我國經(jīng)濟適用住房搖號銷售分析

1、我國經(jīng)濟適用住房搖號銷售分析【摘要】 經(jīng)濟 適用住房實行搖號銷售表達了公平與公正，但其建立銷售上仍然存在不標準的情況。為了使廣闊中低收入階層真正能住上經(jīng)濟適用住房，文章針對經(jīng)濟適用住房的缺乏提出了相應的對策建議?！娟P鍵詞】搖號銷售 土地供應 政策建議一、現(xiàn)行經(jīng)濟適用住房存在的問題經(jīng)濟適用住房實行搖號銷售增大了銷售的透明性，顯示了公平、公正，但一些不合常情的事實還存在。1、經(jīng)濟適用房的“灰市交易2、面積超標3、供需矛盾問題日益鋒利4、工程法人招投標無地可供經(jīng)濟適用住房的總體規(guī)模不大，跟經(jīng)濟適用住房用地行政劃撥關系很大。根據(jù)?鄭州市經(jīng)濟適用住房建立管理方法?的要求，經(jīng)濟適用住房建立應由政府供應土地

2、，工程法人實行招標確定。但自?方法?施行至今，房管局與土地部門屢次協(xié)商，土地供應仍難以解決，無米之炊的現(xiàn)狀致使招標工作無法適時推進。這就造成，一方面長期存在的由開發(fā)公司自行購置土地進展開發(fā)的現(xiàn)象仍然成為經(jīng)濟適用住房開發(fā)的主要渠道，甚至有些開發(fā)企業(yè)拿到方案后到處找地的現(xiàn)象也時有發(fā)生；另一方面，由于管理部門掌握不了真實情況，也就無法給鄭州市政府提供可靠的開發(fā)建立意向及布點方案，只能被開發(fā)企業(yè)牽著鼻子走，他們把地塊談到哪里，政府方案就下到哪里。二、我國經(jīng)濟適用住房政策調(diào)整建議1、進一步縮小購房人數(shù)，進步中號率從目前經(jīng)濟適用住房政策運行形式來看，誰直接購置了經(jīng)濟適用住房，誰就享受了政府進展社會再分配的

3、好處，而那些沒有排到號或由于經(jīng)濟適用住房位置不適宜而放棄購置的中低收入階層，即使是他們更需要政府補助，但也無法獲得。同樣是受國家政策優(yōu)惠的群體，不同的結(jié)果，造成有房與沒房兩種孑然不同的命運；同樣的搖號銷售，在同樣的階層上造成了分配不公平。這種不公平與人們?nèi)粘Ｉ盥?lián)絡重大，因為對很多人來說，一輩子的心血也就是一座房子而已。因此應該消滅這種不公平，即盡量使所有有資格購置經(jīng)濟適用房的人都買到經(jīng)濟適用住房。而根據(jù)現(xiàn)有的購房條件，有資格的人實在很多，國家政策保障不過來。實在不能滿足所有人的經(jīng)濟適用住房要求時，政府有必要進一步縮小保障對象。政府可根據(jù)每年能劃撥的經(jīng)濟適用住房土地，估算每期搖號的經(jīng)濟適用住房

4、套數(shù)，保障提供的經(jīng)濟適用住房套數(shù)與需求戶數(shù)相當。2、完善購房人資格審查條件按目前?經(jīng)濟適用住房管理方法?規(guī)定：“申請經(jīng)濟適用住房必須由單位或街道辦事處出具的收入證明和住房證明，對出具虛假證明的單位，由經(jīng)濟適用住房主管部門提請有關部門追究單位主要指導的責任。規(guī)定清楚，但由于經(jīng)濟適用住房主管部門與申請人之間存在信息不對稱，難以全面有效的遏制經(jīng)濟適用住房的騙購行為。為減少這種情況的發(fā)生，建議在購房人資格條件中附加個人擔保制度，即每個經(jīng)濟適用住房申請者都要找到一個擔保人，由擔保人擔保申請人收入、住房情況等的真實性。擔保人必須符合一定的條件，最起碼有穩(wěn)定的收入或不動產(chǎn)之類，類似于銀行貸款所需擔保人的條件

5、。一旦政府主管部門查出騙購行為，即要處分申請人也要處分擔保人，這樣不符合政策條件的家庭因為申請難度增加，而選擇退出。建議收入詳細化。衡量家庭總收入的標準應該包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩個部分，而不單單是工資收入。家庭總資產(chǎn)包括家庭擁有的不動產(chǎn)與 金融 資產(chǎn)，詳細為在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國庫券、公積金等有價證券和其他投資以及自己居住的房產(chǎn)和其他不動產(chǎn)的產(chǎn)權價值；現(xiàn)期收入包括家庭所有成員的工資、薪金所得、住房公積金的單位交納部分、住房補貼、消費經(jīng)營所得和對企事業(yè)單位的承包、承租所得、勞務報酬所得、股息紅利及利息所得以及其他所得，各個部分收入情況列舉清楚。3、加大懲罰措施? 經(jīng)濟 適用住

