房地產(chǎn)企業(yè)銷售及收款管理制度

1、XXXX控股集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)管理制度銷售及收款管理制度第一章 總則第一條 為了加快商品房銷售，加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)作，規(guī)范操作流程，提高工作效率，根據(jù)國(guó)家商 品房銷售的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合 XXXX 控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱集團(tuán)）的實(shí) 際情況，制定本制度。第二條 本制度只適用于集團(tuán)下屬?gòu)氖路康禺a(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)目的商品房銷售的子公司， 房地產(chǎn)項(xiàng)目商品房銷售必須遵守本制度規(guī)定。第二章 銷售價(jià)格及權(quán)限管理第三條 商品房開盤的銷售價(jià)格是在充分市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上， 根據(jù)項(xiàng)目公司自身的總體戰(zhàn)略， 由各項(xiàng)目公司經(jīng)理室會(huì)同開發(fā)、銷售、工程、財(cái)務(wù)等部門共同制訂。第四條 各項(xiàng)目公司制訂的開盤銷售價(jià)格在實(shí)施前須報(bào)集團(tuán)

2、總部審查， 由集團(tuán)董事長(zhǎng)、 總裁、 集團(tuán)各部門、 上報(bào)公司總經(jīng)理等有關(guān)人員參加的價(jià)格論證會(huì)， 論證通過(guò)后由董事長(zhǎng)簽發(fā)給項(xiàng) 目公司執(zhí)行。第五條 銷售過(guò)程中的調(diào)價(jià)按開盤價(jià)的制訂流程作出，報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。 第六條 在銷售過(guò)程中各項(xiàng)目公司應(yīng)制定銷售折扣權(quán)限， 報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。 各公司總經(jīng)理、 部門經(jīng)理、 售樓員在各自的權(quán)限范圍內(nèi)履行職責(zé)， 超出職責(zé)范圍的應(yīng)向上一級(jí)書面報(bào)批， 最 終審批權(quán)在集團(tuán)董事長(zhǎng)。第七條 銷售價(jià)格及其變動(dòng)、銷售折扣權(quán)限及其變動(dòng)的文書，應(yīng)報(bào)送各項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部門。 銷售價(jià)格折扣審批單附于銷售合同中報(bào)送公司財(cái)務(wù)部門備查。第八條 項(xiàng)目公司銷售部必須嚴(yán)格遵守銷售價(jià)格權(quán)限和審批程序，項(xiàng)目公

3、司財(cái)務(wù)部認(rèn)真做好 價(jià)格監(jiān)督并提供有關(guān)價(jià)格執(zhí)行情況的財(cái)務(wù)信息。第三章 收款管理第九條 客戶交納房款，售樓人員應(yīng)事先通知客戶交款銀行及帳號(hào)，引導(dǎo)客戶直接將房款解 交銀行， 有利于避免由于現(xiàn)金引發(fā)的安全隱患， 財(cái)務(wù)部門必須對(duì)現(xiàn)金繳款單的真?zhèn)芜M(jìn)行認(rèn)真 審核。第十條 外地客戶或確實(shí)直接解交銀行不方便的客戶，可直接向財(cái)務(wù)部門交納現(xiàn)金，財(cái)務(wù)人 員應(yīng)積極做好收款工作，不得拖延、怠慢。第十一條 客戶交款時(shí)，銷售部應(yīng)開具收款聯(lián)系單，詳細(xì)注明樓盤、房號(hào)、客戶姓名、合同 編號(hào)、交款金額、售樓員姓名，隨同客戶現(xiàn)金繳款單或現(xiàn)金送交財(cái)務(wù)部門。第十二條 財(cái)務(wù)部憑客戶交款單或?qū)嶋H收到現(xiàn)金和收款聯(lián)系單開具房款收據(jù)，收據(jù)上必須注

