國外AVM技術(shù)在批量評估中的應(yīng)用范文

1、國外AVM技術(shù)在批量評估中的應(yīng)用摘要： AVM( 自動評估模型 )是批量評估方法體系的關(guān)鍵技術(shù)。 本文系統(tǒng)地介紹了 AVM 的技術(shù)原理，并 論述了模型設(shè)定理論層面與模型校準(zhǔn)技術(shù)層面以及兩者相互的聯(lián)系， 提出了開發(fā)和應(yīng)用國內(nèi) AVM ，建立稅 基批量評估方法體系的一些構(gòu)想。一、 AVM(Automated Vatuation MOdel) 技術(shù)的發(fā)展過程在價值評估中對計算機(jī)的最初應(yīng)用，就是從國外財產(chǎn)稅稅基評估人員開始的。由于征稅需要對大批量 的財產(chǎn)進(jìn)行評估，同時又要保證財產(chǎn)從價稅稅基評估中的一致性與公允性，因此，美國的征稅部門在上世 紀(jì) 50 年代就開始嘗試在財產(chǎn)稅稅基批量評估中應(yīng)用計算機(jī)。 但

2、當(dāng)時計算機(jī)技術(shù)的發(fā)展還處于初級階段， 因 此計算機(jī)運(yùn)用中的費(fèi)用也十分高昂，導(dǎo)致計算機(jī)在價值評估中的運(yùn)用受到了很大的限制。隨著上世紀(jì) 70 年代以來計算機(jī)硬件和軟件技術(shù)的迅速發(fā)展， 與其使用成本的不斷下降至 80 年代末，美國擁有 10000宗以上地塊的財產(chǎn)稅評估管理部門都已配備了包括工作站、 通用軟件在內(nèi)的計算機(jī)應(yīng)用系 統(tǒng)。稅基批量評估中計算機(jī)應(yīng)用的演進(jìn)可分為三個階段。第一階段是評估師將收集到的數(shù)據(jù)填入計算機(jī)電 子表格中進(jìn)行處理；第二階段，是收集數(shù)據(jù)環(huán)節(jié)的計算機(jī)化，即按滿足一定的數(shù)據(jù)記錄和數(shù)據(jù)輸入格式的 方式收集有關(guān)的財產(chǎn)數(shù)據(jù)：第三階段是評估程序的自動化，即將數(shù)據(jù)輸入預(yù)先設(shè)定的計算公式而獲得評

3、估 結(jié)果。在此階段，開始應(yīng)用 AVM 技術(shù)。目前， AVM 技術(shù)不僅應(yīng)用于財產(chǎn)稅稅基的批量評估，還被廣泛地 應(yīng)用于抵押財產(chǎn)的批量評估業(yè)務(wù)中。二、 AVM 的技術(shù)原理(一 )AVM 的基本流程描述由于只要在其相關(guān)的市場區(qū)域內(nèi)具有充足的市場信息和財產(chǎn)數(shù)據(jù)的財產(chǎn)類型就可以運(yùn)用AVM 技術(shù)，所以 AVM 可以應(yīng)用于動產(chǎn)、不動產(chǎn)甚至是無形資產(chǎn)的價值評估。目前，應(yīng)用 AVM 最多的還是不動產(chǎn)評估 領(lǐng)域，其中住宅是最早應(yīng)用 AVM 的財產(chǎn)類型。 因此， 相對于其他財產(chǎn)類型的 AVM 而言，不動產(chǎn)評估 AVM 的應(yīng)用技術(shù)開發(fā)和操作流程更為成熟。國際財產(chǎn)征稅評估人員聯(lián)合會 (International Asso

