2014年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法20170707

1、2014房估理論方法真題一、單項(xiàng)選擇題（共35 題，每題1 分。每題的備選答案中只有1 個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）1 .因公共利益的需要征收處于正常生產(chǎn)經(jīng)營中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，對(duì)該企業(yè)給予的補(bǔ)償不包括（）。A. 該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償B.搬遷后可繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價(jià)值的補(bǔ)償C.因征收房屋造成的企業(yè)搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償2 .關(guān)于估價(jià)依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是（）。A. 估價(jià)依據(jù)應(yīng)該根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)結(jié)果來選取B.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范應(yīng)作為估價(jià)依據(jù)，且其對(duì)估價(jià)的要求是最低要求C.在估

2、價(jià)報(bào)告中予以說明的情況下，對(duì)估價(jià)委托人提供的作為估價(jià)依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)師聲明和估價(jià)假設(shè)的都是一種估價(jià)依據(jù)3 .關(guān)于估價(jià)結(jié)果形成和確定的說法，錯(cuò)誤的是（）。A. 估價(jià)結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在估價(jià)之前征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見C.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在出具報(bào)告之前與估價(jià)委托人討論估價(jià)結(jié)果D.合理的估價(jià)結(jié)果和估價(jià)對(duì)象在市場上的成交價(jià)格應(yīng)一致4 .相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系。相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）。A. 易受限制B.獨(dú)一無二C.相互影響D.不可移動(dòng)【答案】C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)的特性。正是由于房

3、地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了 “相鄰關(guān)系”，并且法律規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。”參見教材 P64.5 .下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于交通天劍描述的是（）。A. 該房地產(chǎn)附近有一條收費(fèi)道路，轎車通行費(fèi)為每輛10 元B.該房地產(chǎn)一面臨街，所臨街道為居住區(qū)級(jí)道路C.該房地產(chǎn)距公交車站約500 米，平均每隔6分鐘有一輛公交車經(jīng)過D.該房地產(chǎn)附近有社會(huì)停車場，停車位數(shù)量為600 個(gè)【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。選項(xiàng)ACD 分別屬于交通條件描述中的交通收費(fèi)情況、出入可利用的交通工具和停車方便程度。P806 .

4、利用效益法或假設(shè)開發(fā)評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A. 典型投資者所要求的社會(huì)一般報(bào)酬率B.典型投資者所要求的社會(huì)最高報(bào)酬率C.特定投資者所要求的最低報(bào)酬率D.特定投資者所要求的最高報(bào)酬率【答案】C【解析】本題考查的是投資價(jià)值，如折現(xiàn)率，評(píng)估市場價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率，而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率。 P997 .某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3 年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3 年租期內(nèi)的凈租金為 50 萬元/年，同期的市場凈租金為65 萬元/年，報(bào)酬率為7%，該承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A.39.36B.

5、45.00C.131.22D.170.58【答案】A【解析】本題考查的是承租人權(quán)益價(jià)值。承租人權(quán)益價(jià)值=（ 65-50）÷7%× 1-1÷（1+7%）33=39.36 萬元。 P2458 .某房地產(chǎn)的土地面積為3000 ，容積率為3.市場上類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格為4200 元 /，成本法測算的土地重置單價(jià)為4800 元 /、建筑物重置單價(jià)為3000 元 /。該房地產(chǎn)的總價(jià)為（）萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】C【解析】本題考查的是樓面地價(jià)的計(jì)算。房地產(chǎn)總價(jià)=（ 4800÷ 3+3000）×3000× 3=4

6、140 萬元。 P1129 .下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的因素是（）。A. 控制土地供應(yīng)量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平【答案】C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會(huì)使自用需求者傾向于購置較小面積的房產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，從而會(huì)減少需求、減少囤積、增加供給，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。P14010 .實(shí)際估價(jià)中，評(píng)價(jià)某建筑物的完損狀況時(shí)，不要考慮的實(shí)物因素是（）。A. 建筑規(guī)模B.建筑物年齡C.維修養(yǎng)護(hù)情況D.工程質(zhì)量【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。

