房地產(chǎn)企業(yè)的客戶關(guān)系管理論文房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)的客戶關(guān)系管理論文房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理是企業(yè)為提高核心競爭力，達到競爭致勝、快速成長的目的， 樹立以提高客戶滿意度為中心的發(fā)展戰(zhàn)略， 下面是了房地產(chǎn)企業(yè)的客戶關(guān)系管理論文，有興趣的親可以來閱讀一下 !房地產(chǎn)行業(yè)中客戶關(guān)系管理的對策研究摘要：在競爭激烈的市場里，我國房地產(chǎn)行業(yè)中的客戶關(guān)系管理存在著產(chǎn)品定位不明確、 一對一營銷薄弱、 客戶維系策略缺乏等問題。 通過對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程不同階段主要客戶的分析， 文章提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶包括員工、政府、顧客、供應(yīng)商和分銷商加強關(guān)系管理的對策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn); 客戶關(guān)系 ; 管理 ; 對策一、客戶關(guān)系管理的含義及特征客戶關(guān)系管理

2、是企業(yè)為提高核心競爭力，達到競爭致勝、快速成長的目的， 樹立以提高客戶滿意度為中心的發(fā)展戰(zhàn)略， 并在此基礎(chǔ)上開展的包括判斷、選擇、爭取、發(fā)展和保持客戶所需實施的全部商業(yè)過程?？蛻絷P(guān)系管理也稱為“一對一營銷”，與一般大眾營銷最大的區(qū)別是， 客戶關(guān)系管理把每個客戶當作個體去理解， 通過剖析每個客戶的特點，提供個性化的產(chǎn)品，和顧客進行雙向的溝通，及時了解客戶的反饋（ 見表 1） ?？蛻舨粌H是企業(yè)供應(yīng)鏈的終端，也是企業(yè)一切經(jīng)營活動的起點和歸宿， 實施有效的客戶關(guān)系管理， 可以建立企業(yè)與客戶良好的信任關(guān)系，幫助企業(yè)維持老客戶，吸引和開發(fā)新客戶，創(chuàng)造更大的效益和競爭優(yōu)勢。由此可見，房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理是指以

3、市場為導向，把服務(wù)與質(zhì)量有機地結(jié)合了起來，通過開發(fā)商與消費者、影響者、內(nèi)部員工等關(guān)系的雙向溝通， 建立長久穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系， 在市場上樹立開發(fā)商品牌的競爭優(yōu)勢。二、房地產(chǎn)業(yè)客戶關(guān)系管理存在的問題第一， 同質(zhì)化惡性競爭， 核心競爭力不突出， 產(chǎn)品定位不明確。在我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，跟風現(xiàn)象嚴重。一方面，開發(fā)商都盡量請最好的建筑、園林設(shè)計事務(wù)所，在規(guī)劃、綠化、建筑的空間組合直至局部處理上做足文章。但這些均較易效仿，陷入同質(zhì)化競爭，并不能成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。 另一方面， 許多消費者又找不到合 適產(chǎn)品， 而持幣待購。 這一現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于大多數(shù)開發(fā)商沒有給客戶提供質(zhì)量高、定位準確的住房，缺乏

4、周到體貼的服務(wù)。第二，一對一營銷薄弱。許多開發(fā)企業(yè)和代理企業(yè)擁有眾多客戶會會員， 但幾乎都沒有對客戶進行深入的細分， 根據(jù)其特點開展一對一的營銷活動，客戶關(guān)系管理的收益沒有實現(xiàn)預期的目的。例如：一位家住 20世紀 70年代集資宿舍的工薪階層朋友加入了一個房地產(chǎn)客戶會， 連續(xù)兩年收到的只是開發(fā)企業(yè)寄來的別墅宣傳資料。 這種做法明顯有?？蛻絷P(guān)系管理的理念， 而目前， 幾乎所有的客戶關(guān)系管理都存在一對一營銷薄弱的問題。第三，缺乏與實施客戶戰(zhàn)略相應(yīng)的客戶維系策略。在實施客戶戰(zhàn)略中， 有相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)商只重視吸引新客戶， 而忽視保持現(xiàn)有客戶，即開發(fā)商將管理重心置于售前和售中，忽視售后服務(wù)，使得物業(yè)