4、-ciation of Assessing Officers ， IAAO) 在其 2003 年 頒布的自動評估模型規(guī)范 (Standard on Automated 訓(xùn) uatlon Models) 中指出，在進(jìn)行不動產(chǎn)從價稅評估中應(yīng)用 AVM 技術(shù)時，評估師首先必須根據(jù)地圖、不動產(chǎn)所有權(quán)憑證、不動產(chǎn)所在位置，對不動產(chǎn)的所 有者、不動產(chǎn)的特征以及所評估的不動產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)。在實務(wù)中，評估師可以借助地理信息系統(tǒng) GIS(Geographic lnforma- 引 onSystem ，一種用來存儲、檢索、操作、分析并顯示地理空間信息的數(shù)據(jù)庫 管理系統(tǒng)。 ) 來獲取各種與評估相關(guān)的資料。接著，評估

5、師必須確定AVM 應(yīng)用中所有的假設(shè)，包括特別的限制條件和逆向假設(shè)條件。然后，評估師必須確定不動產(chǎn)樣本的經(jīng)濟(jì)域 Economlb Aear 。也稱為市場域 (Mar2etAear) 。所謂經(jīng)濟(jì)域是指具有相似特征財產(chǎn)所構(gòu)成的群體。在不動產(chǎn)從價稅稅基評估中，這一步驟 稱為分層 (Stratification) 。評估師根據(jù)財產(chǎn)用途， 物理特征或位置確定具有相似特征的樣本財產(chǎn)組。 AVM 可 以針對各個經(jīng)濟(jì)域分別設(shè)定。不論是一般的財產(chǎn)價值評估還是財產(chǎn)價值的批量評估，其可信度都依賴于所收集數(shù)據(jù)的精確程度。在 西方，雖然商用 AVM 一般使用的是政府機(jī)構(gòu)或受政府委托收集數(shù)據(jù)的部門提供的數(shù)據(jù)，但是，評估師們

6、 仍必須對數(shù)據(jù)的可靠性進(jìn)行檢驗。具體做法是利用計算機(jī)統(tǒng)計軟件甄別出可能丟失的數(shù)據(jù)或者超出范圍和 不具備一致性的樣本。在不動產(chǎn)從價稅的稅基評估中，還可以使用 GIS 來檢驗數(shù)據(jù)。 GIS 能使正常樣本與 異常樣本將通過不同的顏色在計算機(jī)屏幕中得到顯示，從而使評估師輕松找到那些不合理的數(shù)據(jù)。必須明 確的是，只有在公開的和恰當(dāng)?shù)氖袌錾系匿N售和收益數(shù)據(jù)才能在模型設(shè)定中使用。通常認(rèn)為，來自政府機(jī) 構(gòu)的公開數(shù)據(jù)的可信度最高，而私人商業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)可以作為政府?dāng)?shù)據(jù)的一種補(bǔ)充。在保證所收集數(shù)據(jù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上， 評估師可以決定 AVM 的類型以及模型中應(yīng)用的變量。 雖然各種 AVM 的基本原理相同，但是不同評估條件

7、下所采用的具體 AVM 的結(jié)構(gòu)是有所差別的。下一步，評估師將根據(jù) 所選擇的模型具體形式，尋找能夠校準(zhǔn)統(tǒng)計學(xué)技術(shù)與計算機(jī)技術(shù)。 通常，模型的設(shè)定和校準(zhǔn)是相互聯(lián)系的， 選擇了哪種 AVM 結(jié)構(gòu)，往往意味著必須應(yīng)用哪種統(tǒng)計技術(shù)來校準(zhǔn)模型的系數(shù)或其調(diào)整量。當(dāng)然，已有一 些新的計算機(jī)統(tǒng)計計量方法并不嚴(yán)格依賴于所設(shè)定的模型。如應(yīng)用時間序列方法、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)， 就可以直接對批量財產(chǎn)進(jìn)行價值評估。而且，在一些特定的情況下，這些方法甚至可能獲得比 AVM 更高 的精確度。此外，在 AVM 應(yīng)用前，評估師還必須利用測試樣本對校準(zhǔn)后的模型進(jìn)行效果檢驗。最后，評估師必 須提供論證報告、 使用報告與 CAMA A

