合生創(chuàng)展-愉景南苑項目評估報告

1、合生創(chuàng)展-愉景南苑項目評估報告“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿 “愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告 借 款 人：廣州合生愉景房地產(chǎn)項目名稱：“愉景南苑”項目 廣東省分行營業(yè)部評估部二二年四月 主評估人：梁伯翔- 1 -“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿 評估小組：第一章 借款人評價 梁伯翔第二章 項目建設(shè)條件評價 張帆第三章 市場評估 張帆第四章 項目投資估算與籌資評價 馬強(qiáng)第五章 償債能力評估 馬強(qiáng)第六章 貸款風(fēng)險分析 馬強(qiáng) 資料提供單位：廣州市廣州大道支行印 制：廣東省分行營業(yè)部評估部 - 2 -“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿目 錄第一章 借款人評價一

2、、借款人概況-4二、經(jīng)營者素質(zhì)評價-5三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)業(yè)評價-5四、股東評價-6五、資產(chǎn)負(fù)債分析-6六、盈利能力分析-8六、現(xiàn)金流量分析-8七、信用狀況評價-8第二章 建設(shè)條件評價一、項目建設(shè)概況及規(guī)模-8二、項目審批手續(xù)及進(jìn)度-8第三章 市場評價一、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢-10二、市場競爭分析-11三、發(fā)展前景-12第四章 投資估算與籌資評價一、項目總投資估算-12二、籌資來源-14第五章 項目效益及償債能力評價一、項目財務(wù)效益評價-14二、項目敏感性分析-15三、借款人償債能力-15第六章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價一、貸款項目風(fēng)險度測算-16二、貸款效應(yīng)及風(fēng)險-16第七章 項目貸款綜合評價項目貸款綜合

3、評價-18 - 3 -“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿第一章 借款人評價一、借款人概況1、合作公司概況廣州合生愉景房地產(chǎn)(以下簡稱合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合資經(jīng)營（港資）企業(yè)，注冊資本4,725萬元人民幣。合生愉景公司由三方股東投資組成：中方為廣州德裕發(fā)展(以下簡稱德裕公司，甲方)，投資200萬元，占注冊資本的4.23%；廣州聯(lián)嘉置業(yè)(以下簡稱聯(lián)嘉公司，乙方)，投資400萬元，占注冊資本的8.47%；外方為合生集團(tuán)（香港）(以下簡稱合生公司，丙方)，投資4,125萬元，占注冊資本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已為本項目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了

4、600萬元人民幣資金，其中甲方占200萬元人民幣，乙方占400萬元人民幣，合作各方同意該600萬元作為甲、乙方的注冊資金投入。丙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起36個月 20001年12月，由于合生集團(tuán)內(nèi)部管理調(diào)動的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代謝世東出任該公司的法人。2、經(jīng)營范圍及規(guī)模該司現(xiàn)主要經(jīng)營廣州市海珠區(qū)新港西路210、212號大院地塊，原屬廣州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號：穗規(guī)地證字（1999）第332號。項目東側(cè)為客村居住區(qū)，與廣州市南北大動脈“廣州大道”相距500米；西南面為敦和路；北面緊臨海珠主干道“新港西路”，與成熟住宅小區(qū)“愉景雅苑”一街之隔

5、。合作項目規(guī)劃總用地面積為48,290平方米，總建筑面積約為- 4 -“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿157,911平方米。3、資質(zhì)等級、信用等級現(xiàn)該司在我行信用等級為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按A+級控制，并核定最高綜合授信額度為1.5億元。該司領(lǐng)取的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。二、經(jīng)營者素質(zhì)評價該公司設(shè)董事會，并實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司董事會成員共五人，德裕公司委派一人、聯(lián)嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事長由合生公司委派，副董事長由聯(lián)嘉公司委派。董事長蔡春萌，男，1965年出生，中級職稱，物業(yè)管理專業(yè)，曾在英國留學(xué)，具有15年的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗，現(xiàn)兼任合生創(chuàng)展集團(tuán)副總經(jīng)理及