7、建筑物的完損狀況是一個(gè)綜合性因素，包括建筑物的年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況、工程質(zhì)量等。P12611 .在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，將已被查封的房地產(chǎn)作為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的假設(shè)，屬于（）。A. 一般假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)【答案】B【解析】本題考查的是估價(jià)假設(shè)。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，不考慮拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償權(quán)及查封因素，因?yàn)樵械膿?dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)因拍賣而消滅，查封因拍賣而解除。參見教材P414.12 .某房地產(chǎn)的建筑面積為2500 ，現(xiàn)狀價(jià)值為2000 萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為100 萬元，殘值為45 萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得

8、利潤為4000 元 /，重建后的房地產(chǎn)市場價(jià)格為15000 元 /。該房地產(chǎn)的市場價(jià)值為（）。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C【解析】本題考查的是市場價(jià)值的計(jì)算，（ 15000-4000） × 2500÷ 10000-100+45=2695 萬元。P10013 .下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)是（）。A. 因抵押貸款需要，對(duì)擬抵押房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估B.因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估C.因罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估D.因司法拍賣需要，對(duì)擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估【答案】C【解

9、析】本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要。對(duì)各種涉及房地產(chǎn)的違紀(jì)、違法、違規(guī)和犯罪行為，在衡量情節(jié)輕重時(shí)，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實(shí)物量（如面積），而且考慮涉案房地產(chǎn)的價(jià)值量。P2714 .估價(jià)對(duì)象為一沿街店鋪，建筑面積為300 ，已知其中家電和汽車價(jià)值為60 萬元。估價(jià)中選取甲、乙、 丙三個(gè)可比實(shí)例，建筑面積分別為300 、280 和 340 ， 總價(jià)分別為420萬元、 448 萬元和 595 萬元，其中可比實(shí)例丙的總價(jià)中含有價(jià)值為30 萬元的家具。根據(jù)上述條件，利用簡單算術(shù)平均法求取的估價(jià)對(duì)象包含家電和汽車的市場價(jià)格為（）萬元。A.466B.526C.535D.545【答案】B【解析】本題考

10、查的是估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格。市場價(jià)格=420-448 ÷ 280× 300+（ 595-30）÷340× 300 ÷ 3+60=526 萬元。 P9615 .某住宅的建筑面積為100 ，買賣合同約定成交價(jià)為10000 元 /，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付60 萬元，余款于一年后支付；交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為 3 萬元， 賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8 萬元， 并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例選為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為（）萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28【答案】C【

11、解析】本題考查的是建立比較基礎(chǔ)上的價(jià)款計(jì)算。建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)=（ 10000× 100÷ 10000-60+3 ）÷（1+6%） +60=100.57 萬元。 P18816 .某房地產(chǎn)在2014年 3 月的價(jià)格為7200元 /，已知類似房地產(chǎn)在2014 年 3 月至 9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.40,94.80,96.60,105.10,109.30,112.70,118.30（均已上個(gè)月為基數(shù)）。該房地產(chǎn) 2014 年 9 月的價(jià)格為（）元/。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】D【解析】本題考查的是環(huán)比價(jià)格指數(shù)。9 月價(jià)格 =720

12、0× 94.80÷ 100× 96.60÷ 100× 105.10÷100× 109.30÷ 100× 112.70÷ 100× 118.30÷ 100=10098 元 /。P19517 .為評(píng)估房地產(chǎn)2014年 10 月 1 日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：成交日期為2014年 4 月 1 日，成交單價(jià)為8000 元 /，合同約定建筑面積95 ，并約定面積有誤差時(shí)總價(jià)不調(diào)整，在2014 年 6 月 1 日房地產(chǎn)登記時(shí)建筑面積為100 。自2014 年 1 月 1 日至

13、2014年 10 月 1 日， 當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%。 該可比實(shí)例經(jīng)調(diào)整后的比較單價(jià)為（）元/。A.7737.83B.8145.08C.8423.57D.8573.77【答案】D【解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法。8000×（1+0.3%） 6=8145.08 元 /18 .某房地產(chǎn)未來第1 年末的凈收益為20 萬元，以后凈收益每年增加1.5萬元，價(jià)格每年上漲 5%，報(bào)酬率為8%，第4 年末轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的6%。目前該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為（）萬元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81【答案】B【解析】1

