房地產(chǎn)估價(jià)常見(jiàn)錯(cuò)誤案例分析說(shuō)課講解

1、房地產(chǎn)估價(jià)常見(jiàn)錯(cuò)誤案例分析房地產(chǎn)估價(jià)常見(jiàn)錯(cuò)誤案例分析作者：佚名時(shí)間： 2008-11-25瀏覽量：一、估價(jià)報(bào)告本身的不完善、缺少規(guī)范中 "估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式 " 所要求的必備項(xiàng)目。2、對(duì)估價(jià)對(duì)象描述不清沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán) , 即沒(méi)有說(shuō)明委托方是否擁有估價(jià) 對(duì)象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。對(duì)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)沒(méi)有描述清楚對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚3、行文、譴詞造句不當(dāng) 4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)前后不一致5、寫(xiě)作有錯(cuò)誤評(píng)估結(jié)果中沒(méi)有說(shuō)明幣種 , 沒(méi)有進(jìn)行大寫(xiě)。對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果 , 沒(méi)有寫(xiě)明折算成人民幣的匯率。表達(dá)形式不科學(xué)二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場(chǎng)比

2、較法的沒(méi)有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià) , 未選用收益法作為其中的一種估價(jià) 方法。4、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià) , 未選用假設(shè) 開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的 , 沒(méi)有同時(shí)采用多種估 價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn) 或不符合有關(guān)的規(guī)定三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤、收益法收益期限確定錯(cuò)誤。沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率 ; 沒(méi)有 考慮公共流通比 ; 求取的方法錯(cuò)誤 ; 收益計(jì)算中有關(guān)面積套 錯(cuò)了。正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤A、 費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目

3、或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將 一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取 客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二 , 對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收 益法評(píng)估時(shí) , 正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅 , 而沒(méi) 有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三 , 自己經(jīng)營(yíng)的房 地產(chǎn) , 在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四 , 把所得稅 也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。c、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣 除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。資本化率確定錯(cuò)誤A、資本化率選定錯(cuò)誤B、用途不同的部分采用了相同的

4、資本化率c、安全利率選擇錯(cuò)誤D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率。2、市場(chǎng)比較法修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由 &nbsp房地產(chǎn)估價(jià)常見(jiàn)錯(cuò)誤案例分析作者：佚名 時(shí)間： 2008-11-25 瀏覽量： ;比較實(shí)例的數(shù)量不夠 , 即沒(méi)有達(dá)到三個(gè)以上的可比實(shí)例。修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛 倒。單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%,或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%。比較修正的方向錯(cuò)誤?？杀葘?shí)例不符合條件。區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估 價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。區(qū)域因素與各別因素具體比較

5、修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。間接比較與直接比較混淆不清。區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。 一、報(bào)告書(shū)不完整. 封面2. 目錄3. 致委托方函4. 估價(jià)師聲明5. 估價(jià)假設(shè)和限制條件6. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告7. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告8. 附件二、報(bào)告書(shū)不完整. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)) 委托方二 ） 估價(jià)方三）估價(jià)對(duì)象的說(shuō)明應(yīng)包括 : 名稱 , 坐落 , 面積 , 層數(shù), 建筑結(jié) 構(gòu), 裝修,設(shè)施設(shè)備 , 平面布置 ,工程質(zhì)量 ,建成年月 , 維護(hù)、保 養(yǎng)、使用情況 , 公共配套設(shè)施完備程度 , 利用現(xiàn)狀 , 權(quán)屬狀況 ）四）估價(jià)目的五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)六）價(jià)值定義七）估價(jià)依據(jù)八）估價(jià)