6、廣東康景物業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。董事謝世東，男，出生于1958年，畢業(yè)于香港大學(xué)，獲工程學(xué)士學(xué)位，曾擔(dān)任香港一上市房地產(chǎn)發(fā)展公司的執(zhí)行董事，也是香港工程師學(xué)會會員，在房地產(chǎn)投資、物業(yè)發(fā)展、工程管理及銷售與市場推廣等方面擁有十九年以上經(jīng)驗。三、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591萬元，其中存貨634萬元，所有者權(quán)益619萬元，目前開發(fā)的愉景南苑項目總建筑面積約為155878平方米，計劃投資總額約為65877萬元。公司現(xiàn)有職工約22人，研究生學(xué)歷占比5%，大學(xué)學(xué)歷占比68%，中高級職稱占比15%，公司整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力較強(qiáng)，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，并聚集了一批房

7、地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售各方面的人才。- 5 -“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿四、股東評價合生集團(tuán)（香港）是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，依靠集團(tuán)的實(shí)力，在 近年來，合生創(chuàng)展集團(tuán)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑都各具特色，這些樓盤總建筑面積超出125萬平方米，推出的住宅銷售率達(dá)90%以上，市場反應(yīng)熱烈。該集團(tuán)在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系，也取得了良好的社會信譽(yù)和廣泛的社會支持。其余兩股東德裕公司和聯(lián)嘉公司由于所占的股份比例較少，并且截至評估之日，沒提供以上兩公司的具體資料，因

8、此從略。 - 6 -“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿五、資產(chǎn)負(fù)債分析分析公司資產(chǎn)負(fù)債表可知：（1） 該司成立時間較短，成立時間還不到一年，該公司的成立，主要是為了開發(fā)愉景南苑項目。2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為97% 。資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因是因為該司進(jìn)入項目建設(shè)不久，剛開始進(jìn)行銷售，銷售收入未結(jié)轉(zhuǎn)利潤。并且關(guān)聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包4,614萬元，合生集團(tuán)內(nèi)部往來12,091萬元。（2） 預(yù)付帳款7,169萬元，其中廣告宣傳費(fèi)35萬元，工程款7,114萬元，其他20萬元。（3） 其他應(yīng)收款10,989萬元，其中：廣州聯(lián)嘉置業(yè)6,201萬元，及合生

9、集團(tuán)公司內(nèi)部往來款4,720萬元，其他68萬元。（4） 所有者權(quán)益中，該司的注冊資金為4,725萬元，現(xiàn)只注入了第一期資金，- 7 - “愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿金額為619萬元占了總出資額的15%。該司的出資總額共分為六期，是在合作公司成立三十六個月 建設(shè)條件評價一、項目建設(shè)概況及規(guī)?！坝渚澳显贰表椖课挥趶V州市海珠區(qū)新港西路210、212號大院，原屬廣州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠2222 2“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿135,228，會所3,278），容積率3.25，是由三種住宅類型組成，共18棟，可售面積147,907.商品房住宅建筑情況列表如下:

10、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)： 2 22設(shè)計、施工及監(jiān)理單位均具有承攬此項目相關(guān)工程任務(wù)的資質(zhì)及能力。二、項目審批手續(xù)及進(jìn)度目前項目建設(shè)已領(lǐng)取了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、商品房預(yù)售許可證及部分建筑面積的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。從項目建設(shè)文件依據(jù)方面看，該項目國有土地使用證、施工許可證尚在辦理之中,對今后項目銷售及銀行貸款抵押手續(xù)的辦理將會造成影響，合生愉景公司須盡快辦理有關(guān)手續(xù)，方能確保項目正常按計劃運(yùn)作。只要項目建設(shè)的有關(guān)報批手續(xù)抓緊辦理，開發(fā)建設(shè)資金得以落實(shí)，項目施工按計劃完工將具有一定的保證。“愉景南苑”建設(shè)條件、形象進(jìn)度良好，該項目進(jìn)入主體及配套設(shè)施建設(shè)階段。2001年初動工建設(shè)以來