6、房管理方法?對違規(guī)建立和交易等有明確規(guī)定，如“擅自向未獲得資格的家庭出售、出租經(jīng)濟適用住房或組織未獲得資格的家庭集資、合作建房的，由經(jīng)濟適用住房主管部門責令建立單位限期收回或補繳價格差，并對建立單位的不良行為進展處分等，但是懲罰措施并沒有詳細規(guī)定，對經(jīng)濟適用住房主管部門的違規(guī)行為懲罰也比較模糊。各地經(jīng)濟適用住房主管部門應對各地經(jīng)濟適用住房銷售情況負有不可推卸的負責，假設出現(xiàn)經(jīng)濟適用住房暗箱操作，相應的管理部門應該受到懲罰。如鄭州市房管局應該對鄭州所有經(jīng)濟適用住房房源登記清楚，保證所有經(jīng)濟適用住房都采取公開銷售形式，防止開發(fā)商操作部分經(jīng)濟適用住房，也防止政府內(nèi)部人提早把經(jīng)濟適用住房劃出去?？梢?guī)定

7、強迫措施，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商進展不正當銷售或超標準建立經(jīng)濟適用住房時，嚴格執(zhí)行經(jīng)濟懲罰，懲罰力度要到達違規(guī)操作可獲收益的幾倍；而假設經(jīng)濟適用住房主管部門進展暗箱操作銷售，除了經(jīng)濟懲罰外，還直接與政績掛鉤。同時為了盡量防止開發(fā)商和主管部門合謀，建議設立全國經(jīng)濟適用住房監(jiān)視管理系統(tǒng)，各地所有經(jīng)濟適用住房情況都需要在此系統(tǒng)上登記與更新，任何人都可以在網(wǎng)上或管理中心查到所有經(jīng)濟適用住房房源等信息并可舉報違規(guī)事件等。4、鼓勵建立經(jīng)濟適用住房，增加土地供應美國1986年推出一項旨在促進中低收入家庭住房建立的LIHTC方案：對于建造符合一定建立標準住房的開發(fā)商，政府在10年內(nèi)返還占整個工程造價4%的稅費，減免額

8、在10年內(nèi)分期返還；要求所建住房能被60%以上的當?shù)仄骄杖爰彝ニ惺埽⑶疫@種購置力要持續(xù)10年。各地政府可以借鑒該方案，通過優(yōu)先供應土地，優(yōu)先提供信貸，逐年返還稅費等措施，鼓勵和引導開發(fā)商建立符合廣闊中低收入階層需求的經(jīng)濟適用住房。盡量擴大經(jīng)濟適用住房建立規(guī)模，保證土地供應。各地政府組織相關部門 分析 、預測經(jīng)濟適用住房市場需求，編制各地經(jīng)濟適用住房 開展 規(guī)劃。經(jīng)濟適用住房市場需求旺盛，無疑可以把方案編制得大些，然而“鄭州市經(jīng)濟適用住房建立年度方案應當控制在當年住宅建立總量的20%以內(nèi)，這種現(xiàn)象在全國都很普遍，究其原因是土地供應缺乏。相關部門應高瞻遠矚，設法擴大土地來源，在穩(wěn)步增加住宅建

9、立用地供應總量的同時，優(yōu)化供地構(gòu)造，加快存量地的盤活，以緩解住宅開發(fā)用地供應缺乏的壓力；減少高檔住宅的土地供應，盡量滿足經(jīng)濟適用住房的用地需求，支持擴大經(jīng)濟適用房的建立規(guī)模，實在為廣闊人民效勞。5、規(guī)定經(jīng)濟適用住房的上市交易對象新管理方法出臺前，經(jīng)濟適用住房政策規(guī)定比較寬松，一些投機者利用政策破綻，在已有商品房的情況下仍購置經(jīng)濟適用住房用于投機。新管理方法對購置對象和買后交易重新做出規(guī)定，即購房者必須是無房戶或住房困難戶，買后五年才能上市交易，且要將純收益的20%上交政府。這雖然在一定程度上遏制了投機行為，但由于 目前 經(jīng)濟適用住房與普通商品房的差價較大，投機行為還在發(fā)生。為使經(jīng)濟適用房真正起到解決中低收入階層住房困難的目的，建議限制經(jīng)濟適用房的上市交易對象，使進展再交易的經(jīng)濟適用住房不能像其他商品房一樣在市場上自由買賣。即對購置經(jīng)濟適用房后進展再交易的，必須將房子按出售時間的經(jīng)濟適用房價格賣給經(jīng)濟適用住房管理部門，再由經(jīng)濟適用住房管理部門進展公開搖號銷售。這樣就可以有效地解決市場上買賣經(jīng)濟適用住房現(xiàn)象以及目前富人擠占窮人住房的 問題 ，確保購置經(jīng)濟適用房的都是中低收入家庭，是政府的優(yōu)惠政策真正惠及的弱勢群體?！?參考 文獻 】 2李忠峰：天通苑放號引千人排隊，誰使經(jīng)濟房陷入為