8、AAVM 報告等三種不同類型的 AVM 報告。 CAMA 報告和 AAAVM 報告是批量評估結(jié)果的報告類型， CAMA 報告主要用于公共領(lǐng)域的財產(chǎn)類稅基批量評估目的，而 AAAVM 報告用于私人領(lǐng)域的各種商業(yè)性活動。(二 )AVM 理論層面的設(shè)定AVM 的設(shè)定是采用 AVM 技術(shù)進(jìn)行價值評估的核心環(huán)節(jié)。 模型的設(shè)定依據(jù)有評估三大基本方法的原理、 財產(chǎn)特征以及跟蹤財產(chǎn)價值隨時間變化趨勢的時間系列法等。根據(jù)目標(biāo)財產(chǎn)的類型、評估假設(shè)和可獲得的數(shù)據(jù)，確定 AVM 的結(jié)構(gòu)以及所應(yīng)用的變量。模型的結(jié)構(gòu)反映了因變量指標(biāo)(如銷售價格，租金或者資本化率等)與其相關(guān)自變量之間的因果關(guān)系，各種自變量對評估價值的貢獻(xiàn)

9、或消極影響通過相關(guān)校準(zhǔn)系數(shù)表現(xiàn)。 而要獲得正確的系數(shù)，就要應(yīng)用能符合模型結(jié)構(gòu)要求的校準(zhǔn)技術(shù)。按模型結(jié)構(gòu)中所采用數(shù)學(xué)方程的不同劃 分，AVM 大致可以分為兩大類：一類就是愿望模型(Hedonic Model)，它是利用財產(chǎn)特征變量與財產(chǎn)市場價值間存在的因果關(guān)系而建立的模型。這種模型X . W 以按照其采用變量的組合形式劃分為，加成模型(AdditiVe Model)、乘數(shù)模型(Multiplicative Model) 與混合模型(Hybrid Model)。加成模型就是統(tǒng)計學(xué)上的線 性回歸方程，乘數(shù)模型和混合模型屬于非線性方程，其形式如下：加成模型MVAn+Ai x Xi+Ai x X?+ +

10、An x Xn乘數(shù)模型:MV Au x XiAIx X嚴(yán)x x XnAl1或M V_Ai* x X iA1 xx x Xi混合模型:MV Au+Ai x XHX嚴(yán)* A?rl I Xi.其中：MV表示目標(biāo)財產(chǎn)的市場價值Xi表示自變量.川為變顯的系數(shù).i山 X 厶n而另一類模型僅包括時間因素，通常是在財產(chǎn)特征信息不足的情況下，通過跟蹤特定時間段內(nèi)財產(chǎn)價值的變動規(guī)律，根據(jù)目標(biāo)財產(chǎn)的過去價值或銷售價格外推算其評估基準(zhǔn)日的價值。由于缺乏有關(guān)財產(chǎn)特征的信息，隨著推算中推延日期的延長，評估結(jié)果的精確度自然會下降，因此，這類模型的精確度往往不如愿望模型。并且，該類模型一般要在具備大量銷售樣本的同質(zhì)區(qū)域內(nèi)才能

11、應(yīng)用。按照模型所立足的三大基本評估方法劃分， AVM 還可以分為成本法模型，銷售比較法模型和收益法模 型。成本法模型，是根據(jù)成本法的評估原理設(shè)定的模型。評估師在選擇該模型對不動產(chǎn)評估時，采用成本 法分別評估建筑和土地的價值，然后將它們加總得到不動產(chǎn)整體價值。其采用的數(shù)學(xué)公式為:MV一rcGx(l /?)x RCN卜AT其中*BGQ表示影響建筑和土地價值的-般的質(zhì) 星變皐”如位置和時風(fēng)BQ表喬建筑物折舊因子；RUN為建筑物重置更新成本：【N為土地的評估價值.盡管按照成本法的原理，其適用于任何面積，質(zhì)量，屋齡和類型的不動產(chǎn)評估，但從評估結(jié)果的精確 角度考慮，成本法顯然更適合于那些不存在大額折舊，并

