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1、秋風(fēng)清,秋月明,落葉聚還散,寒鴉棲復(fù)驚。第五章 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)第一節(jié) 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)概述一、概述(一)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類1。房地產(chǎn):房產(chǎn)與地產(chǎn),屬于不動(dòng)產(chǎn)。2。房地產(chǎn)業(yè):從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、和服務(wù)的行業(yè)。(二)房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)運(yùn)1。生產(chǎn)過(guò)程:房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)土地開發(fā)、房屋建設(shè)等活動(dòng)2。流通過(guò)程:(三)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)1。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性2。房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動(dòng)性3。房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)4。房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長(zhǎng)5。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分資金來(lái)自金融機(jī)構(gòu)貸款6。房地產(chǎn)市場(chǎng)與多種行業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的賬務(wù)處理原則1。開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法2。根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)方式確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入3。根據(jù)不同
2、進(jìn)行土地使用權(quán)的賬務(wù)處理4。出租房產(chǎn)作為存貨核算5。建房貨款利息作為資本支出處理第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用的核算一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序1。投資決策分析階段2。項(xiàng)目前期工作階段3。前期建設(shè)階段4。房屋租售階段二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對(duì)象確定的基本原則1。一般開發(fā)項(xiàng)目,可按每一獨(dú)立項(xiàng)目為成本核算對(duì)象,也可按每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。2。同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同且開工、竣工時(shí)間相近并由同一施工單位施工的群體開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。3。不同施工單位共同承擔(dān)的同一項(xiàng)施工工程,以該施工程項(xiàng)目和范圍(各自施工部分)為核算對(duì)象。4。對(duì)于規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開
3、發(fā)項(xiàng)目,可按分期開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)區(qū)域確定成本核算對(duì)象。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算(一)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)成本:房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出總額。1。按用途(工程項(xiàng)目或開發(fā)產(chǎn)品)分類1)土地開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用支出:土地開發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用、間接費(fèi)用。2)房屋建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用支出:開發(fā)建設(shè)各種房屋發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用、支出。3)配套設(shè)施工程項(xiàng)目成本費(fèi)用支出:開發(fā)建設(shè)城市規(guī)劃中的大型配套設(shè)施發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。包括不能有償轉(zhuǎn)讓和能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施。4)代建工程項(xiàng)目成本費(fèi)用支出:2。按成本項(xiàng)目(經(jīng)濟(jì)內(nèi)容)分類1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi):征地費(fèi)、安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。2)前期工
4、程費(fèi):房地產(chǎn)在開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):房地產(chǎn)在開發(fā)中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4)建筑安裝工程費(fèi):房地產(chǎn)在開發(fā)中施工發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。5)公共配套設(shè)施費(fèi):可記入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用。如:6)開發(fā)間接費(fèi)用:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)部(或工程部、開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)等)為組織管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括:(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法:制造成本法1。開發(fā)成本:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、
5、開發(fā)間接費(fèi)用六個(gè)“成本項(xiàng)目”。2。期間費(fèi)用:銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。(三) 房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集和核算科目的設(shè)置1。房屋開發(fā)建造成本1)成本核算對(duì)象獨(dú)立核算的單體工程。結(jié)構(gòu)類型相同可合并的群體開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的一定區(qū)域或部位。2)費(fèi)用記入成本方式能按成本對(duì)象分清楚的:直接記入各的成本對(duì)象。不能按成本對(duì)象分清楚:先歸集;待土地開發(fā)完成后,再分配記入各成本對(duì)象。3)科目設(shè)置“開發(fā)成本”賬戶核算內(nèi)容:核算房屋、土地、配套設(shè)施、代建工程中各項(xiàng)費(fèi)用。賬戶性質(zhì):成本類。賬戶結(jié)構(gòu):借方:歸集房屋、土地、配套設(shè)施、代建工程的開發(fā)費(fèi)用;貸方:轉(zhuǎn)出完工開發(fā)產(chǎn)品成本;借方余額:未完工開發(fā)產(chǎn)品成本。明細(xì)核算
