科恩集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

1、【最新卓越管理方案您可自由編輯】（流程管理）科恩集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程科恩集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)事業(yè)部11-12-2009第壹步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序壹、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立1 、公司設(shè)立準(zhǔn)備2 、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批3 、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)4 、辦理工商注冊(cè)登記5 、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立6 、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書7 、辦理企業(yè)名稱登記8 、送審合資或合作合同、章程9 、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書10 、辦理企業(yè)登記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的關(guān)聯(lián)稅費(fèi)1、企業(yè)法人開(kāi)業(yè)登記費(fèi)2 、企業(yè)法人變更登記費(fèi)3 、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)4 、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)第

2、二步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序1 、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書2 、初步確定開(kāi)發(fā)方案3 、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書5 、編制項(xiàng)目可行性研究方案6 、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究方案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的關(guān)聯(lián)稅費(fèi)1、可行性研究費(fèi)2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序壹、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1 、申報(bào)選址定點(diǎn)2 、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3 、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、辦理人防審核5 、辦理消防審核6 、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7 、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查8、落實(shí)

3、環(huán)?！叭龔U”治理方案9 、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)且報(bào)批10 、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11 、委托地質(zhì)勘探12 、委托初步設(shè)計(jì)13 、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套14 、征求主管部門審查意見(jiàn)15 、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案16 、報(bào)審市政配套方案17 、市政各管理部門提出市政配套意見(jiàn)18 、市政管線綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的關(guān)聯(lián)稅費(fèi)1 、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)2 、工程設(shè)計(jì)費(fèi)3 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)4 、竣工檔案保證金5 、臨時(shí)用地費(fèi)6 、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)7 、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)第四步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序壹、國(guó)有土地使

4、用權(quán)的出讓1 、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2 、辦理建設(shè)用地委托釘樁3 、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)4 、主管部門實(shí)地勘察5 、土地估價(jià)方案的預(yù)審6 、委托地價(jià)評(píng)估7 、辦理核定地價(jià)手續(xù)8 、辦理土地出讓審批9 、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同10 、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證11 、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證12 、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返仍二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥13 、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)14 、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察15 、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批16 、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17 、征用集體土地用地申請(qǐng)18 、到擬征地所于區(qū)（縣）房地局立案19 、簽訂征地協(xié)議20 、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議21

5、 、確定勞動(dòng)力安置方案22 、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議23 、市政府下文征地24 、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)25 、辦理批地文件、批地圖26 、辦理凍結(jié)戶口27 、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力28 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30 、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31 、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作32 、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的關(guān)聯(lián)稅費(fèi)1 、地價(jià)款（土地出讓金）2 、資金占用費(fèi)3 、滯納金4 、土地使用費(fèi)5 、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)6 、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)7 、土地閑置費(fèi)8 、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)9 、城鎮(zhèn)土地使用稅10 、地價(jià)評(píng)估費(fèi)11 、出讓土地預(yù)訂金12 、征地管理費(fèi)13 、

6、土地補(bǔ)償費(fèi)14 、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)15 、地上物補(bǔ)償費(fèi)16 、勞動(dòng)力安置費(fèi)17 、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)18 、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金19 、耕地占用稅第五步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序1 、委托進(jìn)行拆遷工作2 、辦理拆遷申請(qǐng)3 、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4 、簽訂房屋拆遷責(zé)任書5 、辦理拆遷公告和通知6 、辦理戶口凍結(jié)7 、暫停辦理關(guān)聯(lián)事項(xiàng)8 、確定拆遷安置方案9 、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議10 、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置11 、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款12 、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理13 、移交拆遷檔案資料14 、房屋拆遷糾紛的裁決15 、強(qiáng)制拆遷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的關(guān)聯(lián)

7、稅費(fèi)1 、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2 、搬家補(bǔ)助費(fèi)3 、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4 、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）5 、清理費(fèi)6 、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)7 、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)8 、壹次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)9 、房屋拆遷管理費(fèi)10 、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)第六步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序壹、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作1 領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)2 項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃3 交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)4 交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)5 交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)6 交納供熱廠建設(shè)費(fèi)7 交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)8 土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)9