14、9 .某出租的寫字樓，剩余租賃期限為3年，在此3 年期問，每年可于年初獲得凈收益80 萬元， 3 年后可依法拆除作為商業(yè)用地，拆除費(fèi)用為50 萬元，若該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8，該寫字樓的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為1000 萬元，則3 年后該商業(yè)用地凈地的價(jià)值為（）萬元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00【答案】C【解析】20 .某酒店5 年來年均有效毛收入為420萬元，運(yùn)營費(fèi)用為220 萬元，去年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40 萬元，運(yùn)營費(fèi)用減少25 萬元，該酒店剩余收益期為10 年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報(bào)酬率為2

15、1 5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價(jià)值減損額為()萬元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85【答案】B【解析】本體考查的是報(bào)酬資本化法。價(jià)值減損額=( 420-220) /8.5% ×1-1/(1+8.5%) 10-(420-220)-(220-25)/8.5% × 1-1÷ (1+8.5%) 10=98.42 萬元。P21921 .某人現(xiàn)有資金50萬元， 欲競買一個(gè)建筑面積為120m2、收益期為10 年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120 元 /m2,運(yùn)營費(fèi)用為租金收入的35%。銀行可提供最高為六成、10

16、年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價(jià)格為()萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】B【解析】22 .關(guān)于成本法估價(jià)中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說法，正確的是()。A. 應(yīng)按它們在過去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的實(shí)際水平來估算B.應(yīng)按它們在過去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算C.應(yīng)按它們在未來預(yù)計(jì)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算D.應(yīng)按它們在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算【答案】D【解析】本題考查的是成本估價(jià)法，成本法估價(jià)中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，均應(yīng)按它們在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算。P28123 .某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管

17、理費(fèi)用、投資利息分別為某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用，投資利息分別為4000 萬元、 180 萬元和 350 萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、 6%，投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為()萬元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】B【解析】24 .某建筑物的土建工程直接費(fèi)為780 元 /m2（其中人工費(fèi)為130元 /m2），安裝工程直接費(fèi)為450 元 /m2（其中人工費(fèi)為50 元 /m2），裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元 /m2（其中人工費(fèi)為45 元/m2）. 又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為直接費(fèi)的15%，安裝工程綜合費(fèi)為人工費(fèi)的75%，裝飾裝

18、修工程綜合費(fèi)率為人工費(fèi)的72%，稅金為3.5%。該建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為（）元/m2。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64【答案】B【解析】25 .某寫字樓因停車位數(shù)量不能滿足需要，租金明顯低于市場租金，由此造成的該寫字樓折舊屬于（）。A. 外部折舊B.功能落后折舊C.功能缺乏折舊D.使用磨損折舊【答案】B【解析】本題考查的是建筑物折舊。功能落后是指因建筑物種某些部件、設(shè)備設(shè)施、功能等低于市場要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價(jià)值減損。如建筑樣式過期時(shí)，空間布局欠佳等。P29726 .某商場是6年前一樁已使用5 年的舊廠房改變用途并簡單主修而成，同時(shí)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出

19、讓手續(xù)，土地使用年限為40 年，出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時(shí)建筑物的參與價(jià)值應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60 年，殘值為零，采用直線法計(jì)算該商場建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B【解析】本題考查的是直線法成新率的計(jì)算。成新率=（ 60-5-6） ÷ 60× 100%=81.67%。 P30327 .關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯(cuò)誤的是（）。A. 弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價(jià)格、租金等C.弄清突起區(qū)位主要是為

20、了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實(shí)物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出【答案】C【解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選取。選項(xiàng) C， 弄清土地的區(qū)位狀況，主要是為了選擇最佳的用途服務(wù)。P33028 .某在建寫字樓的總建筑面積為30000 ，預(yù)計(jì)建成的正常建設(shè)期為3 年，現(xiàn)該在建寫字樓擬轉(zhuǎn)讓預(yù)計(jì)完成轉(zhuǎn)讓交易需要3 個(gè)月。 根據(jù)實(shí)地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為 1.25 年，預(yù)計(jì)寫字樓建成后可全部租出，凈租金收入為2 元 /·天，每年計(jì)365 天，空置率為10%，資本化率為5%，折現(xiàn)率為15%，該在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。A.29807

