房地產(chǎn)企業(yè)銷售及收款管理制度

1、XXXX控股集團有限公司財務管理制度銷售及收款管理制度第一章 總則第一條 為了加快商品房銷售，加強內部協(xié)作，規(guī)范操作流程，提高工作效率，根據(jù)國家商 品房銷售的有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合 XXXX 控股集團有限公司（以下簡稱集團）的實 際情況，制定本制度。第二條 本制度只適用于集團下屬從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的各項目的商品房銷售的子公司， 房地產(chǎn)項目商品房銷售必須遵守本制度規(guī)定。第二章 銷售價格及權限管理第三條 商品房開盤的銷售價格是在充分市場調查的基礎上， 根據(jù)項目公司自身的總體戰(zhàn)略， 由各項目公司經(jīng)理室會同開發(fā)、銷售、工程、財務等部門共同制訂。第四條 各項目公司制訂的開盤銷售價格在實施前須報集團

2、總部審查， 由集團董事長、 總裁、 集團各部門、 上報公司總經(jīng)理等有關人員參加的價格論證會， 論證通過后由董事長簽發(fā)給項 目公司執(zhí)行。第五條 銷售過程中的調價按開盤價的制訂流程作出，報集團董事長批準。 第六條 在銷售過程中各項目公司應制定銷售折扣權限， 報集團董事長批準。 各公司總經(jīng)理、 部門經(jīng)理、 售樓員在各自的權限范圍內履行職責， 超出職責范圍的應向上一級書面報批， 最 終審批權在集團董事長。第七條 銷售價格及其變動、銷售折扣權限及其變動的文書，應報送各項目公司財務部門。 銷售價格折扣審批單附于銷售合同中報送公司財務部門備查。第八條 項目公司銷售部必須嚴格遵守銷售價格權限和審批程序，項目公

3、司財務部認真做好 價格監(jiān)督并提供有關價格執(zhí)行情況的財務信息。第三章 收款管理第九條 客戶交納房款，售樓人員應事先通知客戶交款銀行及帳號，引導客戶直接將房款解 交銀行， 有利于避免由于現(xiàn)金引發(fā)的安全隱患， 財務部門必須對現(xiàn)金繳款單的真?zhèn)芜M行認真 審核。第十條 外地客戶或確實直接解交銀行不方便的客戶，可直接向財務部門交納現(xiàn)金，財務人 員應積極做好收款工作，不得拖延、怠慢。第十一條 客戶交款時，銷售部應開具收款聯(lián)系單，詳細注明樓盤、房號、客戶姓名、合同 編號、交款金額、售樓員姓名，隨同客戶現(xiàn)金繳款單或現(xiàn)金送交財務部門。第十二條 財務部憑客戶交款單或實際收到現(xiàn)金和收款聯(lián)系單開具房款收據(jù)，收據(jù)上必須注

4、明現(xiàn)金或現(xiàn)金繳款單等收款方式。第十三條 財務部根據(jù)收款聯(lián)系單及交款單及時編制記帳憑證入帳，以便及時提供客戶的收 款情況信息。第十四條 為了確保數(shù)據(jù)準確，每天收款數(shù)據(jù)截止時間為下午5:00，下午 5:00 以后收款數(shù)據(jù)計入下一天， 每月初財務部和銷售部門應進行客戶收款情況的核對， 發(fā)現(xiàn)差異， 及時查明原 因，同對遺留的應收帳款督促銷售部門積極催討，防止呆帳的發(fā)生。第四章 銷售合同管理第十五條 項目各公司相關部門應向財務部門送交商品房面積測繪資料及可銷售面積資料 等，財務部門應對這些資料認真核對。第十六條 每次開盤銷售的銷售合同樣本必須經(jīng)過評審，銷售合同的評審、簽訂必須符合公 司制定的合同管理制度