4、明現(xiàn)金或現(xiàn)金繳款單等收款方式。第十三條 財(cái)務(wù)部根據(jù)收款聯(lián)系單及交款單及時(shí)編制記帳憑證入帳，以便及時(shí)提供客戶的收 款情況信息。第十四條 為了確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，每天收款數(shù)據(jù)截止時(shí)間為下午5:00，下午 5:00 以后收款數(shù)據(jù)計(jì)入下一天， 每月初財(cái)務(wù)部和銷售部門應(yīng)進(jìn)行客戶收款情況的核對(duì)， 發(fā)現(xiàn)差異， 及時(shí)查明原 因，同對(duì)遺留的應(yīng)收帳款督促銷售部門積極催討，防止呆帳的發(fā)生。第四章 銷售合同管理第十五條 項(xiàng)目各公司相關(guān)部門應(yīng)向財(cái)務(wù)部門送交商品房面積測(cè)繪資料及可銷售面積資料 等，財(cái)務(wù)部門應(yīng)對(duì)這些資料認(rèn)真核對(duì)。第十六條 每次開盤銷售的銷售合同樣本必須經(jīng)過(guò)評(píng)審，銷售合同的評(píng)審、簽訂必須符合公 司制定的合同管理制度

5、的要求。第十七條 銷售合同內(nèi)部編號(hào)統(tǒng)一為項(xiàng)目名稱加年份加樓號(hào)加戶號(hào)，例如 2009 年鳳凰名城 10樓 501室的銷售合同的內(nèi)部編號(hào)為： HWMC 200910501。第十八條 銷售合同簽訂后 3 日內(nèi)送交財(cái)務(wù)部門備查，財(cái)務(wù)人員及時(shí)登記合同臺(tái)帳以及將合 同的有關(guān)數(shù)據(jù)輸入財(cái)務(wù)帳套。第十九條 項(xiàng)目公司銷售部門、財(cái)務(wù)部門必須建立健全銷售合同臺(tái)賬，財(cái)務(wù)上的銷售合同臺(tái) 帳主要內(nèi)容為：項(xiàng)目名稱、樓號(hào)、戶號(hào)、合同編號(hào)、簽約日期、客戶名稱、品名、面積、單 價(jià)、總價(jià)、代收款項(xiàng)、付款期限等，財(cái)務(wù)上銷售合同臺(tái)賬詳見集團(tuán)財(cái)務(wù)部下發(fā)的銷售合同臺(tái)賬模板； 第二十條 財(cái)務(wù)部門對(duì)報(bào)送的銷售合同的有關(guān)條款應(yīng)認(rèn)真復(fù)核， 發(fā)現(xiàn)異常

6、及時(shí)通知相關(guān)部門， 并適時(shí)做好銷售合同及生成合同相關(guān)資料的檔案管理，確保其完整性。第二十一條 為了確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，每月初財(cái)務(wù)部和銷售部門應(yīng)進(jìn)行有關(guān)數(shù)據(jù)的核對(duì)工作，發(fā) 現(xiàn)差異，及時(shí)查明原因。第二十二條 財(cái)務(wù)部門應(yīng)掌握應(yīng)收房款的動(dòng)態(tài)，月末有應(yīng)收未收款項(xiàng)的，應(yīng)督促銷售部門及 時(shí)回籠資金。 各公司財(cái)務(wù)部門每周須相關(guān)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及集團(tuán)財(cái)務(wù)部報(bào)送銷售周報(bào)表， 詳見周報(bào) 流程。第五章 銷售監(jiān)管資金的管理第二十三條 實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管地區(qū)的項(xiàng)目公司在監(jiān)管資金賬戶開設(shè)、收款、監(jiān)管資金使用 等方面必須遵守當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的監(jiān)管制度。第二十四條 監(jiān)管資金賬戶開設(shè)管理：、有項(xiàng)目融資的項(xiàng)目公司開設(shè)監(jiān)管資金銀行賬戶，由項(xiàng)目公司銷