6、原則九 ） 估價(jià)方法 十 ） 估價(jià)結(jié)果十一) 估價(jià)人員十二) 估價(jià)作業(yè)日期十三) 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期2. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)一) 個(gè)別因素分析二 ) 區(qū)域因素分析三 ) 市場(chǎng)背景分析四 ) 最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)常見(jiàn)錯(cuò)誤案例分析作者：佚名 時(shí)間： 2008-11-25 瀏覽量：五 ) 估價(jià)方法選用六) 估價(jià)測(cè)算過(guò)程七) 估價(jià)結(jié)果確定一、估價(jià)對(duì)象屬于房地產(chǎn)的) 土地使用權(quán)人交代不清, 集體2) 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清 , 如是出讓還是劃撥土地 土地還是國(guó)有土地等3) 土地使用年限交代不清 , 如起止年月等4) 是否具有土地使用權(quán)證沒(méi)有交代5) 是否具有房屋所有權(quán)證沒(méi)有交代6) 房屋用途交代不

7、清7) 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的權(quán)屬交代不清0) 房屋的狀態(tài)交代不清楚二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià) , 未選用收益法作為其中的一種估價(jià) 方法。4、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià) , 未選用假設(shè) 開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的 , 沒(méi)有同時(shí)采用多種估 價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤、收益法收益期限確定錯(cuò)誤。沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。收益的測(cè)算

8、錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率 ; 沒(méi)有考慮公共流通比 ; 求取的方法錯(cuò)誤 ; 收益計(jì)算中有關(guān)面積套 錯(cuò)了。正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客 觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二 , 對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí) ,正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅, 而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三 , 自己經(jīng)營(yíng)的房地 產(chǎn), 在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四 , 把所得稅也 作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。c、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。F、對(duì)

9、于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。資本化率確定錯(cuò)誤A、資本化率選定錯(cuò)誤B、用途不同的部分采用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯(cuò)誤D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率。2、市場(chǎng)比較法修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由比較實(shí)例的數(shù)量不夠 , 即沒(méi)有達(dá)到三個(gè)以上的可比實(shí)例 修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。20%,或4) 單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%。比較修正的方向錯(cuò)誤?？杀葘?shí)例不符合條件。7) 區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。8) 區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)

10、合 估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。9) 區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng) 估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。間接比較與直接比較混淆不清。區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。房地產(chǎn)估價(jià)常見(jiàn)錯(cuò)誤案例分析作者：佚名 時(shí)間： 2008-11-25 瀏覽量：、從估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)上講 , 內(nèi)容不完整a、缺委托估價(jià)方 b、缺受理估價(jià)方C、估價(jià)對(duì)象概況交代不清，所需資料收集不全面。土地需說(shuō)明 : 名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟 程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、產(chǎn)權(quán)狀況及說(shuō)明、土地使用權(quán) 起止期、地價(jià)區(qū)類等。建筑物需說(shuō)明 : 名稱、坐落、面積、 樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀

11、況及 證明等。單獨(dú)估價(jià)建筑物時(shí) , 也要有土地證明。此外 , 還應(yīng)對(duì) 環(huán)境作簡(jiǎn)要說(shuō)明。d、缺估價(jià)目的，或目的不清。是何種條件狀態(tài)下的價(jià)格。如熟地、毛地 ; 開(kāi)發(fā)場(chǎng)地還是項(xiàng) 目完成時(shí)的土地 ; 已完工建筑還是在建工程 ; 期地、期房現(xiàn)房 等。e、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：不是一段時(shí)間，而是某一日。f 、缺估價(jià)依據(jù)。估價(jià)方法及操作的主要依據(jù) ; 與估價(jià)目的相 配合的合法性依據(jù)等。一綜合察看、對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式 , 內(nèi)容描 述項(xiàng)目是否完全、合適 , 書(shū)寫(xiě)方式 , 用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、 術(shù)語(yǔ)、大寫(xiě)、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。2、察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的 , 估價(jià)對(duì)象適用 , 估價(jià)技術(shù) 路線是否正確