11、該項目A、B區(qū)共7棟已結(jié)構(gòu)封頂，C、D、E、F區(qū)已達(dá)78層，G區(qū)開工現(xiàn)已+00。該項目整體計劃于2003年中全部竣工交付使用。- 9 - “愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿第三章 市場評價一、 市場供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢分析從目前廣州市房地產(chǎn)市來看，隨著我市居民住宅需求從生存需要向舒適需要轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長方式由速度、規(guī)模型向質(zhì)量、效益型轉(zhuǎn)變。這樣廣州市樓市供大于求與結(jié)構(gòu)短缺現(xiàn)象將長期存在。1、 全省在建商品房突破一億平方米，其中廣州市開工的項目高達(dá)4,000萬平方米，去年全省商品房的銷售增幅低于10%；2、 廣州市商品房空置面積近2,000萬平方米，新開工面積增長仍在兩位數(shù)以上，加

12、上今年1萬平方米的新開發(fā)量。以上已反映供應(yīng)量高于需求量。但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層次的發(fā)展空間。1、 國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及入世的利好,對中國房地尤其是對廣東樓市的促進(jìn)作用是直接而實(shí)在的,雖然去年廣東全省商品銷售下降，但這是在廣東樓市多年來銷售高速增長后基數(shù)變大而致。2、3、 廣州市近三年商品房當(dāng)年成交量均超過同期批準(zhǔn)上市量。 廣州空置房數(shù)量為560萬平方米，而廣州市人口高達(dá)900多萬人，每一人增加一平方米，便可將560萬平方米的空置房消化殆盡。當(dāng)前世界發(fā)達(dá)國家人均居住面積高35平方米，而廣州人均住房不足14平方米，故且不計外來與新增人口對住房的需求，僅是廣州現(xiàn)有居民改善住需求提

13、供給房地發(fā)展的潛力與空間便是極其巨大。這說明廣州市的樓市還是有能力扛起這巨大的空置房，而且發(fā)展空間還是有的。- 10 -“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿4、 在這可發(fā)展空間里，門檻也提高了。這就是部分環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計合理、配套齊全和交通便利的樓盤仍具有較大的市場。二、市場競爭能力分析1、地理位置情況：本項目位居海珠要沖，中山大學(xué)、廣東教育學(xué)院、廣東省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院等著名學(xué)府近在咫尺，東臨廣州大道、北靠新港西路、地鐵二號線貫穿整個路線，交通極為便利，人文地理環(huán)境較好。小區(qū)附近配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi)有大型會所、超市、農(nóng)貿(mào)市場、公交車場、餐館灑店、學(xué)校、醫(yī)院及體育場館等配套建設(shè)，可滿足居民

14、的基本生活文娛需要加上該項目合理的規(guī)劃設(shè)計、完善的配套設(shè)施、優(yōu)雅的園區(qū)環(huán)境、專業(yè)的物業(yè)管理，戶型設(shè)計實(shí)用，住宅首層大部分規(guī)劃為架空層等都已樹立了極高的聲譽(yù)，贏得人們廣泛歡迎。合生創(chuàng)展集團(tuán)公司所開發(fā)的商品房比較適合現(xiàn)在消費(fèi)者的需求特點(diǎn)，無論是在地段、面積、層次、居住環(huán)境、物業(yè)管理上有廣東康景物業(yè)服務(wù)具有豐富的小區(qū)管理經(jīng)驗。都已在人們心目中有了一個較為具體、良好的定位，同時也樹立了品牌形象。2、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。住宅立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂

15、部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體身通透輕盈的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。小區(qū)設(shè)計有三種住宅類型，共- 11 -“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿18棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至四房二廳二衛(wèi)等6種戶型，住宅面積從66.95140平方米（套 投資估算與籌資評價一、項目總投資估算本項目投資費(fèi)用有關(guān)數(shù)據(jù)的評估均是依據(jù)廣州市及我行貸款評估有關(guān)規(guī)定并結(jié)合實(shí)際投入進(jìn)行估算，數(shù)據(jù)由企業(yè)項目可行性報告及最新資料核算得來，愉- 12 - “愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿景南苑總計劃投資65,877萬元，具體明細(xì)如下列表：單位：平方米 （二）