7、售部門和集團(tuán)資本經(jīng)營(yíng)部共同銷售指定銀行， 通知項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部辦理。 無(wú)項(xiàng)目融資的項(xiàng)目公司由銷售部門和財(cái)務(wù)部 門共同商定銀行；監(jiān)管資金銀行賬戶變更也按此辦理；、開立監(jiān)管賬戶的工程資料由工程部門負(fù)責(zé)向財(cái)務(wù)部門報(bào)送；開立監(jiān)管賬戶銷售方面的工作由銷售部門完成并及時(shí)通知財(cái)務(wù)部門， 需提供銷售資料的由其向財(cái)務(wù)部門提交； 開立監(jiān)管 賬戶相關(guān)部門提交資料齊全及相關(guān)工作完成后的 5 各工作日內(nèi)，財(cái)務(wù)部門完成開戶工作；、銷售部門根據(jù)計(jì)劃開盤時(shí)間、預(yù)售許可證上會(huì)時(shí)間、以及開設(shè)監(jiān)管賬戶各相關(guān)部門準(zhǔn)備工作時(shí)間做好統(tǒng)籌、銜接、通知工作，財(cái)務(wù)部門應(yīng)做好配合、支持工作。第二十四條 銷售監(jiān)管資金收款管理：、一般繳款程序: 、開

8、發(fā)企業(yè)網(wǎng)簽系統(tǒng)為購(gòu)房人打印繳款通知書（首付款、按揭款、分期付款分別打?。?、購(gòu)房人憑繳款通知書將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶或通過(guò)專用POS機(jī)將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶; 、監(jiān)管銀行按繳款通知書收取預(yù)售款并出具繳款憑證，購(gòu)房人憑銀行出具的繳款憑證，向開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)票據(jù)。、繳款注意事項(xiàng):、對(duì)收取的定金應(yīng)在網(wǎng)簽后應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。在轉(zhuǎn)賬時(shí)須分筆轉(zhuǎn)入監(jiān)管帳戶，不可筆匯總轉(zhuǎn)入， 以便監(jiān)管銀行不明入賬的補(bǔ)錄， 銷售部門應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地向財(cái)務(wù)部門提交購(gòu)房人 的繳款信息，財(cái)務(wù)部門轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確的注明購(gòu)房人的繳款信息;、對(duì)于按揭貸款（商貸、公積金貸款），各貸款銀行應(yīng)將除保證金外的貸款資金，逐筆、及時(shí)、足額轉(zhuǎn)入核定的預(yù)售款

9、監(jiān)管專用帳戶，并在進(jìn)賬單備注欄內(nèi)載明繳款編號(hào);、項(xiàng)目應(yīng)在售樓處公示每棟樓的預(yù)售款監(jiān)管賬戶開戶銀行名稱、賬號(hào)、地址和監(jiān)管辦的聯(lián)系電話;項(xiàng)目公司不得直接收取購(gòu)房款存入其它賬戶;第二十五條 購(gòu)房合同取消，退款撥付。預(yù)售雙方達(dá)成退房協(xié)議并辦理好退房手續(xù)且撤銷備 案后， 可通申請(qǐng)監(jiān)管資金退款， 銷售部門應(yīng)及時(shí)通知財(cái)務(wù)部門并提交相關(guān)資料， 財(cái)務(wù)部門及 時(shí)辦理退款手續(xù)。 向購(gòu)房人退款時(shí)除了監(jiān)管資金退回公司其他賬戶外還應(yīng)履行公司規(guī)定的退 房退款流程及手續(xù)。第六章 銷售開票及管理第二十六條 商品房竣工交付后，銷售部門應(yīng)向財(cái)務(wù)部門提供項(xiàng)目所在地房管部門核定的商 品房面積清單。第二十七條 開票前，銷售、財(cái)務(wù)部門各自

10、根據(jù)核定的商品房面積清單、銷售合同、代收代 付資料、 收款情況編制商品房銷售結(jié)算清單， 并進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的核對(duì)， 確保結(jié)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確 無(wú)誤，商品房銷售結(jié)算清單的編制、復(fù)核流程詳見開票流程圖。第二十八條 房款及代收代付款項(xiàng)未交清或交付過(guò)程中有糾紛的， 不得開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票， 辦理產(chǎn)權(quán)證。第二十九條 需要開具銷售發(fā)票的并無(wú)第二十五條之情形的，銷售部應(yīng)開具開票聯(lián)系單送交財(cái)務(wù)部通知開票第三十條 財(cái)務(wù)部根據(jù)銷售合同、收款情況、商品房銷售結(jié)算清單對(duì)開票聯(lián)系單進(jìn)行核對(duì)， 核對(duì)無(wú)誤后開具銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票， 開票申請(qǐng)、 復(fù)核詳見開票流程圖。 銷售發(fā)票開具時(shí)應(yīng) 當(dāng)收回以前開具的收款收據(jù)。第三十一條 開具的銷售發(fā)

