房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)一、土地權(quán)益解釋土地所有制的形式：即集體所有制和國家所有制。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國家所有制的形式，屬于全民所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地集體所有制的形式存在。土地所有權(quán)：是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)。土地占有權(quán)：是指土地所有者對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利。土地收益權(quán)：是指基于對(duì)土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地處分權(quán)：是指依法對(duì)土地處置的權(quán)利，即

2、在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。取得建設(shè)用地的方式：主要有兩種，即有償取得方式和無償取得方式。有償取得方式：（1）以土地使用權(quán)出讓方式取得土地使用權(quán)。（2）以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。 （3）以土地使用權(quán)出租方式取得土地使用權(quán)。（4）以土地使用權(quán)入股方式取得土地使用權(quán)。無償取得方式：就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。中華人民共和國土地管理法規(guī)定：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓：是指國

3、家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓。有償出讓的土地可以是待開發(fā)的土地（生地），也可以是完成市政設(shè)施（七通一平）的土地（熟地），還可以是連同地上建筑物和附屬設(shè)施一并出讓的土地。土地出讓金：全稱應(yīng)為“城市國有土地使用權(quán)出讓金”。指為了獲得城市國有土地一定期限的使用權(quán)，由受讓人（使用權(quán)人）所支付給土地所有者即：國家（城市政府）的代價(jià)，它實(shí)際上是一定期限一定量土地各年地租現(xiàn)值之和，表現(xiàn)為幾十年使用權(quán)的出售

4、價(jià)格。它又可稱作生地批租費(fèi)。土地使用權(quán)出讓形式：主要采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種合同形式。土地使用權(quán)出讓年限：1居住用地70年；2工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；3商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；土地征購：指由代表國家或城市政府的法定土地專營部門向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征購?fù)恋氐男袨椤Ｍ恋嘏猓褐竾乙酝恋厮姓叩纳矸輰⒁欢晗薜膰型恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)移給受讓人，受讓人為此支付土地使用權(quán)出讓金的行為。它又稱土地使用權(quán)出讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)的前提下，將土地使權(quán)讓渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式：包括出售、交換

5、、贈(zèng)予、抵押、出租、繼承等幾種形式。二、房地產(chǎn)權(quán)益解釋房 產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱。地 產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。也稱不動(dòng)產(chǎn)，是動(dòng)產(chǎn)的對(duì)稱。房地產(chǎn)的主要特點(diǎn)：有限性、壟斷性、固定性、耐久性、級(jí)差性、整體性、異質(zhì)性（單一性）、適應(yīng)性、風(fēng)險(xiǎn)性、敏感性、基礎(chǔ)性、綜合性、先導(dǎo)性、超前性、保值增值性。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指由土地批租出讓時(shí)的原受讓者將其開發(fā)過的土地（地產(chǎn)）使用權(quán)或連其地上的建筑物（房產(chǎn)）、其它附屬物的所有權(quán)一次性出售給新的土地受讓者或房地產(chǎn)的購買者的行為。房地產(chǎn)抵押：指抵押人以其所擁

6、有的房地產(chǎn)作為本人或第三債務(wù)償還或履行合同的擔(dān)保。房地產(chǎn)的基本類型：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專用房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。其中包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋的維修與管理、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓與出讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)中介咨詢等行為，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行控制和管理的行為。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的四大類型：開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)、中介組織企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)金融企業(yè)。開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)：是指通過市場調(diào)查、可行性研究以及其他前期工作和項(xiàng)目工程建設(shè)，在一個(gè)特定的地點(diǎn)和預(yù)期的時(shí)間內(nèi)，把資本轉(zhuǎn)化成房地產(chǎn)商品，然后

7、通過銷售回收投資取得利潤的企業(yè)。中介組織企業(yè)：是指在房地產(chǎn)投資建設(shè)、交易、消費(fèi)、物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)和階段中，為當(dāng)事人提供有償?shù)闹虚g服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)：是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的房地產(chǎn)管理模式。房地產(chǎn)金融企業(yè)：是指各種金融機(jī)構(gòu)中專門從事房地產(chǎn)信貸的機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)二次開發(fā)：指先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進(jìn)行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。房地產(chǎn)一次開發(fā)：一次性連土地、房屋開發(fā)完成。工業(yè)物業(yè)開發(fā)：是指將資金投入到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫及其他工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)商業(yè)物業(yè)開發(fā)：是指將資金投入到商店、商業(yè)大廈、購物中心、庫房、加