21、B.30867C.35755D.36194【答案】A【解析】29 .運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價(jià)，采用直接成本利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時(shí)，計(jì)算基數(shù)不包括（）。A. 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費(fèi)用D.開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)【答案】C【解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。采用直接成本利用率計(jì)算后續(xù)開發(fā)利潤的，計(jì)算基數(shù)為待* 地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本。參見教材 P334.30 .利用直線趨勢法對(duì)某類商品住宅20042013 年的平均價(jià)格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢方程 Y=3522+385X ， 其中 Y 為商品住宅價(jià)格，X 為時(shí)間，

22、X=0. 經(jīng)驗(yàn)證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測該類商品住宅2014 年的平均價(jià)格為（）元/A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】B【解析】本題考查的是長期趨勢法中的數(shù)學(xué)曲線擬合法。取2008 年對(duì)應(yīng)的X=-1,2009 年對(duì)應(yīng)的 X=1 ，則滿足X=0. 令 X=6，則Y=3522+385 × 6=5832.P34831 .關(guān)于地租測算的說法，錯(cuò)誤的是（）。A. 以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時(shí)，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本利息B.測算地租時(shí)，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時(shí)，扣除項(xiàng)目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)，

23、投資利息、房屋租賃稅費(fèi)等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費(fèi)用【答案】D【解析】本題考查的是地租的測算。選項(xiàng)D ，未耕地的地租=同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租 -開墾費(fèi)用的利息。P367-36932 .某宗土地總面積為1000 ， 容積率為2.8， 土地單價(jià)為3500 元 /，若將容積率提高到4，樓面地價(jià)不變，則理論上補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為（）萬元。A.105B.150C.420D.500【答案】B【解析】補(bǔ)地價(jià)=新規(guī)劃條件下地價(jià)-舊規(guī)劃條件下地價(jià)=（ 3500*4/2.8-3500 ） *1000=150（萬元）。33 .對(duì)一幢住宅樓進(jìn)行整體估價(jià)時(shí)，不能作為區(qū)位因素的是（）。A.

24、 朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化【答案】B【解析】34.下列估價(jià)工作中，宜首先進(jìn)行的是（）。A. 制訂估價(jià)作業(yè)方案B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象C.確定估價(jià)結(jié)果D.撰寫估價(jià)報(bào)告【答案】A【解析】35.估價(jià)檔案保存期限應(yīng)不少于10 年，起算日期為（）。A. 估價(jià)作業(yè)開始日期B.估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)報(bào)告出具之日【答案】D【解析】二、多項(xiàng)選擇題（共15 題，每題2 分。每題的備選答案中有2個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的得2 分；錯(cuò)選或多選的。不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5 分）1 .對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。

25、A. 合法原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則【答案】ABCD【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則。在評(píng)估市場價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；最高最佳利用原則。P322 .下列房產(chǎn)中屬于權(quán)益狀況劃分的類型有（）。A. 已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)【答案】ACE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)按權(quán)益狀況劃分的種類。P71-723 .下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A. 當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.消費(fèi)

26、者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】BCDE【解析】本題考查的是決定房地產(chǎn)需求的因素。該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；消費(fèi)者的收入水平， 消費(fèi)者的偏好；相關(guān)物品的價(jià)格水平；消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。參見教材P86-87.4 .在合法利用前提下，且其他條件相同，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中通常低于其市場價(jià)值的有（）。A. 投資價(jià)值B.抵押價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.現(xiàn)狀價(jià)值E.殘余價(jià)值【答案】CDE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值的種類?？焖僮儸F(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、殘余價(jià)值一般低于市場價(jià)值。P97-1005 .下列制度政策的調(diào)整，

27、在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降的有（）。A. 提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】ACE【解析】本題考查的是影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素。P138-1406 .下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有（）。A. 將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)B.對(duì)已依法公告列入征收范圍的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對(duì)在建工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承

28、包人的工程價(jià)款E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】DE【解析】本題考查的是合法原則，P157-1607 .下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價(jià)的有（）。A. 標(biāo)準(zhǔn)廠房8 .行政辦公樓C.寫字樓D.房地產(chǎn)開發(fā)地E.在建工程【答案】ACD【解析】本題考查的是比較法。比較法使用的估價(jià)對(duì)象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。P1758 .估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A. 建筑密度B.土地使用期限C.周邊道路交通管制狀況D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】BDE【解析】 本題考查的是權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