11、票交銷售辦證人員，辦證人員應(yīng)對(duì)銷售發(fā)票進(jìn)行再?gòu)?fù)核，復(fù)核無(wú) 誤后于開票之日起 10 日內(nèi)辦理契證，客戶契稅的支付按付款流程辦理。第三十二條 開票后，財(cái)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)入帳確認(rèn)銷售收入并核銷預(yù)收、應(yīng)收帳款；開票前已 確認(rèn)銷售收入的，應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票附于確認(rèn)收入時(shí)的記帳憑證后面。第三十三條 銷售收入的確認(rèn)嚴(yán)則：各地子公司應(yīng)根據(jù)國(guó)家財(cái)政部施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)制度和國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 結(jié)合項(xiàng)目所在地稅務(wù)部門的政策進(jìn)行銷售收入的確定。第三十四條 由于本集公司以房地產(chǎn)業(yè)為主，應(yīng)收帳款金額較小，發(fā)生壞帳損失，采用直接 轉(zhuǎn)銷法，不采用備抵法。第七章 客戶

12、退、換、更名管理第三十五條 客戶退房必須詳細(xì)填寫退房申請(qǐng)書，銷售部門應(yīng)根據(jù)銷售合同的規(guī)定詳細(xì)填明 違約責(zé)任及處理意見，經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可和客戶解除銷售合同。第三十六條 客戶憑已批準(zhǔn)退房申請(qǐng)書向銷售部提出退款申請(qǐng)， 即填寫領(lǐng)款單經(jīng)銷售部審核。 經(jīng)銷售部審核后，領(lǐng)款單及退房申請(qǐng)復(fù)印件交財(cái)務(wù)部辦理退房退款手續(xù)。第三十八條 財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)銷售合同對(duì)退房情況進(jìn)行審核，審核的重點(diǎn)是退房的違約責(zé)任處 理是否符合銷售合同的規(guī)定。 經(jīng)審核無(wú)誤， 領(lǐng)款單報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后辦理退款， 退房退款的具 體流程詳見退房退款流程圖。第三十九條 客戶未簽訂銷售合同或訂購(gòu)協(xié)議需要換房的，由銷售部書面通知財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù) 部根據(jù)銷

13、售部的換房通知辦理轉(zhuǎn)款； 已簽訂銷售合同或訂購(gòu)協(xié)議的客戶需要換房， 按退房程 序辦理。不得在第四十條 未開具銷售發(fā)票前，客戶之間轉(zhuǎn)讓房屋先按退房程序辦理，再按新客戶重新簽訂 銷售合同， 同時(shí)必須以老客戶名義辦理全額退款， 再以新客戶的名義全額收取房款， 收款收據(jù)上直接更名。第四十一條 本集團(tuán)下屬各房地產(chǎn)公司在簽訂銷售合同后不允許更名，簽訂銷售合同前更名 須經(jīng)集團(tuán)財(cái)務(wù)部、集團(tuán)銷售中心批準(zhǔn)。第四十二條 客戶退房、換房等必須符合國(guó)家及當(dāng)?shù)卣姆煞ㄒ?guī)規(guī)定，各公司不得違規(guī) 操作，確保公司不受任何法律風(fēng)險(xiǎn)。第八章 銀行按揭管理第四十四條 樓盤開盤前，財(cái)務(wù)部或協(xié)助銷售部向銀行及公積金管理部門辦妥樓盤按揭貸款 的總手續(xù)。第四十五條 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部積極配合銷售部銀行按揭人員做好和按揭銀行及公積金管理部