5、的要求。第十七條 銷售合同內部編號統(tǒng)一為項目名稱加年份加樓號加戶號，例如 2009 年鳳凰名城 10樓 501室的銷售合同的內部編號為： HWMC 200910501。第十八條 銷售合同簽訂后 3 日內送交財務部門備查，財務人員及時登記合同臺帳以及將合 同的有關數(shù)據(jù)輸入財務帳套。第十九條 項目公司銷售部門、財務部門必須建立健全銷售合同臺賬，財務上的銷售合同臺 帳主要內容為：項目名稱、樓號、戶號、合同編號、簽約日期、客戶名稱、品名、面積、單 價、總價、代收款項、付款期限等，財務上銷售合同臺賬詳見集團財務部下發(fā)的銷售合同臺賬模板； 第二十條 財務部門對報送的銷售合同的有關條款應認真復核， 發(fā)現(xiàn)異常

6、及時通知相關部門， 并適時做好銷售合同及生成合同相關資料的檔案管理，確保其完整性。第二十一條 為了確保數(shù)據(jù)準確，每月初財務部和銷售部門應進行有關數(shù)據(jù)的核對工作，發(fā) 現(xiàn)差異，及時查明原因。第二十二條 財務部門應掌握應收房款的動態(tài)，月末有應收未收款項的，應督促銷售部門及 時回籠資金。 各公司財務部門每周須相關相關領導及集團財務部報送銷售周報表， 詳見周報 流程。第五章 銷售監(jiān)管資金的管理第二十三條 實行預售資金監(jiān)管地區(qū)的項目公司在監(jiān)管資金賬戶開設、收款、監(jiān)管資金使用 等方面必須遵守當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的監(jiān)管制度。第二十四條 監(jiān)管資金賬戶開設管理：、有項目融資的項目公司開設監(jiān)管資金銀行賬戶，由項目公司銷

7、售部門和集團資本經(jīng)營部共同銷售指定銀行， 通知項目公司財務部辦理。 無項目融資的項目公司由銷售部門和財務部 門共同商定銀行；監(jiān)管資金銀行賬戶變更也按此辦理；、開立監(jiān)管賬戶的工程資料由工程部門負責向財務部門報送；開立監(jiān)管賬戶銷售方面的工作由銷售部門完成并及時通知財務部門， 需提供銷售資料的由其向財務部門提交； 開立監(jiān)管 賬戶相關部門提交資料齊全及相關工作完成后的 5 各工作日內，財務部門完成開戶工作；、銷售部門根據(jù)計劃開盤時間、預售許可證上會時間、以及開設監(jiān)管賬戶各相關部門準備工作時間做好統(tǒng)籌、銜接、通知工作，財務部門應做好配合、支持工作。第二十四條 銷售監(jiān)管資金收款管理：、一般繳款程序: 、開

8、發(fā)企業(yè)網(wǎng)簽系統(tǒng)為購房人打印繳款通知書（首付款、按揭款、分期付款分別打?。?、購房人憑繳款通知書將購房款存入監(jiān)管賬戶或通過專用POS機將購房款存入監(jiān)管賬戶; 、監(jiān)管銀行按繳款通知書收取預售款并出具繳款憑證，購房人憑銀行出具的繳款憑證，向開發(fā)企業(yè)換領票據(jù)。、繳款注意事項:、對收取的定金應在網(wǎng)簽后應及時轉入監(jiān)管賬戶。在轉賬時須分筆轉入監(jiān)管帳戶，不可筆匯總轉入， 以便監(jiān)管銀行不明入賬的補錄， 銷售部門應及時準確地向財務部門提交購房人 的繳款信息，財務部門轉入監(jiān)管賬戶應詳細準確的注明購房人的繳款信息;、對于按揭貸款（商貸、公積金貸款），各貸款銀行應將除保證金外的貸款資金，逐筆、及時、足額轉入核定的預售款

9、監(jiān)管專用帳戶，并在進賬單備注欄內載明繳款編號;、項目應在售樓處公示每棟樓的預售款監(jiān)管賬戶開戶銀行名稱、賬號、地址和監(jiān)管辦的聯(lián)系電話;項目公司不得直接收取購房款存入其它賬戶;第二十五條 購房合同取消，退款撥付。預售雙方達成退房協(xié)議并辦理好退房手續(xù)且撤銷備 案后， 可通申請監(jiān)管資金退款， 銷售部門應及時通知財務部門并提交相關資料， 財務部門及 時辦理退款手續(xù)。 向購房人退款時除了監(jiān)管資金退回公司其他賬戶外還應履行公司規(guī)定的退 房退款流程及手續(xù)。第六章 銷售開票及管理第二十六條 商品房竣工交付后，銷售部門應向財務部門提供項目所在地房管部門核定的商 品房面積清單。第二十七條 開票前，銷售、財務部門各自