12、能夠從最近的土地銷售中獲取土地價值信息資料 的較新不動產(chǎn)的評估。銷售比較法的 AVM 又分為兩種具體的模型。其一是可比銷售法(間接評估模型)。它通過兩個步驟實現(xiàn): 先建立一個確認(rèn)可比銷售樣本的模型；然后再根據(jù)可比銷售財產(chǎn)樣本與目標(biāo)財產(chǎn)之間的差異進(jìn)行調(diào)整。其 模型表達(dá)式為：MV二Sf + ADJc其中；SPc表示可比銷售財產(chǎn)的銷售價格：Alik表 示對可比銷售財產(chǎn)的調(diào)整。 傳統(tǒng)的可比銷售法的調(diào)整原 理.采用的是非統(tǒng)計校準(zhǔn)的樣本分析，即在模型中設(shè)定 兩個銷售樣本的特征在其它方面都相同.根據(jù)兩個銷售 樣本中某一特征的差異反映銷售價格的差距.這種方法 較為原始，可靠性不足絕因此可比銷售法雖然構(gòu)造簡 單

13、.易丁被使川！ 和法庭所接受.但其精確度難以與直 接山場j夫媲美。其二是目前在批量評估中應(yīng)用最為廣泛的直接市場法(Direct Market Method)。直接市場法模型通常是采用了統(tǒng)計校準(zhǔn)技術(shù)的愿望模型。而目前改進(jìn)的可比銷售法模型的處理手段，也是先利用直接市場法獲得調(diào)整量，然后再建立進(jìn)行差異調(diào)整的可比銷售模型。在收益法模型中，評估師一般是利用所收集的經(jīng)過質(zhì)量檢驗的收入、成本數(shù)據(jù)，應(yīng)用資本化公式=凈收入筋本化率）或收入乘數(shù)公式（MV =凈收入攵入乘數(shù)）進(jìn)行折現(xiàn)。這樣的模型似乎形式很簡單， 但事 實上，在確定 （凈）收入、資本化率、收入乘數(shù)、費(fèi)用等變量時，還都要建立相應(yīng)的子模型，即以（凈）收入

14、、資本化率、收入乘數(shù)、費(fèi)用等項目分別作為子模型中的因變量。如進(jìn)行的是不動產(chǎn)評估，則以影響不動產(chǎn) 價值的位置、屋齡、條件、福利設(shè)施、用途等項目作為自變量。在得到這些子模型中因變量的結(jié)果后，再 代入收益法模型的總公式（即資本化公式和收入乘數(shù)公式 ），最后得到收益法下的目標(biāo)財產(chǎn)的價值估計。（三）AVM 的校準(zhǔn)技術(shù)層面評估師在建立 AVM 時，必須收集一定數(shù)量的樣本與變量，通過作圖等方式，分析特征變量與評估價 值之間的關(guān)系，然后尋找與這種關(guān)系相適應(yīng)的模型以及校準(zhǔn)技術(shù)。在確定了基本的模型形式后，評估師需 要選擇能夠確定這些模型中相應(yīng)系數(shù)的校準(zhǔn)技術(shù)。在目前的 AVM 技術(shù)應(yīng)用中，直接市場法模型采用了多 種

15、校準(zhǔn)技術(shù)。如多元回歸分析、時間趨勢分析、適應(yīng)估計技術(shù)以及人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等。由于先進(jìn)的校準(zhǔn)技術(shù) 的采用，直接市場模型的精確度不斷得到提高。從某種程度上說，AVM 技術(shù)的發(fā)展即是統(tǒng)計學(xué)技術(shù)與計算機(jī)技術(shù)中校準(zhǔn)軟件技術(shù)的發(fā)展。 除了直接市場法模型所應(yīng)用的校準(zhǔn)技術(shù)得到了相當(dāng)?shù)陌l(fā)展之外，其它 AVM(MV模型的校準(zhǔn)技術(shù)也得到了發(fā)展，如為反映當(dāng)前成本，利用了時間趨勢分析更新成本校準(zhǔn)技術(shù)。多元回歸分析是目前在國外批量評估中占主流地位的校準(zhǔn)技術(shù)，其包括了線性回歸分析和非線性回歸 分析。其基本原理是通過對變量、誤差的假定，依靠最小二乘法，來擬合因變量與自變量的線性或非線性 的關(guān)系，從而建立數(shù)學(xué)模型。由于目標(biāo)財產(chǎn)的特