6、:二級(jí)科目三級(jí)科目成本項(xiàng)目開發(fā)成本房屋開發(fā)1.商品房2.經(jīng)營(yíng)房3.周轉(zhuǎn)房4.代建房1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4.建筑安裝工程費(fèi)5.公共配套設(shè)施費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)用土地開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶核算內(nèi)容:核算完工房屋、土地、配套設(shè)施、代建工程成本。賬戶性質(zhì):資產(chǎn)類。賬戶結(jié)構(gòu):借方:轉(zhuǎn)入已完工房屋、土地、配套設(shè)施、代建工程成本;貸方:轉(zhuǎn)出已銷售房屋、土地、配套設(shè)施、代建工程成本;借方余額:未銷售開發(fā)產(chǎn)品成本。明細(xì)核算:二級(jí)科目三級(jí)科目開發(fā)產(chǎn)品房屋開發(fā)1.商品房2.經(jīng)營(yíng)房3.周轉(zhuǎn)房4.代建房土地開發(fā)土地配套設(shè)施代建工程開發(fā)4)賬務(wù)處理:P17
7、2-173例1、2、3。開發(fā)時(shí)借:開發(fā)成本房屋開發(fā)(商品房)貸:銀行存款(應(yīng)付賬款)完工時(shí)借:開發(fā)產(chǎn)品房屋開發(fā)(商品房)貸:開發(fā)成本房屋開發(fā)(商品房)2。土地開發(fā)成本1)成本核算對(duì)象每一獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目。一定的區(qū)域或地塊。2)費(fèi)用記入成本方式直接費(fèi)用:直接記入各的成本對(duì)象。開發(fā)間接費(fèi)用:先歸集;期末分配記入各成本對(duì)象。3)科目設(shè)置:4)賬務(wù)處理:P171-172例1、2、3。為銷售開發(fā)時(shí)借:開發(fā)成本土地開發(fā)貸:銀行存款(應(yīng)付賬款)完工時(shí)借:開發(fā)產(chǎn)品土地開發(fā)貸:開發(fā)成本土地開發(fā)為建房開發(fā)時(shí)借:開發(fā)成本土地開發(fā)貸:銀行存款(應(yīng)付賬款)完工時(shí)借:開發(fā)成本房屋開發(fā)(商品房) 貸:開發(fā)成本土地開發(fā)可直接記
8、入時(shí)借:開發(fā)成本房屋開發(fā)(商品房)貸:銀行存款(應(yīng)付賬款)3。配套設(shè)施成本1)成本核算對(duì)象開發(fā)區(qū)確定的成本對(duì)象。每一獨(dú)立的配套設(shè)施*。2)費(fèi)用記入成本方式:3)科目設(shè)置:4)賬務(wù)處理:不能轉(zhuǎn)讓、不能分清成本對(duì)象開發(fā)時(shí)借:開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)貸:銀行存款(應(yīng)付賬款)結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)借:開發(fā)成本房屋開發(fā)(商品房) 貸:開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)不能轉(zhuǎn)讓、能分清成本對(duì)象開發(fā)時(shí)借:開發(fā)成本房屋開發(fā)(商品房) 貸:銀行存款(應(yīng)付賬款)不能轉(zhuǎn)讓開發(fā)時(shí)借:開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本貸:銀行存款(應(yīng)付賬款)完工時(shí)借:開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施貸:開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本4。代建工程開發(fā)成本1)成本核算對(duì)象:已確定的代建工程。2)費(fèi)用記入
9、成本方式:3)科目設(shè)置:4)賬務(wù)處理:四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費(fèi)用的核算:見教材第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算一、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的一般原則房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn):經(jīng)營(yíng)過(guò)程已經(jīng)完成或基本完成并進(jìn)行交易之后。考慮以下兩個(gè)重要因素:一是要根據(jù)客戶的資信程度并以定金與售價(jià)的百分比作為參考,評(píng)價(jià)其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況,二是要評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。因此,房地產(chǎn)銷售中,當(dāng)客戶履約的意圖已經(jīng)十分明確,且房地產(chǎn)企業(yè)有能力履行合同中規(guī)定的義務(wù),使客戶不會(huì)因?yàn)橘u方未盡義務(wù)而拒絕付款時(shí),即確認(rèn)該項(xiàng)房地產(chǎn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的方法(一)完全應(yīng)計(jì)法1。定
10、義:在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移(商品已交付),并滿足下列特定條件時(shí)以確保收到款項(xiàng)時(shí),確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。2。適用條件:1)試用期滿。2)付款可靠。3)應(yīng)收賬款收回的把握性強(qiáng)。4)賣方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。(二)完工百分比法1。定義:按工程項(xiàng)目的完工進(jìn)度(完工百分比)逐期確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。2。適用條件:1)開發(fā)項(xiàng)目尚未完工。2)其他條件與完全應(yīng)計(jì)法相同。(三)分期收款法1。定義:開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)交付,貨款分期收回,以本期收到的價(jià)款或合同約定的本期應(yīng)收價(jià)款,確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。2。適用條件:1)房地產(chǎn)的交易實(shí)際上已經(jīng)完成。2)因客戶初期交款不足等原因而無(wú)法合理估計(jì)收款情況。三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置1?!敖?jīng)營(yíng)收入”科目:核算房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和出租開發(fā)產(chǎn)品等取得的經(jīng)營(yíng)收入。按商品房銷售收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租產(chǎn)品租金收入等設(shè)置明細(xì)賬。2?!敖?jīng)營(yíng)成本”科目:核算企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。按商品房銷售成本、土地轉(zhuǎn)讓成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本等設(shè)置明細(xì)賬。3?!捌渌麡I(yè)務(wù)收入”科
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