10、根據(jù)核定的商品房面積清單、銷售合同、代收代 付資料、 收款情況編制商品房銷售結算清單， 并進行認真仔細的核對， 確保結算數(shù)據(jù)的準確 無誤，商品房銷售結算清單的編制、復核流程詳見開票流程圖。第二十八條 房款及代收代付款項未交清或交付過程中有糾紛的， 不得開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票， 辦理產(chǎn)權證。第二十九條 需要開具銷售發(fā)票的并無第二十五條之情形的，銷售部應開具開票聯(lián)系單送交財務部通知開票第三十條 財務部根據(jù)銷售合同、收款情況、商品房銷售結算清單對開票聯(lián)系單進行核對， 核對無誤后開具銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票， 開票申請、 復核詳見開票流程圖。 銷售發(fā)票開具時應 當收回以前開具的收款收據(jù)。第三十一條 開具的銷售發(fā)

11、票交銷售辦證人員，辦證人員應對銷售發(fā)票進行再復核，復核無 誤后于開票之日起 10 日內辦理契證，客戶契稅的支付按付款流程辦理。第三十二條 開票后，財務部門應及時入帳確認銷售收入并核銷預收、應收帳款；開票前已 確認銷售收入的，應將不動產(chǎn)專用發(fā)票附于確認收入時的記帳憑證后面。第三十三條 銷售收入的確認嚴則：各地子公司應根據(jù)國家財政部施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務制度和國家稅務總局國稅發(fā) 200931 號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 結合項目所在地稅務部門的政策進行銷售收入的確定。第三十四條 由于本集公司以房地產(chǎn)業(yè)為主，應收帳款金額較小，發(fā)生壞帳損失，采用直接 轉銷法，不采用備抵法。第七章 客戶

12、退、換、更名管理第三十五條 客戶退房必須詳細填寫退房申請書，銷售部門應根據(jù)銷售合同的規(guī)定詳細填明 違約責任及處理意見，經(jīng)項目公司總經(jīng)理批準后方可和客戶解除銷售合同。第三十六條 客戶憑已批準退房申請書向銷售部提出退款申請， 即填寫領款單經(jīng)銷售部審核。 經(jīng)銷售部審核后，領款單及退房申請復印件交財務部辦理退房退款手續(xù)。第三十八條 財務部應根據(jù)銷售合同對退房情況進行審核，審核的重點是退房的違約責任處 理是否符合銷售合同的規(guī)定。 經(jīng)審核無誤， 領款單報總經(jīng)理批準后辦理退款， 退房退款的具 體流程詳見退房退款流程圖。第三十九條 客戶未簽訂銷售合同或訂購協(xié)議需要換房的，由銷售部書面通知財務部，財務 部根據(jù)銷

13、售部的換房通知辦理轉款； 已簽訂銷售合同或訂購協(xié)議的客戶需要換房， 按退房程 序辦理。不得在第四十條 未開具銷售發(fā)票前，客戶之間轉讓房屋先按退房程序辦理，再按新客戶重新簽訂 銷售合同， 同時必須以老客戶名義辦理全額退款， 再以新客戶的名義全額收取房款， 收款收據(jù)上直接更名。第四十一條 本集團下屬各房地產(chǎn)公司在簽訂銷售合同后不允許更名，簽訂銷售合同前更名 須經(jīng)集團財務部、集團銷售中心批準。第四十二條 客戶退房、換房等必須符合國家及當?shù)卣姆煞ㄒ?guī)規(guī)定，各公司不得違規(guī) 操作，確保公司不受任何法律風險。第八章 銀行按揭管理第四十四條 樓盤開盤前，財務部或協(xié)助銷售部向銀行及公積金管理部門辦妥樓盤按揭貸款 的總手續(xù)。第四十五條 項目公司財務部積極配合銷售部銀行按揭人員做好和按揭銀行及公積金管理部