5、管理服務(wù)中存在的諸多問題得不到及時有效的解決， 造成現(xiàn)有客戶大量流失。 雖然房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過增補新客戶使銷售業(yè)績持平， 而實際上， 爭取這些新客戶的成本顯然要比保持老客戶昂貴得多，這種策略在競爭激烈的買方市場上將會舉步維艱。第四，與供應(yīng)商交易成本高。目前在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，供應(yīng)商的選擇主要采取招標投標的方式。 通過競標方式選擇供應(yīng)商， 往往是一次性交易，使得交易成本較高。在實際操作中，招標方往往比較看重投標報價因素， 選擇報價最低的供應(yīng)商， 但供應(yīng)商名義上的最低報價并不能帶來真正的低成本，因為供應(yīng)商可能以各種借口進行索賠，調(diào)整報價，或是采取不正當手段，勾兌開發(fā)企業(yè)采購人員，出現(xiàn)以次 充好、低

6、質(zhì)高價現(xiàn)象。第五，忽視與內(nèi)部員工的關(guān)系。我國長期以來形成的“官本位” 觀念和“行政化”作用，導致企業(yè)內(nèi)部等級和層次分明。開發(fā)商視員 工為無能動性的資源，不重視與廣大員工的溝通，尤其是當開發(fā)商把 員工作為管理的對立面時，員工心理、情感的多層次需要被忽視甚至 被完全否定，大大打擊了員工的積極性和創(chuàng)造性。三、房地產(chǎn)業(yè)實施客戶關(guān)系管理的策略房地產(chǎn)開發(fā)過程，是對施工項目進行組織、指揮、控制、協(xié)調(diào) 的系統(tǒng)管理過程，包括投資機會研究階段、土地競投階段、項目立項 階段、項目全程策劃階段、規(guī)劃設(shè)計階段、工程施工階段、市場推廣 和營銷階段、物業(yè)管理階段、物業(yè)拆除與報廢階段。這些流程可以歸 納到項目生命周期的識別需

7、求階段、 制定計劃階段、執(zhí)行項目階段和 結(jié)束項目階段。在各個階段里，企業(yè)的投入資源不同，所履行的職責 和工作目不同，所涉及的客戶類型也表現(xiàn)為不一樣。 比如在識別需求 階段中的投資機會研究及土地競投階段，政府職能部門就是該階段的 主要客戶，執(zhí)行項目階段的市場推廣和營銷階段， 主要客戶就是顧客 群。所以對于房地產(chǎn)項目的不同階段，客戶關(guān)系管理工作必須進行靈 活的調(diào)整，在實現(xiàn)讓客戶全面參與到房地產(chǎn)項目過程中， 注重關(guān)系處理方面的側(cè)重點就尤為關(guān)鍵（見表 2） 。因此，針對房地產(chǎn)業(yè)客戶關(guān)系管理問題的解決對策， 是根據(jù)項目不同階段的特性做出分析， 選擇出正確的目標客戶， 鑒別目標客戶需求偏好， 制定針對性的

8、客戶關(guān)系管 理策略進行關(guān)系管理。（ 一）員工關(guān)系管理塑造信念，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，以客戶為中心的思想要植入到每一個成員的心里。 通過員工培訓、 領(lǐng)導層范例來推廣和樹立客戶意識，激勵每個員工做出讓顧客滿意的事，并對其給予承認和獎勵，使得員工在項目過程中能夠不斷的提高客戶服務(wù)意識， 并落實到項目實施過程中， 通過持續(xù)改進提高質(zhì)量水平， 從而在整體上提升客戶滿意度。提供員工參與管理的機會。實行工作輪換，工作輪換是讓員工在能力要求相似的工作之間不斷調(diào)換， 以減少工作的枯燥單調(diào)感。 如房地產(chǎn)開發(fā)公司的工程施工管理人員可以不定期地與工程造價管理崗位、銷售崗位實行輪換， 既可以提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)領(lǐng)域，又可以增

9、加員工在工作上的相互理解和支持， 提高工作滿意度。 建立完善的上訪機制，開通多個意見通道，積極鼓勵員工對項目建設(shè)提出意見，并且對優(yōu)秀的建議予以采納，給予獎勵。（ 二）政府關(guān)系管理迎合政府的價值觀和取向促使政府部門參與進來。隨著社會的發(fā)展， 營銷的重點已經(jīng)從消費者的利益最大化逐步轉(zhuǎn)移到整個社會利益的最大化， 政府恰恰代表了社會公眾的最大利益， 其對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響主要包括市場公平和誠信體系的維持、 _ 利和利益的保護（如環(huán)保、 建筑質(zhì)量、 節(jié)能、 綠化、 市政配套建設(shè)等） ， 在這些方面，企業(yè)的利益要服從社會整體利益。承擔一定的社會責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇承擔一些市政配套建設(shè)項目和文化體

