tài)博覽園使 這個(gè)城市有了這樣一個(gè)機(jī)遇， 可以把這里歷史文化方面的東西發(fā)揚(yáng)光大。 我們將緊緊抓住歷 史上最為波瀾壯闊的歷史時(shí)期和事件， 如三國(guó)時(shí)期、 民國(guó)時(shí)期及戰(zhàn)爭(zhēng)主題， 在有限歷史遺存 （如點(diǎn)軍碑、民國(guó)教堂等）基礎(chǔ)上，展示甚至重現(xiàn)當(dāng)年的時(shí)刻，如修繕民國(guó)教堂，營(yíng)造民國(guó) 風(fēng)格的老碼頭、 市井， 建懷舊風(fēng)格的主題酒