12、3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確4、修正年限是否正確5、檢查計(jì)算是否正確 , 前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6、對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由7、任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有依據(jù) , 必要時(shí)說(shuō)明8、注意利息的計(jì)算方式 , 期限9、報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)0、現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符1、一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法,要符合要求 , 選用取舍都應(yīng)有理由有條件選用市場(chǎng)比較法的收益性的房地產(chǎn)要 有一用收益法具有投資開(kāi)發(fā)或潛力的用一開(kāi)發(fā)法2、注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤3、要察看估價(jià)類型 , 對(duì)照規(guī)范對(duì)此要求4、最后一道題一定要細(xì)心 ,首先指出錯(cuò)誤 ,在進(jìn)行改正 , 切忌 認(rèn)真. 正確的改錯(cuò)了要倒扣分的5、糾紛房屋 , 拆遷房屋

13、 , 拍賣等特殊的估價(jià) , 應(yīng)注意特別說(shuō)明 原因狀況6、注意一些對(duì)估價(jià)的特殊規(guī)定 , 如對(duì)不得設(shè)定抵押權(quán)的 , 國(guó) 有劃撥土地的等等7、保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失, 說(shuō)明是否能修復(fù)8、基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正, 使用年限是否明二比較法 :、比較實(shí)例的用途 , 結(jié)構(gòu)等必須一致 , 不一致適應(yīng)說(shuō)明2、是否統(tǒng)一了可比價(jià)格的可比基礎(chǔ) : 付款方式 , 單價(jià), 統(tǒng)一幣 種和貨幣單位 ,面積內(nèi)涵 ,面積單位。交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)是否正 常3、實(shí)例不應(yīng)少于三個(gè)4、實(shí)例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大 , 每次單項(xiàng)修正不能超過(guò) 20%, 綜合修正不能超過(guò) 30%5、可比實(shí)例是否在同一供求區(qū) , 規(guī)模是否相當(dāng) ,

14、 權(quán)利性質(zhì)類 型 , 故價(jià)目的應(yīng)該吻合 , 價(jià)格是否為正常交易價(jià)格或可修正6、日期修正 ,時(shí)間.方法. 公式, 狀況是否進(jìn)行修正 ,公式, 方 法 , 付款方式7、最終比準(zhǔn)價(jià)格是否進(jìn)行了綜合和說(shuō)明收益法 :、總費(fèi)用和總收益的計(jì)算是否準(zhǔn)確 , 正確 , 租金計(jì)算是否有漏 項(xiàng)和重復(fù)的 , 是否計(jì)算收益時(shí)考慮了出租率 , 出租收益是否 穩(wěn)定2、資本化率是否合理 , 綜合、土地、建筑物相比較3、安全利率的選取應(yīng)有必要的說(shuō)明4、是否考慮了租金的未來(lái)變化5、收益無(wú)限年限扣除折舊和土地?cái)備N成本6、收益有租約的按租約 , 無(wú)租約的按客觀收益 , 空置也要考 慮客觀租金7、收益均應(yīng)以年為單位 , 查看是否一致

15、成本法 :、成本應(yīng)為社會(huì)平均成本 , 即客觀成本2、注意各種物業(yè)的價(jià)格 房地產(chǎn)估價(jià)常見(jiàn)錯(cuò)誤案例分析作者：佚名 時(shí)間： 2008-11-25 瀏覽量：構(gòu)成3、注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià) , 評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮 是否正確 , 看是直接還是間接損失 , 如不可修復(fù) , 應(yīng)有說(shuō)明4、銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本 , 稅費(fèi)的構(gòu)成是否正 確5、入股的估價(jià)應(yīng)說(shuō)明入股后的用途6、注意計(jì)稅方式是否正確 , 如房產(chǎn)稅要減去原值得 10-30%, 個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房 4%,營(yíng)業(yè)稅 3%7、預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào) 告中8、折舊計(jì)算是否正確 9、用成本計(jì)算而非成本價(jià)0、長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格假設(shè)法、預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購(gòu)入土地的稅費(fèi)2、察看項(xiàng)目是否齊全是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng) 險(xiǎn)損失3、看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng), 現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息 , 傳統(tǒng)不折現(xiàn)4、注意項(xiàng)目必須是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)5、其未來(lái)的用