10、育設(shè)施， 或是贊助一些公共利益的設(shè)施或項目。比如某房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得城市中心地皮的使用權(quán)的同時承擔在項目地重建被毀的文化古跡，增加城區(qū)的城市景觀。通過這些措施，使得當?shù)卣陧椖窟\行期間一直給予大力的關(guān)注和支持， 而開發(fā)商也通過文化古跡的重建， 增加了樓盤的知名度和美譽度， 在當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場上取得良好的效果。（ 三）顧客關(guān)系管理加強顧客對項目的全面參與。建立客戶俱樂部，將公司的服務(wù)個性化、私人化，增加顧客的社交利益，把顧客變成親密的客戶，通過定制化營銷策略或提供特別服務(wù)來直接滿足顧客需要， 并建立顧客檔案以保持長期的合作關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 應(yīng)首先建立客戶資料庫，研究消費者的欲望和需求，

11、不要賣自己所能建造的房屋，而要賣消費者確定想購買的房屋， 努力了解消費者要滿足其需要所愿付出的成本， 思考如何方便消費者購買， 以及多研究與消費者更有效的溝通。構(gòu)建合理的投訴機制。 美國運通公司副總裁瑪麗安 ?雷斯繆森提供了這樣一個公式： “更好地處理抱怨=更好的顧客滿意度=更高的品牌忠誠度=更好的業(yè)績”。房地產(chǎn)領(lǐng)域易引起顧客不滿意的地方有很多。如建筑質(zhì)量是否優(yōu)良、 房屋面積的測定標準是否合理、交樓是否按時、 物業(yè)管理水平怎樣等等。 房地產(chǎn)公司應(yīng)該搭建暢通的溝通平臺，建立投訴機制， 讓顧客能隨時以便利的途徑表達不滿， 然后針對造成顧客不滿意的原因，主動出擊，為顧客排憂解難，并設(shè)法使他們獲得真正

12、的滿意。（ 四）供應(yīng)商關(guān)系管理形成與供應(yīng)商的雙贏觀念。在邁克爾 ?波特的五力模型理論中，供應(yīng)商的討價還價能力是企業(yè)競爭的威脅， 會降低企業(yè)的收益。但實際上， 企業(yè)與供應(yīng)商之間存在著共同利益。 供應(yīng)商所提供的生產(chǎn)要素的質(zhì)量、數(shù)量、價格等，直接影響到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況，企業(yè)要維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動， 就必須依靠供應(yīng)商的支持， 良好的供應(yīng)商關(guān)系有助于企業(yè)擺脫原材料缺乏和價格不穩(wěn)定的困境。 長期享受公平待遇的供應(yīng)商愿意為企業(yè)提供緊急服務(wù)。因此，形成雙贏觀念，建立良好的供銷商關(guān)系對于企業(yè)發(fā)展有著積極的扶持作用。建立與供應(yīng)商長期戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。在市場競爭越來越殘酷的今天， 頻繁更換供應(yīng)商只能增加交易成本，

13、影響所開發(fā)樓盤質(zhì)量的穩(wěn)定性，損害開發(fā)商自己的利益。在精心篩選供應(yīng)商以后，應(yīng)該從長期戰(zhàn)略角度考慮選擇穩(wěn)定的供應(yīng)商， 不要輕易更換。 好的供應(yīng)商和供應(yīng)商關(guān)系不僅能降低成本， 還能提高開發(fā)項目的品牌形象。 有的房地產(chǎn)公司經(jīng)過十幾年的逐步篩選， 最后確定在當?shù)厥袌銎放菩蜗髢?yōu)良的建筑商作為長期合作的施工單位， 有力地促進了開發(fā)項目品牌的建立， 甚至于建筑商也成為樓盤的賣點。（ 五）分銷商關(guān)系管理產(chǎn)銷分離是一種發(fā)達的商品流通形式，它不僅是營銷手段的更換， 實質(zhì)上是房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟的標志， 是社會專業(yè)化分工和社會發(fā)展的必然。要想讓分銷商全面參與，實現(xiàn)較高的顧客滿意，必須加強溝通、增進了解、互信互利、拓展“共生系統(tǒng)”、實行規(guī)模經(jīng)營。開發(fā)企業(yè)應(yīng)首先選擇一家員工素質(zhì)好、 業(yè)績上檔次、 信譽過得硬的代理商領(lǐng)銜，采取長期代理的方式，再通過“提供業(yè)務(wù)”及“技術(shù)指導”的方式， 聯(lián)合多家各方面條件較好的中小代理商進行規(guī)模經(jīng)營， 同時建立“共生系統(tǒng)”，即各企業(yè)共享的市場研究中心、營銷策劃中心、營銷培訓中心等，采取網(wǎng)絡(luò)