16、測算依據(jù)1、土地費(fèi)用：土地出讓金按合同規(guī)定，本項目應(yīng)繳3499萬元；征地費(fèi)根據(jù)拆遷合同取數(shù)，一部分根據(jù)須拆遷的房改房面積估算，總計約為10061萬元。2、前期費(fèi)用：規(guī)劃勘測設(shè)計費(fèi)按建安工程費(fèi)的3。5%計提約為953萬元；三通一平費(fèi)按50元/平方米計提約為779萬元；可研及開辦費(fèi)用約為250萬元；3、房屋開發(fā)費(fèi)：建安工程費(fèi)為27229萬元，根據(jù)企業(yè)提供取數(shù)；附- 13 -“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿屬工程按300元/平方米建筑面積計提，室外工程按180元/平方米計提；4、其他直接費(fèi)用：取建安工程費(fèi)的15%；5、銷售費(fèi)用：按銷售收入的5%計提；6、管理費(fèi)用：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和

17、房屋開發(fā)費(fèi)三項之和的3%計提；7、財務(wù)費(fèi)用：銀行貸款按年利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，貸款期三年計，股東投入按同期銀行貸款利率計息；8、不可預(yù)見費(fèi)：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三項之和的3%計提。二、籌資來源該項目總投資65,877元，截止評估日，項目已投入資金約19,520萬元，約占總投資的30%。所投入的資金中包括已到位注冊資金619萬元,其余部分由合生公司集團(tuán)內(nèi)部調(diào)撥形成。所投入資金主要用于2001年項目的建設(shè)；銀行貸款1.5億元，約占總投資的23%，其中5,000萬元用于支付土地費(fèi)用，1億元用于2002年后的建安費(fèi)用；銷售回籠款31,368萬元，約占總投資的47%。本評估預(yù)計項

18、目2002年、2003年和2004年分別實(shí)現(xiàn)銷售收入24,056萬元、24,056萬元、20,056萬元。預(yù)售款回籠可以補(bǔ)足項目建設(shè)資金缺口。綜上所述，投資估算內(nèi)容基本齊全，依據(jù)和取費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)基本合理，若項目銷售能如預(yù)計的實(shí)現(xiàn)，項目建設(shè)資金的落實(shí)有一定保障。- 14 -“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿第五章 項目效益及償債能力評價一、項目財務(wù)效益評價項目于2001年初動工興建，計劃于2003年中竣工交付使用，2002年開始銷售，計劃2006年銷售完畢。項目可售面積147,907平方米（包括住宅和商鋪面積），平均售價定為5,000元/平方米，另外有382個可售車位，售價定為130,00

19、0元，預(yù)計項目全部銷售完畢后可實(shí)現(xiàn)銷售收入80,187萬元，扣除各項開發(fā)成本費(fèi)用，項目可實(shí)現(xiàn)稅前利潤總額為9,488萬元，銷售利潤率為11.85%，投資利潤率14.01%，具有教好的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)對項目進(jìn)行全部投資現(xiàn)金流量分析，當(dāng)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率取12%時，項目凈現(xiàn)值（FNPN）為1,628萬元，全部投資內(nèi)部收益率為15.25%，動態(tài)投資回收期為4.63年，表明項目在財務(wù)上是可行的。二、項目敏感性分析對項目開發(fā)成本和銷售收入兩個影響項目效益的主要因素向不利方向變化時進(jìn)行敏感性分析：項目開發(fā)成本分別增加5%和10%時，項目凈現(xiàn)值為-214萬元和-2,051萬元，內(nèi)部收益率分別為11.6%和8.4%；項目