29、。在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用氣情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。參見教材P197.9 .關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估計(jì)值的說法，正確的有（）。A. 評(píng)估投資價(jià)值可選用較樂觀的估計(jì)值B.評(píng)估抵押價(jià)值應(yīng)選用較保守的估計(jì)值C.評(píng)估期房市場價(jià)格應(yīng)選用最高的估計(jì)值D.評(píng)估買賣價(jià)格應(yīng)選用最可能的估計(jì)值E.評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)選用最低的估計(jì)值【答案】ABD【解析】本體考查的是凈收益測算時(shí)應(yīng)該注意的問題

30、。P24410 .成本估價(jià)中，在征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括（）。A. 土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)C.征地管理費(fèi)D.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)E.場地平整費(fèi)【答案】ABCD【解析】本題考查的是土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的組成。P276-27711.某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5 年前以出讓方式取得的50 年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新構(gòu)建價(jià)格為200 萬元， 重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300 萬元， 管理費(fèi)用為15 萬元，銷售費(fèi)用為20 萬元，銷售稅費(fèi)為50 萬元。正常建設(shè)期為1.5 年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.3

31、1%，投資利潤率為12%，土地報(bào)酬率為6%，下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有（）。A. 估價(jià)對(duì)象土地取得成本為196 萬元B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535 萬元C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5 年D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73 萬元E.開發(fā)利潤為64.20 萬元【答案】AC【解析】12 .關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說法，正確的有（）。A. 通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值C.通常是未來開發(fā)完之時(shí)房地長市場狀況下的價(jià)值D.不宜將類似房地產(chǎn)

32、的市場價(jià)格直接“平移”過來作為預(yù)算結(jié)果E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值【答案】ADE【解析】13 .關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。A. 可用于假設(shè)開發(fā)中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】ABE【解析】14 .關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法，正確的有（）。A. 本質(zhì)上都是比較法B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整C.都需要進(jìn)行交易情況修正D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整E.都是批

33、量估價(jià)方法【答案】AD【解析】15 .房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。A. 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限B.經(jīng)實(shí)地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房屋安全的合理假定C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途，容積率等事項(xiàng)的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行假定【答案】ABCD【解析】三、判斷題1 .房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，因估價(jià)對(duì)象可能存在抵押權(quán)或債權(quán)，所以估價(jià)時(shí)要考慮這些因素對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)值的影響（）【答案】×【解析】司法拍賣估價(jià)不考慮債

34、權(quán)債務(wù)因素。參見教材p402.2 .理論上同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的及相應(yīng)的特定條件下形成的正常值是唯一的。（）【答案】【解析】同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的。但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值時(shí)其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。參見教材p32.3 .在房地產(chǎn)估價(jià)中如果估價(jià)對(duì)象的范圍包含房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)逐一予以說明。未作說明的，應(yīng)理解為不在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)。（）【答案】【解析】在實(shí)際房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象的范圍如果包含房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)的，也應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為不在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)。參加教材p50.4 .根據(jù)城

35、市房地產(chǎn)管理法，各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。（）【答案】【解析】城市房地產(chǎn)管理法第三十三條規(guī)定： “基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”。參加教材 p110.5 .若某因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響可用數(shù)字模型量化，同時(shí)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師也可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷時(shí)，應(yīng)優(yōu)先根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷（）【答案】×【解析】 只有當(dāng)無法采用定量分析予以量化時(shí)，才可以僅憑借經(jīng)驗(yàn)判斷某種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。參見教材p121.6 .房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性。對(duì)同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估值趨于相同或相近。（）【答案】×【解析】房地產(chǎn)估

36、價(jià)原則可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或相近。參見教材p155.7 .在采用比較法估價(jià)時(shí)，如果估價(jià)對(duì)象為普通裝修，可比實(shí)例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例的裝修價(jià)值扣除。（）【答案】×【解析】建立比較基礎(chǔ)時(shí)，是將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例進(jìn)行“有無對(duì)比”而非“好壞”、 “優(yōu)劣”對(duì)比，不應(yīng)扣除“普通”和“高檔”的價(jià)格差異，部分差異的調(diào)整應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中體現(xiàn)。參見教材p183.8 .從投資角度理解，投資人購買收益性房地產(chǎn)的目的是為了購買該房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，而不是購買該房地產(chǎn)本身。