16、征變量與評估價值之間通常存在的是非線性函數(shù)關(guān)系，所 以，一般認(rèn)為非線性回歸分析比線性回歸分析能更好地反映目標(biāo)財產(chǎn)的價值變動規(guī)律。但在采取多元回歸 校準(zhǔn)技術(shù)時，必須注意預(yù)測樣本的解釋變量均值應(yīng)盡可能接近估計樣本的解釋變量均值，這樣才能實現(xiàn)預(yù) 測誤差的最小化。時間趨勢分析是在有關(guān)財產(chǎn)特征變量信息較難獲得的情況下所采用的預(yù)測技術(shù)。IAAO（2003） 界定了四種 AVM 時間趨勢分析工具，即單位價值分析、重復(fù)銷售分析、銷售價格評估價值趨勢分析以及在銷售 比較模型中加入時間變量等四種。時間趨勢分析根據(jù)以往的財產(chǎn)評估價值或財產(chǎn)的銷售價格推算財產(chǎn)評估 基準(zhǔn)日的評估價值。而單位價值分析是跟蹤每單位價格的變化

17、，銷售價格評估價值趨勢分析是跟蹤同一 日期銷售價格與評估價值的變動。這兩種方法都能通過圖形體現(xiàn)價值變動趨勢。重復(fù)銷售分析是將銷售價 格間的差異轉(zhuǎn)化為月變動率，并從中計算平均（中位 ）變動率，這種方法的可靠性依賴于銷售的樣本多少。而在銷售比較模型中加入時間變量的方式可以認(rèn)為是對多元回歸分析的一個轉(zhuǎn)化。這一方式被認(rèn)為是有著 較高精確度的時間趨勢分析法。從統(tǒng)計學(xué)原理上看，前三種時間趨勢分析工具是獲取一個關(guān)于價值隨時間變動的指數(shù)，而第四種分析 工具則是假定價值存在某種運(yùn)動趨勢， 并通過時間變量來反映這種趨勢。 運(yùn)用時間趨勢分析估計財產(chǎn)價值， 必須注意到隨著推算日期的拉長，預(yù)測的精確度將會降低。適應(yīng)估計

18、技術(shù) (又稱為回饋技術(shù) )自 20 世紀(jì) 80 年代開始被應(yīng)用于不動產(chǎn)評估 AVM 中。其方式是不斷利 用新的銷售信息來調(diào)整不動產(chǎn)的價值。適應(yīng)估計技術(shù)是將初始模型得出的價值與銷售價格進(jìn)行不斷對比， 直到得出 AVM 中最小誤差的系數(shù)為止。適應(yīng)估計技術(shù)依賴評估師對模型中能衡量當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境的特征變 量的設(shè)定能力。目前，通常利用適應(yīng)估計技術(shù)來處理混合模型。20 世紀(jì) 90 年代以來， 人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)開始被應(yīng)用于 AVM 。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是基于模仿生物的大 腦結(jié)構(gòu)和功能而構(gòu)成的一種信息處理系統(tǒng)。此處理技術(shù)將多個簡單的處理單元按某種方式連接為一種計算 機(jī)軟件。 由于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)具有超強(qiáng)的適應(yīng)能力和學(xué)習(xí)能

19、力， 評估師可 在采用直接市場法模型時，利用財產(chǎn)特 征變量組成的人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)來獲得財產(chǎn)更精確的評估價值。各種校準(zhǔn)技術(shù)并無孰優(yōu)孰劣的區(qū)別，但都有自身的優(yōu)勢與不足。多元回歸分析的優(yōu)勢在于應(yīng)用歷史悠 久，掌握多元回歸技術(shù)的評估師人數(shù)較多： 同時，多元回歸分析能為各個變量確定有明確經(jīng)濟(jì)涵義的系數(shù)， 回歸模型的診斷工具也很豐富。在大多數(shù) AVM 中，多元回歸分析就可以滿足要求。時間趨勢分析實際上 就是指數(shù)分析，原理簡單，能快速得出評估結(jié)果，也易于被評估師掌握，但缺點是可靠性和精確度都不如 多元回歸分析，一般在財產(chǎn)特征信息不足于應(yīng)用多元回歸分析時才采用。適應(yīng)估計技術(shù)的突出優(yōu)點是可以 分別評估土地和建筑的價