20、銷售收入分別減少5%和10%時，項目財務(wù)凈現(xiàn)值為-258萬元和-2,138萬元，內(nèi)部收益率分別為11.5%和7.97%。整個項目總的看來具備一定抗風(fēng)險能力。項目對銷售收入的變化更敏感。三、借款人償債能力評價該項目貸款1.5億元，企業(yè)計劃于2004年一次性償清。根據(jù)本項目借款償還表來看，如果我行按計劃發(fā)放貸款1.5億元，2005年企業(yè)尚有還貸盈余資金29,853萬元，項目借款償還綜合保證比為3.1，具備一定的償債能力。從項目目前- 15 -“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿的情況和銷售預(yù)測來看，如無異常，按計劃償還貸款具有一定的保證。 第六章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價一、貸款項目風(fēng)險度測算經(jīng)

21、測定，借款企業(yè)信用等級綜合得分為34.5分，企業(yè)信用等級被我行評為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按A+級控制。貸款項目風(fēng)險等級綜合評定得分為79.8分，項目等級為A級，貸款項目綜合風(fēng)險度為0.3。 二、貸款效應(yīng)及風(fēng)險評價1、貸款效應(yīng)按現(xiàn)行的貸款利率上浮20%計算，對該項目發(fā)放貸款，在還貸期三年內(nèi)可為我行帶來約5929萬元的利息收入和約3億的按揭貸款業(yè)務(wù)。同時可進(jìn)一步密切與我行優(yōu)質(zhì)客戶-合生創(chuàng)展公司的銀企合作關(guān)系，為我行爭取更多的優(yōu)質(zhì)項目奠定良好基礎(chǔ)，并促進(jìn)我行的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。2、擔(dān)保評價本次貸款由廣東合生明暉房地產(chǎn)和廣東華景新城房地產(chǎn)共同提供擔(dān)保，承擔(dān)連帶償還責(zé)任。1、廣東合生明暉房地產(chǎn)為該筆貸款提供1億元的

22、擔(dān)保。2001年度我行評定企業(yè)信用等級為AA級，至2001年末，總資- 16 -“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿產(chǎn)20,830萬元，總負(fù)債9,544萬元，凈資產(chǎn)額為11,286萬元。該司已對外提供擔(dān)保297萬元，現(xiàn)對外可擔(dān)保額10，989萬元，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及一定的擔(dān)保能力； 2、廣東華景新城房地產(chǎn)為該筆貸款提供5,000萬元的擔(dān)保，至2001年末，該司總資產(chǎn)66,561萬元，總負(fù)債46,615萬元，凈資產(chǎn)額為19,946萬元。該司已對外提供擔(dān)保1,195萬元，現(xiàn)對外可擔(dān)保額18,751 萬元。兩個公司的擔(dān)保能力充足，但考慮到該兩公司與本次貸款的借款企業(yè)均是合生創(chuàng)展旗下的關(guān)聯(lián)公

23、司，且該兩公司與借款企業(yè)的所有資金均由合生創(chuàng)展統(tǒng)一調(diào)配運(yùn)作，故由該兩公司為本次貸款提供擔(dān)保尚不能充分保障我行貸款安全。3、貸款風(fēng)險評估認(rèn)為，本貸款主要存在以下風(fēng)險：1、市場銷售風(fēng)險。廣州的房地產(chǎn)市場總體已進(jìn)入供大于求的階段，房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈。本項目的周邊有許多正在建設(shè)或銷售的樓盤，與本項目樓盤競爭激烈。另外，本項目的周邊環(huán)境尚未整治，比較臟、亂，也將在一定程度上影響到本項目樓盤的銷售，本項目面臨一定的市場銷售風(fēng)險。2、資金挪用風(fēng)險。本項目公司是合生創(chuàng)展的孫公司，而合生創(chuàng)展集團(tuán)內(nèi)部的資金運(yùn)作模式是：項目公司借款，集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配借款用途，也就是說，借款并不一定會用于該項目，合生創(chuàng)展有可能將以本項目名義籌措的資金調(diào)配給其他項目使用；根據(jù)評估測