8、油站、飲食業(yè)、旅店、賓館、批發(fā)和零售市場等物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的大體流程：（1）建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立和企業(yè)組建；（2）房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批；（3）土地使用權(quán)的取得；（4）征地與拆遷；（5）工程建設(shè)與管理；（6）房地產(chǎn)的租售管理；（7）房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)經(jīng)營成本的組成：（1）土地征用費(fèi)用。主要包括征地費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及其他地上物的補(bǔ)償費(fèi)、菜地建設(shè)費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、耕地占用稅等。（2）拆遷安置費(fèi)。主要包括各種拆遷費(fèi)用、賠償費(fèi)用。 （3）前期工程費(fèi)用。主要包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、“三通一平”或“七通一平”費(fèi)用等。 （4）房屋建筑安裝費(fèi)用。 （5）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 （6）公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

9、。 （7）管理費(fèi)用。 （8）籌資成本與利息的支出。 （9）其他必要的支出。取得城市建設(shè)用地的步驟：（1）建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）經(jīng)過主管部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并確定拆遷房屋的地域范圍；（3）由城市規(guī)劃部門通知已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的被拆遷人，停止房屋及其附屬物的改建、擴(kuò)建等工程，同時(shí)通知拆遷房屋所在的區(qū)、縣房屋土地管理局，再由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關(guān)部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍內(nèi)停止辦理以下有關(guān)手續(xù)：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分戶等手續(xù)

10、；暫停核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。取得房屋拆遷許可證條件：（1）建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件； （2）規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （3）區(qū)、縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的使用土地的證明文件（如國有土地使用權(quán)證）；（4）房屋拆遷計(jì)劃和房屋拆遷方案；商品房銷售：包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價(jià)款的行為。商品房預(yù)售的條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的

11、預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）低層建筑主體結(jié)構(gòu)封頂、多層主體結(jié)構(gòu)施工至2/3、小高層高層主體結(jié)構(gòu)施工至1/2；（5）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。申辦商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交的文件：（1）上面（1）（3）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；（2）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；（3）工程施工合同；（4）預(yù)售商品房分層平面圖；（5）商品房預(yù)售方案。商品房現(xiàn)售的條件：（1）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、

12、供電、供熱、燃?xì)?、通迅等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場：指房地產(chǎn)交換的場所，也是房地產(chǎn)交換關(guān)系或流通過程的總和。房地產(chǎn)市場的類型：. 按市場層次和交易權(quán)益的劃分：市場層次 子市場土地征購市場一級(jí)市場 土地批租市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場房地產(chǎn)租賃市場房地產(chǎn)市場二級(jí)市場 房地產(chǎn)抵押市場房地產(chǎn)信托市場房產(chǎn)租賃市場 房產(chǎn)買賣市場三級(jí)市場 房產(chǎn)調(diào)換市 房產(chǎn)典當(dāng)市場房產(chǎn)按揭市場房產(chǎn)拆遷市場房產(chǎn)租、售后服務(wù)市場.按市場組成要素劃分： 土地使用市場房屋商品市場房地產(chǎn)勞務(wù)市場房地產(chǎn)信息服務(wù)市場三、房地產(chǎn)銷售名詞解釋：土 地：一般泛指地球表面上的一切陸地。城市土地：指城市建成區(qū)內(nèi)的地球表面陸地與水

13、域。郊區(qū)土地：指城市土地以外的土地。地 皮：指供建筑使用的土地。空 地：指沒有被利用或沒有建筑物之地。建 筑 物：指人工建筑而成的物體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房 屋：指能夠遮風(fēng)避雨并供人類生活、居住，從事生產(chǎn)、經(jīng)營、文化、科研、軍事等活動(dòng)的有一定空間的建筑物。構(gòu) 筑 物：指一般不能在其內(nèi)進(jìn)行生活與生產(chǎn)的建筑物。物 業(yè)：是港澳粵地區(qū)方言對(duì)房地產(chǎn)的稱呼。開發(fā)商：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織。建筑商：是指從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)。按揭：由香港傳入之信貸專業(yè)用語。指由購房人以即將購得的房產(chǎn)或樓花作抵押，開發(fā)商提供擔(dān)保而取得購房貸款的法律行為。樓花：指預(yù)售的房地產(chǎn)。售房五證：指國有土地使用