20、值，而其不足在于缺乏標(biāo)準(zhǔn)的計算方法，可應(yīng)用的軟件較少，而且無統(tǒng)計結(jié)果的 診斷工具。近年來，評估師們開始采用非線性回歸分析來實現(xiàn)適應(yīng)估計。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的評估精確度 高，但目前其應(yīng)用困難是：該軟件系統(tǒng)只能給出得到解釋的變量，而不能得出財產(chǎn)特征變量的系數(shù)，從而 其模型的解釋能力不如多元回歸分析。而且，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不論是在理論分析還是在編程技術(shù)上，都 比多元回歸模型復(fù)雜與困難，從而對評估師的知識和技術(shù)能力都有著較高的要求。值得一提的是 AVM 與評估報告之間的關(guān)系。AVM 得出的結(jié)果還不是最終的評估結(jié)果。IAAO(2003) 與 USPAP(2005)都明確指出， AVM 的結(jié)果本身不是一項價

21、值評估的結(jié)果。在稅基評估及有關(guān)的批量評估 實務(wù)中， 在估稅工作人員或評估師沒有將 AVM 的結(jié)果作為評估、 評估復(fù)核或者評估咨詢中的結(jié)論時， AVM 的結(jié)果僅僅是利用計算機(jī)程序得出的數(shù)據(jù)。下列為 AVM 為基本評估程序的評估報告基本流程圖：確認(rèn)財產(chǎn)、I假設(shè)、分人I椅齡放擁I模型ijI安!頼乩彳半仙卩論設(shè)；i郎J檢型J找合応的極川拽術(shù)模巾：利川測址樣木測試咬準(zhǔn)后的檢型利川門勁評I佔模屮丿進(jìn)行I價值佔n IJ比h；評仙數(shù):川屮命息系統(tǒng)“校號流機(jī)模型測試。I三、 AVM 在國外的財產(chǎn)類稅基批量評估中的應(yīng)用及借鑒(一 )當(dāng)前國外 AVM 在財產(chǎn)稅稅基評估中的應(yīng)用國外不動產(chǎn)稅基批量評估是 AVM 應(yīng)用的

22、主要領(lǐng)域。 隨著 AVM 框架下評估模型與各種統(tǒng)計學(xué)與計算機(jī) 校準(zhǔn)技術(shù)之間的緊密結(jié)合， AVM 技術(shù)的優(yōu)勢日趨明顯，它使不動產(chǎn)的批量評估客觀性更強(qiáng)，結(jié)果精確度更 高，評估成本下降，評估速度大大加快。因而，美國、澳大利亞、立陶宛、波蘭等國已普遍利用 AVM 技 術(shù)實施房地產(chǎn)的稅基批量評估業(yè)務(wù)。在美國，不動產(chǎn)的以價計稅是地方政府重要的而且穩(wěn)定的財政收入。美國評稅機(jī)構(gòu)是地方政府的直屬 機(jī)構(gòu)。其工作職責(zé)是負(fù)責(zé)管轄地區(qū)的土地、建筑市場價值的評估，并按照地方規(guī)定稅率計算納稅人應(yīng)納稅 額，通知納稅人到稅務(wù)部門申報繳納。美國的不動產(chǎn)稅收每年為地方政府提供 2500 多億美元的財政收入，從而構(gòu)成其地方政府財政收