8、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖10 出施工圖11 編制報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金12 辦理消防審核意見(jiàn)表13審批人防工程辦理人防許可證14核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)16辦理招標(biāo)登記招標(biāo)申請(qǐng)17招標(biāo)準(zhǔn)備18招標(biāo)通告19編制招標(biāo)文件且核準(zhǔn)20編制招標(biāo)工程標(biāo)底21 標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)22標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)23投標(biāo)單位資格審批24編制投標(biāo)書且送達(dá)25召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)26召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)27評(píng)標(biāo)決標(biāo)28發(fā)中標(biāo)通知書29簽訂工程承包合同30工程承包合同的審查三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理31辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)32建設(shè)

9、工程監(jiān)理33辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記34交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)35辦理開(kāi)工前審計(jì)36交納投資方向調(diào)節(jié)稅37領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38報(bào)裝施工用水電路39協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40協(xié)調(diào)交通管理部門41交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議42領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工43、施工場(chǎng)地的“三通壹平”44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工和設(shè)備安裝46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書49、商品住宅性能認(rèn)定50、竣工統(tǒng)計(jì)登記51、辦理竣工房屋測(cè)繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、

10、竣工階段的關(guān)聯(lián)稅費(fèi)1 、三通壹平費(fèi)2 、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)3 、污水處理廠建設(shè)費(fèi)4 、供熱廠建設(shè)費(fèi)5 、煤氣廠建設(shè)費(fèi)6 、地下水資源養(yǎng)蓄基金7 、地下熱水資源費(fèi)8 、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）9 、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)32 、占道費(fèi)10111213141516171819202122232425262728293031、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)、建筑行業(yè)管理費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、公園建設(shè)費(fèi)、綠化補(bǔ)償費(fèi)、路燈維護(hù)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）、建安工程費(fèi)、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)、合同預(yù)算審查工本費(fèi)、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)、建材發(fā)展補(bǔ)充

11、基金、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、超計(jì)劃用水加價(jià)、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)16 、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的法律程序壹、上海市外銷商品房的銷售1 、辦理外銷商品房預(yù)（銷）售許可證2 、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所3 、和購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書4 、簽訂正式買賣契約5 、辦理簽約公證6 、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證7 、辦理外銷商品房的預(yù)售登記8 、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記9 、外銷商品房抵押登記10 、樓宇交付入住手續(xù)11 、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)二、上海市內(nèi)銷商品房的銷售12 、提交

12、完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明13 、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議14 、辦理內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證15 、銷售項(xiàng)目備案1718192021222324三上海市房地產(chǎn)出租的綜合管理252627282930四上海市房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來(lái)京人員）管理3132333435五上海市房地產(chǎn)的抵押、和購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書、和購(gòu)房者簽訂買賣契約、辦理預(yù)售登記、辦理轉(zhuǎn)讓登記、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)、樓宇交付入住、質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)上海市房地產(chǎn)出租的綜合管理、房屋出租權(quán)的確認(rèn)、申請(qǐng)房屋租賃許可證、出租人和承租人簽訂書面承租協(xié)議、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)、租賃房屋的轉(zhuǎn)租、房屋租賃關(guān)系的終止

13、上海市房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來(lái)京人員）管理、房屋出租權(quán)的確認(rèn)、出租人辦理房屋租賃許可證、出租人辦理房屋租賃安全合格證、簽訂書面租賃協(xié)議、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)上海市房地產(chǎn)的抵押4 高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)37、簽訂抵押合同38、辦理房地產(chǎn)抵押登記39、抵押房地產(chǎn)的占管40、抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的關(guān)聯(lián)稅費(fèi)1 、營(yíng)業(yè)稅2 、城市維護(hù)建設(shè)稅3 、教育費(fèi)附加4 、印花稅5 、契稅6 、土地增值稅7 、企業(yè)所得稅8 、個(gè)人所得稅9 、房產(chǎn)稅10 、城市房地產(chǎn)稅11 、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)12 、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)13 、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)14 、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)15 、房屋買賣登記費(fèi)18 、向來(lái)京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)19 、來(lái)京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)20 、房屋租賃登記費(fèi)21 、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)22 、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)23 、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)24 、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)第八步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的