14、證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷（預(yù)）售許可證。三通一平：指路通、電通、水通與場地平整。它是土地開發(fā)所必須進(jìn)行的最起碼的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)內(nèi)容。七通一平：指道路通、電力通、自來水（上水道）、電訊通、排水（下水道）通、煤氣通、熱力（供暖）通和場地平整。它是土地開發(fā)中較為完整的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)內(nèi)容。城市基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容：一般包括能源系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、道路交通系統(tǒng)、郵電通訊系統(tǒng)、環(huán)保系統(tǒng)、安全系統(tǒng)、土地平整工程。城市公共配套設(shè)施內(nèi)容：一般包括：行政用房、文教用房、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房、車庫（車棚）、其它。層高：指房屋的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面標(biāo)高之間的距離凈高：指樓板底與地面

15、之間的凈距離。進(jìn)深：建筑外墻縱向軸線之間的距離。開間：建筑橫向軸線之間的距離。建筑間距：建筑平面外輪廓線之間的距離。平均每平方米造價(jià)=建筑物總造價(jià)/建筑面積。總 地 價(jià)：指一塊土地的全部價(jià)格，又稱土地總價(jià)格。單位地價(jià)：指一塊土地的全部價(jià)格，它可反映地價(jià)水平高低。單位地價(jià)總地價(jià)÷土地面積樓面地價(jià)：指平均該土地上每單位房屋建筑面積的地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)。樓面地價(jià)總地價(jià)÷該塊土地上總建筑面積單位地價(jià)÷容積率四、房地產(chǎn)面積計(jì)算相關(guān)解釋：人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。總建筑面積（平方米

16、）：指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和使用面積系數(shù)=總使用面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。居住面積系數(shù)=總居住面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。結(jié)構(gòu)面積系數(shù)=總結(jié)構(gòu)面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和（平方米）/小區(qū)總占地面積（平方米）×100%。建筑密度=小區(qū)總居住建筑基地面積（平方米）/小區(qū)居住總用地（平方米）×100%居住建筑面積毛密度=小區(qū)總居住建筑面積（平方米）/小區(qū)總用地面積（平方米）。居住建筑面積凈密

17、度=小區(qū)居住總面積（平方米）/小區(qū)居住總用地（平方米）。居住小區(qū)總用地：是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用的總和。住宅總用地：指低層、多層、中高層住宅用地面積的總和。公建總用地：指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。道路、廣場用地：指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。庭院、綠化面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池、以及公共活動(dòng)場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的綠化面積之總和商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。商品房建筑面積：建筑面積指

18、建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和,包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。套內(nèi)建筑面積: 房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積+外飄窗建筑面積套內(nèi)使用面積：指分戶門內(nèi)除墻體厚度外全部使用空間凈面積之和。套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為其用墻，其用墻墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；分戶內(nèi)非共用墻水平投影面積

19、全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。陽臺(tái)建筑面積：封閉陽臺(tái)按全面積折算；沒有封閉的陽臺(tái)按面積的一半折算。外飄窗建筑面積：高度不超過2.2米的不計(jì)入套內(nèi)面積；高度超過2.2米的計(jì)入套內(nèi)面積。公用建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公攤系數(shù)：該幢房屋的使用面積之和÷該幢房屋的總建筑面積公用分?jǐn)偯娣e：包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面

20、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e=為整棟建筑服務(wù)的公共部位和公共用房的建筑面積+公用墻面積的一半。為整棟建筑服務(wù)的公共部位：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、公共門廳、過道、大堂、電梯前廳。為整棟建筑服務(wù)的公共用房：變電室、設(shè)備室、公共地下室、值班警衛(wèi)室、其它管理用房、公廁、水泵房。不計(jì)入的公用分?jǐn)偯娣e：不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。 公用墻面積：各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外

21、墻（包括山墻）墻體水平投影面積。計(jì)算全部建筑面積的部分：（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。（2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。（3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20以上的,按其水平投影面積計(jì)算。（4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。（6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水

22、平投影面積計(jì)算。（7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。（8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。（10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。（11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。同一樓層外墻既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。（13）屬永久性