23、入的 “大半壁江山 ”。目前，以 AVM 為核心技術(shù)的計算機(jī)輔助批量評估系統(tǒng) (CAMA) 和地理信息系統(tǒng) (GIS) 是美國不動產(chǎn)稅基價值評估的技術(shù)支撐，其在各地方政府的不動產(chǎn)評稅實務(wù) 中得到廣泛應(yīng)用。 依托 CAMA 和 GIS 各地方政府評稅機(jī)構(gòu)收集房產(chǎn)信息、 土地信息與不動產(chǎn)交易信息， 建 立不動產(chǎn)批量評稅數(shù)據(jù)庫，從而得出各地塊、各社區(qū)及每項房地產(chǎn)稅基評估值。同時，上述工作還可以得 出一個郡或一個市的不動產(chǎn)稅基總的評估值，用以確定該地區(qū)當(dāng)期適用稅率。其評稅過程可以概括為：(1) 依托 GtS 與其他方式收集相關(guān)數(shù)據(jù)；(2)建立 AVM( 包括模型設(shè)立和模型校準(zhǔn) )，得出 AVM 的輸出

24、結(jié)果；(3) 對 AVM 的輸出結(jié)果進(jìn)行復(fù)核、調(diào)整和比率研究后得出CAMA 報告；(4)按 CAMA 報告， 告知納稅人房地產(chǎn)的納稅價值。 若納稅人不同意此納稅價值， 可以向評稅機(jī)構(gòu)提出 重新核定的要求，也可以向做出評稅機(jī)構(gòu)的上級部門申訴。納稅人仍對申述裁定不服的，可以向巡回法庭 或稅務(wù)法院提出訴訟，估稅工作人員要根據(jù)有關(guān)裁定與法庭判決的結(jié)果修改不動產(chǎn)的計稅價值。CAMA 系統(tǒng)和 CIS 信息系統(tǒng)在美國不動產(chǎn)評估上的廣泛使用， 使不動產(chǎn)稅基價值評估的過程更為公開、 透明，因而能做到更加公平、公正和合理，大大減少納稅人對不動產(chǎn)評稅的投訴和訴訟，并降低了稅收的 社會成本。這一成功經(jīng)驗已引起不少國家

25、的關(guān)注。在澳大利亞，也普遍在運(yùn)用 CAMA 和 GIS 來確定住宅、土地的價值，用于決定住宅財產(chǎn)的適當(dāng)稅負(fù)。 特別是在澳大利亞的大城市中，由于對不動產(chǎn)單個進(jìn)行價值判斷的傳統(tǒng)評估方式已明顯不太適應(yīng)稅基評估 規(guī)模的需要，因此，依托 CAMA 和 GIS 的批量評估方法體系更是不可或缺。但因歷史原因和澳大利亞各州不同的環(huán)境條件，該評估方法體系在各州的的應(yīng)用差異也很大。目前，立陶宛正在積極創(chuàng)建不動產(chǎn)稅基評估體系?；跒榈胤秸峁┓€(wěn)定的財政收入的考慮，立陶 宛已將不動產(chǎn)稅確定為地方財政收入的主要來源。為此，立陶宛于 2001 年開始著手建立不動產(chǎn)批量評估 體系，并于 2004 年正式建成 CAMA 和

26、數(shù)字價值地圖信息系統(tǒng)，取得了不少成功的經(jīng)驗。國際財產(chǎn)征稅評估人員聯(lián)合會 （1AAO） 在 2002 年、2003 年分別制定了 不動產(chǎn)批量評估規(guī)范 （StandardonMass Appralsal of Real Property） 和自動評估模型規(guī)范 （Standard on Automated Vluatlon Models） ， 為實施財產(chǎn)稅稅基批量評估的方法體系提供了標(biāo)準(zhǔn)。美國的 USPAP 和國際評估準(zhǔn)則委員會的 IVS2005 也 都為財產(chǎn)從價稅為目的的批量評估的實施提供了一個框架。（二 ）關(guān)于國外 AVM 在財產(chǎn)稅稅基批量評估中的應(yīng)用的借鑒及思考 在我國現(xiàn)行的稅收制度中，一個重大缺陷是沒有對不動產(chǎn)征收統(tǒng)一的財產(chǎn)稅，另一個重要