37、（）【答案】【解析】 投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益。參見教材p214.9 .某房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為10萬元，運(yùn)營費(fèi)用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10 .該房地產(chǎn)的資本話率為7.5%。（）【答案】【解析】估價(jià)對(duì)象價(jià)值V=EGI × EGIM=10 × 10=100 萬元， 第一年凈收益NOI=10-2.5=7.5 萬元， V=NOI/R ， R=7.5/100=7.5% 。參見教材p254.11 .建筑物重新構(gòu)建價(jià)格是全新狀況的建筑物的建安工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息及開發(fā)利潤之和。（）【答案】&#

38、215;【解析】 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格。包括建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤?？梢娊滩膒290.12 .如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成，此時(shí)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間（）【答案】【解析】如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成。此時(shí)， 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日起至建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再貢獻(xiàn)之日止的時(shí)間。參見教材p299.13 .假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中運(yùn)用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)，其折現(xiàn)率可以理解為既包

39、含資金的利率，又包含開發(fā)利率（）【答案】【解析】 折現(xiàn)率是采用動(dòng)態(tài)分析時(shí)需要確定一個(gè)重要參數(shù)，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。參見教材p335.14 .利用加權(quán)移動(dòng)平均法在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)測值影響越小這一特點(diǎn)，對(duì)近期的數(shù)據(jù)給予較小權(quán)重（）【答案】×【解析】 利用加權(quán)移動(dòng)平均法在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)測值影響越大這一特點(diǎn)，對(duì)近期的數(shù)據(jù)給予較大權(quán)重。參見教材p35415 .某幢大廈總建筑面積為5000 ，房地總價(jià)值為3000 萬元，其中土地價(jià)值為1200萬元。某人擁有該大廈的某部分，某建筑面積為200 ， 房地價(jià)值為150 萬元， 按土地價(jià)

40、值分?jǐn)傇撊苏加械耐恋胤蓊~為6.5%。（）【答案】【解析】按土地價(jià)值分?jǐn)?，該人占有的土地份額=該部分的房地價(jià)值-（房地總價(jià)值-土地價(jià)值）/總建筑面積*該部分的建筑面積/土地總價(jià)值=150- （ 3000-1200 ）/5000*200/1200=6.5%16 .價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在時(shí)，實(shí)地查勘工作不包括調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象的歷史狀況。（）【答案】×【解析】實(shí)地查勘工作包括調(diào)查估價(jià)歷史使用狀況（例如是否存放過污染物）；價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況可能為現(xiàn)在、過去或未來。四、計(jì)算題1.某空置的無電梯舊寫字樓的建筑面積為2000 ，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35 的，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，同類無電梯寫字樓的實(shí)市場租金

41、為1.5 元 /·天，空置率為4%。預(yù)計(jì)5 年后該寫字樓旁邊將興建一大型購物中心，到那時(shí)同類有電梯寫字樓的市場租金將上漲到2 元 /·天，空置率將降為2%；同類無電梯寫字樓的市場租金及空置率將不變，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，如果對(duì)該寫字樓單獨(dú)增加電梯，其必要費(fèi)用為180 萬， 而假設(shè)對(duì)該寫字樓進(jìn)行重置并隨同增加電梯，其必要費(fèi)用僅為150 萬元，已知報(bào)酬率10%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，每年計(jì)365 天，請(qǐng)通過計(jì)算判斷該寫字樓無電梯的功能缺乏是否可修復(fù)；計(jì)算獲知興建大型購物中心后該寫字樓的總價(jià)值（ 10 分）解：（1）計(jì)算增加電梯所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額：V=A/Y*1-1/（1+Y）n無電梯時(shí)該寫字樓的現(xiàn)時(shí)價(jià)值：V 無 =1.5*365*2000* （ 1-6%） *（ 1-25%） /10%*1-1/(1+10%)35=744.50 (萬元)有電梯時(shí)該寫字樓的現(xiàn)時(shí)價(jià)值：V 有 =1.8*365*2000* （ 1-4%） *（ 1-25%）/10%*1-1/（1+10%）5+2*365*2000*（ 1-2%） *（ 1-25%） /10%*1-1/（1+10%）30/ （ 1+10%）5=986.76（萬元）增加電梯所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額=V 有 -V